土建定额知识问答

土建定额知识问答

1、问：单项工程与单位工程有何区别?

答： 单项工程亦称“工程项目”。是指有独立设计文件，竣工后可以独立发挥生产能力或效益的建设工程，它是建设项目的组成部分。一个建设项目，可以是一个单项工 程，也可以包括多个单项工程。例如，新建一个工厂，这一建设项目可按生产车间、辅助生产车间、办公楼、宿舍等分为若干单项工程。单项工程是一个综合体，按 其构成可分为建筑工程、设备及其安装工程、工器具、生产用具的购置等。

单位工程是指具有独立施工条件的工程，如一幢住宅。单位工程是单项工程的组成部分。

2、问：新定额的砼强度等级配合比表中水泥用量为何变化较大?

答：新定额的砼强度等级配合比表中，水泥用量变化较大，主要有以下几个原因：

（1）砼采用强度等级后，其施工配制强度有较大的提高，从而引起水泥用量的提高。

（2）砼强度等级C20不等于砼标号#200，而是相当于#220，所以水泥用量理应增加。

（3）水泥的富余系数由1.06调整为1.08。

3、问：在计算建筑面积时，如何区分挑廊和檐廊?

答：挑廊是从结构方式上命名的，它是指从房屋主墙悬挑出去的走廊，一般使用在多层楼房中。

檐廊是指平房屋面挑檐板或挑檐棚下的走廊。

4、问：使用商品砼，如何计算定额差价?

答：根据商品砼出站价表列相应的强度等级价，扣除对应的普通砼配合比价，现场搅拌部分的人工费和机械费，再乘以定额含量（或充盈系数），即为商品砼的定额差价。

例：普通砼C20，改用泵送商品砼，定额含量为1.015，计算其差价。

由商品砼出站价表列C20的出站价为224.95元/立方米。

C20（5～40）的普通砼价为146.95元/立方米。

现场搅拌部分人工和机械费分别为2.49元/立方米3和10.19元/立方米，则商品砼定额差价为：

[224.95-（146.95+2.49+10.19）]×1.015=66.30元/立方米。

这部分差价可列入直接费计取所有费率。另外，可在税前按实补差部分（市场价与定额出站价之差）除税金外不能计取其他费率。

5、问：商品砼坍落度定额取定量为多少?如何调整?

答：商品砼坍落度是以6±1厘米（非泵送），12±1厘米（泵送）编制的，若坍落度增加，可按每增加3±1厘米调整。

例：泵送商品砼坍落度设计要求为18厘米时，则按每增加3±1厘米增加2档差价。

上述调整砼坍落度费用与商品砼定额差价一起列入直接费，计取所有费率。

6、问：“93”预算定额与“85”定额在钻孔灌注砼桩的工程量计算上有何区别?

答： “85”定额钻孔灌注砼桩的工程量是按设计长度加预留长度（从桩顶标高向上2.5米）乘以横断面面积计算，其横断面面积的直径是以钻机的钻头直径再增加5 厘米计算的。“93”预算定额的钻孔灌注砼桩体积的工程量计算是按设计横断面（孔径）面积乘以设计长度（从设计桩顶标高至桩底标高）×1.06系数（预留 长度）计算。预留长度不足2米的按2米计算。

注：1997年11月18日定额有修正。计算规则已作修改见第131条。

7、问：每套钻孔灌注砼桩的机械进出场费及安拆费为7206元，其每套机械包括哪些设备?

答：其每套机械包括两台钻孔机和一台履带式起重机。

8、问：钻孔灌注砼桩若作为围护桩时，是否要增加预留长度体积?

答：钻孔灌注砼桩作为围护桩时，一般不增加预留长度，但桩顶需加捣圈梁时，可增加1米预留长度的体积。

注：套用综合预算定额1552修、1553修的，上述解答不适用。

9、问：预算定额中计算满堂脚手架费用须满足什么条件?如何计算?

答：室内净高超过3.6米，需钉天棚和做抹灰天棚者，应计算满堂脚手架费用。但不再计算内墙粉刷脚手架费用。

满堂脚手架是按室内地面的净面积计算，但不扣除柱、垛所占的面积。

满堂脚手架的高度是自室内地坪面或楼层面至天棚底。

满堂脚手架的定额高度是以3.60～5.20米为基本层，每增高1.20米为一个增加层，以此累加，若计算增加层的层数有小数时，按5舍6入处理。

10、问：现浇钢砼柱、梁、墙、板，层高超过3.6米，不采用工具式钢模板，可否增加人工及钢支撑费用?

答：根据预算定额钢砼分部说明第一条规定，模板应按定额取定执行，不得因实际使用不同模板而进行换算。第二条指明现浇钢砼柱、梁、墙、板定额是按工具式钢模板编制的，层高超过3.6米，每超3米，人工应乘以1.2系数，支撑系统乘以1.7系数。

因此，层高超过3.6米时，不论是否使用工具式钢模板，均可计取定额规定应增加的人工及钢支撑费用。

11、问：现浇钢砼构件中的钢筋损耗率是多少?

答：现浇钢砼构件中的钢筋损耗率由两部分组成：

（1）成型钢筋绑扎损耗率为1％；

（2）成型钢筋制作断料损耗率为1.5％（费用已包括在成型钢筋单价中）。

钢砼构件中钢筋总的损耗率应为1.01×1.015=1.02515，一般以2.5％计算。

12、问：钢砼楼梯工程量如何计算?

答：钢砼整体楼梯包括踏步、斜梁、休息平台、梯与楼板连接梁，按其水平投影净面积计算，不扣除小于50厘米宽度的楼梯井面积。休息平台是指楼层间的中间休息平台。楼梯梁与楼板的划分界线为楼梯梁的外侧。

13、问：如何区分有梁板、无梁板、平板?

答：钢砼有梁板是指板下带有肋（梁）的板，在框架结构中不包括柱与柱之间的梁，该梁应按单梁定额单独计算，不应包含在有梁板内。

钢砼无梁板是指不带梁，直接由柱支承，带柱帽的楼板，其板较厚，主要用于冷库、仓库、菜场等建筑物。

钢砼平板是指搁置在墙或框架结构柱间梁上的板。

15、问：同一阳台中有钢砼栏板与铸铁栏板如何处理?

