2009郑州写字楼市场研究报告

2009郑州写字楼市场研究报告(2009-08-12 14:38:36)标签：写字楼 cbd 郑东新区 郑州 办公楼 商务楼 代理公司 深蓝地产 地产营销 分类：深蓝评论

2009郑州写字楼市场研究报告

春节过后，随着全国房地产市场的逐步回暖，郑州写字楼市场也迎来了销售热潮。郑州深蓝房地产咨询有限公司

据深蓝公司市场部监控数据，郑州各主要写字楼的销售均一路飘红，自2月初至今，永和国际销售120间，平均每月销售20间以上；原盛国际中心销售306间，近期日成交量在3间以上；裕鸿国际的销售更是惊人，总共近600间，平均月销售量在100间以上；金峰金岸国际销售137间，平均月销量也在20间以上；入市一年没有实现销售突破的王鼎国贸，也销售了60多间，平均月销售量10间左右。郑州深蓝地产机构

写字楼市场的热销，表明河南人对经济发展的信心十足，创业热情高涨，投资和置业信心得到有效提升。

本文主要从郑州写字楼的发展轨迹、区域分布及趋势研判等方面做一分析，为郑州操作写字楼项目人士提供参考。

一、郑州写字楼的发展回顾

郑州市写字楼始于上世纪90年代初期，虽然与全国同步，但发展过程相对较慢。总体来看，郑州市写字楼经历五个发展时期：

●市场萌芽期（1997年以前）

这个时期以民房或单位公房为主，如理惠商务、亚达大厦、银河大厦、科瑞大厦、石桥饭店、明星大厦等物业，甚至有一些都市村庄的临街楼。其主要特点有：规模小，设备简陋、户型单一。分布区域集中，市场管理混乱。由于经济区域划分情况，当时的写字楼均集中在金水区，主要经营方式为租赁经营，政府对收费标准没有明确规定，所以造成市场价格混乱。物业管理水平低下。

●市场探索期（1997年—2000年）

郑州市在这个时期出现了纯写字楼，如经纬大厦、未来大厦、裕达国贸、金博大商务中心等中高档商务物业及安华大厦等中档类商住物业，此阶段的办公楼相对比较细分化、专业化，如未来大厦和裕达国贸分别代表了郑州东区、西区的高档办公物业，金博大则代表二七商圈的办公物业，其配套设施及物业服务水准类似发达地区的中高档物业，其租赁行情较旺，吸引了大部分的外企及大公司入驻，其它如经纬大厦一类的物业吸引了本地一些成立较早的中小型企业，商务氛围浓厚，随着城市规模扩大和商务专业发展，有些办公楼出现了硬件缺陷或前期规划中的问题，如金博大的交通拥挤、车位不足，商业、办公相混等问题；经纬大厦的停车场规划失误等问题，这些因素直接导致了该类物业租金的下滑及空置率的上升。 这一时期写字楼市场的主要特点为：以高层建筑为主，将通信、网络、多媒体、会议室、餐厅等较为现代化的办公功能列入了建筑设计的必要元素。经营方式以租赁为主。建筑结构可灵活分割，智能化水平和物业管理水平有所提升。

●市场过渡期（2000年—2004年）

这个时期，在全国经济形势好转的大气候下，产生大量的中小型企业，由于受经济水平和企业实力所限，对纯写字楼市场未形成有效需求，促使原本以住宅立项的项目演变成“宜商宜居”的“商住楼”，这个时期是以“商住楼”这一特殊业态为主的过渡阶段。

其主要特点是：房地产开发企业开始大量介入写字楼市场，一些诸如SOHO 类的商住楼雨后春笋般地投放市场，购房自用办公或投资需求旺盛，整个写字楼市场交易活跃，楼宇更加专业化，投资需求快速增长，户型设计、相关配套更加科学、齐全，吸引到众多的新兴中小型公司及从其它原有物业中迁入的公司，同时，投资型客户明显增多，且回报率较高，形成商住写字楼为主角、高档专业写字楼为亮点的综合性写字楼市场。涌现了包括索克、明辉等专业的商务物业服务机构。

