房地产企业开发流程

房地产业开发基本规范程序及简要说明

一、房地产项目开发一般应遵循下列程序：

（一）、项目开发前期调研程序 。项目的前期调研程序，就是通过开发商对拟投资地区房地产市场的调查，搜集大量市场信息，来探询投资的可能性，寻找投

资机会的过程。

（二）、项目立项程序 。项目立项程序，就是上报项目建议书或项目可研报告，

取得政府批复（项目立项），使项目取得合法的开发建设资格。

（三）、土地使用权取得的程序 。土地使用权取得的程序，就是开发商在项目立项通过(取得建议书批复,可行性研究批复)，并取得建设用地规划许可证后,

办理取得土地使用权手续的程序。

（四）、项目规划程序 。项目规划程序，就是开发商取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的途径。根据国家和潍坊市有关城市规划的规定,在潍坊市城市规划区内开发建设的项目,必须符合城市规划的要求,必须向市规划局办理项目规划的申报手续,在取得“两证”(建设用地规划许可证、建设工程规划许可

证)后,方可开工建设。项目规划申报的基本程序如下：

1、在可行性研究报告（项目建议书）报批之前,开发商要向规划局申报规划要点,规划局对项目的用地范围、规划条件等提出初步意见,形成项目建设选址的初审

意见，作为计划部门进行批复时的参考依据。

2、在可行性研究报告批复后,开发商可向规划局申报项目定点规划局向申请单位下发规划定点通知书和设计规划要求通知书，对项目用地的位臵、面积、范围等

提供较详细的意见。

3、根据规划局提出的规划设计条件,委托有资质的设计机构进行规划方案设计，取得四图一书（总平面图、定位图、竖向设计图、管线综合图、说明书）。开发

商在完成方案设计后,应向规划部门提出审查申请。

4、经审定通过的设计方案,是编制初步设计或施工图的依据,也是取得建设用地

规划许可证的必备文件。

5、开发商依据设计规划要求通知书和可行性研究报告批复,即可向规划局申领建

设用地规划许可证,该证是取得土地使用权的必备文件。

6、申领建设工程规划许可证,是在项目列入年度正式计划后,申请办理开工手续之前,需要验证工程建设是否符合规划要求的最后法定程序,该证是申办开工的

必备文件。

（五）、征地拆迁程序

征地是指项目选址用地为集体土地时,要按照法定的程序和依据报请有批准权限的政府审批以后,对集体土地及地上物等依法补偿，补助后，将集体土地转为国

有土地的一种行为。

拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上,为达到施工要求的场地条件,拆除建设用地上原有房屋及其附属物,并对原用地者进行补偿、安臵的行为。 征地在领取建设用地规划许可证后即可进行，拆迁在取得建设拆迁临时用地许可

证或土地使用权证件后即可提出申请。

征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。征地、拆迁工作的完成是申请项目开工

的必备条件之一。

（六）、工程建设程序

工程建设阶段，是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完

成,通过工程竣工综合验收,达到业主使用条件的过程。

在项目完成规划程序并且具备开工条件后，向市建委提出开工申请,取得报建证;同时，与市政相关部门（自来水、热力公司、管道煤气公司、供电部门、城管局）洽谈签订协议,支付有关费用；办理招标批准手续；选择施工、监理单位;办理工程建设质量监督手续；缴纳各种费用；开工建设；项目竣工后，由主管部门（市

质检站、市开发办）进行综合验收，交付使用。

（七）.房地产经营程序

房地产经营,是开发商通过对所开发房地产的销售、出租,实现自己预期投资收益的行为。该项工作从取得土地使用权起，一直延续到房地产交付使用。房地产开发商,既可以自己销售和出租开发的房地产，也可以委托给专业的中介机构。销售和出租的房地产都可以有期房和现房两种，但都必须在取得政府主管部门颁发的预售许可证之后方可进行,且买卖契约和租赁契约都必须经过政府主管部门鉴

证方为有效。

二、 房地产项目开发程序

（一）、项目立项

1、概述：开发项目立项，是房地产项目开发的第一步，即取得的政府主管部门（属地或市发改委）对项目的批准文件。 对于房地产商来说，在本阶段的主要工作是：起草并向属地或市发改委或者属地或市建设局房地产开发管理办公室报送项目建议书,取得批准项目建议书的批复;依据项目建议书批复,编制可行性研究报告报属地或市发改委审批获准,并列入本年度固定资产投资计划。（国家计委已取消了房地产项目立项制度，实行备案制。山东省暂延续原立项制度。）

（二）、实施程序

1.工程建设项目立项审批

（1）承办部门：属地或市发改委

（2）申报资料：①书面申请；②提供资金落实证明；③土地使用权证明；④由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报告。可行性研究报告应具有以下附件：规划部门对项目建设选址的初审意见；土地管理部门对建设用地的初审意见；环保部门的环评报告；有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见；依法必须招标项目的招标总体方案；⑤房地产开发公司的资质证明.

（3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报属地或市建设局房地产开发管理办公

室，项目立项申报资料由该办转报属地或市发改委。纳入土地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后，凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》，与其它申报材料一起上报。属地或市发改委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场勘察，对符合条件的，予以批复。对属上级发改委审批权限内的项目，由属地或市发改委负责转报。

（4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。

（5）收费标准：如在开发办办理立项，须缴纳2元/平方米的开发管理费。（也

可能没有）

2.建设项目年度投资计划审批

（1）承办部门：属地或市发改委

（2）申报资料：①书面申请；②国家或省、市属地发改委批复项目可行性研究报告；③规划部门出具的建设项目规划许可意见；④跨年度建设项目，需提供属

地或市发改委上年度下达的年度投资计划。

（3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接上报属地或市建设局房地产开发管理办公室，申报资料由该办转报属地或市发改委，在收到申报资料后进行审查，对符合条件的，

予以批复。

（4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。

3.项目立项审批程序

（1） 五证两书的取得

①土地使用权证的取得

（一）、概述：开发商在项目立项通过后，须取得建设用地规划许可证,方可办

理取得土地使用权的手续。

在现阶段根据>的有关规定,房地产开发用地的取得方式有三种：一是通过国家出让方式获得（即通过土地一级市场取得）；二是通过转让方式获得（即通过土地二级市场取得）；三是通过与当前的土地的使用者合作等

方式。

通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证;通过划拨取得土地使

用权的临时证件是建设用地批准书。

国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。征地是指项目选址用地为集体土地,按照法定的程序报请有批准权限的政府机关审批以后,对集体土地

及地上物等依法补偿，将集体土地转为国有土地的一种行为。

拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上,为达到施工要求的场地条件,拆除建设用地上原有房屋及其附属物,并对原用地者进行补偿、安臵的行为。根据国土资源部第11号令，房地产开发经营性用地均由土地储备中心以招标拍卖挂牌等方式出让，出让的地块均为熟地，不需要土地受让方进行征地拆迁。若因特殊原因，必须进行征地拆迁的，该工作原则上是在国土资源局取得建设拆迁临时用地许可证或土地使用权证即可提出申请。实际操作中只要与土地出让方达成协

议，即可进行拆迁。征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。

（二）、实施程序

1、国有土地使用权划拨手续的办理

（1）.承办部门：属地或市国土资源局

（2）.申报资料：用地申请；计委批复的当年投资计划；建设用地规划许可证；

建设用地规划意见；用地范围图；土地权属证明；工程项目总平面图。

（3）.申办程序： 审核有关申报资料（2个工作日）；现场勘测定界（10个工作日）；制定一书三方案（建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案）（15个工作日）；缴纳征地管理费、复垦费、新增建设用地使用费（2个工作日）；依照规定办理土地登记，领取土地使用证书。

(4）.收费标准：征地管理费、复垦费、新增建设用地使用费的收取。

(5）.应注意的事项：划拨土地的范围仅限于：①.国家机关用地和军事用地；②.城市基础设施用地和公益事业用地；③.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④.法律、行政法规规定的其他用地。对开发商来说，可以通过划拨方

