房改房政策

3、听众王女士：我家是自有公房，想改房，原来是950元，现在涨没涨，还有什么优惠政策没有？

马强主任：职工购买房改房，根据房子所处地段、竣工使用年限、楼层朝向、夫妻双方购房工龄等具体情况按统一的公式计算实际购房价格。房屋的折旧率按每年折旧率2%计算。房改购房，地段共划分为四级。一级为0，二级减5%，三级减10%，四级减16%。至于你家房子具体划到哪个地段，以及楼层、朝向的调节系数是多少，市房改办都有明确的全市统一的规定，因时间关系无法在这里一一说清楚。你可拨打市房改办咨询电话82978821进行详细咨询。我市出售公有住房成本价从2002年9月1日起，由每平方米建筑面积950元调整为990元，至今没有再做调整。

今年（2002）本市公房成本价为1560元／建筑平方米

比去年上调了75元／建筑平方米

各产权单位出售公房的实际售价不得低于222元／建筑平方米

北京市属机关以及在京中央和国家机关的职工，今年在购买单位出售的公有住房(房改房)时，要留心今年的购房价与去年有所不同了。日前记者从北京市国土资源和房屋管理局、北京市房改办了解到，从今年1月1日起，北京市东城区、西城区、崇文区、宣武区、朝阳区、丰台区、石景山区等八城区的新建公有住宅楼房的成本价确定为1560元／建筑平方米，比去年的1485元／建筑平方米上调了75元／建筑平方米。北京市其他几个远郊区县新建公有住宅楼房的成本价，由各区县房改办会同区县有关部门按规定制定。

北京市房改办方案处处长程建华在接受记者采访时说，各单位职工在购买公有住房时还要了解今年的一些相关政策。据他介绍，按成本价购买公有住宅楼房的房价款计算公式、付款方式、成新折扣、工龄折扣、提前付款折扣计算等办法，今年还是按照(94)京房改办字第054号文件规定的执行。他强调说，其中，有几项在购房时要注意：房价计算公式中的标准价高限按成本价的94%(即每建筑平方米1466.4元)计算；职工已建立住房公积金的，工龄计算到建立住房公积金前，未建立住房公积金的，工龄计算到1999年；住房折旧年限计算到2001年；现住房折扣率为0；提前付款月折扣率为0.1875%；调节因数、装修设备价按京国土房管房字(2000)第302号规定执行。

另据程建华处长介绍，各产权单位出售公有住房按规定的计价公式计算后，实际售价(不含提前付款折扣)低于每建筑平方米222元的，均以222元计。实际售价是按实付总房价款除以总建筑面积(含阳台面积)计算。

有关今年北京市职工购买公有住房时如何计算房价及相关政策，本报房地产版将在今后再作详细报道。(文／本报记者徐曼 摄影／本报记者刘林)

本篇文章来源于 民心网（www.mxwz.com）

百姓楼市--买房改房明年今年差多少钱？

http://finance.sina.com.cn 2000年10月26日 09:20 北京青年报

关注房改房

初冬的暖阳已经在提示我们，又快到一年的年底了，年底，也是一家人一年应该收获的时节。近期许多读者向我们咨询，如果想把自己现住的公房购买下来，是今年买划算还是明年买划算。

本期我们就读者关心的房价和面积这两个房改房购买当中的有关问题，请相关部门做了解答。我们还将继续和读者一起，关注房改房，关注房改房的相关政策。

———编者

-读者来信

编辑：您好！

公房出售优惠期是否会延长？如果公房的成本价从1485元／平方米上调到1640元／平方米，个人按照房改政策购买，其所花费的成本将会增加多少？如果晚买，将购房款存入银行，从中获得利息，这两者哪个更划算？

读者雷明松

针对目前全市仍有相当多的居民徘徊于“买与不买”的问题，《北京房地产》杂志的报道中举一实例进行对比。

-购买房改房成本价如何计算

例如：甲某和其爱人均是某单位的职工，甲某1978年参加工作，其爱人1980年参加工作，该单位在1988年为职工建立了住房公积金。他们目前所住的房子是1983年竣工的，其建筑面积为60平方米，阳台的建筑面积为5平方米，且为封闭式阳台。

