房地产开发规费

北京市的房价主要由四大块构成：一是成本；二是费用；三是税金；四是利润。

构成成本的主要因素有：征地及拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、配套设施费等5项。

费用主要有4项：管理费、财务费、销售费、代收代缴的行政性收费。其中代收代缴的行政性收费有10项：土地出让金、大市政费、四源费、用电权费、电贴费、开发管理费、绿化费、建材基金、新菜田基金、粘土砖费。

对开发企业征收税款有两项：一是按销售收入的5.5%征收营业税、城市维护建设税和教育附加费，二是按销售收入扣除成本费用及营业税的余额征收33%的所得税。

销售收入减去成本、费用和税金后的余额即为企业的利润。

差别性主要表现在征地拆迁补偿费，从几百到几千元。如此巨大的差别性对规范征地拆迁补偿费、实现土地费用真实化带来了很大的难度。

房地产企业开发流程概要

房地产暴利,做房地产赚大钱之言至今不绝于耳,却不知做房地产多么难! 现在人们抱怨房价太高,你却不知为什么?

房地产成本有六大成本要素构成:土地成本,建造成本,环境成本,营销成本,融资成本,税费成本.

房地产产业链最多可延伸至七十多个产业,在相当多的地区己成为当地支柱产业,是当地主要财政收入源泉.在房地产成本中当地财政仅从土地成本和税费两项最高拿走54%--64%.

本人曾担任一企业集团置业公司CEO.深知其内情.请看一看房地产开发流程你便知个中艰辛困苦.

第一步 房地产开发项目的立项和可行性研究

房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序

1， 选定项目，签订合作意向书

2， 初步确定开发方案

3 申报规划要点

4， 申报、审批项目建议书

5， 编制项目可行性研究报告

6， 申报、审批项目可行性研究报告

房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费

1、 可行性研究费用

2、 建设工程规划许可证执照费

第二步 房地产开发项目的规划设计和市政配套

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序

一、 房地产开发项目的规划设计

1、 申报选址定点

2、 申报规划设计条件

3、 委托做出规划设计方案

4、 办理人防审核

5、 办理消防审核

6、 审定规划设计方案

7、 住宅设计方案的专家组审查

8 落实环保“三废”治理方案

9、 委托环境影响评价并报批

10、建设工程勘察招、投标

11、委托地质勘察

12、申报、审定初步设计

二、房地产开发项目的市政配套

14、征求主管部门审查意见

15、落实市政公用设施配套方案

16、报审市政配套方案

17、市政各管理部门提出市政配套意见

18、市政管线综合

房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费

1、 工程勘察（测量）费

2、 工程设计费

3、 建设工程规划许可证执照费（建筑用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房销售许可证共“五证”，商品房质量保证书、商品房使用说明书）

