房地产项目物业管理全套运营方案
房地产项目物业管理全套运营方案
第一节 先期导入物业管理
本策划包括物业管理规划，它与建筑规划的不同之处在于：各自所站的角度不同。大多数建筑设计院在规划设计时，未能充分或准确考虑日后的物业管理，给住户造成了麻烦，给物业管理公司带来了不便甚至困难，比如，空调机的安装及排水考虑失误，造成影响制冷效果或装修困难；铁围栏及其他铁制材料的过多使用，造成日后的保养负担过大等。这些情况都说明设计院对物业管理欠考虑，同时，由于物业管理公司熟知这些问题，因而才能在这方面提出专业意见。
我们在规划的初期就积极引进物业管理观念，让物业管理与规划设计、建筑安装、机电设备、营销推广等不同专业在不同的层面上进行互动。
附录一：
******物业管理运营方案
为使******成为一个环境优美、舒适、安全、生活方便的理想生活场所，小区物业管理必须运用现代的科学管理方法来管理，******的物业管理可采取以下几种方式之一：全权委托管理、聘请物业管理顾问、聘请阶段性物业管理顾问、自行管理。
一、 全权委托管理
1、聘请素质较高的物业管理专业公司，全权委托其负责******物业管理工作。
1、物业公司要制定管理目标、财务预算、服务内容、收费标准等，呈发展
商商议。
2、物业公司实行自负盈亏制，各种费用开支可通过收取合理的管理费来平
衡。
3、物业管理运营资金、日常费用、人员招聘、工资、福利等由物业管理公
司自行筹集，发展商概不负责。
4、发展商根据物业管理公司制定的管理目标和标准，制定一系列有效的监
管措施，对物业公司服务质量日常要派员监督，定期要进行评比，对物业公司管理服务无能为达到的项目，发展商可根据签订的合同条款，对物业公司进行处罚或辞退处理。
全权委托管理优缺点分析：
优点：
1、可充分发挥物业管理公司专业服务功能，提高******的服务档次。
2、减少了发展商的管理人员数量。
缺点：
1、整体管理费用增大，住户和发展商负担增加。
2、如果物业公司服务质量差，直接影响发展商声誉。
3、发展商不能培养出一批物业管理人才，如合同期满，物业公司不再续约，
发展商无能力自管，可能产生管理真空期。
二、 聘请物业管理顾问
1、聘请素质较高的物业顾问公司，吸引先进管理经验，培养发展商物业管
理人才。
2、顾问公司派代表到发展商的项目常驻，或者定期派员前来指导发展商的
物业管理工作，并负责人员培训。
3、审议财务预算，拟定管理组织架构，制定物业管理相关规定。
4、人事招聘、费用收支等由发展商处理。
聘请物业管理顾问优缺点分析：
优点：
1、在顾问指导下，发展商物业管理能规范化、法制化运行，减少盲目性、随意
性操作，利用他人的经验使自己少走弯路。
2、可以培养一批物业管理人才，发展商员工经过一段时间培训、实习，掌握了
物业管理实务，具备自行管理能力，对发展商长远发展具有深远的战略意义。
3、可利用知名顾问公司的良好品牌和行内关系，为小区增加更多的无形资产。 缺点：
1、顾问公司的管理体制能否和发展商体制接轨是关键问题。
2、如果顾问的资质水平低、责任心不强会影响发展商员工对业务的掌握。
3、管理费用增加，大多数顾问公司（特别是境外公司）所要报酬都较高。
三、 聘请阶段性物业顾问
毕竟发展商在物业管理全过程中不是那么全面，在某些阶段管理很生疏，为节省聘请费用，针对某个阶段（如初始阶段）特聘请物业管理顾问，作阶段性指导。
具体操作方法与二方案相同。
四、 自行管理
1、发展商自行招聘人员，组建队伍对******物业进行管理。
2、根据物业管理的法规、程序，制定相关的管理规定、内部管理制度、财
务预算、收费标准等，并依照实施。
3、为增大物业管理收费的透明度，使业主参与小区管理，在适当时候成立
业主委员会，定期向业主委员会公报收支情况以及下年度财务预算。
4、还可以开展全方位、多层次服务，切实解决业主所需。
自行管理优缺点分析：
优点：
1、可充分发挥对******开发建设、管理、服务一条龙作用，完全按照自己的要
求，实行高效率服务。
2、将开发建设所存在的问题进行反馈，并加以完善，为日后新的建设项目积累
经验和数据。
缺点：
1、自身管理经验不足，视野不宽，会走弯路。