根据文件规定，房改房的成本价计算公式：购房款＝［(成本价-标准价高限×年工龄折扣率×夫妇工龄和)×（1＋调节因素之和)×（本套楼房建筑面积＋阳台面积×系数)＋装修设备价］×（1-已竣工年限×2%)-负担价×现住房折扣率×（本套楼房建筑面积＋阳台面积)。

1.如果甲某今年按1485元／平方米的成本价购买这套建筑面积为60平方米的住房，则购房款＝［(1485-1396×0.90%×19)×（1＋0%)×（55＋5×0.7)＋0〗(1-17×2%)＝48119元。 注：1)根据有关规定，从2000年起取消现住房折扣率，所以计算公式中负担价×现住房折扣率×（本套楼房建筑面积＋阳台面积)计为0；

2)1396(1485×94%)元为标准价高限；

3)年工龄折扣率为0.9%；

4)夫妻工龄和为19年(应为建立公积金之前)；

5)调节因素之和我们可假定为0(调节因素由各单位根据实际情况进行调节)；

6)封闭阳台系数为0.7(未封闭阳台的系数为0.5)；

7)装修设备价设为0；

8)年折旧率按照2%来计算；

9)房屋的竣工年限为17年。

2.如果甲某明年按照1640元／平方米的成本价购买现住房，则购房款＝

［(1640-1542×0.9%×19)×（55＋5×0.7)］×（1-18×2%)＝51529元。

其中应注意的是：

1)标准价高限为1640×94%＝1542元；

2)房屋竣工年限为18年；

3)其它因素与上述相同。

3.通过上述计算可以看出，两者的差额为：51529-48119＝3410元。

-早买房比晚买房要划算

假设一个工龄更长点的例子，如果甲某夫妻二人建立公积金之前的工龄和为40年，现住房屋是1980年建成的，建筑面积是60平方米，阳台面积为5平方米，上述条件同上，那么按上述的公式计算结果为：如果今年购买的话，则房价款为34483元，如果明年购买的话，则需花费36810元，综上，两者相差2327元。也就是说，晚买房比早买房要多支出两千多元钱。

-存钱不如买房

但是，如果晚买房，还可以把钱存入银行以获得利息。假设按照5万元购房款来计算；银行一年期固定存款利率为2.25%，我们可以做一计算，扣减掉利息税，则存满一年利息总计也不会超过1000元，再加上每月还要交付的房屋租金。显而易见，不足以弥补几千元的差价款，这几千元虽然不是个大数目，但是对于一般工薪阶层来说也不是个小数，由此可见，早买房还是更合算一些。

此外，目前我们的社会消费观念正逐步同国际接轨，即由积累型消费向信用型消费转变，未来几年职工的稳定性收入占总收入的比重将上升，人们的消费结构将会进一步转向以改善条件、提高质量为重点的居住性消费中去。因此，目前有条件的人若能早点把公房买下来，

不仅仅现在可以“便宜点买下住房”，更重要的是可为今后自己产权房的“自由进出”留有余地。

（文／方玮）北京承诺15个工作日办妥房改房产权证

http://www.sina.com.cn 2000年3月28日 05:45 北京晨报

晨报讯：(记者李雯)现在，本市办理房改售房登记发证的时间缩短了。房改售房发证工作被规定在15个工作日内完成，购房者普遍反映的房屋产权办证难问题将得到解决。 自1999年来，为促进二级市场的开放，本市采取了一系列的加快办理房改售房发证手续工作的措施。此次更是加大力度，采取简化程序、从速办证和搁置问题、先行办证相结合的办法，将原来规定的房改售房发证部门自接件之日起30个工作日内必须完成房改售房登记发证的工作时间，减少到15个工作日。

按新规定，对于个人购买公有住房的，可持与单位签章的买卖合同直接到房改售房发证窗口申请办理产权登记发证手续；对已按房改政策将公有住房出售给职工个人的单位，售房单位可持房改售房方案批复、北京市房屋登记表以及与职工签订的房屋买卖合同直接到房屋所在地的房地管理部门设立的房改售房发证窗口办理产权登记发证手续，不再经过交易部门。 对于售房面积，将原来规定的由本市21家有资格认定的房地产测绘单位进行测绘改为由单位自测解决，不再进行复核。同时，对房屋产权确实难以确认的，将优先解决为职工个人颁发产权问题，其它问题以后逐步解决。