式取得的开发用地，主要是经济适用房项目建设用地。

2、国有土地使用权出让手续的办理

国土资源部第11号部令规定：凡各类经营性用地（含房地产开发建设），均必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。承办部门均为：属地或市土地收购储备中心。

国有土地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，是有计划地进行的。属地或市国土资源局根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报经市政府批准后，向社会公开发布。属地或市土地收购储备中心根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件。招标拍卖挂牌出让文件应当包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本。属地或市土地收购储备中心在投标、拍卖或者挂牌开始日前 20 日发布招标、拍卖或者挂牌公告，公

布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。

招标拍卖挂牌公告包括下列内容：

①出让人的名称和地址；

②出让宗地的位臵、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；

③投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；

④索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式；

⑤招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；

⑥确定中标人、竞得人的标准和方法；

⑦投标、竞买保证金；

土地收购储备中心对投标申请人、竞买申请人进行资格审查。对符合招标拍卖挂

牌公告规定条件的，应当通知其参加招标拍卖挂牌活动。

1.投标、开标依照下列程序进行：

①投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效；标书投入标箱后，不可

撤回。投标人应对标书和有关书面承诺承担责任。

②由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，宣布投标人

名称、投标价格和投标文件的主要内容。

③评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人

以上的单数。

④招标人根据评标结果，确定中标人。

2.拍卖会依照下列程序进行：

①主持人点算竞买人；

②主持人介绍拍卖宗地的位臵、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事

项；

③主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；

④主持人报出起叫价；

⑤竞买人举牌应价或者报价；

⑥主持人确认该应价后继续竞价；

⑦主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；

⑧主持人宣布最高应价者为竞得人。

竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。

3.挂牌依照以下程序进行：

①在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位臵、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易

场所挂牌公布；

②符合条件的竞买人填写报价单报价；

③出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格；

④出让人继续接受新的报价；

⑤出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。

挂牌时间不少于 10 个工作日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。

挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：

①在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂

牌成交；

②在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报

价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；

③在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，

挂牌不成交。

在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂

牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。

4. 成交确认书

以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，出让人应当与中标人、竞得

人签订成交确认书。

成交确认书应当包括出让人和中标人、竞得人的名称、地址，出让标的，成交时间、地点、价款，以及签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容。 成交确认书对出让人和中标人、竞得人具有合同效力。签订成交确认书后，出让人改变竞得结果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的，应当依法承

担责任。

中标人、竞得人应当按照成交确认书约定的时间，与出让人签订《国有土地使用

权出让合同》。

中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，抵作国有土地使用权出让金，其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后

5 个工作日内予以退还，不计利息。

招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在 10 个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果

予以公布。

出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用。

受让人依照《国有土地使用权出让合同》的约定付清全部国有土地使用权出让金

后，应当依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。

5.收费标准：潍坊市城区国有土地基准地价及政府出让土地纯收益标准，有土地

开发费用一览表。

3、土地确权登记手续的办理

(1).承办部门：属地或市国土资源局

(2).申报资料：

1）土地登记需要的资料

①计划立项批文；②建设用地规划许可证和用地意见；③土地登记申请书；④地籍调查表（含土地登记法人代表身份证明书、土地登记法人代表委托书、四邻指

界签名单、宗底座落图）；⑤土地登记审批表；⑥土地登记卡。

2）土地转让登记需要的资料

①国有土地使用权转让申请审批表；②出让人土地使用权证书；③土地使用权评估报告；④土地转让协议；⑤转让双方法人证明；⑥出让人原出让批文；⑦出让

方土地登记申请

(3).申办程序：

①申请：开发商持所需材料提出土地登记申请，有关人员对申请材料进行审查，

并给予答复。

②地籍调查：区国土局对受理的宗地进行权属调查和地籍测量，本宗地及邻宗地法人或其委托人在确认的地籍调查上签字。区局填写初步意见后报市局审批。 ③审核：市局对土地登记申请人、宗地自然状况、土地权属状况进行全面审核。 ④注册登记颁发证书：市局对批准的土地登记进行登记卡装簿，土地权利人领取

证书。

(4).办结时限：对符合登记条件的，7个工作日以内完成审核和登记发证。

通过招标、拍卖或者挂牌出让的土地均为熟地，即做好三通一平的用地，开发商可直接利用地块进行开发建设。若因实际情况要求需要拆迁的，则需要按下列程

序办理:

1、建设拆迁临时用地许可证的取得

（1）.承办部门：属地或市国土资源局

（2）.申报资料：①用地申请；②建设用地规划许可证；③建设工程设计规划要

求通知书及附图；④建设用地规划意见。

（3）.申办程序：持用地申请及相关申报资料报市国土资源局，经审查，符合条

件的，7个工作日内核发建设拆迁临时用地许可证。

（4）.收费标准：此阶段，须缴纳土地开发管理费800元/亩？。

2、拆迁手续的办理

（1）.承办部门：潍坊市拆迁办

（2）.申报资料：①拆迁申请书；②项目立项批文；③《建设用地规划许可证》及附图、附件；④国有土地使用证；⑤建设拆迁临时用地许可证；⑥拆迁补偿、

安臵资金证明；⑦拆迁计划和拆迁方案；⑧产权调换和安臵用房证明。

（3）.申办程序：

审查申请，并于收到申请后2日内作出是否准予拆迁立项的决定；批准拆迁立项的，拆迁人应自批准立项之日起3日内办理委托拆迁或自行拆迁备案手续，缴纳

拆迁管理费；拆迁立项批准之日起5日内，核发《房屋拆迁许可证》。 确定拆迁范围，发布拆迁公告，进行户口登记、房屋勘测等拆迁准备工作；拆迁机构与被拆迁单位签订拆迁协议；实施拆迁，核发拆迁验收证明，取得《拆迁验收合格证》；征地办、拆迁办、规划局现场测量定线，核定用地范围、拆迁面积。

（4）. 收费标准：

拆迁管理费的收费标准为，安臵一次到位8元/平方米，实行过渡安臵12元/平

方米？。

② 建设用地规划许可证的取得

(一)、概述：为加强城市规划管理，保证整体规划的实施，对新建、改建、扩建项目实施建设工程规划许可证制度。开发商在办理建设工程规划许可证时，应持当年的建设计划、土地使用证件、建设工程用地规划许可证、建设工程拟建位臵的地形图、建设工程总平面图、符合审定设计方案的施工图及消防、设计质监部门对施工图的批复意见、建设工程用地规划许可证，向属地或市规划管理部门提

出建设申请，经审查批准后，核发建设工程规划许可证。

（二）、实施程序 ：

1.建设用地规划许可证的取得

(1)承办部门： 属地或市规划局

(2)申报资料：①书面申请（含建设要求和内容）；②发改委年度计划投资批文；

③1：500地形图；④已批准的可行性研究报告。

(3)申办程序：

①持所需材料向属地或市规划局提出申请；②规划局现场勘察，审查、核对相关规划，在15个工作日内给予答复；③规划局对符合城市规划的申请签发《建设用地规划许可通知书》，开发商凭该通知书向国土资源局申请办理建设用地计划批准手续；④需制订详细规划的，在7个工作日内签发《规划设计要求通知书》；⑤委托有资质的设计单位作总平面规划设计；⑥规划局审查规划设计方案；⑦到属地或市规划局规划管理处办理《建设用地规划许可证》。对具备审批条件且符合详细规划的，7个工作日内核发《建设用地规划许可证》和《建设用地规划意

