自建不动产销售时应缴两道营业税
自建不动产销售时应缴两道营业税
案情简介
某房产开发公司2002年自建职工家属楼一栋，作为本公司职工的住房自用，其建筑成本为500万元。后因公司迁址，遂决定将该房产予以出售，取得销售收入650万元。某公司于取得销售收入的当月向主管税务机关申报缴纳了“转让不动产” 营业税及其附加税费。2003年其主管税务机关在实施税务稽查时，发现该房产系某公司自建，在转让该房产时仅仅申报缴纳了转让不动产营业税，而没有申报缴纳其自建行为的营业税。税务机关据此要求某公司就其自建行为补缴“建筑业”营业税。某公司对此疑惑不解：销售自建的房产怎么要缴两道营业税呢？
案情分析
所谓单位自己新建（即自建）不动产，是指具有建筑安装施工资质和能力的企业，由自己施工建设房产，并归本单位自行使用的情况。根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》第四条第一款“单位或个体经营者聘用的员工为本单位或雇主提供应税劳务，不包括在有偿提供应税劳务之内”之规定，对自建行为，因系由公司内部员工提供应税劳务，不属于营业税暂行条例规定的提供应税劳务的行为，因而不按“建筑业”税目征收营业税。
但是，根据《实施细则》第四条第三款“单位或个人自己新建建筑物后销售，其自建行为视同提供应税劳务”之规定，单位自建房产后非自用，而是用于对外销售的，其自建行为应视同提供建筑安装应税劳务，按“建筑业”税目缴纳3%的建筑环节营业税。根据《实施细则》第十九条“本细则第四条所称自建行为的营业额，比照本细则第十五条的规定确定”，第十五条“纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额： (三)按下列公式核定计税价格：计税价格＝营业成本或工程成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)。上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定”之规定，单位自建自建行为的营业额应根据当期或近期同类工程的平均价格确定；没有同类工程价格的，则应按上述公式核定计税价格，适用3%的税率据此征收建筑业营业税。
另外，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳营业税”之规定，单位销售自建房产的，还应当按照“销售不动产”税目依5%的税率缴纳营业税。
因此，某公司自建房产并对外销售的行为，除了就取得的销售收入申报缴纳“销售不动产”营业税外，还应就其自建行为申报缴纳“建筑业”营业税。据此，某公司应当按计税价格，即建筑成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)，依3%的税率补缴营业税（成本利润率一般为10%）170,103.09元（不考虑其附加税费及其他税收）。