房产增值计算方式之大不同

房产增值计算方式之大不同

作者：上海沪家律师事务所 王丹丹律师

2011年8月13日，《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》（以下简称《婚姻法司法解释三》）开始施行。该法第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”

从以上规定可以看出，新的婚姻法司法解释基本遵循了“协议优先，登记补充”的原则，但现实生活中，在夫妻感情不和诉至法院的情况下，双方协商的可能性很小，房产登记一方一般是不愿意将自己辛辛苦苦攒下的房产给予对方补偿的，尤其是这类按揭买房的主贷人也多是房产登记一方。虽然法律有规定夫妻婚后的工资在没有夫妻婚内协议约定婚后财产归各自所有的情况下仍归夫妻双方共同所有，属于夫妻共同财产。但实践中，一般房屋贷款的主贷人也都是房产登记一方，这也是我们沪家律师在接待离婚案件咨询中有关房产纠纷最多的疑问，很多人不明白为什么当初是我买的房，婚后也是我偿还的贷款，甚至房屋的装修都是我的出资，为什么在双方离婚的时候作为付出最多的一方还要给对方补偿，法律规定是不是太不公平？

面对这样的疑问，我们一般先是安抚咨询人的情绪，然后告知，任何法律的制定都要经过非常严格的报批、审查、通过的程序，制定者会通盘考虑结婚双方当事人的多种因素来权衡利弊，在现如今房产价值逐渐成为夫妻双方重大财产的当下，很多房产已经不再只是满足人们的刚性需求，房产价值不断翻倍增加使得更多的人将其作为一种投资，但是各个城市不断出台的限购政策让初入婚姻殿堂的年轻人左右为难。所以，未购买房产的一方可能因此丧失了最佳的购房时机，所以在分割夫妻共同财产时，结合房屋升值的情况由取得房屋所有权一方对另一方进行补偿，也是合情合理的。

然而问题也就出在这里，对“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿”。而对应的“增值”该如何计算？最高院一直未出台有关司法解释，司法实践当中，对于房产增值的计算方式也是仁者见仁智者见智，不同的法院也给出了大相径庭的判决。

在这里，通过本律师代理的案件，将司法实践当中不同的增值计算方式进行详细的罗列，给广大律师同行以参考：

第一种计算方式为：对应增值部分=夫妻共同还贷部分÷房屋总价款（房屋购买价格+贷款总利息）×离婚时房屋的市场价值-夫妻共同还贷部分。

这种计算方式的原理为：房屋的购买价格与贷款总利息之和即为购买房屋所支付的总价款，夫妻共同还贷部分除以房屋总价款得到夫妻还贷所占整个房产的比例，用这个比例再乘以离婚时房屋市场价值就等于双方共同分割的部分，再减去双方共同还贷的部分就得到增值部分了。

第二种计算方式为：对应增值部分=夫妻婚后共同还贷部分÷实际总房款（房屋购买价格+已还利息）×离婚时房屋的市场价值-共同还贷部分。

此种计算方式的原理为：夫妻还贷部分除以房屋的实际总房款，即房屋购买价格与已偿还给银行的利息之和，再乘以离婚时房屋市场价，则为夫妻共同分割的部分，减去还贷部分即使增值部分了。此种计算方式与第一种计算方式不同在于对房屋总价款的认定上，前者将离婚时未归还的银行贷款利息纳入了房屋的价值当中，而本计算方式则认为未归还的利息最终归银行所有，不是房产本身的价值，故不能将其纳入到房产价值当中。

第三种计算方式为：对应增值部分=夫妻共同还贷本金总额÷房屋购买价×（离婚时房屋的市场价值-房屋购买价）

此种计算方式的原理为：还贷本金除以房屋当时购买价即得到夫妻还贷所占房产购买价比例，再乘以房屋的增值部分即可以得到夫妻还贷所对应的增值部分，此种计算方式单纯以房产价值作为计算基数，并没有将银行还贷部分纳入房产价值当中。

第四种计算方式为：对应增值部分=夫妻共同还贷本金总额÷房屋购买价×（离婚时房屋的市场价值-结婚时房屋价值）

此种计算方式的原理为：此种计算方式是以双方结婚的时间节点为基础计算，因为现实生活中存在一方购房之后很多年才结婚，也就是说在购房和结婚两者中间还可能有一段空挡，而这样一段时间房产增值应算作产权登记一方个人财产的增值，而非产权登记一方对此没有任何贡献价值，故不能获得这段期间房产的增值。从这个角度来讲，似乎第四种计算方式比第三种更科学一些。

第五种计算方式为：对应增值部分=夫妻共同还贷部分÷（房屋购买价+已还利息）×（离婚时房屋的市场价值-结婚时房屋价值）

此种计算方式看似与第一种计算方式和第四种计算方式相类似，但实际上是有区别的，此计算方式也是以双方结婚时间节点为计算基础，夫妻共同还贷的部分所占实际房屋的比例，再乘以从结婚到离婚房产的增值情况即获得夫妻还贷部分所对应的房产增值。

第六种计算方式为：对应增值部分=夫妻婚后共同还贷部分÷购房成本（如首付、税费、装修、已还贷款等）×离婚时房屋的市场价值-夫妻共同还贷部分

此种计算方式的原理为：用夫妻还贷部分除以已经花去的购房成本得到夫妻还贷所占据整个购房成本的比例，在乘以离婚时房屋市场价值后减去还贷部分，即获得增值部分。但因为该计算方式将税费、装修等购房成本均纳入其中，而实际上房产随着时间的延长会不断增值，但税费是固定不变，装修部分不但不会增值，相反还会贬值。所以虽然有人认为该种计算方式对产权登记一方有利，但因为原理上分析不够合理化，所以实践当中这种计算方式运用的比较少。

第七种计算方式：夫妻共同还贷增值部分=房屋总增值-首付款增值部分-个人还贷增值部分，其中：

房产总增值=房屋当前市场价-房屋购置价

首付款增值部分=首付款÷（房屋购置价+已还利息）×（离婚时房屋的市场价值 -房屋购买价）

个人还贷增值部分=个人还贷额÷（房屋购置价+已还利息）×（离婚时房屋的市场价值-房屋购买价）

此种计算方式最为繁琐，但实践中也因为这种间接计算公式中的参量都比较容易确定，反而相对来说争议更少，所以运用起来也比较常见。

司法实践当中，不同的法官对房产增值所运用的方式有所不同，适用原理的不同导致最终计算出来的结果有很大差异。从本质上来说，任何一种原理都足够有理有据，结合现如今多数是男方购房，女方装修、买车的现实情况，《婚姻法司法解释三》第十条还做了补充规定，即应根据婚姻法第三十九条第一款照顾子女和女方权益规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

可见，为了能够更好更大力度的保护非产权登记一方，制定者在本条做了一个补充性的规定，这在一定程度上不仅保全了男方利益，更在一定程度上兼顾了女方的经济利益，从公平的角度来讲，对双方都合情合理。

现实生活当中，房产价值的不断攀升，小夫妻结婚成本的不断增加，夫妻双方一方婚前购房并登记在自己名下，婚后共同还贷在购房大军中仍属于主流群体，而北上广等一线城市离婚率的不断增高使得在未来的五年、十年、甚至是更久的时间内，房产增值仍然是夫妻双方离婚主要的争议焦点之一，相信随着婚姻家事案件的复杂性、多样性和新型性的变化，婚姻家事律师将成为整个律师行业创收的主力军，也相信在不久的将来，最高院将出台新的婚姻法司法解释，为司法实践处理新型婚姻家事案件提供可靠依据！