房地产_私募基金

我国房地产私募基金出现的必然性

1. 房地产私募基金特征

房地产私募基金的出现丰富了我国的房地产金融市场，为我国投资者提供更多参与房地产投资的机会；它将社会上闲散民间资本聚集起来，形成资金规模优势，通过有丰富房地产投资经验的专业基金管理公司管理，分散投资风险。

房地产私募基金投资到房地产项目中去，可以优化被投资企业的项目融资结构，满足行业内日益增长的多样化融资需求。由于房地产私募基金主要投向优势企业的盈利状况好的项目，客观上促进了有限资源的优化配臵，十分有利于那些拥有好项目的优秀中小房地产企业发展壮大。

由于房地产私募基金投资人相对少，投资人可以与基金管理者直接交流，便于及时了解基金运营状况，基金投资运营过程具有很高的透明度。投资人对投资项目有更多选择权，有机会对基金的重大决策发表自己的意见。基金投资人不直接参与基金的商业运营，而是委托基金管理人管理基金的日常事务和委托基金托管人对资金使用进行监管。基金由专家队伍运营，能最大限度的保障资金安全，实现房地产行业投资者较高投资回报率。

2. 我国房地产私募基金

为了脱离融资困境，房地产私募基金的融资模式已被我国越来越多的开发商和投资者所采用。房地产私募基金的出现不仅能够解决房地产资本市场融资难的问题，还能满足人们对房地产行业高收益的投资需求。

2007年6月1日起施行的《中华人民共和国合伙企业法》，为中国本土有限合伙型基金的成立和运作提供了法律依据。2008年12月《国务院办公厅就金融促进经济发展三十条意见》的(十九) 是：加强对社会资金的鼓励和引导。拓宽民间投资领域，吸引更多社会资金参与政府鼓励项目，特别是灾后基础设施重建项目。出台股权投资基金管理办法，完善工商登记、机构投资者投资、证券登记和税收等相关政策，促进股权投资基金行业规范健康发展。2010年4月28日国务院常务会议上确定了2010年重点改革任务, 包括‚加快推进政策性金融机构改革，启动资产管理公司商业化转型试点。加快股权投资基金制度建设。‛

我国的房地产私募基金市场虽然刚开始起步，但随着我国资本市场的完善，未来房地产私募基金的发展不可限量。清华房地产总裁商会近年来在该领域进行了不断的探索和实践，相继有商会成员成立华房联合、华房天津、重庆华房和华房天津多支房地产私募股权基金。国内房地产私募股权基金呈现出一派繁荣的景象。在国家层面上，央行、证监会、银监会和各地方政府的高层也开始越来越重视活跃的私募基金，纷纷出台了规范政策。房地产私募股权基金在我国的蓬勃发展的大趋势是必然的。

正在运作的已近10只 房地产私募基金时代来了？

作者： 来源：中国证券报 2010-09-15 11:08:58

‚一直以来，房地产市场的供给持续偏紧，而需求却十分旺盛；有扩张战略的房地产商很缺钱，但社会上的炒房资金依旧泛滥。如果能将大部分炒房资金从楼市引导至开发领域，那么，房地产市场有望化解供需严重失衡的痼疾。‛一位房地产业资深人士表示。

今年开始，相继有房企尝试设立外币私募基金，服务于自身的项目开发；而部分熟悉地产运营的业内人士也开始创设人民币基金，专门投资于商办物业的‚资产精装修‛。据中国证券报不完全统计，目前，正在运作的房地产私募基金已近10只。

受楼市调控影响，主流融资渠道正逐步向房地产业收紧，着力持续经营的房企急需通过‚金融创新‛，缓解开发资金饥渴。而在整体流动性充裕的背景下，大量社会资本也需要寻找投资出口。业内预计，今后，内外币房地产私募基金将是房地产业融资的重要方向，而一些炒房团或许就此解散，变身为地产基金的有限合伙人。

房企相继试水

‚近期，开发商直接组建的基金公司、PE(私募股权投资) 领域扩展而来的人民币基金以及地产或金融高管的创业型基金日益增多，他们的融资渠道主要有三类：私募、私人银行平台、代理公司理财渠道。其中，各大房企设立的私募基金受到的关注较多。‛高和投资董事长苏鑫对中国证券报记者表示。

9月11日，荣盛发展(002146)公布了涉足基金业的计划。公司拟与自然人章华共同投资设立荣盛泰发(北京) 投资基金管理有限公司。荣盛泰发的业务主要针对荣盛发展及其他优质地产项目发行房地产投资基金，荣盛泰发按比例收取管理费用。荣盛发展以现金方式出资2850万元。

