酒店选址原则

酒店选址原则

时间：2010-01-23 15:29:44 点击：211次

餐厅选址因遵循五点原则：

第一、市场原则。

餐厅的地理位置、规模档次、设施设备、餐饮内容和服务都应以目标客源市场作为出发点，餐饮选址应尽可能的方便目标客源，并且与目标客源所属的地区相吻合。如果餐厅主营快餐，那么理想区域是流动人口较多的商业购物区、大中专院校附近、主要交通干道附近等场所; 如果其用餐环境较为雅致、菜肴精美、讲究服务和用具，那么此类餐厅最好开在高档住宅区、金融机构等所在地区，主要针对的客源市场是商务宴请、社交活动以及高收入者。

第二、投资回报原则。

由于餐饮投资的回收时间越来越长。因此选址时要充分评估地价、租金、基础设施费用、劳动力成本、原材料供应、各种税费的有关规定等等成本费用因素，并且预测餐厅可能的销售收入，以及经营过程中可能碰到的问题。

第三、方便性原则。

表现在选址地点应尽可能靠近顾客所在地或适当方便顾客前来餐馆用餐的地点。如人流较为集中，交通便利的车站、公园、娱乐场所、居民区、购物区等等。而且还应考虑人的流动特点和停留特点。

第四、稳定性原则。

选址应尽可能地选择经济和治安比较稳定的区域，重点还要考虑所选地点在预期经营期内不能受到城市扩建、改造、违章的影响。

第五、可见度原则。

评价餐厅可见度高低的办法就是看餐厅能够从几个方向观察到。一般来说餐厅最好直接面对街道或者其他顾客能直接看到的位置。

有了较为理想的地址后，下一步就应收集所选择区域各方面的有关资料，用以评估和所选地区的好坏。

首先要界定餐饮企业选址所在地可能的经营区域。餐厅经营区域是指消费者愿意前来就餐并且愿意行经的距离，一般是以餐厅为中心，以消费者愿意移动的距离范围为半径确定的范围。按步行时间计算，一个餐厅的核心经营区就是绕开该餐厅的五分钟步行范围，而5-8分钟步行距离属于中间经营地带，10分钟步行区以外的属于外层经营地带。按距离来表示，这三个

不同的经营地带分别相当于400米、600米、800米距离。如果按行车时间界定那么以30分钟的经济行车时间所能走过的路程为半径可以画出餐厅的整个经营区。但要加入行车速度和堵车等因素。

经营区域的大小除了根据以上方法确定外，还应考虑其它因素对它的影响，主要有以下四点：

第一是企业的规模，企业规模对顾客吸引力，经营的辐射范围成正比，即企业规模越大，它的影响面也就越广，市场区域也越大;

第二是企业的特色，即越具有经

营特色，越有明显的差异性和产品的垄断性，他对市场的吸引力就越强，经营区域就越大;

第三是经营状况，如果附近的竞争者处在交通更为便利的地方或者位于客源产出地附近，又或者其产品、服务更有特色，都会影响本企业市场向外辐射的能力。因而影响餐厅经营区域的大小;

第四是选址所在地理位置，位于商业繁华中心的餐厅相比较僻静的餐厅而言市场范围要小，这是因为商业中心的交通比较拥挤，停车也不方便。台湾餐饮管理学家认为，在商业中心的餐厅市场区域是以餐厅为中心，200米距离为半径成为第一经营地带; 而较为僻静的餐厅是以300米为第一经营，市郊道路沿线为2公里，如果位于大厦内部，则以大厦为第一经营地带。

餐饮企业选址调查主要包括以下几个方面：

一、市场背景：

A? 居民的收入水平，餐饮消费市场大小直接与居民的收入有关，而且一个地区的物价水平和税收政策、其他开支和费用都会影响居民可以支付外出餐饮消费的可支配数额，因此区内居民收入调查不仅要包括总收入，而且还要了解和分析其他影响居民餐饮消费投向的相关因素。

B? 餐饮市场消费特性。能够反映餐饮消费水平的一个重要指标就是人均消费额，它是指一位顾客每次外出餐饮时所花费的金额，这个参数也是餐饮企业定价的重要依据。餐饮消费模式而包括外出餐饮次数，通常消费地点、消费时间、所使用的交通工具、用餐顾客人数的构成、消费目的、选择餐馆的主要考虑因素、主要的餐饮消费决策者等。还应调查餐饮消费结构，它是指顾客选择各类餐饮设施的概率、而购买的主要菜式及饮料种类等。

C? 区域文化背景。由于固有的文化传统在餐饮方面往往形成一定的产品偏爱，所以要考虑当地居民的教育程度、固有习惯、宗教信仰、社会风尚、社会价值观和文化氛围等区域环境。这些因素，不仅影响着消费者的餐饮消费行为和消费方式，还决定了其收入的消费结构。因此必须考虑所要投资的餐饮企业类型和供应的产品是否符合该区的文化背景和客源市场的接受程度。