这一时期的典型项目有融丰花苑、江山智能大厦、日月星城、绿洲花园等项目，而一直以纯住宅面孔示人的未来花园、天下城、锦绣正弘国际公寓等小区眼下也成为商务者的天下。随着SOHO 、SVO 等概念的兴起，写字楼在商住路线上不断演变发展，即便是2004年郑东新区起步区的CBD ，绝大多数建筑还都是商住色彩。

从某程意义上讲，商住楼曾为郑州写字楼市场的发展做出了巨大贡献。商住楼有两大优点：一是宜商宜住，使用潜力大，目标客户较为广泛，这样可以有效分解项目风险；另一方面，商住楼在销售时享受住宅待遇，客户购买时能享受到“八成按揭和30年期限贷款”的政策，买过以后还比纯写字楼多20年使用权，这样无疑可以极大地刺激销售。正因如此，商住楼在郑州楼市从此生根，并逐步蚕食专业的写字楼市场空间。

这一时期商住楼项目供应出现井喷，价格逐年上涨，郑州房管局提供的资料显示，2000年时，郑州办公类建筑的销售量为2.86万平方米，销售均价达到惊人的7029元/平方米。随后，办公用房的价格勾头下探，2001年跌至3480元/平方米，当年销售面积为4.29万平方米。2003年的销售面积为6.37万平方米，均价为3345元/平方米。2004年销售面积为12.35万平方米，均价为3492元/平方米，当年12月，和郑州一路上涨的房价相呼应，均价突破4000元/平方米大关，达到4057元/平方米。

2004年，郑州的写字楼主要活跃在两个集中区域，一是老城区内的经三路、农业路、花园路和金水路围合的省直行政区及其周边区域；这一区域本来就是郑州市经济最活跃的区域，经三路和农业路的拓宽改造，更为该路段的楼宇品质和办公环境的提升提供了新的契机。另外一个相对集中的区域是郑东新区CBD 起步区内，在政府政策指挥棒的指引下， 04年郑东新区的CBD 获得了较大的发展。

●市场发展期（2005年-2008年）

这个时期是写字楼市场发展的专业契合阶段。随着商住楼办公的投入使用，诸多问题也日益显现，影响到部分企业的形象和品牌，人们的办公观念理性回归，认为真正的纯写字楼才是办公的最佳场所，也是商务的理想境界。此时以信息大厦、联合中心、蓝码地王大厦、顺弛第一国际、绿地世纪峰会等为代表的纯写字楼应运而生，这些纯写字楼的特点为：区域分散，临街临路单体楼再次冲击市场，专业写字楼的实力型客户集中，长期办公稳定性强，写字楼专业配置进一步提升并逐步与国际接轨。

根据郑州市统计局的资料，2005年年底之前，郑州市写字楼的投放总面积还是68万平方米，但半年之后，这个数字就增加了52．2平方米。到了2007年上半年，更有三十多个写字楼项目在售和亮相。而在郑东新区CBD 区域，规划中的写字楼建筑面积增量就达120万平方米。

这一时期的写字楼项目集中放量，造成供应激增，但销售势头依然强劲。在国际企业中心、信息大厦、注协大厦等写字楼热销之后，新项目不断出现，如南阳路上的清华商务、文化路上的永和国际、陇海路上的凯旋门、建设路上的绿城数码大厦以及刚刚上市的位于黄河路上的天一大厦等。郑东新区CBD 更是热闹非凡：联合中心、CBD 世贸大厦、顺驰第一国际等一批高端写字楼开始走向市场。如果考虑到尚未动工的潜在写字楼项目，如紫荆山路上的紫金城、文化路上的数码银座以及规划面积154万平方米的中原数码港项目，郑州写字楼尤其是专业写字楼市场的竞争异常激烈。

随着2006年前后集中放量造成的竞争压力增加，后续推出项目一直在产品配置方面加大投入。如2007年推售的鑫苑·金融广场，60～1500平方米弹性商务空间，从创业基地到旗舰总部，开发商为企业量身打造多种办公组合。天然空调，扛鼎中原绿色商务领袖；预留企业私属卫生间、待客空间，企业按需分配，全面配给24小时办公需求；360度全方位商务设施规划，4层底商拟设置健身房、咖啡吧、员工餐厅、智能化会议厅等，办公生活面面俱到。5部名牌高速电梯，速度传输，预示企业非凡效率；多项电话接口，高速宽带满足企业高速发展的信息需求；自动化消防系统、闭路系统、停车智能管理系统，全面保障安全与企业尊崇；更有充足车位，让企业人商务交往更从容体面。