见》。

2.建设工程设计招投标程序

（1）承办部门：开发商或其代理机构

（2）申报资料：①建设项目计划批文；②建设工程设计规划要求通知书及附图；③招标投标工作计划及方案；④设计任务书；⑤招标人或代理机构工作能力证明

材料及资格证书；⑥委托代理协议或合同。

（3）申办程序：①招标人或其代理机构按规定提交申报材料（包括：计划批文、设计规划要求通知书、设计任务书等）；②填报《工程设计招标投标申报表》；③审核项目情况及招标条件，登记备案；④对发标、评标及方案评审等活动实施现场监督；⑤中标方案确定后，招标人提交招投标情况报告；⑥签发《工程设计

招标投标意见书》。

（4）办结时限：2个工作日。

（5）应注意的事项：单体10000平方米以上的建筑工程，必须进行设计招标，

行政监督部门为属地或市建设局。

3.施工图设计消防审批

（1）承办部门：潍坊市公安消防分局建审科

（2）申报资料：①发改立项批文；②属地或市规划局建设工程设计规划要求通知书、定点红线图、建设工程设计方案规划审查意见书；③《有关部门审核意见表》（加盖开发商公章）；④施工图1套（含建施、结施、设施、电施）；室内装饰工程需正式装饰设计图纸1套；⑤设有自动消防设施的建筑物应备有图纸光

盘。

（3）申办程序：开发商领取并填报《建筑工程设计防火审核申报表》、《自动消防设施设计防火审核申报表》或《建筑内部装修设计防火审核申报表》，并将申报表连同设计图纸向市公安消防分局送审办理建筑消防设计审批手续。

（4）办结时限：自收到图纸资料之日起，一般工程10个工作日内；国家、省重

点工程20个工作日内审核完毕。

（5）收费标准：执行鲁政发[2001]16号的有关规定，按建筑面积计，收取消防

设施设备费2元/平方米。

4.施工图设计质量审查

（1）承办部门：属地或市建设工程勘察设计质量监督站

（2）申报资料：①施工图设计文件2套（含建施、结施、设施、电施）；②发改立项批文；③属地或市规划局建设工程设计规划要求通知书及附图；④工程勘察、设计合同（原件）；⑤地质勘察报告2份（原件）；⑥设计招标的相关证明；⑦结构计算软件名称和热工计算书；⑧房屋鉴定报告（仅限于加层、改造项目）。

（3）申办程序：开发商领取、填报《开发商报审施工图设计文件登录表》；将登录表连同施工图及其它申报资料送勘察设计质量监督站进行技术性审查，并出具审查意见；勘察、设计单位对审查意见进行答复；勘察设计质量监督站向属地或市建设局提交技术性审查报告；核发《施工图设计文件审查批准书》。

（4）办结时限：自收到图纸资料，并缴纳设计质量审查费用之日起，15个工作

日内，提出图纸审查意见。

（5）收费标准：执行国家计委、建设部计价格[2002]10号文件和省物价局、鲁价费发[2002]45号文件的有关规定，按建筑面积计，分为住宅、商住楼、办公写字楼、医院、托幼、中小学教学楼、高等院校教学楼、综合楼、商场、宾馆、

酒店、超市、工业项目、仓库等9类建筑按不同标准计取。

（6）应注意的事项：该项审查的该项办结时限是15个工作日内提出图纸审查意见，然后由设计、勘察单位根据其意见对施工图作相应的修改。整个手续办理通

常需要30个工作日。

5.地下人防工程设计与审查

（1）承办部门：潍坊市人民防空办公室

（2）申报资料：①施工图设计文件2套（地下人防部分）；②发改立项批文；③属地或市规划局建设工程设计规划要求通知书及附图；④人防结建手续证明。

（3）申办程序：地下人防工程的设计应由具有相应资质的设计单位来承担，达到人防保护等级，并办理了人防结建手续证明，则无须再缴纳人防易地建设费。如为人防系统以外的设计院设计，则须经过市人防办的审查后方可通过。

（4）办结时限：如办理了人防结建手续证明，则无须办理人防设计审查手续；

如未办理人防结建手续证明，图纸审查时限在10个工作日以内。

（5）收费标准：根据鲁价费发（2001）181号《关于调整人防建设收费的通知》规定，人防易地建设费的标准为，按总建筑面积计，25元/平方米计取？。

6.规划许可证的办理

（1）承办部门：属地或市规划局

（2）申报资料：

申请阶段：①书面申请（含建设要求和内容）；②1：500地形图；③已批准的

详细规划；

取证阶段：①《建设工程规划许可证》申报表一式两份；②建筑工程总平面图（加盖工程设计单位证书专用章）一份；③建筑和结构施工图的主要部分、室外工程平面图，装订成册，一式两套；④当年年度投资计划；⑤有关部门的审核手续；⑥已取得《建设用地规划许可证》的，须附土地使用权批准文件。涉及房屋拆迁的，须附拆迁验收证明；⑦按规定由专业主管部门审查的，应附其书面审查意见。

（3）申办程序：

申请阶段：持申报材料向属地或市规划局提出申请；到属地或市规划局办理《建设工程设计规划要求通知书》；规划专家组评审；到属地或市规划局办理《建设

工程设计方案规划审查意见书》。

取证阶段：开发商领取、填报《建设工程规划许可证申报表》，并将申报表连同施工图及其它申报资料送规划局办理审批手续。资料审核完毕，执由规划局开具的潍坊市城市建设基金管理办公室收费联络单，到基金办缴纳市政设施配套费。同时，在属地或市规划局缴纳城市规划技术咨询服务费和建筑放线费。在缴纳上

述费用后，方可领取建设工程规划许可证。

（4）办结时限：①批准办证申请，15个工作日内；②办理《建设工程设计规划要求通知书》，7个工作日内；③办理《建设工程设计方案规划审查意见书》，7个工作日内；④办理施工图审查，20个工作日内。（方案或施工图修改时间不

计入办结时限内）

（5）收费标准：房地产开发项目，280元/平方米；根据鲁建规字[2001]33号文的规定，城市规划技术咨询服务费的收费标准按建筑类别的不同，分别计取不同的费用。根据国家测绘局测绘产品价目表，建筑放线费的收费标准为649元/

点？。

（6）应注意的事项：涉及到跨年度的工程，要在年底到投资计划批复部门办理

年度结转计划。

③建设工程施工许可证的取得

（一）、概述 ：申领建设工程施工许可证,是在办理《建筑工程规划许可证》后,需要进行的验证工程建设符合开工要求的最后法定程序,该证是申办开工的必备文件。在属地或市建设局办理报建证后,开发商可到建筑有形市场办理施工、监理招投标、质量监督、安全监督、造价、劳保统筹等手续后，向建设管理部门提

出开工申请，经审查批准，核发施工许可证。

（二）、实施程序

1、项目报建

（1）.承办部门：属地或市建设局

（2）.申报资料：①发改委批准的当年投资计划；②市规划局建设工程设计规划要求通知书、定点红线图、建设工程设计方案规划审查意见书；③工程建设项目

报建申请表。

（3）.申办程序：①到市建设行政主管部门领取报建申请表，根据投资计划填写清楚并加盖单位公章。②持投资计划及申请表报市建设行政主管部门，取得《工

程建设项目报建证》。

（4）.办结时限：1个工作日。

（5）.收费标准：《报建证》工本费：10元。

2、潍坊市建筑市场需办理的手续

（1）.建设工程施工、监理招投标

1） 承办部门：招标代理公司或开发商、市招标办（监督职责）

2）申报资料：①发改委计划批文；②属地或市规划局建设工程设计规划要求通知书、定点红线图、建设工程设计方案规划审查意见书；③建设用地规划许可证；④建筑工程规划许可证；⑤报建证；⑥施工单位应当具备《营业执照》、《资质证书》、《安全资格证书》等证件；⑦从事招标代理、工程造价咨询及经济咨询

