房地产住宅项目开发成本的分析

研究生课程论文

(2014-2015学年第一学期)

工程经济（工程管理）

研究生：周子毅

提交日期：学

号

年月日

学

研究生签名：

院土木与交通学院

[1**********]7Z4301125工程管理硕士

课程编号学位类别教师评语：

课程名称工程经济（工程管理）任课教师张原

成绩评定：分任课教师签名：年月日

说明

1、课程论文要有题目、作者姓名、摘要、关键词、正文及参考文献。论文题目由研究生结合课程所学内容选定；摘要500字以下，博士生课程论文要求有英文摘要；关键词3～5个；参考文献不少于10篇，并应有一定的外文文献。

2、论文要求自己动手撰写，如发现论文是从网上下载的，或者是抄袭剽窃别人文章的，按作弊处理，本门课程考核成绩计0分。

3、课程论文用A4纸双面打印。字体全部用宋体简体，题目要求用小二号字加粗，标题行要求用小四号字加粗，正文内容要求用小四号字；经学院同意，课程论文可以用英文撰写，字体全部用TimesNewRoman，题目要求用18号字加粗；标题行要求用14号字加粗，正文内容要求用12号字；行距为2倍行距（方便教师批注）；页边距左为3cm、右为2cm、上为2.5cm、下为2.5cm；其它格式请参照学位论文要求。

4、学位类别按博士、硕士、工程硕士、MBA、MPA等填写。5、篇幅、内容等由任课教师提出具体要求。

房地产住宅项目开发成本的分析

周子毅

摘要：我国房地产行业经历近四十年曲折发展至今，已成为国民经济的重要组成部分，聚集了社会巨大的投资。而房地产早期粗放的土地溢价式发展已逐渐不适应市场的转变，企业的成本管理已成为的房地产项目开发成功与否的关键之一。本文主要探讨房地产住宅项目的开发成本，以广州天河区、广州市海珠区、广州南沙区、广佛交界、江门市区五个项目，进行开发成本的对比分析，分析结果对进一步研究房地产住宅项目开发成本管理和控制提供理论和参考。关键词：房地产；住宅项目；开发成本1引言

我国房地产行业标志性开端起源于1978年土地相关法规的调整，经历了近四十个年头的发展，房地产已成为我国国民经济的重要产业。根据国家统计局数据显示：过去2004-2013十年里，全社会住宅投资额平均每年21.15%的增长，房地产住宅投资额平均每年23.68%的增长，房地产住宅投资占全社会固定资产投资平均每年占12.88%，如表-1所示[1]。

表-12013-2004年全社会住宅投资及房地产占全社会固体资产情况

数据都表明过去十年我国房地产住宅行业的暴涨，但随着房地产市场化的发展、国家政策的调控、土地成本、建安成本和融资成本的上升，早期粗放的土地溢价式的暴利时代已经即将过去。新的经济环境下,如何从战略的高度来认识成本,如何通过系统、长期的成本管理，以此来获取竞争优势、长期成本优势,是当代房地产业发展的必然趋势[2]。

2房地产住宅项目开发成本相关理论及本文分析内容2.1房地产开发成本的相关理论

本文探讨的项目为房地产开发的住宅项目，在开发过程中所涉及的成本科目类别众多且受许多因素影响。其中王文斌等[3]对房地产价格波动进行实证分析，得到短期波动受土地成本、宏观经济政策、银行信贷和投机等因素影响，长期波动受人口和购房适龄人口、城市化和经济增长等因素影响。郭婧娟等[4]对房地产供应链成本结构进行动态分析，根据生产要素六元理论，把房地产成本归纳为直接成本、作业成本、土地成本、资金成本和交易成本。从项目开发的全过程来分类，房地产的全部开发成本可分为：（1）土地成本；（2）前期开发成本；（3）建筑安装工程成本；（4）市政公用和配套工程成本；（5）财务费用；（6）企业管理费用；（7）营销费用；（8）税费；（9）开发间接费用；（10）不可预估费用[5-7]。

