房地产抵押贷款疑难问答
随着经济的不断发展，房地产抵押贷款已经成为广大客户融资的重要途径。然而，近年来各大媒体频频报道商业银行等金融机构被房产公司、中介甚至个人骗取高额贷款的案例。如经营房地产业务的公司，伪造虚假的客户信息以套取银行贷款；个人则分别向不同的银行以各种手段申请住房贷款，用骗得的贷款投资房地产业从中谋取高额利益。
商业银行为防范信贷风险，普遍采用房地产抵押担保方式，因为房地产具有不可移动、不可隐藏、寿命长久、相对保值等特点。但实践表明，若判断失误或操作不当，这一风险防范措施反而成为新的风险源或陷阱。
如何在房产交易中避免出现以上风险，确保更好的进行房产交易？下面我们共同探讨这个话题。
一、房地产抵押贷款基本常识
1、问：什么是房地产抵押，为什么要设定房地产抵押?
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律师回答：根据《城市房地产抵押管理办法》第三十条、第三十一条的有关规定，自房地产抵押合同签订之日起30日内，到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记，从而使得房地产抵押得到法律的确认和保护，保证在主债权期限届满、债务人无法清偿时，依法实现抵押权，有效的维护自身的合法权益。
什么是房地产抵押，为什么要设定房地产抵押?
房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产在不转移实际占有的前提下，向抵押权人提供债务履行担保的行为。当债务人不履行其承担的债务时，抵押权人有权通过依法对抵押房产进行折价、拍卖、变卖等处置方式取得价款从而优先受偿。因此，房地产抵押权的效力是由主债权的效力衍生的，一旦主债权无效或消灭，抵押权亦随之无效或消灭。设定房地产抵押权的目的在于：保证债权期限届满时顺利受偿及优先受偿，以避免减少主债权不能依约受偿的风险。
2、问：什么是房地产抵押的法律效力？抵押的范围都有那些？
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律师解答：房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产在不转移实际占有的前提下，向抵押权人提供债务履行担保的行为。当债务人不履行其承担的债务时，抵押权人有权通过依法对抵押房产进行折价、拍卖、变卖等处置方式取得价款从而优先受偿。因此，房地产抵押权的效力是由主债权的效力衍生的，一旦主债权无效或消灭，抵押权亦随之无效或消灭。设定房地产抵押权的目的在于：保证债权期限届满时顺利受偿及优先受偿，以避免减少主债权不能依约受偿的风险。
根据《物权法》和《担保法》的规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权等法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。下列财产不得抵押：（一）土地所有权；
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产； （五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
3、问：农村的房子能否抵押？
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律师解答：目前我国农村私房抵押法律没有明确规定，而根据相关法律规定又允许农村私房转让，包括买卖、赠予等。从法律规定上存在相斥的法律冲突。
4、问：那些房屋不能设定抵押？
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律师解答：抵押，实际上是一种物的担保。因此，对抵押物的合法性审查是抵押有效与否和能否获得登记的关键。根据《城市房地产抵押管理办法》的有关规定，下列房地产不得设立抵押：1、设立抵押时权属有争议（即权利主体不确定）的房地产；2 、列入文物保护的或具有重要纪念意义的建筑物；3、已依法公告列入拆迁范围的房地产；4、用于科教、医疗、市政等公共福利事业的房地产；5、已被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产；6、其他依法不得抵押的房地产。
5、问：城市房改房抵押为何受到限制？
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律师解答：房改私房所有人虽持有房屋所有权证，但由于其来源是优惠购买及土地收益没有缴纳或部分缴纳，因此，房改私房要弄明白房改私房所有人出资购买的比例，抵押时，抵押的担保价值不能超过其购房出资比例。
6、问：一次性付款的预售商品房可以抵押吗？
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律师解答：根据《担保法》的第三十四条规定，房屋作为抵押物的前提是抵押人对房屋具有所有权。由于预售商品房在建，没有房屋产权证，因而购买人无法将其抵押。
7、问：抵押可以重复吗？我家的房子是按揭贷款买的，房产证上写的是我和爱人的名字，目前贷款还未还清。该情况下，这套房子可以去申请银行抵押吗？如果可以，房产证上的任何一方去办理，是否还需要征得另一方的书面同意？此外，如果双方的任何一方发生意外，其父母、兄弟姐妹是否享有继承权？ --------------------------------------------------------------------------------
律师解答：就房屋的价值来说，在按揭贷款额度之外，可以再次设置抵押。但一般来说，至少需要告知抵押权人。家庭共产处分，必须经所有共有人一致同意，否则房屋管理部门是不会办理抵押手续的。如果其他共有人不出现，至少要有书面的授权，否则该抵押合同是无效的。对于遗产问题，如果有遗嘱，按遗嘱执行；如果没有，配偶、子女、父母为第一顺序。
二、如何办理房地产抵押贷款
8、问：如何才能实现房地产抵押？
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律师解答：
我国《物权法》第一百八十五条规定，设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。
房地产抵押的公示方法为登记。对此，我国《物权法》、《城市房地产管理法》第三十五条、第六十一条，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十五条，《城市房地产抵押管理办法》第三十条、第三十一条均有明确规定，即
9、问：办理房产抵押贷款需要什么手续?