业务的中介机构具有相应资格，持有有关证明、证件。

3）申办程序：招标单位提出招标申请；市招标办审查招标单位资格及招标文件；发布建筑工程招标公告；投标单位提出投标申请；招标单位预审投标单位资格并优选投标单位；确定评标和定标方法；向投标单位发放标书；确定评标组织；投标单位投递标书；开标、评标、定标；发布中标公告、取得中标通知书；签订、审查鉴证合同；核定工程定额取费标准；分别办理注册登记施工队伍、审查其他事项；集中收缴有关规费；按照《招投标法》的有关规定，在市招标办登记备案。备案资料包括招标情况说明、开发商的招标文件、中标单位的投标文件、评标的

原始记录、中标通知书。

4）办结时限：①审查招标单位资格、招标申请书和招标文件，在三日内完成；

②评标、定标，一般工程在三日内完成；大、中型工程在七日内完成，特殊工程

可适当延长；③审查合同，在收到送审文本后三日内完成。

5）收费标准：招标完成后，应缴纳下列费用：工程招标管理费,中标价的0.55‰；

招标公证费，2000元/中标单位。

6）应注意的事项：如开发商自行招标，需提前向招标办申请，经该办同意后方

可实施。

（2）.造价、劳保、质量监督、交易信息手续

造价、劳保、质量监督、交易信息手续在建筑有形市场仅须交纳费用即可。办结

时限，1个工作日。其标准分别为：

1）质量监督费 1.4‰ ？

2）造价管理费 0.9‰ ？

3）交易信息费 0.6‰ ？

以上费用的计算基数是：建筑面积乘以收费基数

4）劳保统筹费 该费用由市建工局建筑工程劳保费管理办公室收取？，收费标准为建安工程总造价的23.6-26‰。？工程造价3000万元以内的须一次缴清，3000

万元以上首次须缴付50%以上，分期缓交不超过两次。

（三）施工许可证的办理

1.承办部门：属地或市建设局

2.申报资料：①报建证；②发改委立项批文；③市规划局建设工程设计规划要求通知书及附图；④施工合同备案登记表；⑤质监委托书；⑥监理合同鉴证；⑦施工单位安全报监书；⑧总包单位中标通知书；⑦建筑工程质量责任卡；⑧施工许

可申请表。

3.申办程序：①开发商领取、填报《潍坊市建设工程施工许可申请表》、《工程质量责任卡》、《质监委托书》；②将上述三表连同其它申报资料送建筑有形市场市建设局窗口办理审批手续；③交纳墙体材料节能费和散装水泥保证金后，领

取施工许可证。

4.办结时限：自收到申办资料，并缴纳墙体材料节能费和散装水泥保证金之日起，

5个工作日内，核发《建设工程施工许可证》

5.收费标准：在此阶段，需交纳墙体材料节能费，8-10元/平方米？；散装水泥

保证金0.9-2.5元/吨？。

6.应注意的事项：①施工许可证实行一个单项建设工程，实行一份施工许可制度；②施工许可证分为正本、副本，正本由开发商保存，副本由施工企业保存，作为

竣工验收资料。

④房屋预售许可证的取得

一、概述

我国实行商品房预售许可证制度，开发商进行商品房预售，应当向属地或市房地

产管理部门办理预售登记手续，取得《商品房预售许可证》。

二、实施程序

1.承办部门：属地或市房产管理局

2.申报资料：①商品房预售申报表；②土地使用权证书；③按提供预售的商品房计算投入建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期的证明材料；④开发资质等级证书和开发经营许可证；⑤工程施工合同；

⑥预售商品房分层平面图。

3.申办程序：属地或市房管局收到申请后3日内对申请材料进行初审，并进行现

场查勘。初审和现场查勘合格的，办理预售许可。

4.办结时限：收到申报表和申报资料后，7日内办理完毕。

⑤房屋权属证书的取得

一、概述 ：我国实行房屋所有权登记发证制度，房屋权属证书是房屋所有人依法拥有房屋并对房屋行驶占有、使用、处分、收益权利的唯一合法凭证。工程竣

工验收合格后，即可办理新建房屋确权登记手续。

二、实施程序

1.承办部门：属地或市房产管理局

2.申报资料：①营业执照或法人代码证；②土地使用权证；③建设用地规划许可证；④建设工程规划许可证；⑤建设工程施工许可证；⑥建设工程（质量）竣工验收证明；⑦房屋平面图（房屋坐落平面图、房屋分层分户平面图、房屋分户平

面图）。

3.申办程序：开发商到房屋所在区房管局填写房产登记申请书，提供规定的资料进行登记；区局房管局对申报资料进行初审，并委托市房屋测绘中心到现场勘测丈量、绘制平面图；符合登记要求的将全部资料一式两份（原件一份，复印件一份），图纸一式三份（有共有权人的按共有人数增加图纸）报市房屋产权登记中心审批签发房屋权属证书。房屋产权登记中心委托区房管局将权属证书发给开发

商。

4.办结时限：办理各种房屋权属登记，负责初审、复审、审批的区房管局、市房屋产权登记中心等职能部门，应在5个工作日内完成所承担环节的工作事项。对

符合规定条件的申报件，权属证书应在15个工作日内办理完毕。

5.收费标准：房屋初始登记费80元/套，住宅平房及别墅按每证80元计收。每增加一本权属证书加收10元，地下室不收取登记费。如为自建自用，则不需交纳交易手续费；如进行交易买卖，则须按成交价的0.5%计取交易手续费？。

⑥ 两书制度

房地产开发商在商品房交付时，应当向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》用于明确开发商应承担的保修责任，《住宅

使用说明书》的作用是向业主提示合理使用住房的注意事项。

《住宅质量保证书》的内容：1.工程质量部门核验的质量等级；2.保修范围；3.

保修期；4.用户报修的单位；5.答复和处理的时限。

《住宅使用说明书》的内容：1.开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；2.结构类型；3.装修、装饰注意事项；4.上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配臵的说明；5.有关设备、设施安装预留位臵的说明和安装注意事项的说明；6.门、窗类型，使用注意事项；7.配电负荷；8.承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项说明；9.其他需要说明的问题；10.住宅

中配臵的设施、设备，生产厂家的使用说明书。

应注意的事项：

1.“两书”的交付时间为：商品房交付的时间；

2.商品房的保修期以将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算；

3.两书制度执行1998年建设部颁布的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使

用说明书制度的规定》。

（2）、与市政设施的接驳

一、概述 ：房地产开发项目在项目立项，列入固定资产年度投资计划后，即可与自来水公司、供电公司、热电公司、煤气公司、市政养护部门进行接触商洽，起草协议，办理供水、供电、供热、供气、排污的手续，并按规定支付有关费用。此外，在建设施工过程中，还会涉及到道路挖掘和道路占用等方面的问题，在此

一并说明。

二、实施程序

1. 与自来水设施的接驳

（1）承办部门：潍坊市自来水公司

（2）申报资料：①用水申请报告；②总平面图；③施工现场周边地形图。

（3）申办程序：①用水申请报告，到生产技术科办理申请开户手续；②申请手续批复后，到规划设计室办理勘察、设计事宜；③签订协议并缴纳自来水增容费、

勘察设计费。④等待工程公司安排施工。

（4）办结时限：执行双方协议的有关规定。

（5）收费标准：用于销售的房屋所用水表按生产标准收取增容费，自来水公司根据建筑物的性质和体量，配备总表，收费标准以总表表径的大小确定。勘察费50元/表？；设计费可协商解决，自来水公司内部标准为取接水工程造价的

4.5%？；施工费用按自来水工程公司出具的施工结算值计取。

（6）应注意的事项：①开发商用于居民回迁的水表按生活标准收取增容费；②批准开户的用户申请只在当年有效，跨年度的需重新办理申请；③对用户规定：一个门牌号只能装一块水表，楼房住房只能以单元为单位安装水表；④由自来水公司总水表供水的用户，以进户总水表为界，水表以外的管道及设施归自来水公司负责维护、管理；水表以内的管道及设施归用户或产权单位负责维护管理；⑤

