地租与土地价格理论内容及现实意义(2010论文)

中央党校2009级经济学专业《资本论》论文

地租与土地价格理论内容及现实意义

学员 王玉刚

二〇一〇年六月二十五日

地租与土地价格理论内容及现实意义

学员 王玉刚

二〇一〇年六月二十五日

按照西方经济学关于人类需求的无限性与资源供给的有限性的假设，要比较全面理解和把握地租理论、土地价格理论以及二者之间的关系，提高对其现实意义的认识，更好地指导经济工作的实践，需要从马克思地租理论、土地价格理论形成脉络展开，并抓住关键的理论连结点。

一、马克思资本主义地租理论、土地价格理论基本内容及其实现条件

地租是土地所有权在经济上借以实现的形式。那么，土地所有权在经济上是如何实现的呢？或者说以什么形式、通过什么载体来实现呢？按照马克思地租理论，地租实现必须有以下三个条件。一是资本主义条件下的土地所有权，即土地所有权只拥有纯粹的经济权利，消除了非经济特权，土地所有者对土地的绝对占有以及土地所有权的独立地位；二是农民已被脱离于小农经济和封建制度的约束，从对土地的依附关系中解放出来成为出卖劳动力的无产者，为了生存必须出卖劳动力而创造由土地所有者、产业资本家共同攫取的剩余价值；三是土地所有权和土地经营权完全分离，产业资本家通过地租的方式获得土地经营权，并获取平均利润。由此，通过土地所有者、产业资本家和农业工人这三个载体，以土地为纽带，在资本主义生产关系中，地租实现了。究其实质，地租体现了土地所有者和产业资本共同剥削农业雇佣工人

的关系，这是资本主义地租的本质。同时，地租理论也是马克思劳动价值论尤其是生产价格理论在土地中的具体应用和延伸，是对资本主义生产方式下的农村土地关系的基本揭示以及对整个资本主义生产关系、分配关系、交换关系、消费关系的完整研究的基础。

马克思所说的土地价格是资本化的地租，是为购买获得土地预期收益的权利而支付的代价。土地价格的高低取决于可以获取的预期土地收益高低。正如马克思所说：“土地的购买价格，是按年收益若干倍来计算的，这不过是地租资本化的另一种表现。实际上这个购买价格不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格，它是按普通利息率来计算的。”由此，土地价格的计算公式为：土地价格=地租额／利息率。对于土地所有者来说，所有权的占有使其获得了稳定的地租收入，如果出售土地，就意味着转让了获得地租的权利，因而必然要索取相应的报酬，即土地的价格；而对于购买土地的货币所有者来说，必然要比较购买土地获得的地租收入与货币资本存在银行的利息收入，而后决定是否购买。显然，把土地价格作为出售土地的资本化的收入，具有其客观必然性。土地价格的变动与利息率、供求关系、地理位置和土地肥沃程度（级差地租）等因素所决定。

二、马克思资本主义地租理论、土地价格理论基本脉络及其关键点

（一）基本脉络。

总体环境：资本主义生产方式占统治地位（资本主义生产关系的建立）→前提条件：1、土地所有权的垄断（土地所有者）+2、农民成为农业工人（农民被从对土地的依附关系

中解放并成为无产者）+3、产业资本（获取土地经营权）→地租产生：纯粹的经济契约（租金随之产生）→级差地租Ⅰ、级差地租Ⅱ：资本家对土地经营权的垄断→→土地价格：地租数量、利息率、土地肥沃程度、供求关系、土地供给政策等因素。

（二）几个关键点。

1、马克思劳动价值论的指导和统领作用。被马克思称为《资本论》全书导言的劳动价值论，是研究资本主义经济的理论基础，具有特殊的地位。特别是要把握好劳动二重性学说作为理解政治经济学的枢纽的理论基点。从以上地租、土地价格产生的基本脉络上看，好像一切都顺理成章，获得土地经营权付出地租，雇佣农业工人付出工资，但若从劳动二重性的角度来理解，就会发现：作为劳动过程，劳动者的具体劳动创造了使用价值，劳动者的抽象劳动创造了价值和剩余价值，揭示了其剩余价值的来源和剥削的实质。同样以劳动力成为为商品，是货币转化为资本、剩余价值得以产生作为前提条件，遵循资本运动总公式。

2、如何理解“土地不是劳动产品，本身没有价值”的论述。这同样要和劳动价值论结合理解。土地是自然界固有的，因为劳动者的改良、耕作而成为土地资本，要说有“价值”的话，也是搭了人类劳动的“顺风车”。土地价格实质是资本化的地租（租金）由此产生。对于一般商品而言，价格是价值的货币表现，价值是凝结在商品中的无差别的人类劳动，商品是可交换的劳动产品。这些概念强调了价格是人类劳动的一种度量标准。而土地本质上不是劳动创造的，是自然之物，所以，一般商品的价格中必然含有生产成本因素，而土地价格

则不一定含有生产成本因素。从更深的角度考察，一般物品的价格是“劳动价值”的货币表现，围绕着“劳动价值”而上下波动；土地价格本质上不是“劳动价值”的货币表现，是地租的资本化。

3、土地供给曲线。因为土地是不可再生资源，不可能无限供给，因此土地供给曲线有一个最终界限，加上区位、基础设施水平、肥沃程度、供给政策等因素，其供给界限又被压缩，因此总体上看，土地价格呈上升趋势。这样，反过来，土地价格又会影响地租（租金）水平，由此完成了一个资本循环。