D? 餐饮消费时尚和趋势。流行时尚在很大程度上影响着消费者的消费方式和消费投向。时尚往往受媒体宣传，相关群体、受教育程度以及经济收入等因素的影响。而且其变化往往比较频繁。所以把握消费时尚变化的总趋势显得很重要，对该区域餐饮消费市场特性的调查还应包括：消费者希望开设那些餐厅，包括服务方式，餐厅环境及服务项目等; 希望提供什么类型的餐饮，是快餐还是点菜，比较喜欢什么菜式; 餐饮市场上的消费特点，这关系到餐厅营业时间的

制定; 适合消费者菜式的分量和价格; 顾客喜欢的装潢和色彩以及什么样的用餐氛围; 顾客对菜式的要求和嗜好; 顾客的年龄、购买力以及生活方式、情趣等等; 对娱乐的要求以及喜欢什么样的背景音乐。

E? 区域内居民的人文特征。主要是指市场的性别构成、年龄构成、婚姻状况、教育程度、职业、收入、家庭规模、工作时间、民族传统和风俗习惯等。不同的经营区域由于收入、职业等差别因素使得餐饮消费的需求呈现出多样化。如对住宅区为主的餐饮市场区域，重点要调查家庭规模、家庭主要年龄结构、家庭餐饮消费特点、外出餐饮消费的主要决策者等

二、选址区域特点。

A? 人口流量及特点。主要包括该地常驻居民总量，流动人口数量，分布密度、不同时段经过店址附近的人流量、居民户数及人口特点如年龄、性别，教育程度、职业等。人口数量和收入的增减变化，可以看出该区域的发展趋势，这对餐饮选址具有重要的参考作用。人口年增长率在3%以上的地区为高速成长的区域;1%~3%的地区为成长地区;0%~1%的地区为停滞地区;-2%~0%的地区为衰退地区;-2%以下为自然淘汰地区。根据这些参数可以避免把店址选在一个增长较慢的地区。

B? 市政规划。一是了解选址所在城镇的总体规划，如文教区、商业区、旅游景区、交通枢纽、住宅区、工业区。重点掌握所在地域属于哪个区域。其好处是可以根据区域特点，把握投资规模、决定经营形式和经营内容; 二是政府对城市的重建计划，了解哪些地方在若干年内需要拆迁和重建。如果不了解这些情况，盲目选址，可能会使企业无法收回预期的投资，也可能会因此失去选址时所拥有的区域优势。

C? 经济发展和社会治安状态。餐饮业和旅游业一样都属于比较脆弱的产业。一个地区经济的稳定性和治安情况的稳定程度都会直接影响餐饮企业的正常运转。因此选址应尽可能地选择那些经济发展和社会治安都比较稳定的地区。

D? 地理特点。店址所在区块的规模和外观必须能够符合餐厅经营的需要。有足够的容量可以容纳建筑、停车场和其他的必要设施。

E? 店址环境吸引力。其调查内容主要是店址据车站、码头、机场的距离，附近设施的功能、可进入性等。店址环境的吸引力往往因周围的各种吸引物而增强，在某种意义上，这些所谓的吸引物也是客源产生的场所。一般而言能够吸引大量人流的吸引物主要是：旅游资源、购

物中心、办公大楼及金融机构、休闲娱乐设施、公共场所、餐饮设施等。

F? 行情。

1、行业情况调查主要包括本地区餐饮的总体规模; 分地区餐饮的类别、风味特点以及经营时间

;各类别餐饮的市场成长性; 各种类型、档次的餐厅的价格; 本地区餐厅的分布格局; 各餐厅营业情况; 有无市场供需可以进入。

2、客源情况调查包括客源数量和餐厅接待能力总量的比较; 各类餐厅接待能力与客源数量的比较; 主要客源的来源情况; 消费能力与需求强度; 餐饮习惯; 餐饮消费方式。

3、相关产品的竞争状况主要是调查相关产品的市场占有率。

4、竞争对手状况调查主要为营业形态; 营业项目与价格; 顾客群分析、座位周转率; 营日与营业时间; 员工人数与服务态度; 店面及内部装修; 店内摆设、灯光、气氛; 对餐厅及其管理人员的评估等。

