房地产价格成本分析
房地产价格成本分析
（一）房地产成本价格组成
1．土地价格及其税费：按照政府“招、挂、拍”等有偿出让方式取得的土地价格和3%契税之和；
2．建安成本：包括土建、给排水、采暖、照明等建筑费用；
3．与房地产有关的费用：市政基础设施配套费、质监费、施工图审查费、白蚁防治费、勘测费、设计费等；
4．期间费用：财务费用、管理费用、销售费用；
5．税收及其附加：营业税，城市维护建设税、教育费附加，所得税，通常为销售额的13.5%；
6．开发商利润。
（二）案例一：福建省泉州市区某楼盘成本价格利润分析
1．地块位置及规划情况
该地块占地50亩，地处泉州市区坪山路边，四面临街，地理条件优越，交通便利，周边市政配套比较完善。规划为全封闭式小高层商住小区，容积率2.8，绿地率35%，建筑密度30%。土地价格200万/亩（2003年通过二手转让取得土地、一手出让（1998年）时以每亩约60万取得）。2006年初开工建设，2006年底预售。
2．根据规划条件计算主要经济技术指标
以上计算得出：该项目投资额18167万元，利润率＝22670.8÷18167×100%＝124.79%，属于典型的暴利。土地价格占总成本＝12129÷36345×100%＝33.37%，建安成本占总成本＝15615÷36345×100%＝42.96%，虽然土地占总成本比例的33.37%，但土地取得时是2003年，2006年该位置土地拍卖价每亩约600万元。
（三）案例二：泉州市某拍买土地开发成本价格利润分析
1．地块现状规划拍买情况
该宗地处泉州市区中心温陵路中段，交通便利，市政配套设施完善，地理位置优越，属于商贸中心区。规划为高层商贸、办公、住宅小区，地块面积8.1亩。规划条件：容积率3，商业占15%，建筑密度50%，绿地率25%，2006年12月拍买成交价1079万/亩。
2．根据规划条件计算主要经济技术指标（见表3）
由以上计算得出：该项目投资额10103.4万元，利润率＝1811.68÷10103.4×100%＝17.93%，土地价格占总成本＝9002.097÷14065.06×100%＝64%，建安成本占总成本＝2916÷14065.06×100%＝20.73%，可见，通过拍卖取得土地的成本非常高。