2.2本文分析的住宅项目开发成本的内容

本文所采用的分析对象为Z公司在广州及周边城市开发的住宅项目，因Z公司的开发模式为慢周转的囤地模式，文章中所涉及的五个项目用地都为2000年前后，个别地块97年已获得开发权，但项目开工时间都位于2012-2014年间，因此土地成本的数据仅作为参考。其他数据来源于对应签约合同的标的，未签合同的成本子目则参考对应的施工图预算数或企业历年的经验估算成本。

由于分析对象主要集中在过程管理中，暂不考虑企业的管理费用、融资成本及税费等，本文所定义的住宅项目开发成本为狭义的开发成本，主要由土地获取-设计-规划报建-建造生产此过程中的静态成本。具体的成本科目构成如表-2所示。

表-2Z公司房地产住宅项目开发成本一、二级科目

一级成本科目编码123

成本科目土地成本前期费用建筑安装工

程市政及环境4

工程公共配套工5

程开发间接费6

用

2.6

1.51.41.3

合作款项大市政配套费其他土地成本

2.52.4

报建费七通一平及

临建前期顾问咨

询费

4.64.74.84.94.10

备注：公共配套及开发间接费用科目占比例不大，二级成本科目暂不列举。

小区绿化小区道路排水与排污小区弱电系

统零星设施

3.53.4

2.3

设计费

3.3

编码1.11.2

成本科目出让金补偿费

编码2.12.2

二级成本科目成本科目勘测费规划费

编码3.13.2

成本科目土建工程室内精装修机电安装工

程大型设备供货安装其他零星工

程

4.5

小区园建

4.4

供热工程

4.3

供气工程

编码4.14.2

成本科目供电工程供水工程

3不同住宅小区开发成本的分析3.1各个住宅小区的简介

从施工时间相对接近来选取五个项目进行对比分析，各个项目的简单情况如表-3所示，对应的开发成本数据如表-4所示，分析条形图如图-1、2所示。

表-3五个住宅项目期区的简介栋号和楼层分布

项目编号

所在地

施工时间

（地上/地下）

广州市海

项目A

珠区广州市天

项目B

河区

25/-2（3栋）32/-2（2栋）31/-1（3栋）

2012-2014

29/-2（3栋）29/-2（3栋）18/-1（11栋）

广州市南

项目C

沙区

2012-2014

15/-1（4栋）25/-1（4栋）28/-1（4栋）

佛山市南

项目D

海区

2012-2013

22/-1(3栋)22/-2(2栋)

2013-2014

18/-2(2栋)15/-2(1栋)

30967/16700

120-140平米（180户）

较好

24536/5811

110-120平米（244户）

普通

221132/41128

100-140平米（1555户）

普通

105938/19906建筑面积(地上/地下，平米)96759/19855

户型分布

装修标准

2013-2014

70-80平米（552户）130-140平米（300户）100-120平米（352户）120-140平米（252户）174-182平米（168户）

最好

最好

江门市蓬

项目E

江区

3.2各个项目成本数据的分析

从表-4的数据可看出，项目A、B、E的建筑安装工程成本都超3000/平方，而此三个项目共同点都在靠近市区的地段。而项目D中的市政及环境工程成本五个项目中最高，占开发成本的15.48%，单方成本为611.30元，原因为佛山南海地区市政工程垄断性较强，促使该成本科目的工程承包价都比市场高，导致成本增加。总开发成本中，位于广州市天河区的项目的单方成本最高，为5958.22元，其中建筑安装工程单方成本为：3611.37元。在前期费用成本中，

位于广州南沙区的项目C最高，占总成本的16.74%，单方成本为699.51元。主要因为项目C该地块为整个项目的一至三期，而且体量大，前期的规划、设计、报建以及配合开发所需的费用较大，使得前期费用成本的比例升高。

表-4住宅项目A-E的开发成本项目A

开发成本科

目

建筑面积

成本金额（元）

（平方）

土地成本前期费用建筑安装工

程市政及环境

工程公共配套工

程开发间接费

用总计

70223646.5626477618.[1**********].6

[***********]

602.19227.053087.90

220217519.1629344181.[1**********].95

单方成本（元）成本金额（元）

（平方）[***********]

