投资回报率多少算合理
投资回报率多少算合理？ 考察一处房产是否值得投资， 最重要的就是评估其投资价值， 即考虑房产的价格与期望的收 入关系是否合理。以下三大公式可以帮助你估算房产价值，不妨一试。
一大公式：租金乘数（＝投资金额/每年潜在租金收入）小于 12。
比如一套房子，2001 年时售价 22 万元，月租金 1500 元，那么它当时的租金乘数是 12 倍。一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。如果一处房产的租金乘数超过 12 倍，很可能会带来负现金流。这套房子如今的售价已经上涨到 60 万元，而月租金却仍不 到 2000 元，租金乘数升到 25 倍，已经大大超过了合理的范畴。
投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比 较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影 响。
二大公式：8∽10 年收回投资。投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比 租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是：投资回收年数＝（首 期房款＋期房时间内的按揭款）／（月租金－按揭月供款）×12。
一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在 8∽10 年左右。仍以上面提到的那套房子 为例，假设 2001 年时首付 5 万元，每月按揭供款 1000 元，1 年后交房，当时它的投资回收 年数是 10．3 年。但是到了 2005 年，由于房价上涨，而租金却没有同步增长，现在购买这 套房产每月的租金收入无法弥补月供款，实际上将面临投资无法回收的境地。
三大公式：15 年收益决定是否物有所值。另外，也可以参考下面这个国际专业理财公 司评估物业的公式。
如果该物业的年收益×15 年＝房产购买价，那么该物业物有所值；如果该物业的年收 益×15 年>房产购买价，该物业尚具升值空间；如果该物业的年收益×15 年
仍以上面提到的房子为例，2001 年时，年租金收益为 1．8 万元，乘以 15 等于 27 万元， 大于当时的售价 22 万元，因此是值得投资的。但是现在，就以 2000 元月租金计算，合理价 值为 36 万元，远远小于当前 60 万元的售价，价值已经被过度透支了。
以上是三种常用的比例与比率法， 有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速 作出判断，有的还需要进行专业性的投资分析，计算另外一些指标以增加可靠性。比如，一 个地段好的房产可能现在的租金回报率不高， 但具有较佳的升值前景， 或者一套普通住宅能 够享受税收减免，一定程度上能够弥补过高的租金乘数。
房产投资哪种贷款更好？
在房产投资之
前，必须进行仔细的成本测算，调查各项环境状况，再来决定此项投资是 否是自身所能负担的。
投资分析
房产投资成本包括：首期付款、按揭还款、保险费、公证费、契税、二手房交易费用， 还包括首付款和按揭还款的利息损失。 首付款目前最低为二成， 一般要求在签订购房合同时 付清。银行按揭是指房款不足向银行贷款的部分，贷款期限最长为 30 年，还款方式主要有 等额还款法和等本金还款法等。保险费根据按揭年限计算，提前还清贷款可以按年限退还。 房产每交易一次要缴纳一次契税。
弄清了房产投资的成本构成， 再对房产投资进行成本测算。 由于按揭还款本金部分已经 包含在房屋总价之内， 在计算按揭贷款成本时只要计算按揭还款利息即可。 具体计算公式是： 利润＝卖出价－买入合同总价－交易费用－按揭利息支出－利息损失。
首先，如果投资人的资金有限或有意加大投资规模，必须依靠银行贷款，按月支付按揭 利息。重要的是，要正确选择还款方式，从上面的计算公式不难看出：减少按揭利息支出就 可以降低成本。 由于等额还款法是采取递增还本金、 递减还利息的方法， 即存在“前还后息” 的现象。而等本金还款法每期偿还的本金固定，按实际贷款余额计息，不存在“前还后息” 的情况。同样一笔银行按揭贷款，采用等额还款法的利息支出要大于采用等本金还款法，但 等额还款法前期偿还的本金要少于等本金还款法。
投资实例
每个投资者都可根据自身的资金能力选择不同的银行贷款方式， 保障房产的长期投资与 收益回报。若准备提前还贷，应采用“等本金还款法”，以减少利息支出。
投资一套 50 万元的商品房，若通过申请贷款银行的审核后可支付首付 20 万元，申请 30 万元按揭 20 年的情况为例，等额还款法的第一年利息支出约为 14916 元，等本金还款法 的第一年利息支出约为 14774 元，相差 142.5 元，以后年份相差更大。
其次，要计算投入资金的利息损失。投入资金包括首付款和按揭还款，主要部分是首付 款，一般参照银行利息计算，如果按照一年期定期利率 1.98％计算，20 万元首付款的年利 息损失近 4000 元。
最后，还要估算一次性的交易费用，包括两次契税、保险费、公证费等。一般来说，一 套 50 万元的商品房的交易费用约在 1.7 万元左右。