此前，金地、复地等一线房企均已开始试水基金业。历经几年探索，金地集团(600383)在房地产金融方面的业务已初具规模。全面负责金地集团金融业务的稳盛投资管理有限公司于2009年在香港成立，由金地全资持有。稳盛投资目前的业务包括与瑞银集团共同募集的瑞银金地中国房地产开发美元基金、与平安信托合作的100亿元投资计划；此外，稳盛投资还在筹划成立人民币基金。

‚除住宅开发项目投资外，地产私募基金也会涉足商业地产开发和物业持有、城市综合体开发、绿色智能建筑领域未上市企业股权投资及企业收购和兼并投资等，这些基金可以成为综合的股权投资基金。其盈利模式主要是收取资金的管理费用以及超额利润分成。‛稳盛投资总经理吴涛表示。

根据金地的目标，到2015年，金融业务将给公司贡献约20%的利润。届时，稳盛投资管理的资金规模将达200-300亿元人民币，其中美元基金约10亿美元。目前，稳盛与瑞银合作的美元基金已经完成了首轮募集，金额为1.25亿美元。该基金的首期资金约500万美元已经投向金地位于沈阳的一个项目。

无独有偶，复地集团首只私募基金的规模也已达到5亿元人民币，目前已经基本实现投资，涉及复地旗下成都、南京和上海项目。复地集团董事长范伟表示，公司将重点推进私募房地产基金的快速发展。在坚持开发业务的基础上，拓展房地产投融资业务平台。设想到2019年，投资板块的利润贡献率达到40%左右。

缓解资金饥渴

‚调控影响下，房企的资金链普遍吃紧，信贷、信托融资都已受到限制，各种地产金融创新主要是缓解房企的资金压力。REITs 制度设计和房地产私募基金是创新的主要形式。今后，很多房企将走这条路。‛首创集团董事长刘晓光表示。

楼市调控以来，银行信贷收紧、信托融资受限、销售回款放缓令房企资金链日趋紧张。WIND 统计显示，A 股上市房企上半年末的整体资产负债率达67.79%；经营活动现金流量净额累计为-837.56亿元，而上年同期为418亿元；同时现金及现金等价物净增加额为-47.77亿元，而上年同期为548.3亿元。

即使是地产龙头企业，其现金回笼压力也日趋增大。保利地产上半年经营活动现金流量净额达到-233.48亿元，万科、金地集团和招商地产分别为-95.14亿元、-45.36亿元和-19.98亿元，同比均大幅下滑。

另一方面，在前期宽松货币政策的影响下，经济体中的整体流动性十分充裕。8月末，广义货币(M2)余额68.75万亿元，同比增长19.2%，增幅比上月高1.6个百分点；狭义货币(M1)余额24.43万亿元，同比增长21.9%。

‚大量的资本需要投资出口，从中长期看，房地产业依然处于上升通道，私募基金将是社会资本分享房地产业成长的重要途径。‛苏鑫表示。

范伟也指出，未来的房地产行业，会有越来越多的资金需要专业机构去管理，以国外成熟市场的发展经验，基金模式很可能成为房地产企业资金的核心来源。

‚一直以来，民间财富参与房地产开发的需求比较旺盛。过去他们参与的渠道主要通过购买地产股或投资商品房参与。而未来房地产的投资基金将是一个新的渠道。‛业内人士坦言。

化需求为供给

‚如果大量社会资本进入商品房市场，就会形成庞大需求，无疑将推高房价；如果这些资金能投资到前期开发阶段，那就会形成供应，缓解楼市供需紧张。今后，地产调控的思路可引导社会资本投向房地产的供给端，从单纯压制需求逐步向增加有效供给转变。‛业内资深人士分析。

8月以来，主要城市商品房市场在前期小幅调整的基础上再现‚量价齐升‛，其背后有刚性需求释放的推动，也有社会资本投资需求躁动的助力。从楼市长远发展看，调控应更加重视扩大有效供给。其中，敦促地方政府扩大土地供应是一方面，引导大量社会资本，尤其是前期投资商品房领域的资本介入房地产开发领域，则是另一重要方面。

苏鑫指出，可根据资本不同的属性和风险偏好，设计相应的基金产品，投向房地产开发的各个环节。一般而言，前期开发阶段风险高，收益也相对丰厚，适合风险承受力强的资金；而开发后期的成熟阶段，则适合安全性资本。