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律师解答：房产证原件复印件、身份证原件复印件、户口本原件复印件、共有人同意抵押声明、未出租证明、保险单（银行不要求除外）、评估报告、贷款用途证明。
10、问：上个星期，我的一位好友来向我借款，金额高达数十万元。为了消除我的疑虑，他主动提出以他名下的一处价值百万元的房产作为抵押，一年后如不能偿还，便以该房产清偿债务。我也很想帮他，但不知房地产抵押具体应如何操作，才能既不损害我的利益，又能帮助我的好友？
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律师解答：我们建议您在办理房地产抵押登记的过程中，首先应当考察该房产是否确属您的好友名下，该房产是否属国家允许抵押的范围，在此前提之下，签订房地产抵押合同，并根据《城市房地产抵押管理办法》第三十条、第三十一条的有关规定，自房地产抵押合同签订之日起30日内，到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记，从而使得房地产抵押得到法律的确认和保护，保证在主债权期限届满、债务人无法清偿时，依法实现抵押权，有效的维护自身的合法权益。
11、问：为什么房产抵押必须征得夫妻一致同意才有效？
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律师解答：婚姻法规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。因此，夫妻共同所有私有房产抵押时，必须有夫妻俩共同的签章同意，文件才能合法有效
12、问：房产抵押在时间限制方面有什么规定呢？
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律师解答：根据《城市房地产抵押管理办法》第三十条、第三十一条的有关规定，自房地产抵押合同签订之日起30日内，到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记，从而使得房地产抵押得到法律的确认和保护，保证在主债
权期限届满、债务人无法清偿时，依法实现抵押权，有效的维护自身的合法权益。
13、问：房地产抵押在制定合同时应该重点注意什么？可不可以有补充协议？ --------------------------------------------------------------------------------
律师解答：一般的银行抵押合同及房产局的抵押合同均为制式合同，抵押人应注重抵押范围及抵押权利范围。
14、问：抵押人死亡后原抵押合同是否有效？
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律师解答：抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。
三、房地产抵押贷款的效力
15、问：房产抵押合同未办理登记，不产生抵押权，那么房产抵押合同是成立未生效吗？
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律师解答：房地产抵押的公示方法为登记。对此，我国《物权法》、《城市房地产管理法》第三十五条、第六十一条，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十五条，《城市房地产抵押管理办法》第三十条、第三十一条均有明确规定，即
16、问：私人借款用房产抵押仅签订房地产抵押合同不办理抵押登记是否有效？ --------------------------------------------------------------------------------
律师解答：当事人仅就抵押房产签订了房地产抵押合同并不导致抵押权的产生。首先，从法理上讲，房地产抵押合同仅是当事人之间就抵押物设定抵押权的债权债务合同，其成立乃至生效之时，抵押权尚未产生，订立抵押合同，属于一种债权行为。抵押合同的履行，即抵押人实际设立抵押权予以抵押登记，才是物权行为；其次，国家在办理房地产抵押登记时，对违反国家规定的强制性、禁止性规范的抵押登记予以坚决的否定，即使当事人双方意思表示真实、一致，也不能承认其法律效力，而只对符合法律要求的抵押才予以设立登记，承认其法律效力。这种以国家行为直接强制干预的目的，也在于通过房地产抵押登记，可以有效地避免第三人因不知房地产已设立抵押而使自己遭受不测的损害，从而保证抵押权的顺利实现。
17、问：在同一建筑物上，存有未经登记的法定抵押权与已登记的一般抵押权时，其优先受偿的顺序如何？
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律师解答：已登记的一般抵押权优先。另外，我国《物权法》第一百九十九条规定：同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；
（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
18、问：抵押的房产能否转让？
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律师解答：经抵押权人同意，抵押房地产可以转让。抵押房地产转让所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
19、问：已经被抵押的房屋能否购买?