答：先按阳台定额中钢砼栏杆单价及系数换算成钢砼栏板。再按铸铁栏板实做面积套铁栏杆定额（其差价在主材中补差），然后在钢砼栏板中扣除实际面积的铸铁栏板。

16、问：“93”预算定额和“85”预算定额相比，地下连续墙分部中的定额子目有哪些增加，其工程量如何计算?

答：“93”预算定额在“85”预算定额基础上，增加了地下连续墙液压抓斗成槽（40米内）子目，其工程量计算是按地下连续墙设计延长米乘以设计宽度，再乘以槽深（加超深0.5米），以体积计算。

17、问：上海市建筑工程综合预算定额与上海市建筑工程预算定额是什么关系?

答：“93”综合定额是在“93”预算定额的基础上，在合理确定定额水平的前提下，适当综合扩大，代替预算定额。

上海市建设委员会沪建建（95）第0112号关于发布《上海市建筑工程综合预算定额（一九九三）》的通知中明确规定，“93”综合定额执行后，“93”预算定额作为基础定额使用。

18、问：编制建筑工程施工图预算时综合定额中缺项的子目应如何处理?

答： 按综合定额编制施工图预算有缺项时，首先可使用建筑工程预算定额，还有缺项时可借用装饰等专业定额相应子目，费用应按主体工程取费标准。因使用新工艺、新 技术、新结构、新材料而无相应子目换算时，可由甲、乙双方根据定额编制原则、方法，进行一次性补充，并报市建设工程定额管理总站备案。

19、问：“93”综合预算定额总说明第十四条规定的土方运输工程量计算应如何正确理解?

答：条文中规定：“填运、外运土方均按定额土方量计算”，作为编制工程预算时土方内、外运输控制总量。

工程结算时，土方运输量应按实计算。

20、问：泥浆外运工程量应如何计算?

答：钻孔灌注砼桩泥浆外运（不论预、结算）均按钻孔灌注桩的砼体积（不包括充盈系数）计算。

21、问：“93”综合预算定额总说明第十四条规定的土方及泥浆运费如何正确执行?

答：条文中的浦西、浦东、内环线内、外，是指工程所在区域。根据不同区域所规定的每立方米土方或泥浆外运单价作为工程预、结算时的直接费基价。实际每立方米土方或泥浆外运单价与定额基价有增减时在税前调整。

22、问：定额中的一、二类机械是什么?

答：一类机械是由最大起重量40吨以内的多种起重机械组合的总称，二类机械是由最大起重量80吨以内的多种起重机械组合的总称。

23、问：哪类工程的机械可按一、二类机械进出场费计算?

答：（1）装配式结构使用的吊装机械可按建筑面积套用一、二类机械进出场费。

（2）升板柱、露天跨的吊装工程，仅吊装柱、梁时（不吊装屋盖）按底层实际吊装面积套用一、二类机械进出场费。

（3）仅吊装屋盖系统，按屋盖系统吊装面积套用一、二类机械进出场费。

（4）建筑物总高度（指设计室内地坪至檐口屋面板面）超过20米时，可按建筑面积套用一类机械进出场费。

（5）构筑物工程按建筑面积1000平方米以内（一条作业线）套用一类机械进出场费；若为两条作业线时，加倍计算。

24、问：一、二类吊装机械进出场时，其场地基础采取加固处理或打桩等措施，如何计取费用?

答：吊装机械进场，因地基较差需采取加固处理或打桩等措施时，应根据合理的施工组织设计要求另计基础加固或打桩措施费，但应同时扣除一、二类机械进出场费用中的路基摊销费。

25、问：使用井架的混合结构工程，如何计算机械进出场费?

答：混合结构工程若使用井架作垂直运输机械时，必须同时满足两个条件，即建筑面积1000平方米以上，且建筑物高度在10米或两层以上（“93”综合预算定额有误），方可计取4996元/台次的机械进出场费。

26、问：机械停置台班费在何种情况下方可计取?

答：由建设方（业主）造成的机械停置台班费方可计取。如因施工方管理不善造

成的停置台班费则不能计取。

27、问：基础分部定额中基础埋置深度如何正确理解?

答：基础埋置深度是指设计室外地面至垫层底的深度。有梁式满堂基础和地下室有梁基础向下出肋时，埋置深度应算至肋的垫层底。

28、问：水池、电梯井、设备坑等与主体基础埋深不同时，应如何计算?

答：应按其不同的埋置深度分别计算，套用相应的基础定额。

29、问：基础定额中桩承台基础包含哪些内容?

答：基础定额中桩承台基础包含桩顶挖土、50平方米凿桩和焊接等内容。

30、问：深层搅拌桩如发生桩顶上部空钻是否应另行计算?

答：深层搅拌桩如发生桩顶上部空钻应另按打桩费计算空钻费用。

31、问：钻孔灌注砼桩的空钻应如何计算?

答：钻孔灌注砼桩若为工程桩，定额已考虑了规定的空钻费用，因此一般不另行计算空钻费，但空钻深度（预留长度以上部分）超过10米时，超过部分可计算空钻费；若钻孔灌注砼桩作为围护桩时，应扣除3米空钻费用。

32、问：深层搅拌桩及粉喷桩基础能否套用桩承台基础?

答：“93”综合预算定额规定：桩承台基础系指下面有桩基（指各类桩）承载的基础。

其中“各类桩”是指钢砼桩及钢管桩。

深层搅拌桩、压密注浆及粉喷桩基础均不属桩承台基础范围，应按相应基础定额，另增10％挖土费计算。

33、问：深层搅拌桩的工程量如何计算?

答：深层搅拌桩的工程量按设计断面乘以长度计算。搅拌桩若为双头钻，应按其设计断面“8”字形计算面积，桩长以设计长度为准。

34、问：深层搅拌桩如为单头钻，应如何计算?

答：深层搅拌桩如为单头钻，其打桩费应乘1.20系数。

35、问：带有暗梁的满堂基础如何正确套用定额?