1749.92233.183611.37

建筑面积

单方成本（元）

项目B

26725252.[1**********].1833294543.[1**********].57

141545.651166141.211630295.0412584412.95

16912961.[1**********].034292.57续上表-4

10850811.1212584486.225958.22

项目C

成本金额（元）

建筑面积单方成本（平方）

（元）264.55699.512767.48355.924.1685.844177.46

成本金额（元）7123459.555598813.785189132.3318550987.[**************].86

项目D

建筑面积单方成本（平方）[***********][1**********]7

（元）

成本金额（元）

项目E建筑面积（平方）[***********][1**********]7

单方成本（元）550.24146.723038.03338.642.1082.734158.46

69379982.[**************]23.[**************]9.[**************]

262260

234.7326228345.32184.49

6993586.39

2807.[1**********].9611.3016142023.624.88105.853948.42

[1**********]57.78

1091732.[**************]49.08262260

图-1

各科目成本所占比例条形图

图-1各项目单方成本对比图

4结论与展望4.1结论

从各项目成本数据及分析图，以广州、广州郊区、广佛交界、江门等五个项目，代表超一线、一线、二线、三线城市的住宅开发成本，可得出以下几点结论：

（1）土地成本中，五个项目中项目C、D的土地成本廉价，单方不到300。原因为Z公司在2000年前已通过某种形式获取了土地的开发权，但当时地块周边仍未发展，通过囤地的方式，虽然最后在开发时获得巨大的利润，但同时也损失了十年财务成本和时间成本。现阶段此种模式已无法实现，高地价必然也带动整个开发成本和楼价的上升。

（2）前期费用中，除了项目C因首期地块需要，特殊加大了此部分的投资，其他项目的前期费用平均占总成本的4%左右，单方成本为200元。

（3）不考虑土地成本，其他五项开发单方成本位于3600-4200之间，其中单方建安成本市区项目平均为3000，郊区项目为2800左右。建安成本与城市等级关联性并不大，主要受设计形式和装修标准等工程因素影响，有待进一步研究。其中建安工程成本的二级科目中，土建工程一般占整个建安工程的60~68%左右，室内精装因装修标准的高低，浮动较大，一般占整个建安工程的10~20%左右，机电安装工程一般占整个建安工程的12~14%左右，大型设备工程占整个建安工程的4~6%左右。

（4）市政及环境工程中，佛山地区因垄断性较强，单方成本约为700，约为南沙和江门的1倍，广州地区的1.5倍，间接说明广州的市场较于周边的二三线城市，市政工程较为市场化，而佛山地区垄断性最强，南沙和江门地区垄

断性高于广州。

（5）开发间接费用单方成本约为100元，和公用配套工程情况一致，五个项目所占开发成本比例基本持平，无大的差异。4.2展望

本文结合工作经验，通过五个项目的分析，尝试得到住宅项目开发成本的一些规律。但因为大部分数据为过程中的数据，结算阶段一般会存在3~5%的变动。再加上分析样本的数量不多且施工时间都分布在2012-2014年，代表性不够，需要加深研究。此外，房地产资金流的动态成本亦是重要的组成部分，因篇幅和数据涉及企业商业机密，暂无法获取数据进行展开。在下一阶段的学习中，结合本次的内容，对房地产住宅项目全过程成本和成本管理进行进一步研究。

参考文献

[1]中华人民共和国国家统计局.http://www.stats.gov.cn/.

[2]赵永明.房地产开发项目成本控制研究_赵永明[D].哈尔滨工程大学,2007.

[3]王文斌.我国房地产价格波动形成机制及影响因素研究_王文斌[D].南开大学,2010.[4]郭婧娟.房地产供应链成本构成及对房价的推动机理研究_郭婧娟[D].北京交通大学,2013.

[5]史殿新.基于ERP系统的S房地产公司目标成本控制研究_史殿新[D].华南理工大学,2012.

[6]林华.浅谈房地产项目成本控制_林华[D].华南理工大学,2013.

[7]彭露.A房地产项目开发现金流规划研究_彭露[D].华南理工大学,2014.