保利地产个股分析
◆保利地产（600048）基本面分析
投资要点
1. 业绩符合预期，有望好于同业
保利地产2010年1-3季度实现净利润人民币23 亿元(合每股盈利0.50元),
同比增长28%.要点: 1) 1-3 季度13.3%的净利润率基本符合13. 9%的全年预测, 而且预计四季度净利润率将略有上升.2) 鉴于截至三季度公司未结算预售收入为
人民币470 亿元, 我们估算已锁定了2011 年收入的72%,高于46%的同业水平. 截至三季度, 保利地产已实现了我们2010 年预售收入预测(550 亿元) 的75%,四
季度公司每月只需完成45 亿元的预售即可达到我们的全年目标.3) 我们预计保
利地产2011 年的预售业绩有望好于同业, 得益于: a). 公司注重高资产周转率的
经营模式；b). 充足的新推盘面积,2010 年预计新开工面积超过800 万平方米
(2009 年为564 万平方米) 。
2、财务风险可控
一些投资者仍对公司较高的净负债率(截至三季度为146%,预计2010 年全年
为92%)感到担忧. 在我们看来, 这一风险是仍是可控的, 因为: 1). 当前公司的现
金余额为人民币137 亿元, 远高于43 亿元的短期贷款；2). 公司拥有来自国企母
公司的有力支持；3. ）并且保利地产追求周转率力度大，资金相对比较充裕，即
使在国家收紧银根的情况下，不但能满足自己业务发展的需要，而且有能力并有
强有力的担保可以承担财务风险。
3、规模扩张仍在延续，政策不明朗下保发展
1-9 月份公司新开工面积 649 万平米，竣工面积 171 万平米，分别比去年
同期增长 67.01％和 42.34%；在建面积 1506 万平米，比上年同期增长 43.47%。显然，保利地产的规模扩张仍在持续。主营业务是高端精品住宅开发城市地标性 2
商用物业，在中国城市化大潮中，着实能获得可观的收益，尽管近期政策打压房
价，不过根据我们预测，城市房企在未来需求减少的机率十分低，得到一定的成
长是可观的。随着新开工面积的大幅增长，将使得 2011 年可售面积大幅提升。可售资源丰富，为未来几年提供了可靠收益。
4、 公司独特亮点：
1. ）得天独厚的优势条件
拥有深厚政府背景的保利地产集团，与国内其他地产公司相比，在获取土地
和资金方面有着明显的优势。在过去的几年当中，保利集团凭借着得天独厚的优
势条件，由起家地广州迅速向全国扩张，并在上市短短一年多时间内，公司市值
达到上千亿，仅次于万科。
2. ）强大的资源汇集能力
宏观调控以来，土地和资金供应的游戏规则均发生了改变，地根和银根不断
紧缩，成为制约房地产企业发展的最重要因素。 在国内的房地产业内，保利地
产素以“善于从战略上把握机会获得珍贵的土地资源”著称。保利地产获取土地
储备的方法可谓多样，参与公开的招拍挂之外，也同时采用收购、一级开发、与
土地所有方合作等多元方式。并且，凭着良好的开发能力和品牌效应，保利地产
获得土地资源的成本更相对较低。
3.) 内外两大融资平台
以上那么频繁的拿地，势必对资金提出很高要求，而保利集团旗下多方融资
渠道，确保了保利在全国扩张的有序进行。
4.) 产品线向商业项目倾斜:
保利地产的产品战略是以开发商品住宅为主，以滚动开发模式快速回流资
金。在国家对于商业地产、工业地产等非住宅类房地产的行政调控相对较少，商
业地产项目的增长前景较为明确下。合理商业地产项目比例，未来就可持续为保
利地产提供稳定的现金流。
风险提示：房地产存在一定泡沫，国家政策打压房价，对房地产业影响不容忽
视。
◆保利地产（600048）技术分析：
分析时间：2012年9月19日至11月19日
分析背景
截至2010年11月30日为止，中央政府已经为抑制房价过高问题打出了一连
套猛烈的组合拳，而且国内加息气氛浓厚，以及一连套房地产打压政策正出于开
始生效时期，房地产行业预计将继续保持震荡调整，市场目前处于判断未来多空
走向关键时期，市场多空双方正等待下一波方向指示标志的出现。
1). 保利地产目前处于震荡调整当中，股价在13.0元以及11.75元的股票箱
内震荡波动。若股价下行突破11.75元，股价会继续下行，9月27日历史低位
10.50元的价位将成为较有力的新支撑点；若股价上行突破13.0元，股价继续
上行，快速回补3大阴线，15.5元会成为新的阻力价位。
2).11月26,25，30日构成三只乌鸦出逃信号，成交量较之前无明显放大，
而且3日连跌股价正好与11月24，25两日拉升价位冲抵，三只乌鸦预示的信心
不足信号效果将加强，加之目前股市气氛不活跃，国家经济政策偏向于紧缩，市
场加息预期较高，国际经济政治形势紧张，预计保利地产突破11.75元的震荡价 位继续下行的可能性较大。若股价突破11.75元，随即10.50元会成为下一阶段
的较强力支撑点，建议投资者逢低关注，等待利空出尽的下一波进攻行情。
3). 前5日成本线与10日成本线已经回稳至12.33元的价位，前期信心不足的筹码已经被震荡清洗出局，当前筹码对未来预期信心较之前有所增强，但因国家连续出台以紧缩性为主的经济政策，市场观望气氛浓厚，预计短期内股价仍然会围绕120日半年线震荡调整。并短期内股价下行机会较大，建议投资者逢低关注。
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