4、机会成本（影子价格）。土地的不可再生性，土地利用的一次性，加上人类需求的放大，产业资本要以获取更高利益的方式来利用土地，更加剧了土地价格的变动。

三、现实意义

前述主要探讨了资本主义社会形态下的地租理论。同时要看到，地租是一个历史范畴，不同社会形态下的地租，有着不同的性质、内容和形式，体现着不同的生产关系。比如，在我国城市土地所有权国有的条件下，国家出让给用地单位或个人的不是土地的所有权，土地使用者之间转让的也不是土地的所有权。我国土地使用权与所有权的分离，决定了土地使用权是交易的标的，土地市场交易的产权（如房产）也是各种不同权利组合的使用权，而非所有权。因此，我国城市土地价格是作为让渡土地使用权的价格。

（一）正确认识不同社会形态中地租的联系和区别。 在各个社会形态中，不同的土地所有权都要在经济上得以体现。地租就是土地所有者凭借土地所有权而获得的收

入，这是不同社会形态地租的共同点。同时，地租体现不同的生产关系。马克思地租理论是资本主义制度下，以土地所有权的私人占有为前提的；而我国土地归国家所有，土地经营者只是在一定的存续期内具有对土地的使用权，存续期内，土地使用权人拥有对土地使用权转让、经营等方式获取收益的权利。在这一点上，土地所有权和经营权也实现了完全分离。因此，在我国社会主义条件下，农业土地也存在地租，只是表现形式不同，资本主义地租是以少数人对土地的占有为前提的，而我国的地租是在存续期内以多数农民拥有土地使用权为前提的，这也进一步印证了我国社会主义公有制为基础多种所有制并存的基本经济制度的优越性。

（二）充分认识积极发展土地使用权交易市场的重大意义。

既然土地归国家所有，与资本主义地租不同，那么就把土地所有权这一条件恒定，从已经分离出去的土地使用权（经营权）开始分析和论证，作为考察的起点。比如，我国城镇国有土地供给方式主要有两种形式，即有偿出让和行政划拨。经过十多年土地使用制度的改革，有偿出让土地使用权方式逐步确立并迅速推广，已经成为一种重要的供给形式。出让土地使用权是一种内容较充分、相对独立的权利。它从土地所有权中分离出来，但其内涵与资本主义土地所有权中的使用权又有所不同。出让土地使用权包含占有、使用、收益和处分权能。与此同时，拥有土地使用权人未必是土地经营者，由此产生的地租是建立在土地使用权基础上的。

土地不仅是资源，也是资产，尤其是城市土地，它是由人类开发和再开发形成的，已不是单纯的自然物。而是人类

劳动形成的土地资本。土地资源的使用价值是通过人类的利用活动来实现的，可预见的未来的人类利用土地活动是对土地劳动投入的可能性和潜在性，即土地资源还具有未来实现的潜在价值。

现实中，由于信息不对称、交易方式、制度设计等原因，土地使用权的交易不能或不能有效形成区域性的交易市场，询价、竞价机制无法建立，就不能以市场的方式调节土地的价格，土地作为稀缺资源配置的有效性大打折扣。因此，考虑地租理论、土地价格理论、发现价格及其决定模型等因素，必须充分认识积极发展和完善土地使用权交易市场的重大意义，强化措施，设计制度，逐步建立健全土地使用权交易市场。

（三）级差地租是影响土地价格的充分条件，而非必要条件。土地的优、劣的差别是产生级差地租的自然条件或基础，不是产生级差地租的原因。只有当土地自然条件的差别同时与土地经营的垄断结合在一起的时候，级差地租才会形成。级差地租的形成成为影响土地价格的先遣条件。对于具体地块而言，土地收益水平的高低主要取决于该地块包含的物化劳动及地块的开发利用强度，如地块周边的基础设施投入大，容积率、建筑密度大，则地价水平高，反之亦然。 如土地市场的供求关系与一般商品市场的供求关系不同。由于土地资源的有限性、稀缺性和不可移动性，其供给几乎没有弹性，所以，地价多受需求的影响，并且对土地的需求是一种“引致性”需求，即由对土地上的产品和服务的需求而引起的需求。土地价格基本上是由人们对土地的需求状况决定的，这是一种特殊的市场供求关系，甚至没有任何投入的“裸

地”，也有可能因为这种需求而导致土地价格大幅度波动。因此，级差地租能够在某种程度上影响土地价格，但不能起决定作用。

（四）强化土地利用总体规划对土地利用的指导和约束作用，严格界定不同用地类型，切实保障土地使用权拥有者的合法权益。

由于农业地租（租金）的表现形式、收益水平与城市建筑用地地租（租金）、土地价格之间有着巨大的差别，巨大的利差，这扩大了农业用地变为建筑用地的倾向。一些非正常因素导致农民的土地被侵占、房屋被强拆的事件屡见不鲜。因此而影响的人群扩大或者说放大了地租，由原来的农业工人变为与需要住房的人群，其影响的程度更深、范围更广，已经被泛化了。在我国土地制度框架下，必须强化土地利用总体规划对土地利用的指导和约束作用，严格界定不同用地类型，切实保障土地使用权拥有者的合法权益，才能逐步建立合理规范、衔接有序、市场调节的土地资源配置格局。一要摸清现状，了解区域土地利用总体情况；二要以科学发展的导向，编制土地利用总体规划，并广泛征询社会的意见，实施开放式管理；三要对已通过的土地利用总体规划通过人大立法的方式确定，增强规划的约束指导作用；四要确定规划执行的具体操作程序，包括用地类型划分、用地审批、土地交易等具体环节，制度具体的操作流程。