房地产企业财务风险成因分析及其控制

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房地产企业财务风险成因分析及其控制

TheCauseAnalysisandControlofFinancialRiskinRealEstateEnterprises

王慧WANGHui

（广州工程技术职业学院，广州510075）

（GuangzhouInstituteofTechnology，Guangzhou510075，China）

摘要:在以市场经济为基础的运行模式下，企业财务风险是客观存在的，就财务风险来说最为典型的就是房地产行业。房地产行

因此，对房地产行业财务风险的相关研究要结合其自身的特点、风险产生的原业中所存在的财务风险对于生产经营有着很大的影响。

因进行控制分析。通过对企业财务风险的含义、背景、原因、解决方式等方面的多角度分析，总结房地产财务风险的表现形式，并通过对当前企业财务风险管理存在的问题进行分析，提出相关问题的综合处理措施。只有这样才能将企业财务进行很好地规范、防治，提升企业的财务风险管理能力。

Abstract:Intheoperationmodebasedonthemarketeconomy,theenterprisefinancialriskistheobjectiveexistence,andthemosttypicalistherealestateindustry.Thefinancialriskoftherealestateindustryhasagreatimpactontheproductionandoperation.Therefore,theresearchaboutthefinancialriskrelatedtotherealestateindustryshouldbecombinedwithitsowncharacteristics,thecausesforriskcontrolanalysis.Throughmultiangleanalysisoftheenterprisefinanceriskmeaning,background,reasons,solvingmethodsandothers,itsummarizesthemanifestationofthefinancialrisksofrealestate,andbyanalyzingtheproblemsexistinginthecurrententerprisefinancialriskmanagement,putsforwardcomprehensivetreatmentmeasuresofrelatedissues.Onlyinthiswaycanwestandardizetheenterprisefinancialmanagement,improvethefinancialriskmanagementabilityoftheenterprise.

关键词：房地产企业；财务风险；风险管理；防范Keywords:realestateenterprise；financialrisk；managementrisk；prevention中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1006-4311（2016）22-0033-03DOI:10.14018/j.cnki.cn13-1085/n.2016.22.013

0引言近几年，我国很多房地产企业在利率调控中面临财务危机，这些企业一直以来都是靠单一银行贷款为最主要的

自2013年以来，房地产企业资金出现很严重的融资渠道。

短缺，很多企业被逼利用高利贷等高风险手段筹措资金，这样的结果是导致很多房地产企业直接面临倒闭。2015年，商务部下属信用评级与认证中心发布了《中国非金融上市公司财务安全评估报告》，报告显示2015年上半年财务安全总指数（FinancialSecurityIndex，简称FSI）房地产

比行业指数均值低1431.24点，是所有行业为4597.35点，

行业中指数唯一低于5000点的行业，位居最后，行业整体

同时，从行业情况看，131财务风险非常大，两极分化严重。

家房地产上市公司存在财务报表粉饰嫌疑的有91家，行业占比达到70%。经调查，截止到2014年底，我国上市房地产企业的平均资产负债率达到65.75%，净负债率均值达88.86%，可以说是最近十年内的最高值。在这个数据中，有35家典型房企的净负债率为72.79%，较去年增长6.38个百分点。其中，总有息负债为1.5412万亿元，同比上涨25%，而短期有息负债为0.4569万亿元，同比上涨43%，绝大部分的上市房地产企业中期资金缺口（未来2-）扩大，中期财务风险上升。形成房地产企3年的资金缺口

业财务风险的原因较多，本文在此背景下进行了剖析。

1房地产企业财务风险理论的理解1.1企业财务风险内涵的理解

企业财务风险从本质上来讲，是一种微观的经济风险，同时也是企业经济活动中的集中性风险。财务风险可———————————————————————

作者简介：王慧（1979-），女，安徽祁门人，广州工程技术职业学

院，讲师，会计师，硕士，研究方向为财务与会计。

以在两方面进行研究，主要分为狭义或广义。所谓的狭义

财务风险就是通常说的举债筹资风险，企业到期债权是通过货币资金进行补偿的。狭义的财务风险认为企业财务风险只是和企业的负债有关联，要是企业没有承担债务则不存在财务风险。而广义的财务风险是企业的财务工作受不确定因素影响，使得企业财务收益以及预期收益等多方面出现一定的误差，导致企业的损失加大，具体来说包括：资