另外，对于购房者来说，因拖欠供暖费的责任在住户所在单位，房地局不得以拖欠供暖费为理由不给办理发证手续。

在确认产权方面也有新规定：对于新建、翻建、拆建的房屋，只要提交建设工程规划许可证，就可以确认产权；如果是合建、联建的房屋，可以分别确认产权；而所建房屋占用土地在1991年5月31日以前取得土地使用权，无权属纠纷，但无法提交土地来源权属证明文件的，由售房单位出具书面具结即可确认产权。

明年“房改房”上市 必须“两证”齐全

http://finance.sina.com.cn 2000年11月10日 15:12 经济日报

国土资源部副部长李元在第五期国土资源管理市长研讨班上指出，我国城市用地约2000多万宗，从2001年起，“房改房”上市必须“两证”即房屋所有权证和土地使用证齐全。因此加强土地登记工作，不仅是管好政府的这笔最大资产的需要，也是促进城市住房制度改革的重要手段。

李元在分析中说，房改后的住房，实际上变成了房屋所有人的自有财产，拥有者对房屋和土地权利的要求十分迫切。为防止房屋产权过户到购房人后，土地使用权仍由原开发公司或售房单位持有，形成房和地权属分离，房、地重复抵押的问题，给房屋产权人造成损失，按照有关规定要求，“房改房”上市必须房屋所有权证和土地使用证“两证”齐全。土地登记，就是土地确权登记，既可有效把好入市关，又能使欺诈行为无法藏身。“房改房”土地登记工作跟不上，土地证书不能及时发放到住房人手中，不仅不能保护房屋产权人的自身权利，同

时也会影响到住房市场的合理流转和交易，住房制度改革的政策就无法得到落实。因此，各地对土地登记工作，必须抓紧并加以完善。

城镇居民在房改过程中，将陆续花钱把自己居住的公房 买过来，变成自己的私产。购房人

一次性付清房价款后，按

规定从付款之日起 3 个月内须凭有关手续到房屋所在地房地 产权属登记机关办理权属转

移登记手续，由购房人签章领取所有权证。

在办理领证手续时，应该注意下列事项：

1、购房人以抵押贷款方式购买住房，在办理权属登记时， 应同时提交抵押贷款协议（或合同），并办理他项权利登记， 在《房屋所有权证》上填注设定他项权利摘要，另发《他项

权利证》，交抵押权入存执。

2、职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，经登记 核实后，发给《房屋所有权证》，

产别为“私产”并在让上注记：“房改出售成本价房，总价款：××元。”

职工以标准价购买住房，拥有部分产权。经登记核实后， 也发给《房屋所有权证》，产别为“私产（部分产权）”，并在 证上注记：“房改出售的标准价房，总价款：××元，售房单 位××××，产权比例为××（个人）：××（单位）。”“总 价款”是指实际售价与购得建筑面积的乘积，而不

是指按折 扣后实际付款额。

以成本价或标准价购买的住房，应在《房屋所有权证》 上注记限定可以进入市场出售、出

租及抵押的时间，以签发《房屋所有权证》的日期为准。

以成本价或标准价购买的住房，产权来源为：“房改售房”。数人共同出资购房并要求核发《房屋共有权证》的，经登记核实后，可发给权利人《房屋共有权证》，并根据投资比例，在证

上注记每人所占份额。

3、房改售房的权属登记发证工作，只能由房地产行政管理部门办理，任何部门均不得以任何借口自行印制与颁发证明房屋权属关系及带有确权性质的任何证书。个人首次购买房改房

免征契税政策及所需资料

http://www.enorth.com.cn 2011-04-16 20:01

个人首次购买房改房免征契税政策及所需资料

http://www.enorth.com.cn 2011-04-16 20:01

一、政策：

城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税

二、所需资料：

1、购买人身份证原件(查验)及复印件

2、公有住房买卖协议书原件(查验)及复印件；

3、出售公有住房价格评估审批表原件(查验)及复印件；

4、天津市出售公有住房专用发票原件(查验)及复印件；

5、《契税减免申请审批表》一式两份；

6、以上1-4项均提供复印件一份。

1、房改房首购

城镇职工按规定第一次购买公有住房，在国家规定标准面积以内，以房改成本价购买的部分，免征契税；超过国家规定标准面积，以市场价、商品价购买或个人出资扩面的部分，按规定缴纳契税。