4、 竣工档案保证金

5、 临时用地费

6、 临时建设工程费

7、 建设工程勘察招标管理费

8、 勘察设计监督管理费

9、 估建园林工程设计费

第三步 房地产开发项目土地使用权的取得

取得房地产开发项目土地使用权的法律程序

一、 国有土地使用权的出让

1、 办理建筑用地规划许可证

2、 办理建设用地委托订桩

3、 办理国有土地使用权出让申请

4、 主管部门实地勘察

5、 土地估价报告的预审

6、 委托地价评估

7、 办理核定地价手续

8、 办理土地出让审批

9、 签订国有土地使用权出让合同

10、领取临时国有土地使用证

11、领取正式国有土地使用证

12、国有土地使用权出让金的返还

二、国有土地使用权的划拨

13、国有土地使用权划拨用地申请

14、主管部门现场勘察

15、划拨用地申请的审核、审批

16、取得划拨用地批准

取得房地产开发项目土地使用权的相关税费

1、 地价款（土地出让金）

2、 资金占用费

3、 滞纳金

4、 土地使用费

5、 外商投资企业土地使用费

6、 防洪工程建设维护管理费

7、 土地闲置费

8、 土地权属调查、地籍测绘费

9、 城镇土地使用税

10、地价评估费

11、出让土地预定金

12、征地管理费

13、土地补偿费

14、青苗及树木补偿费

15、地上物补偿费

16、劳动力安置费

17、超转人员安置费

18、新菜田开发建设基金

19、耕地占用税

第四步、房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段

房地产开发项目、建设、竣工阶段的法律程序

一、房地产开发项目开工前准备工作

1、 领取房地产开发项目手册

2、 项目转入正式计划

3、 交纳煤气（天然气）厂建设费

4、 交纳自来水厂建设费

5、 交纳污水处理厂建设费

6、 交纳供热厂建设费

7、 交纳供电贴费及电源建设集资费

8、 土地有偿出让项目办理“四源”接用手续

9、 设计单位出批图

10、出施工图

11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金

12、办理消防审核意见表

13、审批人防工程、办理人防许可证

14、核发建设工程规划许可证

15、领取开工审批表，办理开工登记

二、房地产开发项目的工程建设招、投标

16、办理招标登记、招标申请

17、招标准备

18、招标通告

19、编制招标文件并核准

20、编制招标工程标底

21、标底送审合同预算审查处确认

22、标底送市招标办核准，正式申请招标

23、投标单位资格审批

24、编制投标书并送达

25、召开招标会，勘察现场

26、召开开标会议，进行开标

27、评标、决标

28、发中标通知书

29、签订工程承包合同

30、工程承包合同的审查

三、房地产开发项目开工手续的办理

31、办理质量监督注册登记手续

32、建设工程监理

33、办理开工统计登记

34、交纳实心黏土砖限制使用费

35、办理开工前审计

36、交纳投资方向调节税

37、领取固定资产投资许可证

38、报装施工用水、电、路

39、协调街道环卫部门

40、协调交通管理部门

41、交纳绿化建设费，签订绿化协议

42、领取建设工程开工证

四、房地产开发项目的工程施工

43、施工现场的“三通一平”