受金融危机影响，2008年的写字楼市场，销售欠佳，包括楷林大厦、盛润铂宫、王鼎国际、荣勋大厦等项目先后出现较大的资金压力，但随着市场形势的好转，从2009年初开始，写字楼市场销售率先回暖，多个项目的月度回款都在千万元以上。

●市场稳定期（2009年及以后）

郑州目前的写字楼市场正在向第四代写字楼迈进：第一代写字楼仅仅只能满足于基本功能。第二代写字楼除了满足功能需求之外，内部空间开始针对客户灵活分割，智能化水准有所提升。第三代写字楼开始考虑以客户的贴身需求为导向，加入绿色环保办公理念，提高舒适度，大大提高了智能化的水平。所谓第四代写字楼，即在第三代的功能基础上，强调以客户需求为中心，旨在提供低成本高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流，注重办公空间对企业文化和员工素质的培养和提高，引导智能化向国际水准看齐，强化绿色环保办公理念，提供更多舒适共享交流空间，以及满足全球经济一体化的需要，从而达到国际化商务社区的标准。

2008年上半年郑州写字楼处于供大于求的阶段，政府采用减少办公用地出让量的办法对写字楼建设进行控制，办公用地的缺乏使市场缺少新的写字楼项目入市，2009年1月份、3月份和4月份，郑州市场三次出现办公物业零批售。据不完全统计，2009年郑州写字楼供应量预计仅有70万平方米，约比2008年52.35万平方米增长33.7%。随着市场消化，郑州写字楼的存量逐渐减少，目前，市场上除了东区有一些写字楼项目在售以外，其他区域基本没有新的写字楼项目供应。

供应的减少除拉动存量房快速销售外，还拉升销售价格的上涨。据深蓝公司市场部监控数据，进入6月份以来，郑州各主要写字楼的成交价格均有不同程度的上涨，如永和国际比上月上涨1960元/平方米，裕鸿国际、王鼎国贸等项目涨幅在100元左右，中烟大厦上涨492元。 这一时期推出的项目以综合性、多功能、复合体形式的项目为主，临街楼规划为商业、写字楼和酒店，内部还以住宅或公寓为主，如裕鸿国际、曼哈顿广场、建业置业广场、方圆创世等项目。

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二、郑州各区域写字楼市场分布及特征

写字楼是代言城市发展的重要指标，著名写字楼已成为郑州各大商圈形成的核心驱动力：未来大厦促进了未来路商业带的繁荣；裕达国贸一举奠定了其在西区的重要地位；国际企业中心提出了企业总部概念带活了整条农业路，并改变了农业路的商务格局；联合中心捷足郑州CBD 。

●郑东新区写字楼概况

郑东新区云集了郑州众多高档写字楼、高尚社区、餐饮业、金融业等，形成了浓厚的商业氛围和高素质的人文环境，联合中心、中油? 新澳大厦、未来国际、金成东方国际、CBD 世贸大厦等中高端写字楼密集的分布，使这里的写字楼市场极为活跃，被誉为郑州新经济的“聚宝盆”。

据统计，目前CBD 已有400余家各类企业或分支机构入驻办公，呈现出强劲的发展势头和带动作用。有资料显示，除了有中国人民银行、中国农业银行、中国银行、省工行营业部、中信银行、郑州商业银行、新华人寿保险、平安财产保险、百瑞信托、郑州商品交易所等几十家金融、保险、证券机构入驻，深圳航空、万达期货、白象集团、三菱重工、康佳集团、外运发展、金山化工、中石油河南分公司、河南中烟工业公司、郑州移动公司等一批大中型企业总部也进驻了该区域。此外，不少会计师事务所、律师事务所和成长性企业，也把这里作为创业和发展的重要平台。目前，以CBD 为中心的金融、保险业和总部经济发展迅速，聚集效应已初步形成。

