房地产行业信贷风险分析报告

房地产行业信贷风险评估报告

2012年

第一章 房地产行业外部环境分析

第一节 产业政策与行业发展

表一 2012年上半年房地产行业相关政策一览

表二 中央及部委多次对楼市调控进行表态

表三 微调政策获默许的城市一览

表四 微调被叫停的城市一览

第二章 2012年1季度全国房地产行业运行分析

第一节 房地产业综合景气度分析

全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）以100为景气线，100以上为景气空间，100以下为不景气空间。

自2010年房地产调控政策启动以来，“国房景气指数”从高位开始回落，虽然2011年4月份出现环比0.21的回升，但在严厉的调控政策之下终未改变一路下探的趋势，自5月份开始持续回落，并于11月份跌落到景气线以下的99.87点，这也是自2009年8月份以来首次回落到百点以下区域。2012年以来，“国房景气指数”延续下行趋势，6月份下降为94.71，比上月回落0.19点，处于适度水平。

2006年1月以来我国国房景气指数

第二节 全国房地产行业供需分析

一、供给分析

（一）房地产开发投资同比增速持续下滑

2012年1-3月，全国房地产开发投资总额累计10927.1652亿元，同比增长23.5%，增幅比上年同期下降10.60个百分点，增幅比2011年1-12月回落4.40个百分点。

2010年3月以来全国房地产开发投资情况

从供应结构来看，2012年1季度全国房地产开发投资持续增长，但受国家宏观调控影响，增幅已有明显下降。2012年1季度，全国房地产开发投资仍然以住宅为主，且呈增长趋势，但增幅有明显下降。在全国房地产开发投资中，住宅房地产开发投资累计7443.0749亿元，同比增长19%，增幅比上年同期降低18.40个百分点，占全国房地产开发投资的比重为71%；办公楼房地产开发投资总额累计518.2586亿元，同比增长43.4%，增幅比上年同期提高24.3个百分点，占全国房地产开发投资的比重为3个百分点；商业营业用房房地产开发投资总额累计1420.0949亿元，同比增长34.2%，增幅比上年同期下降6个百分点，占全国房地产开发投资的比重为11%；其他房地产开发投资总额累计1545.7368亿元，同比增长31.7%，增幅比上年同期上升12.5个百分点，占全国房地产开发投资的比重为15%。

2012年1季度全国房地产开发结构

从区域分布上来看，2012年1-3月东部地区完成房地产开发投资6592.6亿元，同比增长20.6%，增幅同比回落10.6个百分点；中部地区完成投资2070.3亿元，同比增长25.7%，增幅同比回落13.6个百分点；西部地区完成投资2264.3亿元，同比增长30.5%，增幅同比回落8.5个百分点。

（二）房地产开发企业资金来源受限，增速同比下滑

2012年以来全国房地产开发企业资金来源仍在持续增长，但是增幅已有明显下降。2012年1-3月，全国房地产开发企业累计到位资金20846.5亿元，同比增长8.2%，增速比上年同期

下滑10.4。其中，国内贷款累计4318.5242亿元，占比为21.09%；利用外资累计111.7837亿元，占比为1.82%；自筹资金累计8910.3465亿元，占比25.9%；其他资金累计7505.941亿元，占比为51.19%。

2012年1季度全国房地产开发企业资金来源结构

2012年1季度，全国房企自筹资金较2011年1季度有所上升，房企资金总体状况有所缓解。四大资金来源中，利用外资占比仅0.54%；国内贷款占比依然较少，而其他资金占比越来越多，房地产融资渠道多样化有效的缓减房企资金的短缺。此外，随着房地产调控政策的持续实施，越来越多的房企将会寻求民间资金的帮助。

从资金来源增速变化来看，2012年以来仅2月份资金来源增速有短暂地上行趋势之后迅速跌落，2012年1-3月利用外资以及其他资金同比负增长，并且同比增速低于2011年1-12月水平。而国内贷款增速总体高于2011年同期8.11个百分点。房地产企业自筹资金增速较为平稳，基本与2011年4季度保持一致。

随着我国对房地产行业的持续宏观调控，外资以及民间资金有撤出迹象，而国内贷款受2012年初国家下调存准率影响有扩大趋势。

2011年3月以来全国房地产投资各项资金来源增速变化

2010年3月以来全国房地产投资各项资金来源占比变化

（三）商品房建筑情况

1.土地购置面积同比增速延续上季度下滑态势

2012年1-3月，房地产开发企业在全国购置土地面积累计为7859万平方米，同比减少3.9%，增幅比上年同期下降36.60个百分点，增幅比2011年1-12月下降6.50个百分点。1-3月，全国土地购置费累计投资总额为1844.45亿元，同比增长18.6%，增速比上年同期下降10.70个百分点，比2011年1-12月上升4.50个百分点。

2010年3月以来全国土地购置面积及增速情况

近年来国家连续推出的“史上最严厉”房地产调控政策，打击了地产商的拿地热情。至2011年以来土地购置面积增速持续下降，2012年1季度以来土地购置面积开始下降。土地购置面积的下降直接影响了土地购置费的减少。