对进户总水表及表井，用户有责任进行保护。

2.与天然气（管道煤气）系统的接驳

（1）承办部门：潍坊市港华管道煤气公司

（2）申报资料：①申请开户书；②标准层1：100平面图、剖面图；③1：500

地形图及用气建筑2个坐标高程点（市测绘院测定的坐标高程点）。

（3）申办程序：①申请报告，注明开户的地址、用气性质、户数、联系方式，到用户处理处办理申请开户手续；②完成开户手续后，签订天然气（管道煤气）工程协议，由煤气公司进行现场勘察和设计；③工程施工由煤气公司负责，在规定的工期内完成施工任务；④工程竣工后，由管道煤气公司安检人员进行通气点

火。

（4）办结时限：执行双方协议规定的有关条款。

（5）收费标准：开户费：1980元/户？，另外还有总额约为50元/户的点火通

气费和保险费。此费用通过协商可减免。

3.与供电系统的接驳

（1）承办部门：潍坊市供电局

（2）申报资料：①项目的立项批文；②有关的用电资料，包括用电地点、电力用途、用电性质、用电设备清单、用电负荷、保安电力、用电规划等；③按市供

电局规定的格式填写的用电申请。

（3）申办程序：到市供电局服务大厅提交用电申请及其它申办资料，办理手续。

签订供用电合同（协议）签约、缴纳相关费用。

（4）办结时限：

供电企业对已受理的用电申请，确定供电方案，在下列期限内正式书面通知用户：①居民用户最长不超过五天；②低压电力用户最长不超过十天；③高压单电源用

户最长不超过一个月；④高压双电源用户最长不超过二个月。

若不能如期确定供电方案时，供电企业应向用户说明原因。用户对供电企业答复的供电方案有不同意见时，应在一个月内提出意见，双方可再行协商确定。

（5）收费标准：

新装增容供电工程贴费用户新装或增加用电，在供电方案确定后，向市供电局缴

纳供电贴费。

2002年初，国家计委经贸委联合下文取消供（配）电工程贴费（参见《供电行业信息》第182期，中国电力企业联合会供电分会秘书处编），济南市供电局目前的做法是对10KVA以下的，全部取消；10KVA以上，全部缓交；特殊用户（双电源、临时用电）须与市供电局签订协议，待正式文件下来后，再按规定执行。

（6）应注意的事项：①新建受电工程项目在立项阶段，开发商应与供电企业联系，就工程供电的可能性、用电容量和供电条件等达成意向性协议，方可定址，确定项目；②供电方案的有效期，是指从供电方案正式通知书发出之日起至交纳供电贴费并受电工程开工日为止。高压供电方案的有效期为一年，低压供电方案

的有效期为三个月，逾期注销。用户遇有特殊情况，需延长供电方案有效期的，应在有效期到期前十天向供电企业提出申请，供电企业应视情况予以办理延长手

续。但延长时间不得超过前款规定期限。

4.与供热系统的接驳

（1）承办部门：潍坊市热力公司

（2）申报资料：申请报告，注明开户地址、建筑面积、居住户数等指标。

（3）申办程序：①提出申请报告；②经热力公司同意后，与热力公司签订协议。

（4）办结时限：视协议谈判情况而定。

（5）收费标准：采暖开户费该费用由区域供热公司收取，按建筑面积计，110

元/平米？。该费用的标准与区域供热公司有协商的余地。

5.与市政排污系统的接驳

（1）承办部门：潍坊市城管局养护科

（2）申报资料：给排水施工图

（3）申办程序：执图，到城管局养护处办理审批手续。审批结束后，由城管局

组织施工。

（4）办结时限：视具体情况而定。

（5）收费标准：接入市政管网的费用，视具体情况而定。

（6）应注意的事项：该部门执行规章有弹性，收费标准可与其商洽。

6.道路占用审批手续

（1）承办部门：潍坊市城管局市容科

（2）申报资料：①临时占用主、次干路审批表一式五份；②位臵示意图；③平

面图；④临时设施效果图一式二份。

（3）申办程序：①需要占用主、次干路机动车道、非机动车道、人行道、隔离带及其他附属设施的，应向市公安交通管理部门提出申请。同意占用的，申请人持批准书及申报材料到市城管局办理审批手续；②需要占用主、次干路以外城市道路的，到区建设局办理审批手续；③需要占用街头空地、广场、道路绿地的，按道路分类直接到市城管局与区建设局办理手续；占用道路绿地的，还应按有关

法律、法规的相关规定办理。

（4）办结时限：7个工作日

（5）收费标准：视具体情况而定。

7. 道路挖掘审批手续

（1）承办部门：潍坊市城管局市容处科

（2）申报资料：①建设工程规划许可证；②施工图纸；③其它有关文件。

（3）申办程序：①需要挖掘主、次干路机动车道、非机动车道、人行道、隔离带及其他附属设施的，应向市公安交通管理部门提出申请。同意挖掘的，申请人持批准书及申报材料到市城管局办理审批手续；②需要挖掘主、次干路以外城市道路且面积小于50M²的，到区市政工程设施管理部门办理审批手续；③需要挖掘街头空地、广场、道路绿地的，应向市城管局提出书面申请，按道路分类直接到市城管局与区建委办理手续。挖掘道路绿地的，还应按有关法律、法规的相关

规定办理。

（4）办结时限：7个工作日

（5）收费标准：视具体情况而定。

三、房地产开发项目的策划分析

在信息技术时代，信息变得如此重要，已和资金、材料、设备和人力等并列为管理的五大资源。随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争

由价格向非价格竞争发展，使得对房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈。市场调研是选择投资意向、进行项目可行性研究、确定项目开发方向重要的基础性工作。只有通过认真细致、有效的市场调查，才能制定出切实可行

的营销战略，使企业立于不败之地。

（一） 房地产市场调查的内容

房地产市场调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统

的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测。

市场调查有广义和狭义之分。狭义的市场调查是以科学方法收集消费者购买和使用商品的动机、事实、意见等有关资料，并予以研究。例如进行住房市场购买力的调查，只有通过一定数量的各种年龄结构的人员进行抽样调查，才能分析消费者房地产购买力的情况。广义的市场调查则是针对商品或劳务，即对商品或劳力从生产者到达消费者这一过程中全部商业活动的资料、情报和数据作系统的收集、记录、整理和分析，以了解商品的现实市场和潜在市场。因此，广义的市场调查不仅是单纯研究购买者的心理或行为，而是对营销活动中所有阶段加以研

究。

1、房地产市场调查的重要性

企业的生存环境是不断变化的，企业必须通过市场调查，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，以引找住房开发的最佳市场切入点，从而不断开拓

市场，提高企业在市场上的占有率。

现代营销理论认为，企业在制定生产任何产品的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略时，必须在认真搞好市场调查的基础上进行。只有通过市场调查，才能了解消费者需要什么样的住房，需要多少住房，进而组织生产经营。建造好的房屋若能符合消费者的需求，销路畅通，也就可能达到企业预先制定的效益目

标。

2、房地产市场调查的主要内容

（1）. 房地产市场环境调查

1）政治法律环境调查

2）经济环境调查

3）社区环境调查

4）房地产市场需求和消费行为调查

5）房地产产品调查。

6）房地产价格调查。

7）房地产促销调查。

8）房地产营销渠道调查。

9）房地产市场竞争情况调查。

（二）、调查方法与条件

1、调查方法 。市场调查有许多方法，可分为两大类，第一类按选择调查对象来划分，有全面普查、重点调查、随机抽样、非随机抽样等；第二类是按调查对象所采用的具体方法来划分，有访问法、观察法、实验法。下面简要分析每一种调