G? 交通状况。主要包括道路的格局、交通流量和交通工具。其中道路状况是餐厅可进入性强与弱的一个重要指标，表明了餐厅的方便程度。

H? 区域形象。是指选址所在地以及作为地区在客源市场和当地居民心目中的形象，因此餐厅的选址要尽可能使餐厅的经营思路和自身形象与区域形象相吻合。

I? 社区服务。主要了解该区域内是否提供垃圾处理、消防、其他各种服务，服务设施质量、费用、方便程度都会影响到餐厅日后的经营。

三、营业条件和成本费用调查。

其调查内容主要包括土地和建筑物费用; 原材料和设备供应情况; 人力资源条件; 基础设施情况; 税收和产业政策。

餐饮企业选址调查的核心，是要考察在该点建立的餐厅是否有足够大的市场，能够获得预期的利润并收回投资，以这点出发就必须对销售额进行预测，预测是否准确直接关系到投资的正确与否。因此正确地预测依赖于选址调查资料的及时性和准确性，通常主要是用参照预测法对餐厅销售额进行预测。参照预测法是根据选址所在地区现有的餐厅经营情况，来推测本餐厅可能的销售额和客源。

一般来说，那些餐厅的经营情况反映了该类餐饮产品市场的消费特点。如果所在地区没有类似的产品可供参考，那么也可考虑其他地区类似餐厅的经营情况来作比较，但要充分估计不同地区的特点可能会对销售额带来的影响。

应用此方法推测销售额，必须掌握几个重要参数：餐厅座位数，包括大厅的餐位数和包厢的餐位数; 餐厅每天营业时间和全年营业天数，其中营业时间是指每天供应的餐别(早茶、午餐、晚餐、夜宵); 顾客的人均消费，其公式为(各餐) 人均消费额=(各餐) 营业收入/(各餐) 用餐客人总人数; 餐厅的座位周转率，公式为周转率=餐厅接待的客人总数/餐位数。得到以上几个参数后，餐厅的消费额预测可以按以下公式进行：餐厅的年销售额=餐厅预计座位数*平均座位周转率*年营业天数*顾客人均消费额。以上是餐厅选址分

析的一些主要内容，但没有任何一种分析是普遍适用于所有餐厅的。对选址可行性的分析还要结合企业自身因素的考虑以及地区和市场的特点来进行适当的调整。

(一) 商圈的划分与选择

1. 划分商圈

肯德基计划进入某城市，就先通过有关部门或专业调查公司收集这个地区的资料。有些 资料是免费的，有些资料需要花钱去买。把资料买齐了，就开始规划商圈。

商圈规划采取的是记分的方法，例如，这个地区有一个大型商场，商场营业额在1000 万元算一分，5000万元算5分，有一条公交线路加多少分，有一条地铁线路加多少分。这些 分值标准是多年平均下来的一个较准确经验值。

通过打分把商圈分成好几大类，以北京为例，有市级商业型(西单、王府井等) 、区级商 业型、定点(目标) 消费型、还有社区型、社、商务两用型、旅游型等等。

2. 选择商圈

即确定目前重点在哪个商圈开店，主要目标是哪些。在商圈选择的标准上，一方面要考 虑餐馆自身的市场定位，另一方面要考虑商圈的稳定度和成熟度。餐馆的市场定位不同，吸引的顾客群不一样，商圈的选择也就不同。

例如马兰拉面和肯德基的市场定位不同，顾客群不一样，是两个“相交”的圆，有人吃 肯德基也吃马兰拉面，有人可能从来不吃肯德基专吃马兰拉面，也有反之。马兰拉面的选址 也当然与肯德基不同。

答：地段是一家餐厅成功与否的关键条件。

餐厅选址可以从三方面进行考虑：商圈位置、物业配套设施、租约合同。“商圈位置”是通过对餐厅自身的经营风格、餐厅客源定位、经营者资金实力等各方面进行综合衡量后结合当地实际情况来确定的，在选择地段的时候尽量避免附近有同层次的酒楼，避免数家餐厅同分一块蛋糕的局面发生。“物业配套设施”除了基本的水、电、煤、排污外，足够的停车位、宽敞的门面、商铺可见度、人流导向等都属于需要考虑的因素。“租约合同”其实是对投资的一种保障，由于餐厅的装潢、宣传投入大、市场培育期比较长，一般都要求房东签订长期租赁，需要防范的还有政府拆迁、产权争议等风险。在日常生活中，人们在夸赞某某餐厅时常说，这个餐厅环境不错。这时所指环境与餐饮理论所指环境有所不同。在餐饮管理中，餐饮企业环境包括内在环境与外在环境。前者包括餐店的菜品体系、管理体系、营销体系的运营状态，后者包括餐店的风格与格调、氛围营造、服务质量、就餐方式等要素。两者都围绕着餐饮企业的经营定位开展，即外在环境与内在环境的建设必须为餐饮经营定位服务，而风格

与格调、氛围营造等要素实现主要是通过装修完成的。诚然，许多餐店装修后，人气更旺，生意更火，说明你的装修和市场定位相一致；符合目标客户的就餐心理，顺应了客户要求。成熟的餐饮经营者一般是以了然于胸的市场把握，完成这一蜕变的。