2010年3月以来全国房地产开发中土地购置费投资总额及增速情况

在几轮楼市调控后，2010年以来各地土地市场的供应量与成交量大幅缩水，住宅用地成交价明显下跌。2012年1季度全国土地市场较为低迷，1季度房地产开发企业土地购置面积为7859万平方米，同比减少3.93%，环比下降19.72%。商品房市场受国家宏观调控的影响比较低迷，开发商拿地热情不高，导致2012年1季度土地购置面积继续2011年的走势持续下降。

2.房地产建设较上年同期相比下滑

2012年1-3月，全国商品房累计施工面积409221.4913万平方米，同比增长25%，增幅比上年同期回落10.20个百分点，增幅比2011年1-12月下降0.3个百分点；商品房新开工面积39946万平方米，同比增长0.3%，增幅比上年同期下降23.10个百分点，增幅比2011年1-12月下降15.9个百分点；商品房累计竣工面积17880.3954万平方米，同比增长39.3%，增幅比去年同期上升23.90个百分点，增幅比2011年1-12月上升26.00个百分点。房地产调控政策使得房地产市场不景气度提高，房企资金压力较大，且不能得到有效缓减，因此，新开工以及施工面积增速明显下滑，且2012年3月新开工面积增速仅0.3%。

2011年3月以来全国商品房建设情况

二、需求分析

（一）1季度全国商品房销售面积同比减少

2012年1-3月，全国商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%，增幅比上年同期下降28.50个百分点。其中，商品住宅销售面积13387万平方米，同比减少15.5%，增幅比上年同期下降29.80个百分点；办公楼销售面积387万平方米，同比增加11.4%，增幅比上年同期下降4.20个百分点；商业营业用房销售面积1108万平方米，同比增长5.9%，增幅比上年同期下降8.20个百分点。

2010年3月以来全国商品房销售面积及增速情况

（二）1季度全国商品房销售金额同比下降

2012年1-3月，全国商品房累计销售额为8672亿元，同比减少14.6%，增幅比上年同期下降41.90个百分点。其中，商品住宅累计销售额为7099亿元，同比减少17.5%，增幅比上年同期下降43.40个百分点；办公楼销售额402亿元，同比下降10.2%，增幅比上年同期下降52.90个百分点；商业营业用房销售额1017亿元，同比增长10.5%，增幅比上年同期下降17.90个百分点。

2012年全国商品房销售面积以及销售额较上年同期同步下降，并且降幅相近。从子行业销售数据来看，仅商业营业用房销售面积以及销售额保持增长，住宅用房以及办公楼销售均有不同程度地下跌。说明我国房地产调控政策已经显现出较为明显的效果，投资性需求已经开始向受调控政策影响较小的商业地产转移。

2010年以来全国商品房销售额及增速情况

（三）全国商品房销售面积与竣工面积对比情况

2012年1-3月，全国商品房销售面积与竣工面积比率为0.85，低于去年同期0.52，主要原因是受房地产严厉调控政策影响，导致销售不振。而从2012年6月开始，随着前几年项目的陆续完工，销竣比同比明显下降，但是从2012年2月和3月的对比数据来看，销竣比环比开始呈上升趋势。

2010年以来全国商品房销售及竣工面积情况

2010年以来全国住宅、办公楼、商业用房累计销竣比

三、房地产市场价格变化情况

（一）截至1季度末房价继续呈下跌态势

新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况。与2月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有46个，持平的城市有16个，上涨的城市有8个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。与2011年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有38个，比2月份增加了11个；持平的城市有3个，上涨的城市有29个。3月份，同比涨幅比2月份回落的城市有21个，涨幅均未超过2.1%。

二手住宅价格变动情况。与2月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有42个，持平的城市有12个，上涨的城市有16个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.8%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有49个，比2月份增加了5个；持平的城市有1个，上涨的城市有20个。3月份，同比涨幅比2月份回落的城市有15个，涨幅均未超过3.3%。

（二）全国房地产市场价格变动情况

2012年1-3月，全国商品房成交均价在波动中有所增长。2011年全国商品房平均成交均价为5337元/平方米，2012年1-3月全国商品房平均成交均价为5419元/平方米，涨幅1.53%。具体来看，商品住宅与商业营业用房成交均价均有所增长。2011年全国商品住宅平均成交均价为4965元/平方米，2012年1-3月全国商品房平均成交均价为5057元/平方米，涨幅

1.85%；2011年全国商业营业用房平均成交均价为8524元/平方米，2012年1-3月全国商品房平均成交均价为8622元/平方米，涨幅1.15%。

2011年5月以来全国商品房销售均价

2011年5月以来全国商品住宅销售均价

2011年5月以来全国商业营业用房销售均价

第三节 全国房地产业运行综合评价及风险预警

一、行业运行综合评价

2012年1-3月，全国房地产行业景气度持续降温，全国房地产投资增速高位回落，房企资金来源增速下滑，土地购置面积以及价格双双下跌，并且商品房销售量以及销售额同步下跌，并且全国总体房价上涨趋势已经得到明显地抑制，均价同比涨幅不到2%。总体来看，房地产调控成果显现，房地产行业运行处于下行阶段。

二、行业信贷机会及风险提示

2012年1季度，房地产投资增速继续下滑，但土地购置面积同样呈下滑态势，显示房地产行业进入下滑通道。房地产行业进入下行渠道，进一步缩小其行业投资机会。销售面积和销售金额的双降，大量企业进入以价换量的队伍，刚性需求购房者不断增加，银行可关注个人住房贷款。