众所周知，我国尚处于快速城市化进程中，大量新增城市移民对住房的需求，构成了未来房地产市场继续强劲增长的重要基石。受此预期影响，近几年来，在大城市炒作商品房的收益率明显高于房地产开发。

业内人士指出，这是由特定制度环境和经济高速增长所造成的，今后，受调控影响，商品房领域的投资风险会逐渐增大，而前期的投资资金也急需寻找新的出口。‚如果有足够的金融创新产品来吸纳这些资本，不仅能遏制炒房，也有利于扩大供给满足刚性需求。‛本报记者 林喆 (来源：中国证券报)

融资另辟蹊径 私募股权房地产基金崛起势不可挡

来源：创业邦（CYZONE.CN ） 2010-11-11 13:37:33

央行11月10日晚宣布，自11月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来，第四次统一上调存款准备金率，预示着新一轮加息周期的开始，货币政策将步入紧缩通道。本次加息，虽然并不是特别针对高温难退的楼市，但对已经处于‚水深火热‛的房地产行业，无疑是‚雪上加霜‛。2010年4月中旬以来，国家连续出台了严厉的房地产新政，包括差别化住房信贷政策、‚国十条‛、‚9.29新政‛、‚限购令‛等等，居高不下的房价在‚调控组合拳‛下负隅顽抗，而本轮加息的出炉则是对市场心理预期最后一道防线的冲击。

加息重拳出击，房地产企业资金链收紧

从买房角度来说，加息将增加购房人的贷款成本，购买能力和欲望也将受到压制，购房人将继续观望，一定程度上抑制市场的成交；其次，贷款利率的提高大大增加购买二套房的成本，投资投机性需求将进一步被抑制。

而对房地产企业而言，加息抬高了房企信贷门槛，现金流不稳、重度依靠银行信贷开发的房产商将面临淘汰。实际上，在空前严厉的楼市调控政策出台后，房地产企业的融资渠道已变得越来越狭窄。从4月以来，IPO 、重组借壳和定向增发等融资渠道逐步收紧。加息一方面令开发贷款压力增加，开发投资的成本上升，增加的利息额对贷款比重较大的房地产开发企业带来资金面上的压力；另一方面，加息对外资流入楼市住房的热钱，可起到阻拦作用，其流入楼市住房的资金将会大幅减少。据清科观察，如果连续性的加息和存款准备金率提高，会令很多开发商的资金链极度收紧。再加上2008年以后连续出台宏观调控政策，以及全球金融风暴的影响，资金实力薄弱的房地产公司将濒临破产的边缘，成为一些资本实力雄厚的房地产企业并购的对象。

融资另辟蹊径，私募股权房地产基金崛起势不可挡

在调控的压力下，房地产企业资金链的一紧再紧，信贷、IPO 、发债、信托、融资一概从严，传统的融资渠道几近关闭，现金回笼压力与日俱增。在这样的背景下，私募股权房地产基金灵活多样的投融资方式再次得以体现，此类基金不仅涉足住宅、商业地产开发项目，

对在建项目进行资金输血，也可以作为综合的股权投资基金，参与未上市企业股权投资及企业收购和兼并投资等，在目前房地产项目资产估值普遍偏低的情况下寻求并购。根据清科研究中心数据显示，2010年第三季度，房地产基金募资和投资呈现明显回升态势，大型外资机构亦有涉足房地产并购基金。从基金募集方面来看，与二季度相比，三季度可投资于房地产领域的基金占比提升，共有5支基金，4个披露金额的基金募集总额为4.58亿美元。投资方面，三季度共有3起投资于房地产行业的案例发生，其中披露金额的两起案例涉及投资总额为2，918.00 万美元。房地产基金正在改变行业的资金来源结构，进而有可能影响整个房地产的开发结构和模式，并促进房地产企业的兼并收购。

房地产并购如火如荼，并购案例数新高迭创

根据清科研究中心数据显示，房地产行业一直以来都是并购活动最为活跃的行业之一，过去五年间共发生80余起并购事件，并购总额高达70.30亿美元。2010年前三季度，房地产行业并购交易非常活跃，共完成50起并购案例，是2009年全年的并购案例数的2.5倍，并购金额为18.45亿美元。2009年前三季度，并购案例数和并购总额分别为16起和27.45亿美元。从并购金额来看，2010年前三季度较2009年前三季度同比下降了32.8％。并购金额的下降是由于今年4月份以来，证监会暂缓受理房地产开发企业重大重组申请，所以金额较大的并购重组、资产收购及借壳上市等交易发生数量锐减。在2009年和2010年两年间，房地产行业并购的案例中，由VC/PE支持的企业并购也日渐活跃，多发生在VC/PE支持的房地产行业巨头对小型房地产开发公司、在建项目或物业管理公司的收购。