查方法特征。

2、调查规模与技术条件 。作为一项了解消费者期望和购买行为的调查，其规模越大，结果也就越令人信服。但是由于人力、物力的限制，还有调查技术条件的

限制，使得我们不得不从以下四个方面来考虑调查的规模。

（三）、市场调查的程序

通过上面论述，已经知道了市场调查内容十分丰富，方法又多种多样。为了使市场调查工作顺利进行，保证其质量，在进行市场调查时，应按一定程序来进行。

通常有七个方面，具体包括：确定问题及调研目的、收集信息资料、初步调查、

调查设计、现场调查、资料分析、撰写和提交调查报告。

一组织高效、灵敏的市场调查工作是一门重要的经营艺术，其首要条件是需要配备一支素质较高的市场调查人员队伍。房地产市场调查人员的基本素质要求如

下：

1、必须具备创新能力。市场竞争常常是以新制胜，谁首先认识和顺应了新的消费动向，谁就有可能占据有利的市场地位。因此要求调查者对房地产开发、交易、消费和服务诸环节有深刻认识，具有较强的职业责任感、观察市场的敏锐性和勇担风险的胆略。只有这样，才能在市场调查工作中，不断开拓丰富的信息资源，

使房地产市场调查工作走上健康发展的新路。

2、要有良好的知识结构。把握房地产信息是一种知识型劳动，要求调查者具备渊博的知识和经验，基中至少要精通房地产有关的法规政策、开发经营、行政管理、城市规划、市场竞争、建筑施工、综合开发战略等方面的知识，因此调查者

需要良好的知识结构才能胜任市场调查工作。

3、要具备市场信息分析能力。市场调查人员的工作决不简单是提供调查资料，因为把大量的市场信息推给决策者，并不会减少决策的难度。市场调查人员所作的适当评议，透过现象探讨本质的综合分析，就有关现象分析利弊和长远趋势，将会帮助决策者对市场需求和市场动态作出正确判断。这些工作的水平高低是与

调查者的分析能力、语言表达能力分不开的。

4、要具备较强的社交能力。调查者在个人形象上要显得干练、稳重，给人以可信赖感；要善于同那些与房地产市场相关的人士交往，打通社会各方面的信息渠道，在社交中了解市场动态信息。这样做不仅有利于完成信息的搜集和反馈工作，

而且有利于在实践中增长才干，更深刻地认识社会与市场。

（四）、 资料收集与运用

资料是作任何决策的基础，如果缺乏有效资料的支持，则所有决策都是主观臆测。由此可见资料的重要性。房地产开发商在决定土地开发区位、土地利用方式，或规划设计方向时，往往牵涉上亿元投资决策的成败，所以更需要依据正确、有效

的、运输系统资料搜集。

（五）、 项目策划简述

生活质量的提高首先要从改善我们的居住环境开始，因为人的一生绝大多数是在屋檐下度过的。全功能生活住宅并不是什么玄妙的东西，它只是充分考虑到普通人的需要。随着住宅建设的演变及市场竞争的加剧，更新换代的全功能生活住宅

将抢占新世纪房地产市场。

1、成本和品质的关系

一个项目从决定到完工可能需要3至4年的时间，开发商除了时间与精力投入外，更关键的是资金的投入，因此开发商一般都会注意成本的控制。为了有一定实力打赢价格战，就要从项目立项之前重视成本的控制、重视现金的流量(这与利息

成本息息相关)。所以在我们策划时一定要有最稳妥的财务安排。

第一代的物业，只要有水、有电、能遮风避雨就能住。第二代开始重视生活居住的品质，要求有足够的活动空间、绿化率，户型也开始追求多样化的设计。第三代则要求高级会所、购物、娱乐、康乐、文化饮食等等都能通过物业提供。第四代趋向具有智能型的保安、消防系统、暖气能自由调节温度、酒店式的物业管理等等。物业发展到今天究竟达到第几代，主要取决于开发商是否有超前的意识、愿不愿花钱、敢不敢花钱，因为潜在的客户群会随着市场在价格或品质上的竞争

不断受到新的教育，越来越清楚什么是最好、最合适自己的。

2、前期策划的核心

前期策划的核心在于用最少的资金，把项目做起来。万一遇到市场或其他不可抗力原因，仍有资金支持下去。同时依靠对市场的认识、准确的市场定位、良好的管理，把项目所需的启动资金降到最低。因此，一个良好的项目定位、买家定位

显得优为重要。

3、住宅项目的策划分析

怎样才算一个好的房地产项目，相信每一个开发商都对此有自己的阐释。但体现人文关怀，创造一个美好的、令人舒心的房地产项目却是每一个开发商的共识。 从我们身边典型的家庭分析起，一个简单的家庭成员有中青年、夫妇、小孩、老人。据不完全的统计，大部分家庭中以小孩为主角，老人为配角。那么，根据体现人文关怀的角度来讲，我们在建房时就应该考虑各方面条件是否照顾到小与

老，以此为策划基点，就将是买房时的一个买点：

（1）. 地段要方便

事实上方便的地段就是指交通发达，有良好的交通，小孩上下学，老人外出访友、活动均十分方便。从某种意义上讲只要是方便小孩、老人活动，距离远近并不重要。但也要考虑物业本身的综合素质，因为小孩总要长大离开，老人也不会居住时间太久，而物业本身又拥有70年的产权，要有更长远考虑，在夫妻上下班、

小孩与学校、老人亲友圈之间掌握最合适的“度”。

（2）.周边环境要清新

对小孩与老人最重要的是身体健康，城市里的各种污染都对他们健康有害，应尽可能避免居住被污染的旧城区或拥挤嘈杂的社区里。现在大部分房地产项目均有一定的绿化，但不是全能做到白天、夜晚都能让老人小孩使用，盲目巨大的广场、大片不准践踏的草坪，只能观不能用；为了增加小区的容积率，楼与楼之间的间距太小，仅有空间因为车位不够，也成为了非法车位。没有足够地方种植绿色植物，就没法改善空气的质量。因此臵业除了要求有大环境(好地段)也要有小环境，

为业主提供可以享受得到的绿。

（3）.户型功能齐全

老人、小孩的健康与阳光有着密切的关系，所以白天老人、小孩宜在客厅的阳台享受阳光。但理想与现实是有距离的，因为家有老少，杂物就特别多，特别占地方。因此一个功能齐全的户型应有储藏间堆放杂物，也需要有服务性阳台，一般与厨房连接，有着洗衣、晒衣的功能。这样客厅的阳台才能成为生活阳台，享受

乐趣、景观、采光的最佳空间。

（4）.硬件配套要完善

1）硬件配套包括电梯、暖通、水质、保温系统、供电。

2）要让老人小孩住有电梯的住宅，电梯要稳定，性能要好。

3）暖气在冬天时能保证室温达20℃以上。

4）要有好的采光、景观少不了用大窗、落地窗、异形窗，它们的保温能力就显得尤为重要，最低限度要采用双层玻璃，档次高的采用双层中空玻璃，建筑物的

外围要有保温节能设计，这样舒适的温度才有保障。

（5）.生活配套要贴近生活

1）老人小孩在社区内最需要方便，要有室内的活动、运动空间，以及教育文化

交流场所和应急的医务所。

2）要提供一个全天候的活动、运动场所，补充在冬天不能在室外活动的缺憾。

3）托儿所、幼儿园、老人康乐中心都是为社区内老少服务的。有了这些场所能

减轻成年人在老年人、小孩身上的时间、金钱、精神负担。

4）小型应急医务所，为社区内的老少提供更方便、更有效的个性化医疗服务。

（6）.物业管理要有“内涵”

物业管理公司水平的优劣直接关系到业主的生活质量、物业的保值增值。不但要重视开发商的实力、口碑、信誉，还要聘用专业的物业管理公司。这样的物管公司不但能提供优质良好的服务，还能与业主融洽相处，推出更具人性化的软性服

务。

（7）.网络设施要实事求是

进入21世纪，人类与网络不能分割，网络正以几何倍数迅速发展。今天最先进的可能两年后就被淘汰，开发商若太大投入在网络设备上，成本最终会转移给买家，倒不如实在点，只把网络的高速公路做好，适当留出改装、扩充的空间，把省下的成本投放在物业的质量上，购房臵业者也乐意接受，因为毕竟是购房，不

