建筑使用面积

在介绍各种面积指标前，有必要了解一下什么是住宅的结构面积。简单地说，住宅的结构面积是指住宅的所有承重墙（柱）和非承重墙所占面积的总和。即外墙、内墙、柱等结构件所占面积的总和。下面所要介绍的各类面积中，辅助面积、居住面积、使用面积是不含结构面积的。

（1）辅助面积

辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。

（2）居住面积

住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。

（3）使用面积

住宅的使用面积，指住宅各层平面中为生活起居所使用的净面积之和。计算住宅使用面积，在过去主要用来计算和征收公共住宅房租时使用。采用使用面积的计算，可以全面地反映住宅所有权人与住宅使用权人的租赁关系，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。

计算使用面积时，1987年实施的《住宅建筑设计规范》中有些特殊的规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度均计入使用面积。

（4）建筑面积

住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅楼的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积的计算非常复杂。

（5）住宅的公用面积

住宅的公用面积是指住宅楼内为住户方便出入，正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间、楼层间／厅等所占面积的总和。开发商在出售商品房时要计算每户的建筑面积，存在公共面积分摊的问题。

不难看出对于一幢住宅楼来说，住宅的建筑面积＝居住面积＋辅助面积＋结构面积，也可表示为：住宅的建筑面积＝使用面积＋结构面积。当然住宅的公共面积包含在住宅建筑面积之中，是由部分辅助面积和部分结构面积构成。

■怎么计算商品房建筑面积？

商品房建筑面积系指层高在2．20米以上（含2．20米）的房屋外墙（或柱外围）水平投影面积。层高取自地面至楼面、楼面至楼面、楼面至层高（不包括隔热层）的垂直高度。

计算全部建筑面积的范围包括以下几方面：

1、永久性结构的单层房屋，不论其高度均算一层，按其外墙勒脚以上外围水平面积计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

2、自然层内的附层、技术层，按其层高在2．20米以上的部位的上口外围水平投影面积计算。

3、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，不论其高度，均按一层计算。门厅、在厅内的回廊部分，层高在2．20米以上的，按其水平投影面积计算。

4、楼梯间、电梯（观光梯）、井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋的自然层计算。

5、突出房屋屋面，有围护墙且层高在2．2米以上的方形或坡形楼梯间、水箱间、电梯机房，按其维护结构外围水平投影面积计算。

6、封闭阳台、挑廊，按其外围水平投影面积计算。

7、属永久性结构有上盖室外楼梯，按各层水平投影面积总和计算。

8、建筑物墙外有顶盖和柱的走廊檐廊，按其柱外围水平投影面积计算。

9、房屋间永久性的、封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

10、净高在2．05米以上的地下室或半地下室，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平面积计算。

11、有柱雨篷或有维护结构的门廊、门斗，按其柱或维护结构外围水平面积计算。

12、玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

13、属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱外围水平投影面积计算。 ■每家每户分摊多少公用建筑面积？

公用建筑面积主要由以下部分组成：

（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用房和管理用房建筑面积。

（2）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

计算时，整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）与公用建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为公用建筑面积。

那么，再来算一算公用建筑面积每家每户要分摊多少？

先求出公用建筑面积分摊系数，即整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和可得到。

再用各套（单元）的套内建筑面积乘上分摊系数，就得到了购房者应合理分摊的公用建筑面积。即：

分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积

■计算房屋使用面积有哪些框框？

对于大多数关注物业的人士来说，建筑面积与使用面积如何区分是一清二楚的，但对于如何计算可能有人未必知晓个中的细节，而下文刊出的北京市城乡规划委员会、北京市城乡建设委员会颁布的第128号文件，使您对使用面积的计算有个明了。

1、住宅使用面积的概念：

是指每套住宅门内除墙体厚度外全部净面积的总和。其中包括卧室、起居室、餐厅、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜（不含吊柜）、户内楼梯等使用空间。所谓净面积指上述各使用空间墙皮的投影所包围的面积，内墙皮应是占墙面的高度1／2以上的墙面内皮。

2、户内楼梯面积的计算：

户内楼梯按投影计算面积，包括在起居室内的户内楼梯不再重复计算面积。

3、坡屋顶使用面积的计算：

利用坡屋顶作为使用房间时，除必要的卫生条件（便溺、采光、通风）外，还应同时具备以下两个条件，方能计入使用面积。

（1）使用房间的净高度最低不应低于1．5米（含）。

（2）使用房间净面积的一半（含）以上不低于2．1平方米（含）。 满足上述条件的房间其净面积可全部计入使用面积。若房间超过2．1米（含）部分不足房间总面积的一半，则按超过2．1米（含）部分净面积的2倍计入使用面积。

4、阳台使用面积的计算：

封闭阳台按其净面积计算使用面积，不封闭阳台按净面积1／2计算使用面积。

5、门洞口及壁龛使用面积的计算：

（1）大于1．5米（含）的内门洞口应按其投影计算使用面积。活动的内隔包括在使用面积之内。

（2）壁龛断面积从地面算起，其净高度超过1．8米者按其投影计算使用面积。

6、下列部分不计入使用面积：

（1）窗台与一般洞口不计入使用面积。

（2）住宅户内楼板有挑空部分，则挑空部分不计入使用面积。

（3）吊柜不单独计入使用面积。

（4）突出内墙面的壁柱、管道井、通风道、垃圾道，不计入使用面积。

7、屋顶平台不算使用面积。

建筑面积，是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含

2.20m）的永久性建筑。建筑面积是当前商品房住宅的基本计价单位。即：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积。

使用面积，是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面（含标准粉刷层厚度）水平投影计算。

住宅使用面积：是指住宅中以户（套）为单位的分户（套）门内全部可供使用的空间面积。住宅使用面积按住宅的内墙线（包括墙两面各2公分标准粉刷层厚度）计算。

住宅公用面积，是指住宅楼内为住户方便出入，正常交往，保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间、楼层间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时要计算公用的建筑面积，并在每套住宅中进行分摊。

商品房分摊的公用建筑面积计算公式：分摊公用建筑面积=整栋建筑面积-各套套内建筑面积之和-整栋建筑内作为独立使用空间可以租售的地下室、车棚、人防工程地下室等建筑面积。

公用建筑面积分摊系数=分摊公用建筑面积/各套套内建筑面积之和

各套分摊的公用建筑面积=该套套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数