●金水区写字楼概况

截至2009年5月底，金水区共建成商务楼宇227栋，建筑面积390.9万平方米，入驻率达85.5%，入驻企业10376家，直接从业人员约11.5万人。今年前5个月，该区新入驻企业726家，注册资本4.12亿元，实际投资3.5亿元。

“四纵四横”的楼宇经济聚集带也已显现雏形。“四纵”即未来路、经三路、花园路和文化路，“四横”即东风路、农业路、黄河路与金水路。其中，农业路与花园路商务圈是郑州经济比较活跃的区域之一，从豫博大厦、国际企业中心、邮政大厦、省汇中心、郑州国贸中心以及即将登场的居易国际广场、好莱坞、名门国际等，不断增加的写字楼显示着这里非凡的经济活力。在数量增加的同时，各个写字楼也在配套、设备和办公环境上做足工夫，让郑州写字楼的配套不断升级。

●管城区写字楼概况

截至2008年7月，管城回族区已建成投入使用的商务写字楼有40幢，在建写字楼10栋，已入驻企业近800家。各商务写字楼平均入驻率达90%以上，主要涉及批发和零售业、金融保险业、房地产业、租赁、商务服务业、建筑业、服务业、文化、体育和娱乐业、教育等17个行业30多个门类。

●中原区区写字楼概况

截至2009年5月底，中原区有写字楼、商务楼22幢。具体包括天龙大厦、泰龙大厦、锦绣华庭、科技大厦、裕达国贸、凯旋门、绿城数码、索克大厦、红星大厦、广安大厦、波奥大厦、布瑞克大厦、博雅西城、华亚广场等，在建写字楼包括鑫苑国际广场、郑州矿务局大楼等。二是行业分布上。共涉及17个行业30多个门类，主要是金融保险业、房地产业、租赁，商务服务业、建筑业、中介服务等。三是具有法人资格的入驻公司情况，据统计，中原区共有983家，仅2007年就入驻265家，从业人员近万人。

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三、未来写字楼发展趋势

● 经济的快速发展是写字楼市场繁荣的基本保证。

据统计，占据郑州市企业登记数量近六成的金水工商分局，目前管理着2.5万家企业。其中，2009年一季度企业登记数量为1402家，比去年同期增加354家，增幅在25%以上。今年一季度个体工商户登记数量2728家，比去年同期的2823家减少近100家。个体工商户的减少说明郑州私营经济已成熟，不再是小打小闹的家庭式创业，更侧重于长远的、可持续的、有计划、有目标的规范化创业阶段，个体工商户对商铺的需求更多，对办公楼的需求不太明显。企业登记数量的大幅增加，说明郑州经济发展平衡，投资者对未来经济发展看好，创业激情高涨，这也说明写字楼市场还有较大的市场需求，这种需求将保持一定的平稳增长。 ●订单式开发已成为开发商青睐的开发模式。

郑州市场上以银行总部命名的写字楼，包括较早的金成国际的招商大厦、农业路的兴业大厦

等，几乎都是成功案例。

随着这种模式的成熟与普及，越来越为大客户特别是金融机构所青睐，2006年10月，上海浦东发展银行郑州分行总部入驻浦发国际金融中心，2008年1月，广东发展银行郑州分行总部入驻中油·广发金融大厦，2008年3月，招商银行郑州分行总部入驻郑州国贸中心·招银大厦。

据了解，目前有17家世界500强公司进驻郑州，随着未来更多的国际或国内知名企业进驻，他们对办公楼的要求也将更专业、更个性、更人性，订单式开发也必将成为这些企业获取办公场所的重要方式。开发商因应需求，也非常乐意采用这种模式，首先可以减少对营销和销售回款的依赖，快速回款，降低市场风险，另一方面可以维系与大客户特别是金融机构的关系，有利于拓宽融资渠道。

