项目可行性研究课题
XXX
目
姓名:
专业:
班级:
学号:房地产开发公司项 可研报告
一 :项目名称:
某市XX小区
二:项目背景
某公司通过先前开发其他项目积累部分资金新型开发房地产项目,我国的房地产开发项目的前景:
资料表明:2004年1-9月,全国房地产开发完成投资 ,比去年同期增长31.4%。其中,商品住宅完成投资占69.3%,同比增长。新开工面积增幅继续攀升。在6.04亿平方米商品房施工面积中,新开工面积达2.37亿平方米,比去年同期增长37.2%,商品住宅新开工面积1.95亿平方米,增长35.4%。
在房地产开发投资中,国内贷款占22.6%,同比增长26.5%;企业自筹资产占29.8%,同比增长31.3%;利用外资占1.7%,同比下降25.3%。其他资金占45.8%(主要是定金和预售收入),同比增长39.9%。 项目概况 :
地理位置:市中心
总建筑面积:88888㎡
开发周期:3至4年
土地价格:8888元/㎡
三:市场分析
1 :XX市概况
该房地产开发地段位于该市繁华地段,面积10000平方公里,人口200万。生态环境优良。境内有 XXX、XXX、和XXX生态公园。投资环境良好,交通通信便捷,公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网;通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络;
2 :XX市房地产住宅市场分析
该市房地产业从起步到发展,1980起就开始拆除旧建筑,集中建设新型房业,掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后,城市基础设施建设步伐加快,城市建成区人口、规模迅速扩张,城市建设与房地产开发两者良性互动,房地产场进入有序发展时期。到目前为止,该市房地产业基本实现了创业任务,完成了原始积累。居民住房质量显著改善,产业结构趋向合理,市场体系基本建立。
3:市场调查 对于该房地产开发项目实施前要进行市场调查,可以通过以下几种方式来进行,访问调查、通讯调查、观察法、资料法等,通过对这些方法的实施,可以充分得到可靠的资料,以达到预期的目的。
4:市场预测
在进行市场预测是可以通过以下方法,德尔菲法、关联产品法、时间序列法、回归分析法等其他方法对该房地产开发项目进行预测。包括以下内容;
首先,预测目标。例如该房地产开发控制成本在4000万元以内,各项指标必须达到标准,预测期限必须在4年内完工等 其次收集周边房地产开发项目资料进行整理和分析,了解相关数据。
最后,选择适当的预测方法,对各种相关因素进行分析和评估,找出依据。不能强求预测结果一定完美,但是每一项都一定要细致精确。
5:市场战略分析
随着现阶段的发展以及消费者需求的提高,房地产开发项目可谓非常火热,所以在这方面的竞争也相当的激烈,竞争对手也相当强多。所以我们要选择合适的营销战略。
例如:对于消费者来说,他们的目的是以最少的钱购最好的房,而对于投资者来说是以最少成本获得最多利润。因此,我们可以采取在尽可能的情况下来降低成本,或者可以减少不必要的劳动力。
在楼市推销方面,可以采取一些独具特色的建筑,像具有当地特色,或是黟县国际化的独一无二的建筑风格来吸引消费者眼
球。在广告推广方面,选择人比较集中的地带拉大横幅,亦可在电视上推广,加大宣传力度,强调此建筑的特色地段,发展形式非常可观,以及其独具特色的外貌和设计理念。
四::建筑成本分析
(一)、工程前期费:
1、拆迁成本 2、土地出让金 3、城市基础设施配套费:4、人防基金:配套建地下室 5、规划技术服务费:6、墙改:7、散装水泥:8、白蚁防治费: 9、质量监督费:10、施工图审查:11、防雷审查:12、消防审查: 13、文物:14、规划设计:15、建筑设计: 16、地质勘探: 17、测量定位: 18、煤气增容:19、供水管网配套费。
(二) 工程成本
1、桩基:2、地下室: 3、主体:4、电梯:5、室外水电气工程
6、小区绿化、道路等室外工程:7、监理费:
(三)项目费用分析
依据比较定价和市场定价相结合的原则,就该项目的预算定价为:
小高层住宅6000元/㎡ 商铺9000元/ ㎡ 地下车库2000元/㎡ 销售收入 住宅 XX
商铺XX
地下室XX
总计: XXXX
营业税及附加 XX
各项费用 XX
总成本:拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本 = XX 毛利润:销售收入—总成本 =XXXX
若总成本低于初步定的4000万元,则项目可行。若高于4000万元则项目不可行。
五:投资者分析:
作为投资者,无论是政府,企业单位还是个人,也无论是直接投资还是间接投资,其目的就是活着最大收益,收益有很多形式,有形的,无形的。而对于该房地产项目,其主要就是经济收益。对于投资者来说当然是越多收益越好。但是投资收益多的风险一般都大。 对于此房地产项目来说,该小区位于市中心繁华地带,相同的投资相比于郊区来说每平米的售价是可观的,要远远比在郊区售价高的多。但是对于消费者来说,购房的大部分也都是普通消费者,这么高售价,消费者一次性也拿不出来这么多钱,所以可以首付10万左右,其余的分付款,但是对于投资者来说,该建
设项目比较大,一次性投入资金多,消费者选择首付的话,因房地产开发项目工期较长,投资者资金回流就比较慢,不便于其自身资金周转。因为项目工期长,并受国家法规政策严格约束和调控,存在限制。
对于风险方面,由于房地产项目具有以上特点,也就相应决定了其投资风险较大。如由于开发周期长,很容易受到国家政策、宏观经济、市场需求变化及竞争对手等方面的影响;在项目建设期间,随着时间的推移,建筑材料价格、劳动力价格、环境变动等有可能发生变动,从而影响项目的投资额,因建设期长,还有可能面临拆迁风险。所以对于投资者来说风险大,但是风险大收入多,成正比。