答：满堂基础分有梁及无梁两种。有梁式满堂基础是指向上或向下出肋的满堂基础。带有暗梁的满堂基础因无出肋，不需增加模板，所以应套用无梁式满堂基础定额。

36、问：定额中桩顶挖土增加费（深度5米以内），其工程量是按土方体积计算，还是按钢砼底板体积计算?

答：应按钢砼底板50厘米或折厚60厘米计算。

37、问：桩顶挖土深度超过5米时，应如何计算增加费?

答：钻孔灌注桩砼桩顶挖土深度超过5米时，按相应基础埋深定额挖土费增加65％计算钢砼方桩桩顶挖土深度超过5米时，按相应基础埋深定额挖土费增加30％计算。

38、问：何谓封闭式钢板桩?

答：封闭式钢板桩须同时满足以下三个条件：

（1）必须是拉森钢板桩；

（2）必须以小止口咬结法打桩者；

（3）转角必须由特制加工的角桩，形成封闭式。

39、问：钢砼基础垫层砼强度等级可否换算?其数量如何计算?

答：定额中注明砼强度等级的子目，如设计强度等级不同时，可以换算。其数量按相应定额含量计取。

40、问：大体积砼的测温及因测温用塑料薄膜养护的费用可否另行收取?

答：定额中未包括上述内容，可根据施工组织设计要求另行计取。

41、问：现浇梁在框架结构中指何种梁?工程量如何计算?

答：现浇钢砼梁在框架结构中是指柱与柱或柱与墙之间的梁，非柱间梁或柱与墙之间的梁应并入有梁板折厚计算。

现浇钢砼柱间梁的工程量均按实体积计算，梁的高度应算至结构板面。

非柱间梁或柱与墙之间梁的高度则算至板底，按其体积并入有梁板折厚计算。

42、问：现浇钢砼柱的工程量均按实体积计算，柱的高度如何计算?

答：现浇钢砼柱的高度按两种不同情况分别计算：

（1）有梁板或平板下的现浇柱，其高度自柱基上表面至楼板或梁的上表面高度计算。

有楼隔层框架的柱高，自柱基上表面或楼板上表面至上一层的楼板上表面高度计算。

（2）无梁板（带柱帽）的柱高，自柱基上表面至柱帽下表面的高度计算，不包括柱帽及无梁板，柱帽体积已综合在无梁板定额内。

43、问：何谓空心砌块芯柱?工程量应如何计算?

答：空心砌块是一种用于墙体砌筑的小型砌块，在其空心部分浇灌砼即为芯柱。其作用同抗震构造柱。

空心砌块芯柱的工程量应按空心部分的砼实体积计算。

44、问：何谓构造柱?工程量如何计算?

答：构造柱一般指混合结构中起抗震作用的柱，其与砖墙为交叉（马牙）连接。构造柱的工程量按现浇砼部分的实体积计算，包括与砖墙的交叉（马牙）部分体积。

构造柱为“差价”定额，计算砖墙时不再扣除构造柱所占的体积。

45、问：地下室砼柱应如何正确套用定额?

答：地下室钢砼独立柱及突出墙面的附墙柱均应套用相应的柱定额，工程量按柱的实体积计算。但计算地下室墙时应扣除附墙柱所占体积。

不突出墙面的暗柱，应并入钢砼墙身计算，套用钢砼墙身定额，暗柱的钢筋则并入单位工程钢筋总用量内调整。

46、问：悬臂梁应如何计算?

答：悬臂梁应按两种不同情况分别计算：

（1）依附于钢砼柱上的悬臂梁体积应并入柱身计算，套用相应的钢砼柱定额。

（2）依附于墙身或框架的悬臂梁应并入主体梁计算，套用相应的钢砼梁定额。

47、问：圆弧形梁如何计算?

答：圆弧形梁不分曲率大小，断面不分形状，即断面不分矩形或异形，均按梁的中心部分弧长乘断面面积以体积计算，套用相应的圆弧形梁定额。

48、问：独立柱梁粉刷是否均按柱梁的体积计算?

答：独立柱梁若做一般粉刷（指水刷石、垛假石、水磨石等），工程量可按柱梁的体积计算，定额已按构件综合了粉刷系数；柱梁若做高级装饰（指大理石、花岗岩、无釉面砖等），工程量应按展开面积计算，即柱梁的断面周长乘高度或长度。

49、问：现浇柱梁层高超过3.6米时，如何计算增加费?

答：现浇钢砼柱梁系采用工具式钢模板，如层高超过3.6米时，每超过3米以内，均按相应定额计算。即3.61～6.6米内为一档，6.61～9.6米内为二档，以此类推。

50、问：梁的长度计算规则中，梁与墙连接时，伸入墙内的梁头及悬臂梁伸入墙内部分应计入梁的长度内计算，应如何理解?

答：上述计算规则是指梁与砖墙连接时适用。

若梁与钢砼墙连接时应并入砼墙身计算。

51、问：圈过梁梁高在外墙部分大于350毫米，如何调整?

答：圈过梁梁高在外墙部分大于350毫米，是指某根圈过梁在外墙部分大于350毫米时，其超过部分可按实计算体积（不超过350毫米不作抵扣），套用相应的差价定额。例：某一圈梁在外墙部分高度为400毫米，则可计算50毫米高度的圈过梁体积。

52、问：计算外脚手架面积时，可否直接按外墙面积计算?

答：不能直接按外墙面积计算。

（1）外脚手架的计算高度从设计室外地坪面起算，而外墙面积计算高度为设计室内地坪（±0.00）起算，故存在室内外高差。

（2）外脚手架是按墙面的垂直投影面积计算，即墙长为外包尺寸，而外墙长度按墙的中心线计算。

因此，外脚手架面积不等于外墙面积。

53、问：地下室能否计算外脚手费?

答：当地下室的埋深超过3米时，可按地下室外墙面的垂直投影面积计算工程量，根据不同的埋置深度套用相应的外脚手定额。

54、问：如何正确套用里脚手、粉刷脚手和满堂脚手定额?

