维修服务标准
3 房屋共用部位、公共设施设备维修养护范围及标准
3.1 维修养护范围
对集团下属各公司办公楼现有房屋及其配套设施设备进行维修养护。配套设施设备包括:水、电、暖、燃气等系统。
3.2 维修养护标准
3.2.1房屋的管理
3.2.1.1 房屋的维修养护管理
a 建立房屋使用、维修档案,检查房屋日常状况,告知产权人正确、安全使用房屋的规范、政策、法规;
b 房屋外墙面无明显剥落、墙面饰材无明显遗缺、玻璃幕墙无开裂,修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致;
c 屋面防水层无气鼓、碎裂或隔热板有断裂、缺损;
d 室内墙表面粉刷无明显剥落开裂,墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺,天花板无明显污渍和破损;
e 保持避雷系统完整性,每半年对楼顶层的避雷针、避雷带、避雷线、避雷网、屋面设备、其它金属物体的接地装臵进行全面检查,有问题及时解决;
f 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,维修养护记录完整; g 根据房屋实际使用情况和使用年限,定期检查房屋的安全状况,做好检查记录;
h 发现问题及时向房屋产权人报告,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时提出方案或建议,经房屋产权人同意
后组织实施。
i 遇紧急情况时,应采取必要的应急措施;
j 办公区域、公共区域及仓储库区内设臵的指示性标识和紧急出口、消防通道、禁烟区等设臵的警示性标识完好,无破损、无缺失。
3.2.1.2 房屋的装修管理
a 执行建设部《长春市城市房屋安全管理条例》的相关规定; b 按照《装修服务协议》约定的时限,及时审核、回复装修人的《装修申报》;
c 每日巡查装修施工现场,发现违反装修管理制度的行为、现象应及时劝阻、制止;
d 如制止无效,应向业主和有关部门报告。
3.2.2 共用设施设备日常运行、维护管理
3.2.2 给排水系统管理
3.2.2.1 给排水系统
a 每天检查一次生活泵、水池水箱、管道阀门,定期检查公共卫生间、开水房、管道井内的上下水管道、阀门、室内外排水沟渠(井);
b 设备运行正常,压力符合要求,仪表指示准确,无跑、冒、滴、漏现象;
c 生活水泵、管道、阀门定期进行维护保养;室内外排水沟渠(井)定期疏通清掏;排水畅通无堵塞;
d 生活水箱检修口封闭、加锁,通气口需设隔离网,环境卫生,无污染物;
e 制定停水、爆管等应急处理程序,计划停水按规定提前通知产权人。
3.2.2.2 消防系统
a 监督专业消防维保公司做好消防设备月、季、年度测试工作,按时段和设备数量比例,抽查、检测系统设备,全年覆盖所有系统设备;
b 消防水带每半年检查一次,应无破损、发黑、发霉现象;
c 消防泵每月启动一次,每年保养一次;
d 消火栓每月检查一次,保持消火栓箱内配件完好,阀杆每年加注润滑油并放水检查一次;
e 控测器每二年进行一次清洗除尘;
f 消防管道、阀门每二年进行一次除锈刷漆;
g 配合专业消防公司制定消防设备年度保养计划,并监督完成情况;
h 制定消防应急预案,每年进行一次消防火灾演练。
3.2.3 供暖系统管理
3.2.3.1 换热间管理
a 换热间由专人管理,无占用;
b 采暖期前进行检修,确保采暖期正常度过;
c 各类管道、阀门等无锈蚀,无跑、冒、滴、漏现象;
3.2.3.2 供暖系统
a 采暖期每天检查一次采暖系统,确保设备运行正常,压力符合要求,仪表指示准确,无跑、冒、滴、漏现象;
b 测量装臵按规定周期巡查、记录数据,为设备正常运行提供证据资料;
c 建立测量、计量装臵台帐和检定校验记录表;
d 制定停暖、爆管等应急处理程序,计划停水按规定提前通知产权人。
3.2.4供电系统管理
3.2.4.1 供电系统
a 低压配电设备每年至少一次全面停电检修;
b 按照规定周期对变配电设施设备进行检查、维护、清洁,并做好记录;
c 高低压配电柜运行正常、操作灵活,仪表显示准确;
d 制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施,明确停、送审批权限,停、送电按规定提前通知;
e 制定配电室人员出入管理制度,配电室实行封闭管理,无鼠洞,配备符合要求的灭火器材;
3.2.4.2 空调系统
a 设备工作正常、安全装臵有效;
b 每月检查空调主机,测试运行控制和安全控制功能,分析运行数据;
c 定期检查冷却塔电机、变速箱、布水器及其它附属设备,每年至少清洗、维护保养冷却塔一次;
d 定期检查循环泵、冷却泵电机及泵体,每年进行一次添加更换润
滑脂、清洁叶轮、基础紧固、除锈刷漆等维护保养;
e 定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加(除)湿器、风阀、积水盘、冷凝水管、膨胀水箱、集水器分水器、风机表冷器进行检查、清洗和保养;
f 定期对空调系统电源柜、控制柜进行检查,紧固螺栓、测试绝缘,保证系统的用电安全;
g 管道、阀门无锈蚀,保温层完好无破损,无跑、冒、滴、漏现象;每二年至少除锈漆刷漆一次;
3.2.4.3 网络通讯
a 通信处理机、交换和调制解调机数据通讯工作正常、整洁、线路整齐;
b 维护终端工作正常、整洁;
c 工作电源及UPS工作正常,设备整洁,显示仪表无损;
d 配线架排线整齐,标识完好,数据齐全;
e 光纤配架排线整齐,标识完好,数据齐全;
f 插座模块安装完好,线路畅通,表面整洁;
3.2.4.4 公共照明系统
a 制定公共照明节能管理制度;
b 每天巡检一次,有效亮灯率98%以上,如有缺损及时更换; c 每周一次巡检公共照明电源柜,如有问题及时处理,保证设备正常运行和安全用电。