2、房改房换购

以成本价购买，等同于原免税面积的部分，免征契税；超过原免税面积，以房改成本价购买的部分按规定缴纳契税；以市场价、商品价购买或个人出资扩面的部分，按规定缴纳契税。

3、房改房补购

在同一年度补购的，视同首购缴纳契税；在不同年度补购的，在规定住房标准面积以内的部分按当年公布的房改成本价缴纳契税，超过住房标准面积以外以市场价、商品价或个人出资扩面的部分，按规定缴纳契税。

4、契税缴纳标准

普通住宅：契税税率1.5%

其 中：单套建筑面积90平方米及以下契税税率1%

非普通住宅：契税税率3%

《杭州市市区房改房上市交易管理试行办法》

第一条 为了贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革促进住宅建设发展的通知》，规范已购公有住房和经济适用住房的上市交易行为，促进房地产市场发展，盘活存量住房，满足居民改善居住条件的需要，根据建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》及有关规定，特制定本试行办法。

第二条 本办法所称的房改房包括：

（一）职工、居民按房改政策规定的成本价购买的公有住房。

（二）职工、居民按市政府规定的有关优惠政策购买的经济适用住房（安居房、解困房）等。

（三）国家扶持、单位资助、个人集资合作建造的住房。

第三条 上市交易的房改房必须取得房屋所有权证、土地使用权证和契证，权属清晰。

出售在学校校园、工矿作业区域内的房改房，在同等条件下，原产权单位享有优先购买权。

第四条 有下列情况之一的房改房暂缓上市：

（一）已列人近期规划改造范围，户籍已冻结并取得房屋拆迁许可证的房改房。

（二）擅自改变房屋使用性质的房改房。

（三）党政领导干部购买或集资建造的超过面积控制标准的房改房。

（四）购房贷款尚未还清，所有权已设定抵押且未经抵押权人书面同意转让的房改房，经抵押权人同意转让的除外。

（五）职工原购公有住房时，经市房改办批准，与原售房单位在公有住房（换购房）买卖协议书中有其他约定条件的，从其约定。

（六）法律、法规以及市以上人民政府规定其他不宜出售的房改房。

第五条 房改房上市交易的形式包括：转让（包括买卖、交换、赠与或其他合法方式）、抵押和租赁。

房改房转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。

第六条 房改房上市交易实行准入制度，按照

第七条 职工、居民的房改房上市交易，不得造成该户职工家庭新的住房困难，交易后该户不得再按成本价购买公有住房、不得再购买或租用政府优惠价格供应的其它住房。

第八条 职工、居民转让房改房按下列程序办理：

回答人的补充 2009-07-12 00:08

（一）由卖方向市房改办提出申请，领取并如实填写由杭州市住房制度改革办公室统一印制的《杭州市市区房改房上市交易申请审批表》，经卖方及配偶所在单位和原产权单位出具有关证明意见后，提交下列有效证件：

l、夫妻双方身份证及户籍证明复印件；

2、房屋所有权证原件、土地使用权证、契证复印件；

3、夫妻双方现有职级证明；

4、同户籍居住成年人共同签字同意转让的书面意见；

5、原购买公有住房或安居房、集资建房买卖协议书。

（二）市房改办负责对房改房上市交易申请的审核。在接受申请后，在5个工作日内完成核验有关证件。如申请上市的房改房不属上市范围的，应将审查决定的意见及时通知申请人；如同意上市，出具准予其上市交易的书面文书。

