认购书的法律效力
摘 要:法院在审判类似案件时,是有司法倾向的,他们遵循的总的原则就是,“法律不能让故意违法或违约者获利”的原则。即法院会根据案件双方的违法、违约情况综合判断,以及判决有效和无效能达到的法律效果和社会效果,综合分析,适用相应的法律条文,做出有司法倾向的判决。
关键词:商品房;预售许可证;效力
中图分类号:D913文献标识码:A文章编号:1005-5312(2010)03-0085-01
关于“未取得商品房预售许可证情况下,认购书的法律效力”,基于引用不同的法律规范或对同一法律规范理解不同,可以得出以下有效或无效的结论:
一、在未取得商品房预售许可证的情况下,双方签订的认购书违反法律的强制性规定而无效,开发商须返还定金
该观点的法律依据是:第一,《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条规定:“商品房预售应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。”第二,《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条:“下列房地产,不得转让:(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十八条规定的条件……”
而且还可以引用其他相关的法律规定证明,上述法律规定的本意是强制性规定,建设部《商品房销售办法》第22条规定:“不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质的费用的,订立商品房买卖合同时所收费用应当抵做房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的,从其约定。”另外《城市商品房预售管理办法》第五条和六条的规定,也都要求开发商预售商品房应当取得预售许可证,未取得商品房预售许可证的不得进行商品房预售。
所以按照上述法律规定,在未取得商品房预售许可证的情况下,双方所签订的认购书因违反法律的强制性规定和无效,无效后收取的定金应当按照合同无效后的处理,收取的定金返还给购房者。
按照这种观点判决的案例很多,石景山区法院有个案子就是按照这个观点判决的。法官为什么按照这个观点判决?我个人认为,在石景山区判决的案例中,购房者也有过错,即后来开发商取得预售许可证时,购房者也明确表示不购买此房。可见是因为购房者自身的原因不能签订购房合同。所以只要是双方在签订认购书时都存在过错,而且是购房者提出不签订正式购房合同,并请求确认认购书无效的情况下,就适宜判决认购书无效,开发商返还定金。这个判例也反映了法官在审理类似案件的一个倾向,即购房者在这个过程中也存在明显过错了,包括开发商在认购书中明确告知尚未取得预售许可证的情况下仍与开发商签订认购书,并且后来开发商取得了预售许可证,是因为购房者的原因未能签订正式的购房合同,这种情况下,判决认购书无效,开发商返还定金就能很公平的保护购房者的利益了。
二、在未取得商品房预售许可证的情况下,双方签订的认购书有效,开发商主张认购书无效,其只需返还定金的主张不能成立,开发商应双倍返还定金
北京市第二中级人民法院公布过一个案例,购房者徐先生与某开发商签订认购书时,开发商未告知徐先生其未取得预售许可证,后在正式签订购房合同时开发商仍无法提供预售许可证,徐先生拒绝签订购房合同,后双方就返还定金一事产生纠纷,诉至法院。北京市第二中级人民法院认定,在未取得商品房预售许可证的情况下,认购协议有效,因开发商原因未能订立购房合同的,开发商应当双倍返还定金。
该观点的依据主要是:
第一,《房地产管理法》规定,只是行政管理的内容,不能从其条文中认定属于强制性规范,即不属于认定协议效力的强制性规定。而其他法律规定,虽然从其条文规定中能明显反映出是强制性规定,但这些法律规定的效力是行政规章和政府规章,按照合同法的规定不能作为认定为合同无效的依据。
第二,认购书本身并不能反映预售的事实,购房者缴纳的定金是作为订立主合同的担保,而不是预付款。所以认购书在主合同即购房合同签订前,已经独立并生效,该认购书中约定的立约定金的生效也是独立的,在主合同之前就已成立。
三、结论
从北京这两个法院做出的判决,以及我分析的两种观点来看,我们确实无法简单的说,在未取得预售许可证的情况下,签订的认购书是有效还是无效。但有一点是肯定的,法院在审判类似案件时,是有司法倾向的,他们遵循的总的原则就是,“法律不能让故意违法或违约者获利”的原则。即法院会根据案件双方的违法、违约情况综合判断,以及判决有效和无效能达到的法律效果和社会效果,综合分析,适用相应的法律条文,做出有司法倾向的判决。