答：里脚手为砌墙使用的砌筑脚手，当内墙高度超过3.6米时即可计取；

粉刷脚手用于层高超过3.6米的墙体粉刷；

满堂脚手则适用于室内净高超过3.6米，需做吊平顶或板底粉面者。

所以，里脚手与粉刷脚手能同时计取，粉刷脚手和满堂脚手则不能同时计取。

55、问：打桩平整场地与楼地面场地平整有何区别?

答：打桩场地平整是指专用于桩架的道渣场地。

楼地面中平整场地是指标高在±30厘米以内的就地挖填找平及素砼明沟。

两项子目内容不同，所以是不重复的。

56、问：楼地面平整场地定额中已包括了建筑物四周的明沟或50厘米以内的散水，若实际施工时不做明沟或散水能否扣除?

答：定额所综合的内容，除定额中说明允许调整者外，不得因具体工程的内容不同而调整。故不论实际施工是否做明沟或散水（50厘米以内）均不作调整。

57、问：防潮层是否均按实铺面积计算?

答：防潮层分楼地面和屋面两种。楼地面防潮层按实铺面积计算。屋面防潮层应按屋面的水平投影面积（包括檐口部分）计算。

58、问：整体面层和块料面层是否均包括踢脚线?如何计算?

答：整体面层定额中已包括了踢脚线，如设计用料不同时，一般不予换算，做墙裙时也不扣除踢脚线。

块料面层定额中未包括踢脚线，如做踢脚线应按相应定额另行计算。

59、问：阳台如何套用定额?

答：阳台分挑阳台、凹阳台及半挑阳台三种。

挑阳台可直接套用阳台定额，其中已综合了预制花格栏杆、现浇钢砼扶手、落水头子及斜管等内容。

凹阳台应分别按柱、梁、板、栏杆定额计算。

半挑阳台按挑出墙面的水平投影面积计算，套用半挑阳台定额，伸入墙内部分按楼板计算。

60、问：高层建筑工程计算超高费时，凹阳台面积应如何计算?

答：超高费是以设计室内地坪以上的自然层的建筑物外围水平面积总和计算的，与建筑面积计算规则有所区别。高层建筑的凹阳台在计算建筑面积时，按其水平投影面积的一半计算，但在计算超高费时，其凹阳台面积应按其水平投影面积的全部计算。

挑出外墙部分的阳台不计超高面积。

61、问：综合预算定额中钢筋接头按手工绑扎计算的方法，如遇其他接头能否调整?

答：定额中的钢筋接头按手工绑扎考虑。如遇其他方法接头者（一般指电焊接头），则钢筋的搭接用量不减，费用亦不增加。 若为新工艺接头者，应另行计算。

62、问：成型钢筋为现场自行加工，如何套用定额?

答：定额取定的成型钢筋为工厂制品。若为现场自行加工的成型钢筋，则仍按定额执行。

63、问：钢门或木门定额是否包括门锁？可否调整?

答：（1）民J103钢门及40毫米系列钢门，定额未包括门锁，设计需要时，可另行计算。

（2）SC—1钢门，定额已包括门锁，不得另行计算。

（3）木门定额已包括普通门锁，如有特殊要求可以调整，但不装门锁时，应扣除定额中的门锁费用。

64、问：钢木平开门和推拉门是按何种图集计算，可否调整?

答：钢木平开门和推拉门是按J643、J626图集计算的，如设计不同时，可按图调整，其钢材损耗为6％。

65、问：铝合金卷帘门及其活动小门应如何计算?

答：铝合金卷帘门的工程量按（门砖口高度＋60厘米）乘卷帘门实际宽度以面积计算。

卷帘门活动小门以扇计算，应同时扣除原卷帘门中小门所占面积（“93”综合预算定额有误）。

66、问：金属漏斗的工程量如何计算?损耗为多少?

答：金属漏斗的工程量是按设计排板图示尺寸计算的（若设计图纸无规定，则按施工排板图）。

其钢材损耗超10％者（“93”综合预算定额有误），在税前补差，不计其他费率。

67、问：构筑物定额中组合式设备基础指什么?

答：组合式设备基础是指带有高度在60厘米以上的墙或梁、板等结构的设备基础。

68、问：附属工程中砖砌围墙定额是按民J—103图集编制，如设计与民J—1.3图集不符时可否另行计算?

答：如设计与民J—103图集不符时，则可按预算定额另行计算。

69、问：建筑物屋顶上水箱的设计要求超过15吨时，如何计算?

答：屋顶水箱超过15吨时，可按综合预算定额中砼水箱子目计算。

70、问：机械费调整能否进入直接费计算?

答：根据沪建定（96）第039号文件精神，机械台班费及机械进出场费调整价与定额预算价之差额与材料补差并列计取，不能进直接费计算。

73、问：使用泵送商品砼时，输送泵与泵车费能否同时计算?

答：浇捣泵送商品砼的泵车费与输送泵应视不同使用情况分别计取，一般不得同时计算。

输送泵及泵车费的预算价和调整价按沪建定（96）063号文件执行。使用砼输送泵时，应同时扣除商品砼预算价中泵车费10.72元/立方米。

74、问：基础垫层采用C10或C15商品砼，其定额预算价如何计算?

答：暂按相应碎石粒径的C20现浇砼与商品砼之差价、加上基础垫层C10或C15的现浇砼配合比价，即为C1O或C15的商品砼定额预算价。

75、问：钢砼带型基础下的200×200定型短桩，能否按钢砼带型桩承台基础计算?

答：“93”综合预算定额规定的桩承台基础系指钢砼桩及钢管桩承截的基础，包括定型短桩（8米内）及二节微型桩（16米内）承截的基础，因此可按桩承台基础计算。

76、问：截凿钻孔灌注砼桩定额单位为“根”，其长度有何规定?

答：一般长度以3.5米以内为准，若超3.5米时，每超3.0米（不足O.5米不计）另按一根计算。截凿钻孔灌注桩的总长度应从浮桩顶算至基础垫层底。

77、问：钻孔灌注砼桩φ600、φ800外的孔径如何套用定额?

答：应以钻孔灌注桩孔径φ700为界。桩径φ700以下按φ600定额子目计算；桩径φ700以上按φ800定额子目计算；桩径φ700的则按φ600与φ800的平均定额单价计算。

78、问：压密注浆的加固土体体积应如何计算?