投资风险、筹资风险等等。金回收风险、

1.2房地产企业财务风险的特点

根据对我国近几年来房地产企业财务存在的风险状况进行分析，归纳出以下几个特点：

1.2.1按期偿债风险

大多数房地产企业项目的开发资金都来源于银行贷款，还包括自有资金、房地产产品预收款和经营性欠款，其中自有资金所占的比例很低。由于房地产企业资金投入很大，并且有回收期长、资金变现能力弱等特点，企业的预期利润存在很多不确定的因素，这些不确定性因素有可能给企业财务带来很大风险。

1.2.2利率变动风险

房地产企业会因为利率变化而产生很大的影响。房地产企业在负债时期所进行的经营，要是受到通货膨胀的影响，就会出现贷款利率增加的情况，企业的资金成本则是大大增加，那么相应的预期收益就会出现降低。

1.2.3筹资风险

房地产企业在面对较高资产负债的时候，就会使得企业债权人所具备的债券保证能力有所降低，与此同时，在这样的基础上企业在不同渠道上所进行的筹资难度也会增加。

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2房地产企业财务风险存在的问题2.1资产负债率偏高，还债能力有待提升

房地产企业在项目开发前期投入的大量资金，大多属

这些资金主要包括自有资金、银行贷款、预售于负债开发。

房屋款等，其中最主要的是银行借款，自有资金只占很小

《2015年中国房地产上市公司测评报告》调的部分。根据

查所得：房地产企业都有着很高的资产负债率。2014年末，我国上市房地产企业的资产负债率均值为65.75%，而净负债率均值为88.86%，比2013年上升9.18个百分点，处于近五年来的最高点。从短期负债比率来看，房地产上市公司经营活动现金流持续为负且普遍恶化，现金流动负债比率均值已为-11.24%，比2013年下降了3.50个百分点。巨大的债务使得企业在达不到预期收益的状况下根本无力偿还。

2.2资本方式单一，资本结构不够标准近几年来，我国大部分学者的重要研究点还是放在了

国内房地产经过三十多年的发房地产行业资本结构方面。

展，现在可以说是国内经济的支柱以及增长点。在近五年内，国内房地产行业发展速度可以说是比较迅速的，但是这其中所存在的问题是房地产部分企业只有较少的权益资本，单一的银行贷款融资渠道是出现目前较大财务风险的主要原因。国内房地产行业现在最为主要的融资方式为

银行信贷、预租预售款和垫资。企业一般都通过自有资金、

使用自有资金征地，然后用土地向银行抵押进行借贷，之

但企业从后再用借贷的资金用于企业房地产项目的开发。

银行借贷的资金越多，资产负债就越多，财务压力就越大，同时其所面临的财务风险也越大。

2.3财务涉及面广，管理水平需要提升空间较大

债房地产活动中所涉及的参与者包含着房地产企业、

权人、债务人甚至是房地产企业中各个部门人员，这样在对房地产财务管理风险上有着很大的难度。很多房地产企

财产等权力的分割等问题，企业业存在着资金比较分散、

财务管理的难度非常之大。如果企业对开发的房地产项目缺乏详细、周密的财务预算，就极有可能造成资金管理运作的不科学。财务管理工作如果只注重单纯的会计核算，而对成本控制不采取积极的措施，最终将会影响企业经济效益，这些情况容易造成管理决策层很难对企业有正确的

准确的决策。认识，并根据财务数据做出正确、

2.4各项利率变动的风险比较难预测

企业在进行房地产开发项目环节中存在着需要巨大的投资、长时间的开发、受到市场影响以及物价波动、通货膨胀等相关因素，这些因素都能出现一定的资金风险。房地产开发企业对于这种利率变动，应做好财务成本风险准备。早些前，住建部政策研究中心曾表示，我国目前的存贷款利率位于多年来的低点，若在以后按照25年或者是30年进行按揭贷款的话，未来利率远高于现在的可能性将大于90%，而低于现在水平的可能性都不到5%。