房地产并购重组新规渐近，搁浅交易重启指日可待

根据清科研究中心的数据，第三季度发生的并购案例中没有构成重大资产重组或借壳上市的案例。这是由于证监会为贯彻2010年4月国家对房地产行业的调控政策精神，已暂缓受理房地产开发企业融资重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见，导致大量重组申请被搁臵。10月15日，证监会发表了《证监会落实国务院房地产调控政策规范房地产并购重组》。表示目前正研究涉及房地产业务的并购重组政策，待相关政策规则

推出之后，将根据新规则确定的标准和程序恢复新项目的受理与审批。新规出台之后，被搁臵的交易有了重启的机会。即将出台的新规可能会对房地产企业的并购、重大资产重组及借壳上市等从严规定，对拟进行并购重组的房地产开发企业的规范性及持续经营能力进行审核。目前，房地产行业内‚以强并弱‛或‚弱弱联合‛的兼并重组交易势头正劲，展望未来，当重大并购重组交易能够得以释放，大企业与大企业之间的兼并重组，即‚强强联手‛的交易有望成为可能，地产巨头间的并购呼之欲出，将或形成新的‚航母级‛企业并形成国内房地产行业的新格局。

津股观象：津滨发展 创立房地产私募基金

2011-01-13 16:48 来源：中国网 作者：刘莹清

滨海新区网1月13日讯 12日，津滨发展发布公告称，公司拟出资1.52亿元注册成立全资子公司天津津滨富通投资有限公司，并由其认缴津和发展股权投资基金合伙企业(暂定名)1.5亿元有限合伙份额。津和发展股权投资基金合伙企业是由津和股权投资基金管理有限公司管理的首只拟采取有限合伙企业形式私募创立的房地产基金，本基金拟募集资金5亿-15亿元，其中，富通公司作为有限合伙人出资1.5亿元。公告披露，津和股权投资基金公司为津滨发展控股子公司。

津滨发展表示，通过上述基金的募集，有利于解决公司房地产项目的部分资金缺口问题，加速公司项目推进速度，壮大公司主业。同时，公司作为基金管理公司的相对控股股东，在项目运作良好的基础上，可享受一定比例的管理收益及分成收益，为公司增加新的利润增长点。

本地私募人士告诉《滨海时报》记者：‚随着地产调控的不断深入，银行融资收紧，加上近期央行连续上调存款准备金率，房企融资已是难上加难，这给地产私募基金带来了发展的机会。华润、中海、金地等国内领先的房企均已试水基金业。如今，津滨发展合伙创立房地产私募基金，符合房地产行业持续发展及融资渠道多元化的大趋势。‛

业内人士表示，如今房地产调控已成为常态，包括银行信贷、借壳上市、信托等房地产融资渠道纷纷被收紧，令房企资金链日趋紧张。但是房地产私募基金的异军突起，使开发商多了一个选择资金的渠道，同时也让大量的社会闲臵资金借道私募基金介入房地产开发，找到了分享房地产业高成长的机会。业内普遍预计，房地产私募基金在2011年有望迎来最佳发展期，数量也将更多涌现。

天津开发区某民营开发商张总对《滨海时报》记者表示：‚对房企来讲，这是个利好消息！因为现在不少中小开发商除银行贷款之外，其急缺资金就是从民间借贷，可是民间借贷利率高，运作也不规范，相比之下房地产私募基金运作更加规范。‛

《滨海时报》记者也了解到，由于调控的影响，本地不少中小型房地产项目难以拿到银行贷款，目前正在想方设法寻找开发资金，‚我们欢迎房地产私募基金进来共同合作开发。‛张总如是说。(记者 刘莹清)

房地产私募正当时这是最美好的时代

以下是最近一期华房商学院的专访摘要：

‚房地产私募正当时，这是美好的时代‛

——专访华房中诚基金管理公司总裁张健

房地产业对中国内地来说，是一个新兴的行业。在近20年的发展中，对国家经济、人民生活的改善都做出了非常重大的贡献，这一点是有目共睹的。同时它也暴露出了很多问题并对我们提出了很大的挑战，这些问题包括土地和房产价格上升过快、企业融资难和银行的贷款风险高等。事实上，目前国内房地产金融市场状况同美国上世纪60年代初和日本上世纪80年代后期情况有些相似，当时银行大量资金流向房地产，同时房价上升较快。这些资金容易形成银行的不良资产，使银行经营孕育很大风险，并最终促使银行在借贷上出台越来越多的限制条件。与此同时，我国房地产市场发展前景依然广阔，房地产私募股权投资基金能够很好地解决房地产企业缺乏资金和大量社会资金在寻找投资需求这一问题。