答：按以下三种情况分别计算：

（1）设计图纸明确加固土体体积的，应按设计图纸注明的体积计算。

（2）设计图纸上以布点形式图示土体加固范围的，则可按两孔间距的一半作为

扩散半径，以布点边线各加扩散半径，形成计算平面，以此计算其加固土体体积。

（3）如设计图纸上注浆点在钻孔灌注砼桩之间，其注浆土体加固体积应按两注浆孔距的一半作为每孔的扩散半径，以此圆柱体体积为土体加固体积。

79、问：墙体间的加固筋应如何计算?

答：除半砖内墙（标准砖、多孔砖、八五砖、三孔砖）、多孔砖侧砌定额中已包括钢筋加固外，其余墙体间的加固筋均按综合定额附表“砖砌体内钢筋加固”计算。

80、问：钢砼柱与砖墙间的拉结筋是否可以另行计算?

答：不能另行计算，钢砼柱与砖墙间的拉结筋应参与单位工程钢筋总量的调整。

81、问：多孔板之间的锚固筋是否可以另行计算?

答：不能另行计算，定额已包括板面锚固筋的用量，实际用量与定额不符时，应参与单位工程钢筋总量的调整。

82、问：钢筋砼剪力墙之间砌墙如何套用定额?

答：剪力墙之间的大面积砌墙应套用预算定额一般砖墙子目；如为剪力墙窗台下的小面积砌墙，则套用零星砌体定额子目。墙体粉刷则按综合预算定额的粉刷系数另行计算。

83、问：墙身定额已综合了圈过梁，并规定梁高大于35厘米（外墙）或25厘米（内墙），其超过部分可另行计算，若圈梁为异形梁，其超过部分如何计算?

答：圈梁高度大于35厘米（外墙）或25厘米（内墙），其超过部分可按实计算体积（不超过35厘米或25厘米不作抵扣）。同理，若为异形梁，亦应按超过部分实体积另行计算。

84、问：因封闭式围挡施工而设置的密目式立网应如何计算?

答：因封闭式围挡施工而设置的密目式立网属文明施工内容范畴应列入开办费，双方合同定价。

85、问：电梯井脚手架应如何计算?

答：电梯井脚手架应按电梯井四边中的长边（一边）乘其高度计算工程量。套用相应高度的外脚手架定额。

86、问：高层外脚手架对不同结构类型是否乘系数?

答：采用滑模工艺，应按不同高度的相应子目乘以0.6系数计算，其他一律按定额执行。

87、问：外墙为玻璃幕墙时，其超高费的面积应如何计算?

答：当建筑物外墙为玻璃幕墙时，其超高费的面积应算至幕墙的外边线，即包括玻璃幕墙所占的面积。

88、问：外墙为玻璃幕墙，其外脚手架面积应如何计算?

答：建筑物外墙为玻璃幕墙时，其外脚手架应按幕墙外边线的垂直投影面积计算工程量。

89、问：挑出墙外的空调机钢砼框，如何套用定额?

答：钢砼框工程量应按设计图纸的中心线计算展开面积，套雨篷定额。

90、问：“93”综合定额中，阳台不分有梁式与无粱式，若遇有梁式阳台是否可以调整?

答：按“93”综合预算定额总说明的规定，定额所综合的内容一般不予调整。

91、问：阳台板的厚度超过12厘米，是否可以调整?

答：定额所综合的含量，系经过测算比较分析后取定，一般不予调整。

92、问：钢砼墙、柱与砌体之间接缝处加做钢板网可否另计？

答：钢板网可以另计。

93、问：并列双阳台间的钢砼隔板，应如何套用定额?

答：并列双阳台间的钢砼隔板应按垂直遮阳板定额子目套用。

94、问：“93”综合定额中，面砖数量以密缝铺设取定，如面砖为勾缝者（稀铺）如何计算?

答：稀铺面砖勾缝者也应按定额执行，勾缝费用不另增加，面砖材料量亦不予扣除。

95、问：住宅工程中分户门为钢板防盗门，应如何套用定额?

答：钢板防盗门可按钢板分户门（综合定额编号5026）列入直接费，制品费作主材补差计算。

96、问：深层搅拌桩、压密注浆及粉喷桩出凿桩费应如何计算?

答：深层搅拌桩、压密注浆及粉喷桩按相应基础定额另增10％挖土费计算后，不再另行计算凿桩费。

97、问：深层搅拌桩定额是否包括开挖地槽的费用?

答：深层搅拌桩定额中未包括开挖地槽的工作内容，应按施工组织设计要求套用预算定额土方分部相应子目另行计算。但深层搅拌桩的长度应算至地槽底。

98、问：基坑围护桩上部钢砼压顶应如何套用定额?

答：应视不同情况套用相应定额。

（1）压顶如为矩形梁，应按基坑钢砼支撑定额计算。

（2）压顶如为砼路面则套用砼道路定额。设计配置钢筋时，应按规定另行计算。

99、问：地下室埋深超3.0米应计算脚手架，怎样套用定额?其工程量高度应如何计算?

答：埋深超过3米的地下室，应按不同高度套相应外脚手架定额。其工程量计算高度应从基础垫层面至地下室砼顶板面。

100、问：地下室外墙板施工时，其穿墙对拉螺栓中需增加的止水钢片，是否可另行计算?

答：地下室墙定额中未包括止水钢片，可按预埋铁件另行计算。

101、问：车行道板如何套用定额?

答：架空的车行道板按设计图纸套用相应的楼板定额；

直接接触地面的地下室车行道板则套用相应的地下室底板定额。

102、问：地下室底板埋深超4米，采用基坑围护，不用井点，应如何套用定额?

答：采用基坑围护的地下室底板基础，仍按不同埋置深度套相应的地下室底板有

井点定额子目。

103、问：用型钢构架作地下室底板钢筋支撑，其支撑钢构架怎样套用定额?

答：支撑钢筋用的型钢构架应套用预埋铁件定额子目。

104、问：基础工程中带形基础与满堂基础相交，应如何划分?