由于房地产行业同样处于行业低景气度中，因此，行业所面临的政策风险较大。多地商品房库存的增加，商品房销售面积和销售金额的下滑进一步增加了房地产企业的流动性风险。

第三节 全国重点区域房地产行业运行情况分析

一、上海

（一）房地产调控力度不减政策不变

在4月举行的上海市政府工作会议上，上海市市长韩正明确表示，上海将继续坚决贯彻落实好中央有关政策，对房地产调控力度不减、政策不变，确保全年稳中有降目标的实现。上海新建商品住房价格自去年10月首次出现负增长后，已经连续6个月环比下降。韩正指出，2012年上海要继续大力推进保障性住房建设，着力解决群众最关心的三件事：保证住房质量，保障房都要成为优质工程，让群众满意；增强透明度，确保公正、公平、公开配售；社会管理和服务设施要配套，让群众安全、方便。

（二）浦东2012年规划新建5.8万套保障房

“十二五”期间，浦东计划新建各类保障性住房两个“2000万平方米”。其中，上海市大型

社区规划建设2000万平方米，计划总用地面积约3120公顷，可建住宅建筑面积约2082万平方米，主要提供动迁安置房、经济适用房房源；浦东新区安排的2000万平方米，包括新建动迁安置房、经济适用房（共有产权房）、公共租赁房、廉租房。2012年，浦东规划新建

5.8万套保障性住房。

（三）二手房成交继续上扬

2012年3月，上海二手房指数为2577点，较上月下降4点，环比下跌0.13%，跌幅比上月扩大0.06个百分点。较2011年3月下跌9点，这是指数连续6个月环比下跌后首次出现的同比下跌，跌幅为0.34%。购房者受益于普通住房新标准实施，积压的刚需在3月集中释放，成交量上扬属于“恢复性”增长，但市场呈现“小阳春”假象。购房者出手，部分上家议价空间趋小，小部分甚至逆势涨价，买卖双方博弈加剧。在楼市整体上“以价换量”作用下，交投暂别清淡，二手房价格指数继续下探。下跌板块虽然减少但跌幅扩大。由于成交量回升，导致部分业主心态转变，逾一成热门房源出现涨价，令区域内一二手房价格倒挂再现。3月呈现的二手房价格波动加大，令成交量再次回落成为可能。

（四）对公租房政策进行调整完善

上海4月已下发文件，启动首批两处市筹公共租赁住房项目（徐汇华泾地区的馨宁公寓和杨浦新江湾地区的尚景园）的常态化供应工作，并对相关政策作出调整、完善。

在常态化供应阶段，上海将对公租房相关政策口径作出一些调整：一是两处房源不再分别划分供应区域，供应对象统一扩大到工作单位或户籍地在浦西各中心城区和闵行区的家庭及单身人士；二是申请人工作单位在浦西各中心城区和闵行区，但其户籍地位于远郊区（县）的，核定其住房面积状况时，远郊的户籍地住房可不计建筑面积；三是允许达到法定晚婚年龄即男性年满25周岁、女性年满23周岁的单身人士承租二居室住房（原规定单身人士只能承租一居室）；允许单身人士自愿组合，承租二居室或三居室住房，具体办法由项目运营机构与承租人协商确定。

二、北京：

（一）1季度房地产市场基本保持增势

2012年第1季度北京房地产市场各个区域基本保持了增势及稳定的需求。其中，北京甲级写字楼市场新增供应短缺，需求平稳增长，同时租金强劲上升势头正减退，季度租金环比增4%。本季度，北京没有新增甲级写字楼项目竣工，在现有大部分写字楼空置率较低情形下，进一步加剧市场供应短缺。截止2012年1季度，北京甲级写字楼整体市场总存量仍维持在620万平方米。

在市场没有新增供应和需求保持平稳增长情况下，整体市场的空置率继续呈现小幅下降态势。1季度空置率环比下降1.4%。预计北京甲级写字楼市场需求在年初保持稳健增长，中后期活跃程度将有所增强。另外，预计空置率将在低位徘徊，市场平均租金继续保持上涨，同时增长幅度变缓。

（二）豪宅市场价格战一触即发

2012年1季度北京公寓豪宅市场呈现明显的先抑后扬走势，1月份成交量创下历史新低，仅成交117套，而到了3月份，公寓豪宅市场明显回暖，当月成交465套，环比2月，销售套数激增263.3%，销售面积大幅上涨264.9%；销售套数、面积同比分别上涨86.7%和97.4%。 1季度北京别墅市场成交也出现类似的“先抑后扬”走势，1月份仅成交54套别墅，创近四

年来的新低，2月份别墅市场仍然在低迷中徘徊，成交套数仅为53套。与此同时，2月份北京别墅市场打折风蔓延，许多项目给出了92折、93折的超低折扣，有的项目还赠送地下室、露台或是花园等。到3月份，北京别墅市场成交上涨明显，达217套，成交面积7.8万平方米，环比分别大增309.4%、300.0%，同比增幅分别为95.5%、151.6%。

（三）公租房租金补贴标准最高补贴95%

北京市住房城乡建设委等部门于4月发布公租房租金补贴标准及申请、审核、发放等相关程序，规定了公租房租金补贴对象应具备的条件，租金补贴标准按照家庭收入及困难程度分为六档，