（三）市土地管理局在5个工作日内完成土地权属审查。

（四）凡符合上市交易条件的准予上市交易的房改房，由卖方向具有资质的评估机构申请住房价格评估。

（五）买卖双方签订契约。

（六）由买卖双方向市房地产交易管理所办理交易手续并提交《杭州市市区房改房上市交易申请审批表》和房屋价格评估书，由市房管局房地产交易所核实申报价格。

（七）买卖双方按本办法第九条规定缴纳有关税费。

（八）买方在办理完交易过户手续后25个工作日内，向市房地产管理局领取房屋所有权证；市土地管理局在25个工作日内按照法定程序完成申请办理土地使用权证的变更手续。 回答人的补充 2009-07-12 00:09

第九条 职工、居民转让房改房，应按规定缴纳下列税费：

（一）土地收益金。暂按成交金额的1％（低于评估价的按评估价，下同）由卖方缴纳。

（二）根据现行税法对营业税、城建税、教育费附加，按成交金额的 5.55％（简称综合税率），由卖方缴纳。

（三）契税。按成交金额的3％计征，由买方缴纳。

（四）印花税。按成交金额的 0．1％，由买卖双方各负担 50％。

（五）房改房首次上市交易，免收交易手续费。

第十条 职工、居民出售房改房的收入，在按本办法第九条规定交纳税费后归个人所有。

原售房单位和个人缴纳的住房共用部位和公用设施维修基金的管理按有关规定执行。

第十一条 职工、居民出售房改房时，应在办理交易手续的同时，按本办法第九条第二款的规定缴纳税款。该项税款须按有关规定及时缴交人库。

自交易之日起，至新购买住房交易过户或预（销）售商品房合同备案之日止，对前、后一年内重新购买的住房，且已按前款规定足额纳税的，其相当于税款金额部分可区分不同情况进行处理：（一）新购房价款大于或等于出售房款的，予以全额退还；（二）新购房价款低于出售房款的，相当于新购房价款部分予以退还。除此以外，为鼓励房改房上市交易，市财政给予接转让房改房成交金额1％的补贴。

职工、居民申请退还上述款项时，应凭原始纳税凭证、新购住房付款凭证或预（销）售商品房合同，到市房地产交易管理所申请办理退款确认手续。办妥新购住房交易手续后，持经确认的退款凭证，到市房地产交易管理所办理退款。

回答人的补充 2009-07-12 00:10

市房地产交易管理所办理退款所需资金数额，由市财政按收支两条线的管理原则予以拨付。

第十二条 职工、居民的房改房与房地产开发企业的商品房进行置换，房改房按评估价计价，缴纳1％的土地收益金。商品房按物价部门批准的价格计价。置换住房应交税费按本办法第九条、第十一条和现行政策的规定办理。

房地产开发企业置换所得的房改房，可比作商品房出售。

第十三条 房改房相互交换、房改房与公房交换、房改房与私房交换，在办理交易过户手续时，应各自按交易金额的1％缴纳土地收益金。交换住房应交税费按本办法第九条、第十一条的规定办理。

第十四条 职工、居民的房改房可以设定抵押权。抵押人不能按期履行债务时，抵押权人有权依法处理所抵押的房改房，所得的价款在按本办法第九条规定缴纳税费后，优先受偿。

第十五条 出租房改房按《浙江省房屋租赁管理条例》、《杭州市房地产交易市场管理暂行办法》的规定办理有关手续，并缴纳相关税费。

租金收人在扣除相关税费后归个人所有。

第十六条 房改房上市交易的职工及所在单位必须如实反映情况和提供证明。凡不如实反映情况或提供虚假证明的，一经发现，除追究直接当事人及所在单位责任外，还应视情节轻重，给予单位主要负责人相应的党纪、政纪处分及经济处罚。

违反本办法第四条的规定，将不准上市出售的房改房上市出售的，处以10000元以上30000元以下的罚款。

第十七条 违反本办法第七条的规定，将已购房改房上市出售后，该户家庭又以非法手段按照成本价购买公有住房或政府提供优惠政策住房的，由房地产行政主管部门责令退回所购房屋，不予办理产权登记手续，并处以10000元以上30000元以下罚款或者按照商品市场价格补齐房价款，并处以10000元以上30000元以下罚款。