44、施工单位进场和施工暂设

45、工程的基础、结构施工与设备安装

46、施工过程中的工程质量监督

五、房地产开发项目的竣工验收

47、办理单项工程验收手续

48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》

49、商品住宅性能认定

50、竣工统计登记

51、办理竣工房屋测绘

52、办理产权登记

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费

1、 三通一平费

2、 自来水厂建设费

3、 污水处理厂建设费

4、 供热厂建设费

5、 煤气厂建设费

6、 地下水资源养蓄基金

7、 地下热水资源费

8、 市政、办公设施建设费（大市政费）

9、 开发管理费

10、城建综合开发项目管理费

11、建筑行业管理费

12、绿化建设费

13、公园建设费

14、绿化补偿费

15、路灯维护费

16、环卫设施费

17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）

18、电源建设集资费（用电权费）

19、外部供电工程贴费（电贴费）

20、建安工程费

21、建设工程招投标管理费

22、合同预算审查工本费

23、质量管理监督费

24、竣工图费

25、建材发展补充基金

26、实心黏土砖限制使用费

27、工程监理费

28、工程标底编制管理费

29、机电设备委托招标服务费

30、超计划用水加价

31、夜间施工噪声扰民补偿费

32、占道费

33、固定资产投资方向调节税

第五步 房地产开发项目的经营阶段

房地产开发项目经营阶段的法律程序

1、 提交完成建设项目投资证明

2、 签署预售内销商品预售款监管协议

3、 办理《内销商品房预（销）售许可证》

4、 销售项目备案

5、 委托中介代理结构进行销售

6、 与购房者签订认购书

7、 与购房者签订买卖契约

8、 办理预售登记

9、 办理转让登记

10、办理房地产低钾登记手续

11、楼宇交付入住

12、质量保证书和使用说明书

13、办理产权立契过户手续

开工建设和竣工验收的详解内容

作者:商海粟、潘麒麟 开发程序税费 2004-9-13

第八部分：房地产开发项目的开工建设和竣工验收阶段

法律程序：

1、房地产开发项目的开工手续办理

（1）建设工程档案资料的编制；

（2）建设工程施工图的审查；

（3）建设工程规划许可证的办理；

（4）房地产项目开工计划的审批与备案；

（5）工程建设项目报建表的备案；

（6）建设工程施工的招投标；

（7）建设工程施工合同草案的审查；

（8）建设工程施工合同的签署；

（9）工程质量监督注册的备案；

（10）建设项目开工前统计登记；

（11）开工前审计的办理；

（12）临时占道、掘路的审批；

（13）古树名木移植的审批；

（14）占用绿地及伐移树木的审批；

（15）建设工程规划验线与检查；

（16）建设工程施工许可证的办理。

2、房地产开发项目的工程建设监理

（1）工程建设监理的管理机构及职责；

（2）工程建设监理范围及内容的确定；

（3）建设工程委托监理合同的制定与签署；

（4）工程项目建设的监理；

（5）房屋建筑工程施工的旁站监理规定。

3、房地产开发项目的工程施工管理

（1）建设工程施工的现场管理；

（2）建设工程施工现场的环境保护；

（3）建设工程施工现场的安全管理；

（4）建设工程施工现场的消防管理；

（5）建设工程施工现场的扰民管理。

4、房地产开发项目的竣工验收

（1）建设工程档案资料的预验收；

（2）建设工程的竣工验收；

（3）人防工程的竣工验收备案；

（4）建设工程档案资料的报送移交；

（5）建设工程规划验收；

（6）建设工程竣工验收的备案；

（7）建设项目地名的命名与更名；

（8）商品住宅的性能认定；

（9）房屋建设工程的质量保修。

相关税费：

1、三通一平费；

2、城市基础设施“四源”建设费；

3、市政公用设施建设费（大市政费）；

4、城市基础设施建设费；

5、地下水资源费（地下水资源养蓄基金）；

6、地下热水资源费；

7、城建综合开发项目管理费；

8、建筑行业管理费；

9、绿化补偿费；

10、供电贴费（电力增容费）；

11、竣工档案保证金；

12、建筑安装工程费；

13、合同预算审查工本费；

14、质量管理监督费；

15、防空地下室易地建设费；

16、竣工图费；

17、建材发展补充基金；

18、工程监理费；

19、超计划用水加价水费；

20、夜间施工噪声扰民补偿费；

21、占道费和交通管理费；

22、固定资产投资方向调节税；（已取消）

23、实心粘土砖限制使用费（已取消）；

24、电源建设集资费（用电权费）（已取消）；

25、绿化建设费（已取消）；

26、公园建设费（已取消）。

《北京市房地产开发法律程序与税费详解（2004年版）》（法律出版社），由房地产专业律师商海粟、房地产高级经济师潘麒麟编著，按照北京市房地产开发建设流程，分别对房地产开发的11个工作阶段或重要事项的327项法律程序和105项相关税费逐一进行了详实、细致的解释，全面阐述房地产开发精要，在同类书籍中具有显著的专业性、全面性及实用性。全书的内容包括三大部分：法律程序、相关税费、相关法规，分为上、中、下三卷，共2400余页、309万字。是广大房地产开发商、投资机构、建设单位和相关人员在北京市进行房地产开发、建设与投资的一部不可多得的工具书，具有极高的实用价值和指导作用。如需要了解详情或购书洽谈： 经销：北京瑞斯泰德投资顾问有限公司

地址：北京市朝阳区慧忠北里天创世缘大厦A座四层（邮编：100012）对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的20%进行计算扣除。在确定加计20%的扣除时，应注意代收费用金额是否包括在加计20%的扣除基数数额内，在加计20%的扣除时需减除大市政费、四源费、用电权费、绿化费的金额后，再作为加计20%的扣除的基数。

