碧桂园策划经理试题

案例分析题1：

1、某房地产公司在一限购省会城市新城区开发了一个高档住宅项目，该项目距离城市中心区域约20分钟车程，拥有湖景、山景等较好的自然资源。首期开发住宅产品以170—250平方左右的双拼、联排别墅为主，配以75—130平方的多层、小高层洋房，产品线丰富，满足客户多种需求。未来规划有该城市首家希尔顿五星级酒店、中英文学校、会所等配套，临近还有国际著名的商业街。首期货量充足，预计有1700套房源面市，但该市在项目推售前半年别墅销售总量仅约500套。 问题：

1) 若公司要求首期1700套房源一次性推售，且1个月内去化需达8成。结合项目情况您

如何思考该项目的核心定位，并简述整体营销策略。

2) 根据背景资料，结合项目定位请您为该项目撰写一条广告语，并简要做创意说明。 3) 根据项目定位，请您谈谈在推广过程中的媒体组合策略及新闻宣传方向？ 4) 在限购的条件下，您将带领团队如何迅速在当地建立圈层渠道及进行人脉经营？

案例分析题2：

某项目位于国际旅游岛海南的西北部，项目总规划为超万亩的滨海度假湾区，首期规划以浓郁的东南亚园林风格为主。建设有欧美风情沙滩美墅、海景酒店式公寓、观海洋房等产品，产品丰富多样。区内集五星级标准酒店、海景温泉养生SPA、海上运动中心、滨海风情商业街等星级配套与一体，把国际滨海度假休闲生活引入湾区，让整个度假城充满浓郁的假日生活氛围。

项目拥5公里私属黄金海岸，金色沙滩细软无垠。临近琼州海峡跨海大桥，另有西环高铁、西线高速、环城高速将项目与繁华城区连成片，融入繁华城区的“45分钟生活圈”。该项目凭借丰富的滨海旅游度假资源、区位及交通优势，将打造的一个超级旅游度假湾区。首期货量超2000套，以观海洋房和联排美墅为主。 问题：

1） 请根据项目的背景资料，为项目进行定位，并撰写一条广告语（附创意说明） 2） 作为一个旅游项目，目标客户主要为全国各内陆城市有投资或旅游度假需求的人群，如

何考虑项目的媒体投放及新闻宣传策略？

3） 目标客户均在岛外，您将如何吸引客户上岛并来到项目现场，请重点阐述您的拓客策

略？

案例分析题3：

某项目位于莞深交界处，交通发达，高速路线众多，直达深圳福田CBD仅需20多分钟，2小时便可畅达畅达珠三角各大城市。项目旁即是世界最大的高尔夫球场，广深港高尔夫爱好者经常出入打球，生态环境优美。项目首期规建有约2000套法式高层洋房和100多套钻石墅，社区内规划建有高尔夫风情商业街、高级会所、高尔夫体验馆、无边际泳池、网球场、国际幼儿园等各种配套，同时开通直达深圳的社区巴士。 问题：

1. 结合项目背景资料，确定项目定位（包括项目的目标推广市场和目标人群），并写出一

句广告主题。

2. 请根据项目定位，制定项目开盘前1个月的新闻推广策略

3. 结合项目特性和目标人群，在强推广期策划一次有影响力的大型推广活动，吸引目标客

户迅速了解项目或者至项目现场，请简要写出活动方案。

案例分析4

1、公司新发展项目，其位于A市（地级市）东南方向25公里，B市（县级市）西北方向40公里。项目首期货量情况如下，首期一次性开盘，项目园林、装修品质均能达到较高水平，在当地均属一流标准，项目定价属同类地段、产品的平均水平。

时间节点：9月8日销售中心开放，9月22日板房开盘，10月1日盛大开盘。开盘后在半年内无新货加推，二期货量待定。 主要媒体情况： A市媒体如下

1、 报纸：当地两大报业集团X、Y；A报、B报影响力最大，均为都市报分属两集团；C报

为党报属X集团，D报属地铁报隶属Y集团。

2、 网络：有A、B、C三大房地产网媒，同时存在人气充足的本地网络论坛D。 3、 影视：当地人比较注重新闻栏目，有A频B频两大新闻台，两台竞争激励。

B市：报媒仅一家机关报，其他被A市的A报、B报覆盖。当地网媒不发达，A市的三大网媒在B市也有分站。 问题：

针对于该项目，您会如何制定媒体投放策略(从拿地至开盘)；同时开盘总预算中大众媒体预算的考虑及分配如何思考。

采分点：第一问：第一阶段：摘牌 第1天起 品牌导入 树立形象

第二阶段：开盘前 2-3个月 新闻宣传 拓客储备 第三阶段：开盘前 1个月 全渠道 宣传引爆

第二问：整体费率为1.5%-2.5%之间均属合理，大众媒体占6成。以报纸、影视及网络为主，电台、杂志为辅，需要考虑A、B两市的市场及媒体分配、A报，B报及影视的平衡问题需要考虑。

案例分析5

2013年我司在某城市有三大项目，其中A、B项目为在售项目，C项目为13年将新开盘项目。当地有三家主力报媒X、Y、Z。三项目在该三家媒体年度初步预算如下。

问题：1，

2，在大众媒体洽谈时，可以争取哪些资源或优惠，反馈资源是否合理可以用什么参考。

采分点：

1，需考虑以A、B、C三项目总额度与媒体洽谈；以梯度方式进行洽谈：即不透露、承诺最终投放额度，洽谈每个投放额度段中我司能获得的优惠及配送资源。在与媒体接触中，若媒体执意要有个大概额度，可以单媒体预算总额的70%~80%为全年预算额额，将之以非正式的方式透露给媒体，作为洽谈技巧。

2，争取资源或优惠：软文赠送、硬广赠送、折扣优惠、沿用去年刊例、渠道资源、活动组织、舆论安全、看房团等（答到5点即可得分）。

评估资源参考：历史合作单人成本或单版成本，同类媒体的配合情况对比。

案例分析6

万挠项目位于马来西亚首都——吉隆坡北35公里处，同属雪兰莪州。吉隆坡为东南亚政治、经济、文化中心之一，媲美新加坡，绚烂繁华的城市景象无处不在。双文丹轻轨站就在家门口，万挠城市中心也仅10公里之遥。

项目自身规划五星级私人会所、尊贵户外泳池、优雅主题餐厅、创意生活超市，极致风情商业街；10分钟即享万挠完善城市配套；30分钟畅游吉隆坡、云顶（亚洲拉斯维加斯）国际化配套，吉之岛、乐购、TimesSquare、双子星塔„

万挠项目将打造成东南亚首个臻美纯别墅度假大境，山湖环抱，磅礴大气的规划布局，别墅血统一脉相承，豪宅气质与生俱来，配备集团超豪钻石墅、西班牙风情独立别墅、自然联排美墅等高端产品，每一户型都精雕细琢，每一栋都是私家尊邸。

问题：项目拟定于6月开盘，现为配合国内市场拓展，海外团队将在全国各区布置拓客展点，如果你是国内团队策划负责人，

1、将如何铺排各区展点分布规划？说明原因 2、如何确定外展主题？如何完成各展点布置？ 3、如预费用紧缺情况，如何开展外展工作？