●开发商或物业机构通过持有物业实现经营转型。

成本不高、现金要求不强烈的企业，通过转型，将开发的物业自已持有，通过出租收益、或通过长期持有保证有效回报率。这在香港几次经济危机中，被验证是有效的财富增殖手段。通过增加产品价值和附加值，如将原毛坯房，在不提高租售价格的情况下变更为精装修，为客户提供成品房，降低业主或客户的自住及时间成本，提高产品价值；或者提高物业服务质量、增加未承诺的社区配套和其他生活配置等。

●实效营销成为业内共识，拍脑袋的决策风险越来越高。

所有的楼盘前期调研、营销定位、广告推广必须为开发公司负责、为开发公司回款负责；要有效果的的营销、有目的的营销、有计划、有针对性的营销；实效营销就是针对项目存在的问题，有针对性的解决最核心、最根本的问题，不是治标不治本；而是针对地块、地段、市场、竞争等情况，提出最可行的定位和营销策略；没有哪个开发公司现在还说“我要做品牌、我要做形象”的话。

事实上，包括供应、需求、潜在客户、市场定位、产品策划、广告媒体、促销活动等，都可以通过调研找到最有效的方式和方法；更有必要以客户为中心、以市场为导向，通过准确、精密的市场调研，全面、科学分析为依据，根据现象得出结论、找到项目和产品的最佳定位。 ●商住分开是房地产规范化的重要步骤。

“住改商”现象暴露出房地产开发环节存在的不规范问题，一些房地产企业乘机钻空子，对开发纯写字楼项目的企业造成不公平竞争。在2004年广州、厦门等地对商住楼下达“封杀令”之后，郑州有关“住宅禁商”的提议也不断被关注，由于受经济水平所限，目前还没有执行，随着经济的进一步状大，“商住分离”已是必然。

公司选择在住宅楼里办公，原因很简单：住宅楼的售价、租金（包括物业费和停车费等）都远低于写字楼，各类经营机构在住宅楼里办公渐有蔓延之势。开发商以住宅立项，在出售住宅时以“商住两用”为卖点，建设单位实际向国家少缴了土地出让金（办公用房的出让金标准高于住宅）和房地产税费，变相延长了土地使用年限（办公为50年，住宅为70年）。用开发住宅的成本，可赚取开发写字楼的利润。

● 郑州写字楼停车问题日益突出，正受到开发商关注。

据了解，国家规定停车场用地总面积，按规划人口的每人0.8平方米至1平方米设计。一座写字楼每100平方米的建筑面积配备机动车位的指标是0.5个，娱乐性质建筑的指标是1.5～2个，餐饮性质的指标是2.5个。而依据美国公用物业停车标准作为测算基础，其停车位标准规范为行政办公每100平方米3～5个、中型零售业每100平方米5个、公寓每户1.5个。按照欧洲的高端写字楼停车位标准(每100平方米2～3.5个) 计算，高端写字楼的停车位面积也基本与使用面积持平，这在国内几乎是不可想象的。

郑州作为中部崛起发展最为迅速的城市，汽车月销售在5000辆以上，更多的工薪阶层加入有车族。如果按此计算，停车位的空缺简直就是一个天文数字！

● 郑州写字楼的电梯问题迅速恶化，亟待解决。

2007年，郑州市金水路一栋13层的商务楼核载13人的电梯挤进了18人，结果电梯被众人直接从1楼压落到了地下一层。电梯超载现象已经屡见不鲜，尤其在上下班高峰以及午休时间更显频繁。而电梯超载以及其他使用不当的现象，给使用者带来不安全因素的同时，也会大大缩短电梯的使用寿命。

按照公共建筑设计要求，一般每3000 4000平方米需配备一部电梯，国外都是如此。在国外，40多层的要分区停靠，20层以上要换区间梯，20-45楼之间会有个转换；消防梯要每层停靠，有两三部直接拉到20层以上；同时全电脑控制，分析每天的人流量，分析3天后形成一个规律，人流高峰期电梯都停靠在某层供调度。而在国内，由于没有强制性规范，开发商为了赚取最大利益而偷工减料，每5000-6000平方米才配一部电梯，电梯自然不够用了。

注：本文是深蓝公司专为《郑州楼市》杂志供稿，于2009年7月出版的第二期刊出。该杂志为郑州市住宅与房地产业协会主办。