 对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的20%进行计算扣除。在确定加计20%的扣除

时，应注意代收费用金额是否包括在加计20%的扣除基数数额内，在加

计20%的扣除时需减除大市政费、四源费、用电权费、绿化费的金额后，再作为加计20%的扣除的基数。

房地产开发流程第六步 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序

一、房地产开发项目开工前准备工作

1、领取房地产开发项目手册

2、项目转入正式计划

3、交纳煤气（天然气）厂建设费

4、交纳自来水厂建设费

5、交纳污水处理厂建设费

6、交纳供热厂建设费

7、交纳供电贴费及电源建设集资费

8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续

9、设计单位出报批图

10、出施工图

11、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金

12、办理消防审核意见表

13、审批人防工程、办理人防许可证

14、核发建设工程规划许可证

15、领取开工审批表，办理开工登记

二、房地产开发项目的工程建设招投标

16、办理招标登记、招标申请

17、招标准备

18、招标通告

19、编制招标文件并核准

20、编制招标工程标底

21、标底送审合同预算审查处确认

22、标底送市招标办核准，正式申请招标

23、投标单位资格审批

24、编制投标书并送达

25、召开招标会，勘察现场

26、召开开标会议，进行开标

27、评标、决标

28、发中标通知书

29、签订工程承包合同

30、工程承包合同的审查

三、房地产开发项目开工手续的办理

31、办理质量监督注册登记手续

32、建设工程监理

33、办理开工统计登记

34、交纳实心黏土砖限制使用费

35、办理开工前审计

36、交纳投资方向调节税

37、领取固定资产投资许可证

38、报装施工用水、电、路

39、协调街道环卫部门

40、协调交通管理部门

41、交纳绿化建设费，签订绿化协议

42、领取建设工程开工证

四、房地产开发项目的工程施工

43、施工场地的“三通一平”

44、施工单位进场和施工暂设

45、工程的基础、结构施工与设备安装

46、施工过程中的工程质量监督

五、房地产开发项目的竣工验收

47、办理单项工程验收手续

48、办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》

49、商品住宅性能认定

50、竣工统计登记

51、办理竣工房屋测绘

52、办理产权登记

房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费

1、三通一平费

2、自来水厂建设费

3、污水处理厂建设费

4、供热厂建设费

5、煤气厂建设费

6、地下水资源养蓄基金

7、地下热水资源费

8、市政、公用设施建设费（大市政费）

9、开发管理费

10、城建综合开发项目管理费

11、建筑行业管理费

12、绿化建设费

13、公园建设费

14、绿化补偿费

15、路灯维护费

16、环卫设施费

17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）

18、电源建设集资费（用电权费）

19、外部供电工程贴费（电贴费）

20、建安工程费

21、建设工程招投标管理费

22、合同预算审查工本费

23、质量管理监督费

24、竣工图费

25、建材发展补充基金

26、实心黏土砖限制使用费

27、工程监理费

28、工程标底编制管理费

29、机电设备委托招标服务费

30、超计划用水加价

31、夜间施工噪声扰民补偿费

32、占道费

33、固定资产投资方向调节税

房地产项目的投资成本详细目录

一.征地补偿费

(一).土地出让金

1.计算方法:

土地出让金基准价*容积率修正系数*年限修正系数*用地面积

2.上交部门: 市财政局

3.依据: (1)京政发[1993]34号文.

(2)京政发[1994]43号文.

4.说明:

(1) 各区类地价取值详见附件;

(2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政;

(3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用;

(4) 市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金, 其中的60%返还企业, 由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设.

(5)在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大, 而且周围环境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范. 同时考虑到说明

(2),(3),(4), 在测算地价时加入" 操作系数"概念,以准确测算必须交纳的土地出让金比例.

附件: (1) 1-10 类地区土地出让金标准价;

(2) 土地出让金修正系数表.

(二).征地及拆迁补偿费:

详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围.

说明:(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取"土地开发及其它费用"的数据.

二.前期工程费:(取值在40-120元/平米)

1.临时水,电,路,场地平整费

依据:1992年建安工程定额;

标准:按实际发生工程量计算;

说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元

/平米,或建安工程费的1%.

2.规划,测量,勘察,设计费:

依据:原国家建委(79)建发设字第315号文, 国家

计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425号

文;国家物价局,建设部[1992]价费字375号.

标准:

(1) 勘察费: 概算价*0.30-0.80%

(2) 民用建筑设计费

民用建筑工程设计费率收费标准

单 位: %

┏━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃ 工 程 │ 工 程 概 算 投 资 (万 元) ┃

┃├─────┬─────┬─────┬─────┨

┃ 等 级 │ 300 以下 │ 301-1000 │1001-3000 │ 3001 以上┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨ ┃ 特 级 │ 2.2│ 2.1│2.0│1.9┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨ ┃ 一 级 │ 2.0 │ 1.9 │ 1.8│ 1.7┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨ ┃ 二 级 │ 1.8 │ 1.7│ 1.6│ 1.5┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨ ┃ 三 级 │ 1.6 │ 1.5│ 1.4│ 1.3 ┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨ ┃ 四 级│ 1.4│ 1.3│ 1.2 │ ┃

┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨ ┃ 五 级 │ 1.2 │ 1.1││┃

┗━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┛ 备注:

特级: 1.列为国家重点项目或以国际性活动为主的特高级大型公共建筑;

2.有全国性历史意义或技术要求特别复杂的中小型公共建筑;

3.30层以上建筑;

4.高大空间有声,光等特殊要求的建筑.

