存量建设用地改造地价的特性及测算体系构建

　　改革开放以来，我国经济社会得到快速发展，经济实力不断增强。依据中国社会科学院发布的《经济蓝皮书》，2010年中国GDP达到1.33万亿美元，首次超过日本成为世界第二大经济体。但中国的总量成为全球第二大经济体，不等于人均也成为第二大经济体，转变经济增长方式、优化产业结构成为我国现阶段的迫切需要。特别是我国在经济高速发展的同时，消耗了大量的土地资源，粗放的土地利用方式难以为继，土地资源供求矛盾日益突出，经济社会的可持续发展受到严重制约。为破解土地资源困局，我国各地区特别是沿海省份，纷纷从新增建设用地转向盘活存量建设土地，广东省“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造工作、上海市旧区改造工作、深圳市城市更新工作等走在了新一轮发展的前列。地价测算是存量建设用地改造中的一项重要工作，而存量建设用地改造与新增建设用地出让有较大不同，导致存量建设用地的改造地价有较大的特殊性，存量建设用地改造地价的测算方法也有较大差异。 　　一、存量建设用地改造与新增建设用地出让的比较 　　存量建设用地改造与新增建设用地出让在土地条件、占用、权利、处置、收益等方面存在着较大客观差异：在土地条件上，新增建设用地一般分为需征转农用集体土地、需征用的集体建设土地、“三通一平”、“五通一平”等类型的土地，而存量建设用地一般为附属大量建筑物的城市建设用地；在土地占用上，新增建设用地由政府统一管理，而存量建设用地则是分散在各土地使用权人手中；在土地权益上，新增建设用地权利关系相对简单，而存量建设用地再开发面对的权利关系较为复杂；在土地处置上，新增建设用地处置权在政府，政府可以采取划拨、协议出让、招拍挂出让等方式进行处置，而存量建设用地使用权掌握在土地使用者手上，政府不能随意处置；在土地收益上，新增建设用地出让收益由政府支配，而存量建设用地土地收益则要兼顾各方利益。 　　二、存量建设用地改造地价的特殊性 　　存量建设用地改造的地价测算单位。与新增建设用地以宗地为单位进行管理和地价测算不同，存量建设用地改造以项目为单位进行管理与地价测算。一个项目内可能仅有一个新宗地，也可能有多个新宗地。改造规划确定整体实施的，整个单元作为一个项目进行地价测算；改造规划确定分期或分项目实施的，其中一期或一个项目申请用地审批的，以该期作为一个项目或该项目为单位进行地价测算。以项目为单位进行地价测算后，需分摊到各个新宗地。 　　存量建设用地改造的用地类型转化。与新增建设用地按规划的用地类型进行地价测算不同，存量建设用地改造需考虑原有用地类型与规划用地类型的转化。原有用地类型可能为工业、住宅、办公、商业等用途，也可能是混合用途；规划用地类型可能为工业、住宅、办公、商业等用途，也可能是混合用途。存量建设用地改造的地价需用规划用地类型的地价扣减原有用地类型的地价。 　　存量建设用地改造的剩余年期。与新增建设用地仅考虑出让年期不同，存量建设用地改造需考虑原建设用地的剩余年期。如原宗地出让年期50年，已使用20年，剩余年期30年。存量建设用地改造的地价测算，则需考虑将剩余年期30年的地价测算出来，在改造实施主体需缴纳的地价中扣减。 　　存量建设用地改造的地上建筑物处理。与新增建设用地附属建筑较少（理论上政府出让土地应为净地）不同，存量建设用地上一般都建设了大量建筑物。这些建筑物权利人不同、成新度不同、建筑用途不同，均需要进行拆迁赔偿。因此存量建设用地改造的地价测算时，需清查与评估地上建筑物的价值，并在应缴地价中予以统筹。 　　存量建设用地改造的配建面积地价。与新增建设用地要求配建的建筑物（主要是市政服务设施）较少不同，存量建设用地改造要求大量配建保障性住房、安居型商品房、小学、医院等配建建筑。因此存量建设用地改造的地价测算时，需按产权归属、配套等级进行区分，保障性住房、小学、医院等产权归政府的配建建筑面积，以及规划配套等级内的配建建筑面积应免缴地价，而安居型商品房、会所、商场等产权归企业、规划配套等级外的配建建筑面积应按规定补缴地价。 　　三、存量建设用地改造地价的测算体系构建 　　从存量建设用地改造与新增建设用地出让的较多不同点，以及存量建设用地改造地价测算的较大特殊性可以看出，以净地为基础的新增建设用地地价测算体系不适应存量建设用地改造地价测算，存量建设用地改造地价测算需构建以毛地为基础的地价测算体系。 　　1.存量建设用地改造地价定义 　　存量建设用地改造地价可称为毛地市场评估地价，是指在城市建成区范围内，尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备基本建设条件的土地，由评估机构按照改造估价工作规程评估出的，在正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。 　　2.存量建设用地改造地价的估价方法 　　存量建设用地改造可采用剩余法、市场比较法、收益法进行评估。其中剩余法评估存量建设用地改造地价，方法是先评估改造后土地或房地产的市场价格，然后扣减拆迁安置成本、开发建设成本等费用，得出存量建设用地的合理价格。市场比较法评估存量建设用地改造地价，方法是搜集改造类似区域的存量建设用地改造交易价格，通过土地条件、区位情况、交易情况等因素修正后，得出存量建设用地改造的合理价格。收益法评估存量建设用地改造地价，方法是先评估改造后的土地或建筑物收益，减去改造前的土地或建筑物收益，得出存量建设用地的合理价格。因存量建设用地交易案例较少、改造前后收益预测困难等原因，现行存量建设用地改造一般选用剩余法估价。 　　3.存量建设用地改造剩余法估价步骤 　　（1）存量建设用地现状调查 　　调查拟改造范围内存量建设用地的用地面积、建筑数量、建筑面积、建设类型、土地权属、土地使用年期等基本情况；调查拟改造范围规划用地面积、规划用途、容积率、配建面积等规划控制指标。 　　（2）项目改造后租售收入测算 　　首先根据项目规划指标，扣减回迁安置房面积、法定配建面积后得出可租售建筑面积；然后选择合适的租售策略，以合理的房地产市场趋势预测为基础，估算项目正常的租售收入；最后扣减营运及交易成本，得出合理的项目改造租售收益。 　　（3）项目拆迁补偿和过渡安置费用估算 　　依据拟改造范围内存量建设用地的用地面积、建筑面积、建设类型、土地权属、土地使用年期等基本情况，根据市场客观的拆迁补偿标准，估算项目拆迁补偿费用；按照根据拟改造范围内租住人员情况，根据市场客观的拆迁安置标准，估算项目拆迁过渡安置费用。 　　（4）项目开发建设成本估算 　　依据规划用地面积、规划建设用途、容积率、配建面积等规划控制指标，根据市场客观的开发建设成本标准，估算项目前期工程费、房屋开发费、管理费、不可预见费等费用，合计得出项目开发建设成本。 　　（5）存量建设用地改造地价计算 　　将项目改造后租售收入，扣除项目开发建设成本，以及项目拆迁补偿和过渡安置费用，得出存量建设用地改造的合理地价。 　　李求军/责任编辑