分别给予房屋租金的95%、90%、70%、50%、25%、10%的补贴。廉租家庭补贴建筑面积上限为50平方米，超出廉租住房保障条件的家庭补贴建筑面积上限为60平方米。超出补贴面积上限的部分不予补贴，由承租家庭自行负担。

（四）2012年住宅计划供地比2011年减少三成

2012年北京市土地计划出让共计5700公顷，同比去年减少了12.3%；其中，住宅用地为1700公顷，同比减少了33.3%；保障性住房用地减少至850公顷，占比住宅用地的50%，同比减少36%。

总的来讲，北京市2012年土地供应计划有3个特点比较突出：一是住宅用地供应缩减明显；二是保障性用地供应明显减少，公租房用地供应减少约一半；三是地块中郊区土地占比大。

三、广东

（一）2012年将建15.15万套保障房

2012年广东将开工建设15.15万套保障性住房（建设保障性住房、棚户区改造住房14.39万套，新增发放廉租住房租赁补贴7600户），竣工保障性住房3.3万套。

1季度广东省新开工建设保障性安居工程17226套，其中廉租住房923套、经济适用住房1185套、公共租赁住房14978套、限价房140套；新增发放廉租住房补贴420户。2011年广东新增保障性安居工程317642套，超过年度总目标的31万套，竣工保障性安居工程93271套，完成保障性安居工程投资约199.5亿元。

（二）广州楼市迎“阳春三月”

在持续近半年的“惨淡”之后，广州楼市迎来“阳春三月”。3月一手住宅成交量复苏，开发商们大有争先抢客出货之势，以抓紧“回暖”时机，刺激成交。3月1日至30日，广州十区二市一手住宅网签共6600多套，成交均价约1.2万元人民币。其中，市中心六区网签均价约1.9万元。30日全市网签超300套，为本月一手住宅销售添“尾火”。有分析指，3月份广州全市一手住宅签约量较2月增长超四成，比1月更增近1.3倍，而成交均价则比2月下跌约4%，开发商以价换量的意图明显。

2012年第1季度广州十区二县市一手住宅成交面积1585007平方米，同比去年同期下降23%，环比去年四季度下降14.2%。共成交14230套，同比下降18.0%，环比下降11.5%。全市1季度成交均价为11374.4元人民币/平方米，同比下降2.0%，环比上升3.1%。

（三）深圳

1、1季度二手房成交量创7年新低

2012年1季度深圳二手住宅仅成交7619套，创下自2006年以来首季二手住宅成交量新低。纵观1季度二手住宅市场发展，1月份仅成交1402套，2月份刚需释放，成交量较1月份上涨逾三成，3月份成交4366套走出低谷。受到整体楼市调控持续不动摇影响，1季度市场成交依旧延续了去年下半年的低迷态势。

1季度全市二手房成交7619套，成交面积73.08万平方米，环比分别下降10.92%和9.51%，同比下降近七成。各行政区成交方面，除了福田区成交1504套，环比实现0.67%的小幅上涨，其余各区皆出现不同程度下降。其中，3月，深圳一手住宅成交3430套，环比增长近八成，同比增长约三成。90平方米以下的中小户型有2883套，占全月成交量的绝对主体，达到84%；144平方米以上的豪宅仅成交169套，占比不到5%。这意味着首次置业需求成为市场的支撑力量。主打刚需的代表楼盘包括招商果岭、招商观园和绿景香颂等，它们在销售上均有不俗的表现，其中招商果岭以481套的成绩占据全市新盘成交榜首。

2、1季度甲级写字楼空置率升至14%

2012年1季度深圳全市甲级写字楼净吸纳量仅达约3万平方米，环比上季度减少约58%，平均空置率则上升1.6个百分点至14.0%。1季度深圳甲级写字楼租金较平稳，环比微增1.1%，录得平均净租金每月每平米163元人民币。尽管信贷环境有稍微放松，交易成本仍然高企，使得深圳甲级写字楼成交量保持在低位。1季度深圳甲级写字楼平均资本值环比略微上涨0.6%，达到每平方米4.5万元。

四、重庆：

（一）楼市三月“小阳春”难持续

重庆楼市三月迎来“小阳春”气候，当月销售面积达426.60万平方米。但相关专家称，在政策持续严厉以及资金面持续紧张的背景下，重庆楼市三月“小阳春”难以持续。

近期存款准备金的连续下调，以及首套房贷利率优惠政策出台、刚性需求集中释放等因素，构成3月份主城区商品房销售面积“小阳春”的行情。但“两会”之后政策的延续性与稳定性得以明确，对二、三套购房的限制及差别信贷政策将持续严厉，同时三月份CPI指数小幅回升，给微调货币供给政策的预期带来不小压力，因此综合各方因素来看，本轮的“小阳春”行情虽然提升了开发企业的信心，但难以长期持续并向全市范围辐射。

（二）房地产贷款增速仍放缓

2012年第1季度重庆市个人住房贷款正逐渐回升，存款增长数量逐步放缓。2012年1季度，沉寂一年的个人房屋按揭贷款逐渐开始放量。第1季度，重庆个人住房贷款余额为2535.06亿元，同比增长17.13%。“一月，重庆房贷33.31亿，2月房贷为32亿，三月则放大到53亿，”该负责人称，尽管个人住房贷款增见底回升的，但与去年同期17.13%的增速相比仍下降7.37个百分点。