一级: 1.高级大型公共建筑;

2.有地区性历史意义或技术要求复杂的中小型公共建筑;

3.16层以上29层以下或超过50 米高的公共建筑.

二级: 1.中高级,大中型公共建筑;

2.技术要求较高的中小型建筑;

3.16层以上29层以下住宅.

三级: 1.中级,中型公共建筑;

2.7层以上(含7层)15 层以下有电梯住宅或框架结构的建筑;

四级: 1.一般中小型公共建筑;

2. 7层以下无电梯的住宅,宿舍及砖混建筑.

五级: 一,二层单功能,一般小跨度结构建筑.

说明: (1)民用建筑 大型 >10000 平米

中型 3000-10000 平米

小型

(2)仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时,其工作量的比例为40%和60%.

(3)提供文件的份数为初步设计图纸6份,施工图8份.

3.规划条件,可行性研究费依据:建设部(1991)第425号文标准:

(1) 按现行规划收费定额计算: 工日定额*85元/工日

用地规模(公顷) 工日定额

10 300

20 500

30 780

40 920

501000

>50 面议

(2) 施工执照费按京政发[1988]21号文:概算额*(1-3)‰

三.基础设施费

1.红线内基础设施费

依据:京政发[1993]34号文标准:

1).根据项目的实际情况定.

管线延长米*管线单方造价.

2).根据经验, 基础设施费一般为建安工

程费的 2% - 10%.

说明: (1)一般该项费用为基础设施各种管线工

程量*单方造价;

(2)各种管线单方造价:

自来水管线600元/米

雨水管线 700元/米

污水管线800元/米

煤气管线 1000元/米

热力管线 2000元/米

供电管线700元/米

电信管线 1500元/门

道路80元/平米

绿化20元/平米

(3)经验数据:

环卫费5元/平米

照明费5元/平米

(4)该项费用一般范围 150-400元/平米

普通住宅150元/平米

高档住宅(公寓,写字楼)400元/平米

2.红线外基础设施费(包括集资和自己修建)

依据:设计方案和集资协议;

标准:根据项目的实际情况定;

说明: (1)热力,煤气,自来水, 污水处理如有集资,则相应的四源费中的该项不在计取.

(2)若自己修建, 测算依据同红线内基础设施费.

四.房屋建安工程费

1.建安工程费

依据:现行建安费定额计算单方造价.

标准:

(1) 普通住宅 多层 900-1000元/平米

高层 1600-1800元/平米

(2) 公共建筑

A.公寓,写字楼 3000-4500元/平米

其中: 结构 1000-1500元/平米

装修800-1000元/平米

设备1200-2000元/平米

B.别墅3000元/平米

说明:(1)公共建筑包括公寓,写字楼,别墅,以及教育, 医疗卫生,文化体育,商业服务,金融邮电,社区服务,行政 管理,市政公用.

(2)依据:京政发[1985]149号文;

标准:建筑面积 9678-10630平米/千户

工程取费 按实际工程量.

①.详见公建配套附表.

a.北京市新建改建居住小区公共服务

设施配套建设定额指标;

b.北京市新建改建居住区公共服务设

施配套建设定额指标;

②.通常取7-15%为公建配套面积比率.

2.招投标费

依据:京政办发(1987)第152号文

标准:中标额*1‰

3.预算审查费

依据:(84)建京经字第439号;

标准:预算造价*0.5‰

（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）

4.工程监理费

依据:(1)国家物价局.建设部[1992]价费字479号;

(2)[93]京建法字第029号

标准:工程造价*适用税率

适用税率:

工程造价 500 万元以下 2.5%

500---10002.0-2.5%

1000---50001.4-2.0%

5000--100001.2-1.4%

10000--500000.8-1.2%

50000-1000000.6-0.8%

>1000000.6%

说明:(1) 实行监理的工程由监理单位向工程质量

监督部门上缴质量监督费,其费率为工程监理费中的 7%, 工程质量监督部门不在收取建设单位的质量管理监督费.