房地产私募基金在中国是一个很新的房地产金融产品，其实这里的私募也可以称为‚非上市‛，正如公募对应‚上市‛。私募基金相对公募基金的操作有许多优点，包括管理团队更多的责任性和利益相关性。

对于包括房地产私募基金在内的我国房地产金融创新，张健一开始就有想为中小企业服务的意愿，并从2008年就开始参加清华房地产总裁商会组织的‚华房国际投资联盟及基金‛等会议。但是，就前些年的大环境而言，房地产金融创新的服务对象更多的还是国有企业，以及上市的大型企业，而那些影响不是很大的中小房地产企业融资渠道非常有限。从长远利益来看，这无疑制约了房地产中小企业的发展。‚我接触过很多包括我们商会会员的房地产中小企业管理者，我了解他们在投融资方面所面临的尴尬与困境。‛而目前房地产私募基金的运作是正当时，很大程度上解决我国中小房地产的融资问题和房地产投资者的投资渠道问题，这正是一个美好的时代。

房地产宏观调控以后会是常态，商业银行开发贷款也会趋紧，而企业的资金问题自然成为了很多房地产商们首要考虑的因素。资金就好比他们的血液，失血的房地产商自然没有办法存活；与此同时，我国许多机构和个人的大量资金在寻找投资渠道，国家目前也鼓励和支持金融创新，于是房地产私募基金应运而生。

‚这才是体现房地产私募基金价值的时候，目前华房系基金在北京、上海、天津和重庆有办公室。‛张健不无感慨地说。

‚正所谓‘天时、地利、人和’，有了私募基金发展的好‘天’时，也有了华房系基金的好‘地利’，我相信，以我们团队在投融资和基金方面的专业能力，一定会给想投资的机构和个人以及想进一步发展的房地产中小企业一个‘人和’的好环境。我们房地产私募正当时，这是最美好的时代。‛

房地产私募基金占私募基金的

20%

据清科研究中心最新报道：2010年三季度，可投资于亚洲（包括中国大陆地区）的新募PE 基金数量继续攀升，共有18支基金完成募集，环比上升20.0%，同比上升63.6%。但与之相比，本季度募集金额有较大幅度下滑，共计募集到位22.59亿美元，环比下降85.3%，同比下降25.6%。其原因有三：一、由于上季度有大规模并购基金资金到位，募资总额随之冲高，导致本季度回落明显；二、主要发达国家经济复苏乏力，可投资于中国市场的私募股权基金募集进度缓慢，大型外币基金缺位；三、虽然人民币基金募集加速，但规模普遍偏小，且外资机构参与设立人民币基金刚刚起步，对于此类基金募集、运作仍处于探索阶段，成立大规模基金缺乏动力。

基金类型方面，本季度成长基金依旧占据主导地位，共有13支基金募得18.02亿美元。与上季度相比，本季可投资于房地产领域的基金占比上升，共有5支基金募集4.58亿美元，其中包括本季度唯一一支美元基金--基汇资本房地产基金III 。

除上述明确到位金额的基金外，清科研究中心由2010年起对中国私募股权市场新设立①基金进行统计。本季度共有新设立基金10支，目标募集金额高达69.72亿美元，其中包括人民币基金8支，外币基金2支。随着基金募集速度的加快及可投资本量的增加，预计未来几年中国私募股权市场项目竞争将随之升温，机构投资压力也将加大。

结合基金币种来看，三季度人民币与美元基金数量差异拉大，18支新募基金中有17支为人民币基金，共计募集18.84亿美元。虽然基金数量较上季度增长41.7%，但募集规模增长缓慢，尤其本土机构独立设立的人民币基金平均规模较上半年水平有较大幅度下滑。相比之下，外资私募股权投资机构参与设立人民币基金热情高涨，本季度表现尤为突出，人民币基金中规模最大的两支--黑石中华发展投资基金与凯雷北京人民币基金均为外资机构与国内地区政府联合设立。另外，三季度宣布成立但尚未有资金到位的基金中，也有3支中外机构联合成立的人民币基金。