五、宁夏1季度房地产市场呈“低迷中回暖”

2012年以来，宁夏房地产市场总体呈现开发投资快速增长、施工规模不断增加，而商品房销售依旧趋淡的发展势头。受持续调控影响，宁夏房地产开发虽有所回暖，但市场总体仍然低迷。

2012年1季度，宁夏房地产开发投资完成20.8亿元，同比增长72%，增速均高于全国和西部平均水平。与此同时，施工规模也呈现扩大局面。受续建项目影响，1季度，宁夏房屋施工面积继续保持较快增长，商品房施工面积3304万平方米，同比增长48.6%。其中，住宅施工面积2470万平方米，同比增长44%。另外，全区商品房新开工面积延续去年的运行态势，同比增长29%，其中住宅新开工面积同比增长17%。

六、沈阳市2012年新增3万套公租房

2012年沈阳市保障性安居工程建设继续提速，将新增3万多套公租房，通过政府新建、收购、企事业单位自建以及租赁社会房源等多种方式筹集。

2012年确定的3个新建公租房项目，以精装房为主，已完成选址，正在办理前期手续和方案设计工作，将于4月底前全面开工建设。公租房主要使用现代建筑技术，在工厂事先预制好建筑零部件，再到现场以搭积木的方法组装起来，具有节地、节材、节能、防震等优点，大幅减少了建筑垃圾，也提高了建筑质量和安全度。公租房装修也采取一体化装修的方式，按每平方米500元的标准进行。

七、武汉公积金买房最低首付两成

武汉新近对用公积金贷款购买首套住房的贷款人放宽了贷款额度，最高可以申请到八成的贷款，只需支付两成首付，刚性需求者就可以轻松买房。

凡在武汉住房公积金中心正常足额缴存住房公积金达6个月及以上的在职职工，在购买自住住房时可以申请公积金贷款或组合贷款。按照规定，借款人单方正常缴存公积金，贷款额度一般不超过所购房屋总价的50%。

八、海南

（一）住房公积金缴存总额首次突破200亿元

2012年第1季度海南省住房公积金各项业务指标大幅增长，截至3月底，全省公积金累计缴存总额首次突破200亿元大关，覆盖率达82%，超过全国平均水平。

2012年1至3月，住房公积金实际缴存额134957.97万元，比去年同期增加30516.67万元，增长29.21%；累计公积金缴存总额达到约201.2亿元，首次突破200亿元；缴存人数超过65万人，同比增长15.62%；覆盖率达到82%，同比增长10.78%，并超过全国81.62%的平均水平；使用率达到59.65%，同比增长7个百分点。风险控制情况显示良好，逾期率仅为0.0177%，比去年同期下降0.0160%，低于0.0200%的全国平均水平。

（二）2012年保障性安居工程项目用地落实超八成

2012年海南计划建设7.55万套保障性住房，该厅本着“优先供地、留有余地”的原则，严格按照保障性安居工程用地应保尽保的要求，安排用地计划285.67公顷。截至4月中旬，全省2012年保障性安居工程项目已落实用地240.1公顷，占全年计划的84%。

九、浙江

（一）杭州1季度商品房销售面积同比下降明显

2012年1季度，杭州市新建商品房销售面积为143.52万平方米，同比下降22.2%，降幅比1-2月缩小17个百分点，这是自2011年下半年以来，杭州商品房销售面积降幅首次收窄。 其中商品住宅销售面积118.67万平方米，下降25.4%，降幅比1-2月缩小20.9个百分点。根据国家统计局公布的全国70个大中城市住宅销售价格指数，杭州1季度新建商品住宅价格同比平均下降3.0%，二手住宅价格同比下降6.7%。

（二）杭州：公租房租金差别化管理

杭州市政府发布《杭州市区公共租赁住房租金管理暂行办法》，强调根据土地等级不同实行差别化租金，不对公租房租金“一刀切”，对租金实行动态管理，每两年调整一次。 《办法》规定，公租房租金实行政府定价，由市价格主管部门会同市房管部门、财政部门制定。持有有效期内《杭州市城市低收入家庭认定证明（住房保障专用）》、并成功申请到公租房的家庭，从2012年4月1日起，租住公租房的租金可获30%-50%减免。

十、广西加快保障性住房建设

截至3月下旬，广西保障性安居工程项目已完成投资29.22亿元。其中，开工建设保障性住房21828套，共计164万平方米；基本建成住房24952套，共计219.96万平方米。截至3月25日，广西2012年新开工的各类保障性住房中，廉租住房6912套、公共租赁住房1991套、经济适用住房3748套、限价商品住房5454套。此外，全区新增发放租赁补贴目标任务2.7万户，目前正在办理前期手续。

十一、河南：对保障性安居工程全程监管

《河南省2012年保障性安居工程建设工作方案》正式发布，标志着河南省将对保障性安居工程工作全过程监管。2012年河南省将开工建设各类保障性住房和棚户区改造安置住房40万套，当年竣工22.5万套，项目计划投资504亿元。工作方案要求，3月底前，该省省辖市、县（市）政府完成廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房项目规划选址工作；4月底前，落实各类棚户区改造项目；6月底前，各省辖市、县（市）按年度需求计划完成资金筹措工作，项目实现100%开工建设；12月底前完成全年竣工任务等。