(2) 设计监理费由于金额相对较小,测算时一

般不予考虑.

5.竣工图费

依据:(86)市建规字第097号;

标准:设计费*7%

6.建材发展基金

依据:(89)京建材字第292号;

标准:建安工程造价*2%

（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）

五.公共配套设施费

1.锅炉房

标准:总建面积/锅炉每吨供热面积*锅炉每吨造价 说明:(1)锅炉每吨供热面积约5000平米;

(2)锅炉每吨造价约25万元.

2.变配电所

标准:每建筑平米30元.

3.集资维护费

标准:每建筑平米80元.

4.电贴费(建设部明文取消，北京仍在执行)

依据:原(84)华北电供用字25号文 290元/KVA 后调整为四环路以内 1100元/KVA

四环路以外 550元/KVA;

现调整为单路供电 270元/KVA

双路供电 540元/KVA;

说明:住宅用电量 30-60 VA/平米;

其他用电量 50-80 VA/平米.

六.管理费

依据:(92)京价收字第124号;

标准:一至五项之和*2.5%.

七.基础设施增容费

1.商品房

依据: 京计基字(1988)第866号文

标准: 自来水厂建设费 12元/平米;

煤气厂建设费 29元/平米;

供热厂建设费 30元/平米;

污水处理厂建设费 10元/平米;

说明: (1).用一项交一项;

(2).如其中之一在基础设施中有集资,则该项

不再重复计取;

2.非住宅建设项目四源费

依据: (1).京政发(1986)131号;

(2).京政发(1986)155号;

标准:

自来水厂建设费 :设计日用水量*830元/吨;

煤气厂建设费 :设计日用气量*600元/吨;

供热厂建设费 :设计每小时供热量*35万元

/百万大卡;

污水处理厂建设费 :设计日排污量*830元/吨;

说明:交纳数额在20万元以上的在接用"四源" 之前 可以分期交纳.

八.项目配套设施建设费

1.综合开发市政费

依据: (1).京计基字(1988)第648号;

(2).市开办(1988)经字第2号;

标准: (1).(商品房收入-四源费-用电权)*15%;

(2).建设投资*15%;

2.分散建设市政费

依据:京计基字(1988)第648号;

标准: 多层,纯住宅建筑面积*60元/平米;

高层,纯住宅建筑面积*90元/平米;

3.98年最新规定城近郊区商品房大市政费一律按100 元/平米计算。

九.两税一费

1.营业税

依据:(90)财税字第009号;

标准:商品房收入*5%;

2.城市建设维护税

依据:市开办(1988)经字第2号;

标准:营业税*7%;

3.教育附加费

依据:市开办(1988)经字第2号;

标准:营业税*3%;

两税一费计取标准:商品房收入*5.5%;

十.用电权费（取消）

依据:京政发[1993]17号

标准:(1).住宅建筑面积*40元/平米;

(2).其他用电量(KVA)*4000元/KVA;

用电量:(1)住宅用电量 20-30 VA/平米;

(2)其他用电量 40-50 VA/平米;

十一.投资方向调节税（取消）

依据:京税字(1991) 805号

标准:（商品房销售价格-大市政费-四源费-用电权 费-土地出让金）*80%*适用税率

适用税率:

(1).按国家规定不纳入计划管理,投资额不满

5万元的固定资产投资项目,北方节能住宅,其税率为0%.

(2).一般民用住宅,包括商品房住宅, 其税率

为5%;

(3).更新改造项目,其税率为10%;

(4).京政发[1991]61号通知,税率表未列出的

除更新改造投资以外的其他固定资产投资项目,其税率为 15%;

(5).公费建设超标准独门独院 ,别墅式住宅,

经有关单位批准允许建设的楼堂馆所,其税率为30%.

十二.不可预见费

依据: 估

标准: 一至六项之和*5%.

十三.建设周期

依据: 建安工程定额

标准:

建筑面积(万平米) 建设周期(年)

3.0 -- 6.02

6.0 --12.0 3

>=12.04