答：满堂基础应按实体积计算。带形基础分别按有梁带基和无梁带基计算规则计算。

105、问：采用100吨、300吨履带式起重机时，其台班费应如何计算?

答：根据施工组织设计要求必须使用100吨、300吨履带式起重机时，方可按定额规定的台班费及其机械进出场费计算。

106、问：现场搅拌的泵送砼，其单价如何计算?

答：现场搅拌的泵送砼，可按泵送商品砼的配合比价予以换算，列入直接费计算。

107、问：现场搅拌的泵送砼，其泵车费应如何计算?

答：现场搅拌出泵送砼，仍按沪建定96第063号文规定执行，即使用汽车泵者，单价为10.72元/立方米，使用输送泵者，按不同的高度套用相应的单价，列入直接费计算，并按规定计算相应的机械费补差。

108、问：采用商品砼后，现场搅拌部分的人工、机械台班费补差如何扣除?

答：采用商品砼后，人工补差应扣砼工0.228工日/立方米；机械台费补差扣机动

翻斗车0.129台班/立方米、皮带运输机0.0534台班/立方米、砼搅拌机400升

以内0.0535台班/立方米。扣除的机械不存在机械费补差。

109、问：泵送砼的输送泵高度应如何确定?

答：输送泵的高度同超高费计算的高度，即以设计室内地坪±O.00至檐口屋面板面的高度为准，不作分段计算。如建筑物有高低层时，应根据不同高度的垂直分界面分别计算。

110、问：可计算超高费的建筑，层高超过3米，可按每增减1米单价计算费用，应如何正确理解?

答：建筑物总高超过20米，当层高大于或小于3米时，可按每增减1米的单价计算费用，50厘米以内不计算增减费用。

111、问：阳台挑出外墙部分可否计算外脚手面积?

答：外脚手架的工程量应按外墙的垂直投影面积计算，所以挑出外墙的阳台一般不能计算外脚手面积。

112、问：梁式条形基础套用何种定额？

答：考虑到土方、垫层、模板、钢筋等各种原因，

应根据不同埋置深度套用有梁带基定额。

113、问：突出钢砼墙身的钢砼粱应如何计算?

答：突出钢砼墙身的钢砼梁按相应梁定额计算，同时应扣除钢砼墙身中砼梁所占的面积。

114、问：钢砼墙身的暗柱及暗梁应如何计算?

答：不突出钢砼墙身的暗柱或暗梁，均应并入钢砼墙身计算套用钢砼墙身定额，暗柱或暗梁的钢筋则并入单位工程钢筋总用量内调整。

既不增加成本又能增加卖点的100种做法

“价格永远是最大的卖点”。在市场竞争越来越激烈、项目同质化越来越严重的情况下，探询既能降低成本又能增加卖点的方法，既有利于发展商，也有利于消费者。现根据多年的操盘经验而整理出100种做法，供大家参考。

1．如果规划对车位数量有严格的规定，可改全地下停车为半地下停车，因为后者施工成本低、采光好、更便于管理。如果能利用地势的天然高差做半地下停车场则更好。

2．可能的话，尽量采用地面停车。特别是Townhouse或小别墅项目，如果一味地追求室内或独立车库，必将增加销售面积，也就失去了项目的本性定位，增加了消费者的购房支出。将车辆停在树木掩映下的入口广场或窗下，客户也能接受。

3．可以利用项目的红线退距当作地面停车场，给客户以更多地、不同层次的消费选择。过于追求“人车分流”、甚至走火入魔地为了追求“人车分流”而将社区立交化，必定增加生产成本，也就相应地增加了消费者的购置成本和生活成本，也不符合未来社区的发展趋势。

4．尽量降低停车库层高，层高2.2米以下不计建筑面积，也就不缴纳相应的税费。

5．对于中小城市的中档楼盘来说，其客户的私车拥有率较低，因而车辆往往成为炫耀的物品，站在阳台上俯视爱车，就象看自己的孩子在楼下玩，十分满足、惬意。因此，地面停车比地下停车更受消费者欢迎。

6．水景社区的水岸，如果采用硬而高的岸堤，则只能临水而不能亲水，甚至更不安全，最好采用自然坡。

7．减小人行道宽度，因为弯而窄的人行道更具美感。人行道不要安砌立沿石，采用红砖或片石平面安砌，让草自然地向人行道延伸，更具品位。

8．拙劣的雕塑或小品经不起长久的欣赏，不如用秋千、单杠等参与性健身器材代替。秋千和木马对所用人都是童年美好的回忆。

9．多种树、少植草：树木的绿化作用和养护成本都是草坪所无法比的。

10．人工水池尽量要浅：因为地下水资源是珍贵的，政府也是不允许开采的。而在没有中水的情况下，使用自来水肯定不是长久之计。在北方，浅水池除了夏天赏水外，冬天还可观石或作为溜冰场。

11．减小空旷的大广场，增加楼间的庭院绿地：因为人们更喜欢在楼根下或树荫下玩乐，更喜欢庭院绿地。想一想平房的生活和院子里的树、房前的花就了然了。

12．一楼设计“私家”庭院：打开侧门进入小院子，类似别墅生活，既好卖又能提高价位。

13．进深较大的多拼型Townhouse，可在楼梯间上方采用屋顶直接采光，成本增加不了多少，却是很大的卖点。

14．通常，多层住宅两端有山墙的的房子因噪音或日晒等原因不太好卖。可以将靠近山墙的卫生间的窗子开大，增加直接采光面积，能提高卫生间的档次，有利于销售，还可丰富外立面。