是购网。

综上所述，随着社会经济、科学技术的发展及居民生活水平的提高，住宅在先进性、实用性、安全性、舒适性、生态性、耐久性方面都有更高的要求，并且要求注入更多的人文主义精神。一个好的项目策划并不一定非是豪华住宅或浪漫经典，而是在地段选择、社区规划、户型设计、装修标准、生活配套等都深层次的体现着人性关怀。毕竟“以人为本，创造美好生活”是项目策划的基本出发点。

4、宾馆项目的策划分析

5、别墅项目的策划分析

6、商业店铺的策划分析

对商业店铺的投资分析可按以下五个方面进行：

是否选择在商业区域内。

在商业区域内的商业店铺，在满足购买力方面有互补作用，在对外宣传上有规模效应，所以在商业区域内的店铺，其获利能力远远超过独立的店铺。为此，房地

产投资者在投资商业店铺时，应尽可能在商业区域内选择。

位于交通运输站的店铺，以上班族为主要服务对象，应以经营日常用品以及价格

较低且便于携带的消费品为主。

位于住宅附近的商铺，以居民为主要服务对象，应以经营综合性消费品为主。

位于办公楼附近的商铺，应以经营文化办公用品为主，且商品档次应较高。 位于学校附近的商铺，应以文具，饮食，日常用品为主。由于学生购买能力有限，应以中、低档用品为主。寒、暑假对这些商铺影响很大，房地产投资者对此必须

有清楚认识。

是否选择了合适的专营店铺的人员。

商业店铺经营者的水平高低是投资商业店铺能否盈利的关键，投资者应注重选择

好的租户，聘请高水平经营人员，或经营能力强的人员。

是否有良好的店铺规划设计。

高水平的规划设计，可使得店铺显得品种繁多而井然有序，从而吸引顾客。

是否选择适当的行业类别。

在火车站，汽车站附近投资批发性店铺为宜。在居住区和办公区，以投资零售商

铺为宜。

是否投资于专业化的商品店铺。

在城市里，有些住宅办公，商业混合的大厦，即所谓的“综合楼”，上层供住宅及办公使用，底下几层作商场，虽然其优点是可保证有一定的消费者，但其混杂性带来的消极影响也很严重，所以人员混杂，安全容易出问题，而且容易产生矛盾。住户嫌公司、商场人来人住，既增加了电梯的拥挤，又破坏了宁静的环境，

使其居住质量受到影响。公司、商场因受到指责而认为住户意见太多。所以最终

双方都不愿意租购这类混合大厦。

四、 房地产经销

一、概述：房地产的经销是房地产经营开发活动的最后一个环节，该环节进行的好坏直接影响到房地产开发活动的顺利进行和房地产开发企业的利润。因此，认

真研究房地产经销的方式方法就显得十分重要。

（一）、房地产商品销售的主要方式

现阶段房地产商品的销售主要有两种方式，即“直接销售”和“经纪人销售”。

而通过经纪人是发达的房地产市场条件下主要的房地产销售形式。

1、直接销售

在我国市场上出售的在现阶段大多是新房，因此多由房地产开发公司自行直接销

售。

2、由经纪人销售

经纪人（即中介人）对其所经营的房地产商品没有所有权，而是代理商的一种。房地产经纪实际上就是房地产中介代理商为双方牵线搭桥，促成交易的行为。房地产经纪人有两种形式，一是充当买卖双方的介绍人，二是作为交易当事人（买方或卖方）的代理人，不仅介绍双方联系，而且为其安排贷款，分析财务状况，

处理有关法律事务。

房地产卖主与房地产经纪人是委托与被委托的关系，这种委托与被委托关系必须用书面合同确定下来。房地产销售经纪合同应该包括以下内容：双方姓名、房地产情况说明、经纪人的权利范围、经纪人应提供的服务、销售费用、经纪人报酬

及支付方式、卖主开价、其他重要销售条件、合同期限、协议种类等。 经纪人的报酬是佣金，佣金通常是事先商定的房地产最终销售价格的一个百分数。在出租经纪情况下，佣金按租金的百分比支付。佣金在绝大部分情况下是由房地产卖出支付的，但有时买主急于寻购某种短缺的房地产，则将在与经纪人签订的合同中规定，佣金由买主支付。房地产经纪人的佣金数量主要受四个方面因素影响，首先是地方政府的房地产管理部门会公布一个供参考的佣金率表；其二，在房地产经纪业市场上，不同时期因供求关系，也会形成一个佣金率水平；其三，不同房地产的销售难度不同，是确立佣金的重要因素；其四，佣金数量还要视经纪人提供的服务数量而定。佣金支付的形式与条件通常在雇佣合同中规定，大多

数情况是房地产产权转让后支付佣金。因此，经纪人很可能在许多未成交的交易

中虽然花了大量的时间和费用，但得不到佣金。

（二）、房地产经纪的销售代理协议

根据国内及国外房地产销售代理的情况，房地产销售代理协议主要有以下五种：

1、公开报价

即房地产卖主通过恰当形式，公开提出一个售价，通知所有房地产经纪人。任何一位经纪人为其找到顾客，完成交易，均能获得佣金。这里以签订买卖合同在先为原则，即如果经纪人甲先于经纪人乙与顾客洽谈并草签意向书（即临时协议），但经纪人乙先于经纪人甲完成交易、签订买卖合同，则卖主只向乙支付佣金。此外，如果卖主拒绝接受经纪人介绍的买主，但尔后又直接与这位买主洽谈交易，这种行为被视为欺骗。但是，在公开报价情况下卖主有权不通过经纪人，自己出

售房地产，而不向经纪人支付佣金。

公开报价的优点在于可以为卖主提供众多的经销机会，但在实际操作中，这种协议方式既不利于经纪人也不利于卖主。对于经纪人而言，竞争太剧烈，一个经纪人花大量时间和精力去经销房地产，结果很可能是徒劳的。对于卖主而言，采用

公开报价将得不到经纪人任何实质性的经销服务。

2、独家代理

独家代理就是卖主授 予经纪人独占的代理房地产出售权利，在这种协议下，如果其他经纪人为卖主完成了交易，卖主同样要向获得独家代理的经纪人支付一份佣金。但如果卖主自己出售了房地产，则不必向独家代理的经纪人支付佣金。独

家代理协议一般有一定期限，在此期限内卖主不得单方解约。

3、独家销售权

独家销售权与独家代理基本相同，唯一区别在于前者不管房地产最终是由谁销售，包括由卖主自己完成交易，具有独家销售权的经纪人都有权获得佣金。 独家代理和独家销售权显然对经纪人十分有利，因为采用这两种形式，经纪人不

存在竞争威胁。

从卖主角度看，采用独家代理或独家销售权的优点在于：

（1）这两种形式有利于调动经纪人的积极性，鼓励经纪人花费时间、精力、金

钱去经销。

（2）鼓励经纪人高价出售，以获得高额佣金。

（3）可以节省卖主大量与其他经纪人洽谈的时间。

独家代理和独家销售权形式对于卖主的不足在于经销机会有局限性，因为任何一

个经纪人无论他能力多大，工作多努力，都不可能象公开报价那样获得那么多的经销机会，同时独家代理和独家销售权缺乏灵活性，一旦委托人的经纪人无能或

由于种种原因经销不积极，在一定期限，卖主不能随便换人。

4、多重开价

多重开价以开展经纪业务的经纪人自发组成一个合作社为前提。合作社成员根据组社时间的长短和业务地域范围的大小、支付会费。一旦一位经纪人获得一笔独家代理业务后，在规定的日期里这位经纪人有权自己单独完成这项业务。如果规定的期限内他未能做成这笔生意，他应该将信息告诉合作社，然后由合作社将信息传递给每一个成员。这样委托人既得到了公开报价协议的好处，又获得了独家代理好处。一旦房地产销售出去，佣金在获得独家代理经纪人与实际完成交易的经纪人之间分配。如果获得独家代理的经纪人自己完成交易，则他获得全部佣金。但无论怎么样，经纪人都得将佣金的一个（很小的）百分数交给经纪人合作社。