3房地产企业财务风险管理问题产生的原因以远洋地产为例，远洋地产是我国内地在香港上市的

远洋房地产十强企业之一，截止到2015年12月31日，

地产的土地储备量已达到约一千九百九十二万平方米。根据该上市公司年报显示，截至2015年12月31日，远洋地在房地产企业面临产负债与所有者权益比例约为2.07:1，

国家信贷收缩和严控房产的背景下，该比例是有风险的。且该公司年报显示长期借款为433.36亿，占总债务资本的43.36%，短期借款为85.65亿，占负债总额的8.57%，有较大的短期偿债风险，不过该公司期末经营活动现金流量情况较好，在一定程度降低了这一部分的风险，使之在可控范围内。但长期债务的偿还风险依然存在。报表数据显示2015年远洋地产只有1000多亿的流动资产，要维持其日常开发运营的资金需要，则十分危险，一旦资金链断裂，就将面临巨大的财务风险。根据对我国房地产企业财务风险的深入分析，归纳其主要原因有以下方面：

3.1外部性财务风险

外部性财务风险是指由房地产企业的外部环境而给企业财务所带来的风险。房地产企业作为我国市场经济的重要主体，受到很多外部环境因素的影响，主要包括市场

政策变化等，而这些因素都是难以预测和防范的。此因素、外，突发事件因素也会使房地产企业同样面临很多不可抗拒的突发因素影响，比如突发的自然灾害，包括洪水、地震等，这些难以预测的突发事件往往会给房地产企业造成很严重的损失，直接导致严重的财务风险。

3.2管理人员对财务风险认识不充分目前，房地产企业管理人员对财务风险的认识还存在一定的差异性，企业财务管理人员往往在财务工作中缺乏现金流量管理观念，对财务决策缺乏科学性导致决策失

可以说房地产企业相关产品在开发或者是经营来说是误。

土地开一个较为漫长的过程，这个过程则需要经过征地、

发、房屋建设一直到后期的竣工决算等相关环节，财务资金的周转期一般较长，周转率偏低，项目变现能力差。这就

我国需要财务管理人员在工作中加强对现金流量的管理。

房地产企业多为民营企业，大多数管理人员和财务管理人员专业水准都较差，往往盲目扩大生产规模，对于企业的长远发展欠缺考虑，这样使得企业领导者在决策的时候可能会出现一定的失误，这样就会给企业带来一定的风险甚至使得企业出现财务危机。

3.3内部控制制度不健全通过调查研究，不难看出现在存在于房地产企业的首要内部控制问题，就是企业管理层意识薄弱，对于管理力度执行有所欠缺。房地产企业部门设置比较合理，组织架构比较完善，但是有的部门对于自身的执行能力没有做到位，没有充分地认识到公司内部建立内部控制的重要性以

当前房地产企业在管理上实际上还存在着一定及必要性。

的家族制，在公司决策中经常使用长官意识，还有的是一人兼多岗的情况，这也是公司组织架构没有很好地发挥执行力的原因之一，这样企业就没有办法做到部门内部间的互相牵制。

4加强房地产企业财务风险管理的措施

针对我国房地产企业财务风险的特点及成因分析，提出以下几项措施以防范财务风险，以帮助我国房地产企业解决其风险应对能力薄弱的问题。

4.1认清企业财务管理的外部环境为了有效地避免财务风险，我国房地产企业应该从多方面认真分析财务管理的内部环境和外部环境，掌握环境

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变化的规律，针对多种情况分别应对。并根据财务外部环境的变化，实时调整应对措施，提高应对能力，极力避免财务外部环境对企业财务造成影响。同时，财务预警系统对房地产企业财务管理非常必要，可以起到全面收集财务信息、有效预测财务危机、及时控制财务风险的作用。我国房地产企业面临的市场竞争压力越来越大，针对该行业的企业产品特点和市场环境，企业在财务管理中应逐步加强市场环境的调研，仔细分析变化莫测的市场环境和经济环境，及时采取应对措施。

4.2培养企业全员的风险管理意识

规避财务管理风险需要房地产企业的全体员工，包括财务管理者、以及其他工作人员，提高风险管理意决策者、

识和能力。由企业相关部门组织各种形式的财务风险普及和宣传活动，以提高全体员工的风险意识。同时，财务风险管理还应该贯彻在企业经营的每个细小环节当中，房地产企业员工在工作中，应该做到细致入微，从小事做起，降低财务管理风险。就企业领导者来说，要不断地增加财务管理意识，同时完善自我的责任感以及使命，这样才能使企业根源长远的发展，并在发展的过程中不断完善自己，将