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律师解答：被抵押的房产不一定不能买。根据《城市房地产抵押管理办法》第三十七条的规定，抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签署抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。经抵押权人同意，抵押房产可以转让。如果抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为则无效。将已设定的房(地)产抵押的房产转让，在商品房转让中时有发生。如果开发商将抵押的房产(包括房屋所在的土地使用权被抵押)进行销售的话，在办理预售登记或产权过户时，应向登记机关提交抵押权人同意书、受让人已知房(地)产抵押的声明书，以及其他有关书证。
20、问：房产抵押期间土地是否可发另行转让？
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律师解答：《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”，因此，房产抵押期间土地另行转让应属违法。
四、房地产抵押贷款与银行之间抵押事宜
21、问：房产证抵押给银行还需办什么手续？
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律师解答：签订借款合同及抵押合同及评估和办理保险等。
22、问：近来很多银行都推出了用房产做抵押的消费贷款，那什么是房产抵押消费贷款？
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律师解答：指的是借款人以自己或第三人的房产作抵押向银行申请贷款，用于买车、买房等综合性消费，借款人再分期或一次性向银行还本付息的一种信贷方式。
23、问：近来很多银行都推出了用房产做抵押的消费贷款，那什么是房产抵押消费贷款？
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律师解答：您好，就是把您的已经取得房屋产权证的房子抵押到银行，经过评估取得贷款，是银行推出来的比较灵活的贷款业务，每个银行的政策都有不同，
详细的您要问相关的银行。
24、问：现在以房产抵押向银行申请贷款可以获得百分之几的贷款额？ --------------------------------------------------------------------------------
律师解答：最高评估价值的70%。
25、问：请问李律师抵押贷款手续烦琐吗？大概周期多长？利率是多少？ --------------------------------------------------------------------------------
律师解答：您是抵押还是按揭，如果是抵押办理同期在三周，利率各家银行执行不统一，基准利为，5年以上6.84%，
28、问：是不是在银行办理按揭的房子就不存在抵押的风险？
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律师解答：不是，能办理按揭的房子也会因存地开发商与银行之间的法律漏洞。
29、问：抵押房产的风险主要表现在哪些方面
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律师解答：其风险主要有三个方面：1. 房价虚伪;2. 产权虚伪;3. 产权无效。
30、问：只要是有房产证（产权100%）的房子就可以做抵押贷款吗？ --------------------------------------------------------------------------------
律师解答：各家银行执行的标准不同，省建设银目前只受理商品房的抵押贷款，光大银行产权100%可受理。
31、问：我的朋友购买了一套房子，可是这套房子在购买之前已经抵押出去了，请问现在该怎么办？
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律师解答：准备购买的房子如果已抵押，可以向银行申请转抵押贷款！
32、问：个人若是分别向不同的银行申请住房贷款，银行是否能知道房子已经抵押了？
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律师解答：银行可以通过人民银行个人征信系统查询您的个人信用情况，您申请的住房贷款信息也被查询到！
33、问：在二手房交易过程中，如何办理银行抵押贷款？？
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律师解答： 1、提交资料；2、签订合同；3、银行审批；4办证抵押；5、发放贷款。
35、问：银行是如何实现抵押权的
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律师解答：抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。有下列情况之一的，抵押权人有权处理抵押的部分或全部房地产，直至偿还全部债
务：(一)抵押人未按合同规定履行债务，又未能与抵押权人达成延迟履行协议的；