15．外墙砖可用电脑进行不同颜色和图案的组合拼图，然后要求施工单位照图施工即可。同样的花费，而效果可能大相径庭。

16．复式房屋的客厅部分，可设计两层挑空：既可降低所减计面积的税费、出让金等，又能增加卖点。

17．多层的办公物业也要尽量用电梯：电梯能增加物业的档次，提高售价，减小楼梯面积。如果不设电梯，单楼梯间的装饰费用可能抵得上一部电梯的费用。

18．允许的话，用实体围墙代替铸铁栏杆式围墙：实体围墙费用低，而且给人以安全、高档、神秘感，更受有"大院情节"的人的欢迎。

19．户型设计要做到干湿分离，以便于管道并用，可减少建安成本。

20．智能化报警系统的误报率很高，而且越多越“智能”误报率越高。因为一只宠物猫就

可能造成误报，因此可增加人工巡逻，只安装基本的报警系统即可。

21．电话插座最好三个，分别在客厅、主卧、卫生间。一个小细节就是一个大卖点。

22．调查显示，人们对书房的关注程度已大于餐厅。因此，在面积允许的情况下，最好设计有书房。当然书房一定要大，但最好能观景，以便于休息。

23．主卧不要太大（开间不低于3．6米，最好3．9米；开间进深比1：2左右），但功能要多，如可设步入式衣帽间、卫生间、化装间等三小间。

24．客厅不要太大，但利用率要高、开间要宽，更要有足够的供视听电器、落地灯、空调等使用的各类插座，而且位置要合适；

25．非直线型板楼的梯形空间可当作客厅，既可突破传统的矩形空间，做成曲线或梯形客厅，又可利用丰富的空间设计出家庭吧。

26．佣人房不宜太大，要尽量靠近厨房，以便于主佣分道。

27．眼睛是心灵的窗子，窗子是房子的眼睛。眼睛之美不在大，但颜色、式样一定要设计好。例如，改平窗台为飘窗台。由于窗未落地，不计面积，但室内空间却增大了，视野也增大了，还可摆放花草等东西。费用增加不了多少，却是大大的卖点。

28．绿化用树可在郊区旷野上、山上或农村寻找购买树型好的、有观赏价值的成品树，别自己种。因为十年树木的花费更高，绿化效果也不如前者。

29．销售就象唱歌，一个声调是不行的，也要有高音、低音。因此，销售节奏一定要把握好，要有高低潮，从而减少销售费用和期间费用，而促销效果更好。

30．社区会所90％以上经营不善，因此要进可能地不做或少做会所。即使必须要做，一定要进行差异性功能设计，即与社区周边的设施要有差异性，不要重复雷同。

31．规模小的社区最好不要配套游泳池，因为游泳池维护费用太高，使用率普遍较低。而且，竞争楼盘如果有更大的游泳池就更尴尬了。

32．规模小的社区最好不要配套幼儿园、学校等，因为师资、生源难有长期保障。可与其它学校甚至贵族学校联建，将本社区的生源作为资源换取入学优惠，远比自己建设一所要划算得多。

33．阳台要一步到位，不致于凌乱搭设，又能增加销售面积。

34．阁楼一定要匠心设计，要将设计合理的样板空间充分展示给客户，而不是简单的宣传“买一送一”。

35．屋顶瓦的色彩要与社区风格相一致，不宜太刺眼；价格不一定越贵越好，但要确保施工质量。

36．慎设阳台外花槽：北方风沙大，冬天冷，居民很少在阳台外花槽内养花，而且浇花的水易沿墙面流下，污染墙面，影响整体的美观。

37．广告的诉求目的要明确：广告要达到预期效果，必须要有明确的主题和实实在在的、消费者所能看得见的实惠，才能效果好；否则，还不如不做。

38．施工路牌要统一规划、统一设计、统一施工，费用由施工单位承担（作为承揽工程的条件之一）。

39．严格控制建筑模型的制作：一定要选择一家品牌制作单位；一分前一分货，尽量选用进口模型材料；在单价确定后，一定要要求制作单位精心制作，而且要有至少三个月的质量保证期。

40．对变更工程量采用会鉴制：传统的"一条龙"签证制，其实是谁都可以将责任推脱掉，而会签制是工地代表、监理单位、施工单位、工程造价人员四方会签、能最大程度地避免。

41．围墙尽量一步到位：一步到位的围墙有利于前期的楼盘包装，给客户以信心，还能减少多次拆砌的费用，只要好参观入口和施工入口即可。至少沿着主干路的一面围墙要一步到位。

42．墙外绿化和样板区绿化要一步到位，既有利于楼盘包装，也可减少二次浪费。

43．利用配套的会所、超市或营业网点作为售楼处，既显得气派有实力，又避免了因临时搭建再拆除的浪费。

44．供客户参观的社区道路宜一步到位，将参观区和施工区隔开，给客户以整洁有序的感觉，又可避免安全事故。

45．在厨房设计专用冰箱机位，与厨房整体设计，以便于取物；洗衣机位设于生活阳台，使用便利；滚筒式洗衣机、前开门洗衣机可放在厨房操作台下，也与厨房整体设计，管线连接比较方便。