第十八条 各有关部门对房改房上市交易要按规定严格审查。工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十九条 本试行办法只适用于房改房首次进人市场，房改房转让以后再次进人市场交易的，按有关私房交易管理规定办理。

第二十条 本试行办法由市住房制度改革办公室负责解释。

第二十一条 本试行办法自公布之日起试行。公有住房的出售价格关于2001年向职工出售公有住宅楼房的价格及有关政策的通知

京国土房管方字[2000]第696号

各区县政府房地局、房改办、物价局，市属各委、办、局、总公司房改办，在京中央国家机关各部门、各单位房改办：

现将2001年出售公有住宅楼房成本价及有关政策通知如下：

一、从2001年1月1日起，城近郊区（东城、西城、崇文、宣武、海淀、丰台、石景山）新建公有住宅楼房成本价为每建筑平方米1560元。远郊区县新建公有住宅楼房成本价，由区县房改办会同区县有关部门按规定测定。

二、按成本价购买公有住宅楼房的房价款计算公式、付款方式、成新折扣、工龄折扣、提前付款折扣计算等办法均按（94）京房改办字第054号文件的规定执行。其中，房价计算公式中的标准价高限按成本价的94%（即每建筑平房米1466.4元）计算；职工已建立住房公积金的，工龄计算到建立住房公积金前，未建立住房公积金的，工龄计算到1999年；住房折旧年限计算到2001年；现住房折扣率为0；提前付款月折扣率为0.1875%；调节因数、装修设备价按京国土房管方字[2000]第302号规定执行。

三、各产权单位出售公有住房按规定的计价公式计算后，实际售价（不含提前付款折扣）低于每建筑平方米222元，均以222元计。实际售价按实付总房价款除以总建筑面积（含阳台面积）计算。

四、公共维修基金的交纳标准，中共中央直属机关系统按中管房改字[2000]1号、2号文件的规定执行，中央国家机关系统按国管房改字[2000]66号文件的规定执行，其他单位按京房地物字[1999]第1088号文件的规定执行。

五、本通知未及事宜，仍按原有规定执行。

2000年12月25日

发表时间:2011年05月26日

公有住房的出售价格有三种形式，市场价、成本价和标准价。其中成本价和标准价由各地市、县人民政府逐年测定，报省、自治区、直辖市批准后公布执行。职工按成本价或标准价购买公有住房的，每个家庭只能享受一次，购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房控制标准执行，超过标准部分一律执行市场价。

1市场价。向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价。公有住房的出售应当坚持先评估后出售的原则，住房的实际售价应当根据所处地段、结构、层次、朝向、设施和装修标准等因素区别计价，并应参照市场因素。

2成本价。向中低收入家庭出售公有住房实行成本价。成本价应当包括下列七项因素：(1)住房的征地和拆迁补偿费;(2)勘察设计和前期工程费;(3)建安工程费;(4)住宅小区基础设施建设费，其中小区级非营利性配套公建费是否列入成本由各地自行确定;(5)管理费;(6)贷款利息;(7)税金。如果出售的公有住房为旧房，其成本价按照售房当年新房的成本价成新折扣。折旧年限以50年计算。如果旧房的使用年限超过30年的，只以30年计算折旧;经过大修或者设备更新的旧房，按有关的规定进行评估确定。

3在住房制度改革时，以成本价售房确有困难的市、县，可以实行标准价。但现行价格已高于规定的标准价起步水平的，不应降低价格。标准价按负担价和抵交价之和测定。负担价以一定面积标准新房为基准，以所在市、县双职工年平均工资的倍数确定，具体倍数由省、自治区、直辖市人民政府确定。双职工年平均工资按当地统计部门公布的上年职工平均工资的2倍计算。抵交价按双职工65年内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的80%计算。旧房的负担价按当年新房的负担成新折扣计算，使用年限超过30年的，以30年计算，经过大修或设备更新的旧房，按规定评估确定。旧房的抵交价，可根据使用年限适当降低，最低为新房抵交价的80%。标准价要根据各市、县职工上年平均工资增长的水平、单位发给住房补贴和资助职工建立住房公积金年增长水平确定，一年一定。同时，售房价格要逐步从标准价过渡到成本价。