(二)抵押人死亡或被依法宣告死亡，抵押人的继承人、受遗赠人、代管人拒不履行债务或无继承人、受遗赠人代其履行债务的；(三)抵押人被依法宣告解散或破产的；(四)抵押人违反规定，擅自处分抵押房地产的；(五)抵押合同约定的其他情况。对于处分抵押房地产的方式，可以是折价、拍卖或者变卖，由抵押权人与抵押人协商。协商不成的，当事人可以向人民法院提起诉讼。
36、问：我准备买的商品房是现房，但我想知道房屋是否知道存在抵押问题，询问了市房屋产权产籍管理中心，但是问了一圈都说是不归他们管理，我该找谁？ --------------------------------------------------------------------------------
律师解答：只要开发商取得五证手续合法均不会存在抵押问题。
五、抵押查询及其他事宜
37、问：怎么知道自己要买的房子是被抵押的
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律师解答：您可以登陆相关的房地产信息网阳光售房查询，备案登记情况！
39、问：房地产抵押会有什么风险？在交了购房款后还有可能被开发商抵押吗 --------------------------------------------------------------------------------
律师解答：存在政策风险，交了购房款后有可能被开发商抵押，如果合同已备案这种风险会被降低。
40、问：您好！如果商品房已经售出（一次性付款），双方合同已经备案，这样的房产还有可能被开发商抵押吗？整个楼盘的土地使用权还有可能被抵押吗？是否会影响产权证的办理？
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律师解答：商品房的土地是地随房走，抵押一套房产土地也会随之被抵押。
41、问：我的房子在按揭后，还可能存在开发商把它抵押的情况吗？ --------------------------------------------------------------------------------
律师解答：请您放心，未经过债权人同意，该抵押房产是不能撤押的，开发商也就不可能再次抵押。
42、问：请问，我买的房子会不会被再次抵押呢？怎么才能对此有所防范？ --------------------------------------------------------------------------------
律师解答：您好，您可以到房地局的“抵押办”进行查询。
43、问：在房地产交易中我们如何才能避免购买的房屋有抵押的情况？ --------------------------------------------------------------------------------
律师解答：需到房产局产籍科查档。
44、问：二手房如果才能查到是否被抵押？
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律师解答：可以到房产局产籍科查档。
45、问：怎样才能知道自己购买的房子是否被抵押？如果房产被抵押了，该怎么办？
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律师解答：您可直接在市房产局产籍科查询，如果被抵押，在您不知情的情况下，该抵押无效，您过通过诉讼解决！
46、问：我想买一处房子，听说那里被抵押了，我还可以买吗？如果买的话还可以拿到房产证吗？
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律师解答：存在风险，房产已被抵押也就确定了债权人，如果出现债务纠纷，会被法院执行。
47、问：我买的中富新村一直没有给房产证,据说抵押了,开发商也找不到了.请问专家知道这个开发商吗?我面临的情况???抵押期限到我有可能被赶出房子吗????我该怎样做???通过法律???可是被告都找不到那????政府也应该知道着件事情的...请问我是等???还是主动???谢谢.
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律师解答：房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产在不转移实际占有的前提下，向抵押权人提供债务履行担保的行为。当债务人不履行其承担的债务时，抵押权人有权通过依法对抵押房产进行折价、拍卖、变卖等处置方式取得价款从而优先受偿。您的情况只能与开发商通过诉讼来解决。
48、问：房产抵押问题！
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有这样一个案件，现请教李律师：甲公司为某银行的自办公司，95年违规拆借资金给乙公司，并办理了抵押手续。乙公司在获得拆借资金后，又将抵押了的房产卖给n个商户。后乙公司无力偿还债务，甲公司提起诉讼，法院判决甲公司的拆借合同无效，抵押合同也因主合同无效而无效，所抵押的房产归商户所有。
问题提出：抵押无效可以理解，但是乙公司在抵押后将抵押房产卖掉，这种欺骗行为是否影响乙公司与商户的买卖合同的有效性，法院说这是真实的意思表示，我对此表示怀疑，请问你们的意见。谢谢！！
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律师解答：法院优先保护弱势群体