5、净开价

净开价实际是一种佣金支付方式，即卖主向经纪人开出一个价格，然后实际中交易成交价格高出这开价部分便是佣金。例如，卖主一项房地产开价为100000元，如果经纪人能以高出100000元的价格出售，那高出部分无论多少都属经纪人。

二、 房地产经销过程

一个成功的房地产经销过程一般大致分为两个部分，一是为使潜在的买者或租客了解房地产状况而进行的宣传、沟通阶段；二是就有关房地产的销售价格或租金

及合同条件进行谈判。它由以下几个阶段组成：

1、寻找潜在投资者 。寻找潜在投资者有多种方法：

（1）广告寻找法。经销人员利用各种广告媒介寻找潜在顾客，例如可以向某一目标区域每户居民邮寄一份广告，询问是否需要房屋。此外还可以通过大众传播

媒介作广告，吸引潜在投资者；

（2）市场咨询法。经销人员利用社会上的有关市场咨询服务公司寻找直接的或

间接的潜在投资者信息；

（3）连锁介绍法。由已购入房地产的顾客推荐新的潜在投资者。

（4）委托助手法。委托他人帮助（如在亲戚、同事、朋友中）寻找潜在顾客。

2、顾问资格审查 。经销人员面对众多的潜在顾客需要进行审查筛选，以便集中精力对那些最有希望的顾客进行经销。顾客审查的主要内容是，购买需求和支付能力审查及潜在投资者人格审查。首先是确定经销对象是否真正需要房地产，目前要求是否迫切，如果对象并不真正需要房地产，经销人员应该立刻停止经销活动。支付能力应该包括潜在顾客的借款能力。潜在投资者的人格，这里指其是否有决策权，是否在投资方面受各种限制。根据上述审查结果可将所有潜在顾客进

行分等级。

3、接近顾客 。接近包括接近准备和接近两个步骤。接近准备是指经销员在接近

顾客前，进一步分析顾客并制订接近顾客的方法。

接近顾客可以采用面约、函约、托约、电话约以及直接主动上前搭讪等方法。

4、面谈 。在面谈阶段，经销人员的任务是详细介绍房地产商品各方面情况，解答各种问题，启发顾客的兴趣和诱发他们的购买动机；刺激顾客的购买欲望并引导、催促其进行购买决策。面谈中经销人员应做到五个坚持，即坚持针对性：针对投资者的投资动机，针对投资者的心理，针对经销房地产的特征；坚持精确性；介绍房地产，回答问题要用精确、清楚的词语；坚持和气待人，切不可与顾客发生不愉快的争吵；坚持逻辑性；经销员说明要符合逻辑，不要信口开河，前言不搭后语；坚持鼓动性；经销人员在面谈中要用自己的信心、热情、知识去感染顾

客，促使其采取行动。

5、异议处理。 异议是面谈过程中的一个内容，由于它十分重要因而需要另加说明。所谓异议，指顾客对经销人员的介绍、提示、淙提出不同意见或相反看法。异议是顾客对经销的反应和自己看法的表示。处理得好，顾客将被说服，处理不

好，顾客将拒绝接受经销。处理顾客异议的方法有以下几种：

（1）反驳法。提供有关事实和理由，直接否定顾客的异议。

（2）迂回法。首先表面上似乎同意顾客的异议，然后再根据有关事实和理由，

间接地否定其异议。

（3）补偿法。经销人说明，强调顾客异议以外的产品优点来补偿、抵消顾客异

议，使其感到心理平衡。

（4）不睬法。对顾客提出的与房地产经销无关或无效的异议，有时可视具体情

况不予理睬。

（5）预防法。在顾客之有主动先提出有关异议，并给解答。上述方法应视具体

情况加以选用。

6、成交 。成交就是经销人员与顾客达成交易协议。一切经销努和的目的都在于

成交，如果不能成交，一切都是徒劳的。房地产成交应注意以下几点：

（1）密切注视成交信号，成交信号是顾客的一种暗示。经销过程中顾客一般不

愿首先提出成交，经销员应随时捕捉顾客的成交信号，立促其成交；

（2）灵活机动，抓住机会，随时促成交易。

（3）消除经销员自身的各种心理障碍，不要怕失败，不要怕被拒绝，不要等待

顾客自动提出成交；

（4）耐心谨慎对待顾客的拒绝。随时准备继续面谈，随时准备重新提出成交。

三、 房地产项目的租售方法

房地产开发项目的租售收益是指房地产出售或销售收入减去经营费用之后的余额。租售收益的高低与租售价格有关，与其选择的租售方法也有很密切的关系。适宜的房地产租售方法，可使房地产开发项目租售收益提高；反之，不当的租售

方法将会降低房地产开发项目的租售收益。

发展商可根据所开发物业的特点来选择租售方法。下面介绍几种常见的销售方

法。

（一）、异地销售 。这种方法只有在特殊的情况下才能使用。它适合那些满足人们规律性移动的房地产的销售，适合那些以满足外地用户需要为目的而建造的房地产。如，瑞士中部山区是夏季欧洲人避暑胜地，该处的乡间别墅对当地人没有多大的吸引力，但对其周围国家的人来讲却非常有价值。因此，采用异地销售的方式效果很好。厦门东郊的乡间别墅，采用异地销售方式销售，300平方米的二层小楼，售价达50万美元；又如北京的一些高档写字楼的异地销售，也取得

了较高的收益。

（二）、预售 。房地产预售是在房地产建成之前卖掉的销售方式。它可以提前收回建房资金，减少投资风险，减轻房地产建设过程中的资金压力，减少银行贷款，因而降低投资成本，提高资金周转率，使房地产开发商能及时抓住投资机会、获取较稳定而可观的利润。但邓售在房地产市场处于景气上升时期可能将一部分

利润让予购买者。我国有关商品房的预售规定如下：

1、预售商品房的条件

（1）全部土地使用权出让金已经交付，已有土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的

25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

（4）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

2、办理预售登记须提交的文件

（1）上述（1）至（3）的证明材料；

（2）营业执照和资质等级证书；

（3）工程施工合同；

（4）预售商品房分层平面图；

（5）商品房预售方案。

3、核发预售许可证明

房地产开发主管部门在接到申请30日内给予答复，同意的核发预售许可证明，

不同意的说明理由。

预售时包括中介人（经纪人），向预购人出示这一证明。

4、预售合同

当事人双方签订预售合同，该合同须到当地政府房地产开发主管部门和土地管理

部门备案。

预售合同应包括：商品房建筑面积、使用面积、价格、交付日期、质量要求、物

业管理方式以及双方的违约责任。

5、办理使用权、所有权登记手续

购买人须在商品房交付使用之日起，（现售房为合同签订之日起）90日内，办

理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

（三）、分期付款销售

分期付款销售是常见的房地产销售方法，通常分为个人分期付款销售和个人住房抵押贷款销售。个人分期付款销售的方法是由购房者与房地产发展商达成分期付款协议的方法销售房屋，主要对象是有稳定的、较高收入的、信用较好的个人或是某种行业发展前景较好的公司；个人住房抵押贷款的方法是个人在购买房屋的同时向银行申请以房屋作抵押贷款购房，购房以后，购房者只与银行有贷款关系，

按抵押贷款合同分期偿还贷款本息。

采用这种方法，房地产发展商可以较快的得到部分建设资金，其余房款又有一定利息。另外，对分期付款销售的价格还可以定的稍高一些，使开发商得到更多的

利益。

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