还应尽快理顺企自我的决策能力不断地提升上去。同时，

业内各部门、各财务之间的关系，在“互联网+”这一时代背景下，不断学习和掌握新的管理技术和方法，并采纳适合自身企业的科学的财务管理方式，明确各企业财务管理决策中的责任人，依据积攒的经验和自身能力进行科学、合理的决策，尽最大可能使企业的财务风险降到最低。

4.3优化企业的财务资本结构目前，我国的房地产行业已全面进入结构调整期。就国内长期发展来说，房地产行业还是经济的支撑点，通过结构调整使得企业能够不断地平稳发展，这不单单是市场的一种需要，也是民生的需要。国内房地产结构要想进行调整，可以划分两大点：首要的是房地产资本结构的调整，这是房地产资本的主要来源，也是企业将单一的融资渠道转变为多元化的结构方式。完善的管理投资机构是现阶段内多样化融资方式的基本点。机构投资者不仅仅是能够简单满足于股权或者是债权方式投资到房地产企业或者是房地产项目，同时还需要能将房地产与相关金融产品相结

将原本的住宅地合。还有一点就是房地产产业结构调整，

产独霸的局面转变为现在以商业为核心的产业链集合结构方式。例如万科的战略是侧重于专业化，同时跨区域发展；新黄浦则沿袭了香港企业惯有的谨慎传统，为分散房地产板块的经营风险采取多元化经营的方式。

4.4加强成本管理，实现财务管理的预算化

对于房地产企业来说，很多投资项目的成功和失败，以及经济效益的增长起伏，都和企业的财务预算有着很大的关系。企业正常运行以及经营中，企业的财务风险有着很多不确定的因素存在，针对这样的问题，企业财务部门就要对所建设的项目做出科学性研究，确定项目的可实施性，对于项目所需要的成本以及工程设计费用都要进行估

借据等行为算，对于开发以及销售环节出现的相关费用、

要进行整体的规划控制，对于企业资金的相关来源和投收入以及支出所出现的利润，以及成功分配，要提前做资、

出具体的安排以及规划，对于资金需求有明确的使用计

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划，整个过程做到严格认真地执行。只有这样，企业应对财务风险的能力才会不断地提升，才会降低企业因为财务风险所带来的不必要的损失。

4.5完善企业资金的管理

房地产行业划分在资金密集型之类的，可以说有着较

同时房地产企业的开发项目往往不能为庞大的资金规模。

按时完工，大额的资金被困在项目中，很容易导致资金运转危机，给企业带来财务风险。所以说在房地产企业内部的财务活动中，最为重视的就是资金，房地产企业中财务管理的核心点就是高流动性以及高风险的资产。房地产企业在实际工作运行中，对于资金管理财务部门需要制定科学的资金使用制度，在投资项目的同时，保证企业正常运作的开销和需求。根据企业项目建设和销售的实际需求，合理安排资金的调动和流动，加强财务监督，适时调整资金库存，保证企业正常的支付能力，控制资金的无用支出，杜绝浪费，不断提高资金使用和管理的科学性。

4.6规范企业内部控制以及内部审计任何行业发展到一定时期的时候，内部审计工作就占有非常重要的地位。房地产企业在加强内部审计的同时，也要不断加强事后审计工作，不能再局限于财务收支审计，而是要对效益方面、管理方面、内部控制制度评价、工程项目预算等多方面进行审核，对于企业与生产力相关的各个要素的利用程度进行评价，并不断地研究各种资源优

控制和服务评价等职能全面实现。化方式，做到监督、

5结论因此，针对我国国内房地产行业发展过程中存在的外部财务风险、管理人员素质不高、企业内控控制不健全等问题，提出了提高房地产企业财务人员的素质与风险意优化企业资本结构、完善资金管理、规范内控制度等对识、

策，通过这些措施促进我国房地产行业更快更好地发展，进而带动我国经济的持续、健康发展。

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