十二、湖南房地产用地减幅近50%

2012年1季度，湖南省土地供应总量为2140公顷，同比降低64.8%；出让总价款为116亿多元，同比减少52.8%。

1季度，供应量最高为工矿仓储用地，占总量的38%；基础设施用地供应明显回落，所占比重由去年同期64%的高位骤降至28%；商服用地和住宅用地等房地产用地供应量，由去年同期的1437公顷减至743公顷，减幅将近50%。

第四章 2012年1季度全国房地产行业细分行业竞争分析

第二节 子行业运行对比分析

一、住宅市场 （一）供给情况

1.住宅房地产开发投资同比增速低于去年同期

2012年1-3月，在全国房地产开发投资中，住宅房地产开发投资累计7443.0749亿元，同比增长19%，增幅比上年同期降低18.40个百分点，增幅比2011年1-12月降低11.20个百分点，占全国房地产开发投资的比重为71%。

2011年以来全国住宅房地产开发投资季度总额及增速情况

1季度，全国住宅房地产开发投资7443.07亿元，同比增长19.03个百分点，环比减少40.55个百分点，比去年1季度增加1189.94亿元。

从住宅供应结构来看，2012年1-3月，90平方米以下住房完成投资2372.7亿元，同比增长31.6%，增幅同比提高6.2个百分点，占住宅投资的比重为31.8%；别墅、高档公寓完成投资606.2亿元，同比下降0.4%，上年同期增长36.2%，占住宅投资的比重仅为8.1%。

2.商品住宅新开工、施工面积增速下降

2012年1-3月，全国商品住宅累计施工面积307652.8601万平方米，同比增长22.2%，增幅比去年同期下降12.20个百分点，增幅比2012年1-12月下降1.20个百分点；商品住宅新开工面积29427万平方米，同比增长5.2%，增幅比去年同期下降24.80个百分点，增幅比2012年1-12月下降18.10个百分点；商品住宅累计竣工面积14325.2389万平方米，同比增长40%，增幅比去年同期上升25.20个百分点，增幅比2012年1-12月上升27个百分点。

2011年3月以来全国住宅建设情况

（二）需求分析

1.全国商品住宅销售面积比去年同期明显减少

2012年1-3月，商品住宅销售面积13387万平方米，同比减少15.5%，增幅比去年同期减少29.80个百分点。1季度，全国商品住宅销售面积13387.00万平方米，同比减少15.54%，环比减少59.95%，比去年1季度减少2462.46万平方米。

2011年以来全国住宅季度销售面积及增速情况

1季度，住宅现房销售面积2782.08万平方米，同比减少7.91%，环比减少70.73%；住宅期房销售面积10604.75万平方米，同比减少17.33%，增幅比去年同期减少35.34%。

2010年以来全国住宅现房和期房季度销售面积情况

2.全国商品住宅销售金额同比减少17.52%

2012年1季度，全国商品住宅销售额为7099.00亿元，同比减少17.52%，环比减少55.42%，比去年1季度减少1508.21亿元。全国住宅期房销售额为5870.31亿元，同比减少19.44%，环比减少51.45个百分点。全国住宅现房销售额为1228.69亿元，同比减少6.96%，环比减

少67.95个百分点。

表1 2011年3月以来全国住宅期房与现房销售额及增速情况

二、办公楼用房地产开发 （一）供给情况

1.办公楼用房地产开发投资保持增长

2012年1-3月，全国办公楼房地产开发投资总额累计518.2586亿元，同比增长43.4%，增幅比去年同期提高24.3个百分点，增幅比2012年1-12月回落2.4个百分点，占全国房地产

开发投资的比重为3个百分点。1季度，全国办公楼房地产开发投资518.26亿元，同比增长43.40%，环比回落35.35%，比去年1季度增长156.84亿元。

2011年以来全国办公楼房地产开发投资季度总额及增速情况

2.办公楼用房地产施工、新开工面积保持增长，竣工面积小幅下滑

2012年1-3月，全国办公楼累计施工面积14092万平方米，同比增长36.9%，增幅比去年同期上升11.90个百分点，增幅比2012年1-12月上升5.60个百分点；办公楼新开工面积1287万平方米，同比增长21.6%，增幅比2012年1-12月下降24.00个百分点；办公楼累计竣工面积360万平方米，同比减少1.9%，增幅比去年同期下降38.60个百分点，增幅比2012年1-12月下降21.9个百分点。

2011年3月以来全国办公楼建设情况

（二）需求分析

1.2012年1季度办公楼销售面积增速下降

2012年1-3月，全国办公楼销售面积387万平方米，同比增长11.4%，增幅比去年同期下降

4.20个百分点。1季度，全国办公楼销售面积387.00万平方米，同比增长11.38%，环比减少43.29%，比去年1季度增加39.55万平方米。

2011年以来全国办公楼季度销售面积及增速情况

其中，1季度，办公楼现房销售面积132.57万平方米，同比增长39.73%，环比减少41.59%；办公楼期房销售面积254.56万平方米，同比增长0.79%，比去年同期下降44.11个百分点。