46．景观绿化要有层次：草坪、低灌木、高灌木、低乔木、高乔本高低有序，既有层次，又显自然。

47．广告要请专业广告公司设计；看似多花了点儿设计费，而广告效果要好的多。

48．要要求广告公司设计A、B、C三稿，因为同样的设计费用，却能择优刊登。

49．要选择目标客户习惯阅读的版面，而不是选最贵的版面。

50．L型厨房最佳：面积不大（1．8×3米净尺寸），利用率较高，最适合一人作饭的“家庭分工”。

51．装修的连保方案：集中采购的装修材料，要求供应商负责为客户保修，发展商作担保。

52．售楼处的建材、饰材展示区，由供应商负责××提供样品和布置；如果还做材料生意，还可借机取得材料的地区代理权。

53．电视广告放在21：00-22：00比19：00-20；00效果更好，因为这一时间段可能正是客户刚刚回家打开电视的时间。

54．大盘因开发、销售周期长，形象宣传更重要，所以应多做长期有效的户外广告看板。

55．为解决郊区住宅的交通问题，可申请公交车设站点，既有利于销售和宣传，也是一种长期投资（今后可以转让）。

56．绿化外包时，要按照成活率支付费费用：既能提高成活率，又能降低费用。

57．复式房屋的楼梯设计有时，可在实体隔墙上预留几个高低、大小不等的洞，作为放置艺术品的壁龛。既能减少工程量，又能增加客户的想象力，显得有艺术品位。

58．景观设计中尽量不做或少做大理石石球：因为它摸不得（有落尘）、爬不得、扒不得（很危险）。

59．在大城市，与其全种欢赏树，不如辟出一块地种果树，更有田园风光，也有教育价值。

60．可在楼间设一个花房：一可观赏、二可做植物教育、三可销售赢利，一举三得，又能增加卖点。

61．在普通小区设羽毛球场比网球场更受欢迎，而且价格便宜得多。

62．起一个适合社区风格、时尚又易记住的案名，能节省许多广告费，又能有效营销。

63．除非未定价，否则广告就要有价格：过多的来电和来访并不有利于销售，有明确的价格更有利于销售。

64．一定要选择一家好的监理公司，而且在施工阶段要委托监理公司对施工单位、施工现场进行严格的现场管理，使施工工地整洁有序。

65．各类管线一定要提前统一规划、统筹设计、集中施工，防止多次填挖；样板区的管线尽量一步到位。

66．社区大门要精心设计、开盘前做好，只要与施工大门分开，不影响正常施工。

67．利用新材料、新工艺尽量使增大室内空间：留给客户的改造余地大，也增加了出房率，客户普遍欢迎。

68．有概念总比没概念好：不要否定炒作概念，要善于利用概念，如SOHO现代城。因为好的概念可达到事半功倍的效果。如发展商可针对当前热炒的BOBOS族，将项目命名为“BOBOS天地”。

69．新概念加上新材料、新工艺效果更佳，如公寓 target=_blank>锋尚国际公寓因“告别空调暖气时代”而一炮打响。

70．除非与规划的建筑物相冲突，否则一定要保留原土地上的大树，特别是古树。第一、古树不花钱；第二、古树不是花钱就能买来的；第三、能提高社区品位、增加卖点；第四、能落个保护环境的好名声。

71．查询、研究、提炼地块所在的历史文化价值，利用项目将传统优秀的历史文化发扬广大，既是独特的卖点，又能起到事半功倍的销售效果，如“耕天下”。

72．立志长远的发展商，要编发《客户通讯》，以宣传公司和项目品牌，同时加强与老客户的关系，有利于老客户带动新客户。

73．要经常组织客户联谊会，并要求客户能一带一（新潜在客户）。当然，组织的活动有新闻点，随后能播发新闻更好。

74．令人注目的、有影响力的项目可利用“有奖征集案名”的方式进行前期宣传，如北京“苹果社区”。

75．可与其他发展商联合进行（建材设备）招标、（铺位）招商、（人员）招聘，既能摊销费用，又能提高效果，还可能引起轰动效应。

76．要善于不留痕迹地制造新闻点，如楼体上悬挂“某某省第一大布幅”、“国际友人参观社区”、“市长召开现场会”、拍卖、抢购等。

77．商业物业在销售前期要尽量能引入大公司、名牌店，随后再见诸新闻，能起到羊群郊应。

78．与媒体联合进行市场调研：由媒体××提供版面，发展商提供奖品，调研信息由双方共享。

79．经常召开“媒体互动会”或相关活动，让媒体认可公司及项目开发理念，使媒体以新闻的形式不自觉地对公司和项目进行宣传。

80．公司可设专业“写手”，持续宣传公司或项目品牌，毕竟软广告比硬广告效果更好，

价格更低。

81．要学会并善于危机公关：通过危机公关，将坏事变成好事，从而公众认为公司是“勇于承认错误，负责任”的公司。

82．将客户服务工作视为最重要的工作，加强客户服务，最好设“客户服务中心”，并将其与销售处在地理上分开。

83．加强施工管理、增强工程管理人员的责任心，尽量减少返、复工，因为进度提前也算是降低成本。

84．定期组织“质量质素见证活动”，让客户参观施工现场和施工质量，给客户以信心。

85．具备基本条件项目要努力争取申请建设部的“国家康居示范工程”，既有利于销售，也有利于公司的品牌建设。

86．根据公司发展战略和项目的具体情况，可参与本地的“明星楼盘”评比等活动。

87．如果参加房展会，一定要精心设计和装饰展位，因为增加的促销效果远比投入大得多。否则，不比不知道，一比想逃跑。

88．员工是“公司、项目、个人”的代表，是内部顾客，是公司的资源，所以一定要尽量提高员工满意度，让员工认可公司的价值和项目开发理念。要知道，同样的薪水支出而业绩可能天壤之别；要记住，内部的不良消息传播出去，对项目可能是致命的。

89．日常特别是活动或节日期间，设计制作精美的、独特的、有展示和收藏价值的礼品进行定向派送，费用比广告低，而效果却好得多。

90．看楼车的车体要精心装饰，如将车窗装饰的似灯箱广告，又似温馨的家，那么售楼车就成了一道流动的风景线，也是最便宜的户外广告。

91．物业管理要变被动为主动服务，要注重细节服务、特殊服务、心理服务。如早晚擦干净楼梯扶手、替业主擦干净分户门等比冠冕堂皇地承诺与意义的多，以不断提高客户的满意度，形成较高的美益度。

92．充分利用围墙这一××的广告载体，将围墙设计成一面与项目整体风格相符的、能充分展示项目形象的、能承载项目宣传主题的艺术画卷。

93．要利用沿街的楼房主体，在楼体上挂项目的宣传布幅。既能充分利用楼房主体这一××的广告载体，又能美化工地。

94．项目的VCD宣传片，一张才二元左右，其图象、画面和解说词远比楼书的信息大，而且显得时尚、品位，比费用高、灵活性差的楼书更受客户全家的欢迎。当然，户型图等更适宜用平面楼书来展示。因此VCD配上楼书效果更好。

95．建立公司的网站，让客户在网站上尽量全面地了解公司和项目。

96．户型设计可单独招标，户型要充分体现舒适性、科技性、区域性、迎合性原则，真正做到以人为本。有创新的户型能降低很大的促销费用，又是大卖点。

97．根据项目和客户定位，特别是以面向二次置业者为主销售时，尽量提供精装修。精装修时附加的项目卖点，而成本却比客户自己装修要低。

98．设计一个好的项目标志，申请几部有规律号码的售房电话，促销效果同样事半功倍。

99．慎做大喷泉，多为小水景、亲水池。如利用毛面大理石做2-4厘米深的嬉水池，更受儿童欢迎。