2010年以来全国办公楼现房和期房季度销售面积情况

2.全国办公楼销售金额同比减少

2012年1-3月，全国办公楼销售额402亿元，同比减少10.2%。办公楼期房销售额为275.1942亿元，同比减少18.1%；办公楼现房销售额为126.3737亿元，同比增长13.5%。

表2

2011年3月以来全国办公楼期房与现房销售额及增速情况

三、商业营业用房 （一）供给分析

1.商业营业用房房地产开发投资保持增长，同比增速有微幅下滑

2012年1-3月，全国商业营业用房房地产开发投资总额累计1420.0949亿元，同比增长34.2%，增幅比去年同期微幅下降6个百分点，增幅比2011年1-12月上升3.7个百分点，占全国房地产开发投资的比重为11%。1季度，全国商业营业用房房地产开发投资1420.09亿元，同比增长34.20%，环比减少32.72%，比去年1季度增加361.88亿元。

2011年以来全国商业营业用房地产开发投资季度总额及增速情况

2.商业营业用房施工、新开工、竣工面积增速均呈下滑态势

2012年1-3月，全国商业营业用房累计施工面积45707万平方米，同比增长28.4%，增幅比去年同期回落6.30个百分点，增幅比2011年1-12月回落0.50个百分点；商业营业用房新开工面积5047万平方米，同比增长26%，增幅比去年同期上升6.20百分点，增幅比2011年1-12月上升4.30个百分点；商业营业用房累计竣工面积1919万平方米，同比增长46.7%，增幅比去年同期上升36.00个百分点，增幅比2011年1-12月上升25.20个百分点。

2011年3月以来全国商业营业用房建设情况

（二）需求分析

1.全国商业营业用房销售面积增速下滑

2012年1-3月，全国商业营业用房销售面积为1108万平方米，同比增长5.9%，比去年同期下降8.20个百分点。1季度，全国商业营业用房销售面积1108.00万平方米，同比增长5.91%，环比下降65.96%，比去年1季度增加61.81万平方米。

2011年以来全国商业营业用房季度销售面积及增速情况

2012年1-3月，全国商业营业用房现房销售面积421.8751万平方米，同比增长7.2%，比去年同期下降3.5个百分点；商业营业用房期房销售面积685.9147万平方米，同比增长5.1%，比去年同期下降11.2个百分点。

2010年以来全国商业营业用房现房和期房季度销售面积情况

2.全国商业营业用房销售金额同比增长10.5%

2012年1-3月，全国商业营业用房销售额1017亿元，同比增长10.5%。其中，商业营业用房期房销售额为686.8133亿元，同比增长10.6%；商业营业用房现房销售额为329.8113亿元，同比增长10.4%。

表3

2011年3月以来全国商业营业用房期房与现房销售额及增速情况

第三节 子行业综合评价及展望

2012年1季度，在国家对房地产行业的严厉调控政策的持续实施下，占据房地产最大份额的住宅市场的投资需求被压制，产品销售不畅。我国房地产企业开始向商业地产转移。投资规模方面，商业营业用房投资仍保持较快增长；销售面积与销售额均保持增长。同时，商品住宅以及商业营业用房均价均有小幅增长，说明目前市场仍处于供不应求的状态，全国房地

产市场整体仍呈平稳运行态势。

面对持续的调控紧缩政策，部分开发商采取了“缓开工、慢上市”策略，加上银行信贷政策不断收紧，进一步加大了房地产开发企业尤其是中小型房地产开发企业从银行获得资金的难度。预计，2012年2季度，房地产投资增速将继续放缓，商品房价格继续下滑。

第五章 2012年房地产行业展望与风险预警

第一节 2012年房地产行业展望

一、政策调控不放松，促进房价合理回归

从2011年年底至2012年1季度，尽管地方政府有意松绑房地产政策，不断试探中央底线，但中央的调控决心将继续从紧。温家宝总理在不同场合，多次强调房地产调控政策不动摇。“决不让调控出现反复”，掷地有声，再次明确表明了中央政府对当前房地产政策的态度，显示了中央政府对房地产调控的坚定决心。预计在2012年，中央将继续深化房地产调控，继续促进房价合理回归，不放松“限购”、“限价”等行政性措施，但同时积极保护居民合理的住房需求，保障房建设、房产税改革试点等中长期制度建议也会陆续推进。

二、首次购房贷款、普通商品住房和保障房开发贷款支持力度将有所提高 就房地产信贷方面，2012年2月，央行表明支持“首次购房贷款要求”，是继住建部发表类似声明拉开首套信贷支持序幕后对该声明的正式回应。预计2012年2季度乃至2012年全年，将继续贯彻严格控制投资投机性需求，但首次购房贷款将继续得到支持，普通商品住房和保障房的开发贷款支持力度也将得到提高。

三、价格稳中有降，成交量回升有限，库存压力仍在高位，投资开工步伐进一步放缓

2011年2季度乃至整个2012年，多方博弈的格局仍将继续，市场形势将更为敏感和微妙，在2011年1季度的2-3月，重点城市成交量持续回升，这更多源于前期降价取得的成效，这一趋势是否能够继续则取决于价格是否保持现在稳中有降的趋势。目前，政府调控态度坚决，一旦价格上涨，新一轮调控政策有可能出台。且进入市场的购房者多以刚需为主，同时还有一部分刚需仍持观望有态度。开发企业方面资金压力逐渐增大，伴随信托到付及在建开工支出的困境；减少开支、加快销售，回流资金将是企业的主流策略；市场整体来看，当前主要城市的库存压力仍在高位，而前两年大量新开工项目也将在2012以及2012年两年陆续进入销售和竣工阶段，进一步加大市场短期库存大发压力。预计2012年2季度，成交量的回升力度将有限，而价格将继续保持稳中有降的趋势。此外，对中长期供应至关重要的投资开工方面，由于政策、资金方面给开发企业的压力依然显著，2季度的投资和新开工增速将进一步放缓，个别月份的新开工面积甚至可能出现同比下降。

四、购房者、开发企业、银行、政府等各方博弈焦点，房价不稳，政策不止

目前房价走势成为关键，受到各方关注，开发企业主动调价才能带来销量。普通商品房当前供应量大，其销量对价格最为敏感，只要价格有所回升，销量就会停滞不前甚至下降。

（一）需求：价格趋稳、供应上升带动成交量进一步放大，但总体仍将处于较低水平

2011年9月以来，百城住宅平均价格连续7个月环比下降，部分开发企业降价促销，折扣力度较大。降价促销带动刚需入市，这从3月成交量有较大增长可以看出。而进入2012年2季度，成交量能否继续回升以及回升力度有多大，将更多地取决于价格的走势、开发商的

策略、购房者的预期、政府的态度等多方面因素。从政策环境、货币政策、市场形势等多方面来看，现在市场的格局更类似2010年3季度而不是2009年1季度，销量的回升更多受降价带动。

（二）供给：过去两年新开工项目陆续入市导致供过于求局面继续，企业投资开工步伐进一步放缓

开发企业可以通过暂时领取销售许可证缓解库存上升压力，但一二线主要城市自2010年以来连续新开工面积高于同其批售面积，未来库存量较大。预计2012年2季度及未来一段时间供应量仍会随着开发商推盘力度的加大而持续增加，但由于政策仍较为严厉，开发商根据市场成交量调整入市节奏，不会盲目释放供应，因此上市高峰将较为平缓，但由于前几年的大量新开工项目仍在累积，供应量持续加大，去库存压力可能持续到2012年全年乃至更长时间。

随着传统销售旺季的到来，2012年2季度各城市新推盘量持续增加，更多企业加入降价跑量行列，优惠促销力度加大，一二线城市首套房贷利率普遍优惠，均有利于成交持续回升。房地产行业有可能形成较为平缓但持续时间更长的去库存及多方博弈格局。2012年全年销售是否能持续向好，取决于购房者预期和开发企业推盘情况，以及房价能否维持目前稳中有降的态势。

第二节 行业风险预警

一、外部环境风险

2012年1季度，全国经济增速有所回落，但仍处于适度增长区间。2012年以来，继续实施稳健的货币政策，为房地产行业资金的使用提供了一定的空间；房地产行业继续实行差别信贷政策，但受房地产调控政策和商品房销售下滑影响，1季度房地产行业贷款出下滑。中央在多地强调房地产调控政策的不动摇，进一步坚定了2012年2季度以及整个房地产行业产业政策的基调，而5月扬州成品住房奖励政策的实施，也彰显了未来中央与地方政府关于房地产调控力度博弈的持续。预计2012年，房地产行业面临的宏观经济政策风险处于中性。

二、政策风险

从2011年年末到2012年，中央在多地强调房地产调控政策不动摇，部分地方政府迫于多种压力试图进行房地产调控，都以失败告终，进一步揭示了中央房地产调控政策的决心。而陆续出现的部分二三线城市公积金政策松绑显示了房地产调控威力正在显现。2012年1季度，全国商品房销售面积连续3个月出现负增长，房屋新开个面积已经接近零增长，房地产开发投资增速快速回落等迹象已经充分显示出，本轮宏观调控已经产生了积极明显的效果，同时也显示了房地产行业同样处于景气度逐渐下滑的趋势中。预计2012年2季度，房地产行业面临的政策风险依然较大。

三、产业链风险

2012年1季度，全国建材、钢铁行业处于缓慢恢复当中，行业内主要产品价格稳中小幅上升。随着2季度全国各地的陆续开工，建材、钢铁行业等主要产品价格也会陆续进入上升通道中。对于房地产企业来说，无疑加大了其成本控制的压力。2012年2季度，房地产行业产业链风险相对1季度有所提高，处于中等风险区。

四、企业经营风险

中央反复强调房地产调控政策不动摇，各地陆续出现的公积金松绑政策，显示了房地产调控政策的威力在逐渐出现，房地产市场洗牌力度也在加大。2012年1季度，房地产市场投资热情逐渐减退，投资增速、商品房销售面积、销售额呈负增长。且从2011年以来，央行多次国息和上调存款准备金率，银行信贷进一步收紧，房地产企业取得贷款的难度也在进一步加大。而区域性房地产企业规模偏小，融资渠道单一，双重压力使得部分房地产企业资金链更为紧张，企业经营风险也更大。综合来看，2012年2季度，房地产企业经营风险处于中高风险区间。