房地产税费及相关办理流程
房地产税费及相关办理流程
1、项目直接成本
直接成本由土地及大配套费、前期费用、建安工程费、市政基础设施费、公用配套设施费、贷款利息六大项组成。
2、桩基础的定义
当浅层地基上不能满足建筑物对地基承载力和变形的要求，而又不适宜采取地基处理措施时，就要垍上部坚实土层或岩层作为持力层的深基础，桩基应用最为广泛。又可分为预制桩、灌注桩、钢柱、组合材料桩。
3、销售进度计划的编制基本原理：
销售进度计划是综合销售收入、销售回款、销售面积、销售均价的整体排布，以动态的调整来满足项目整体的考核要求。
4、编制现金流量表的目的与重要性
作为项目资金快速放大能力进行分析判断的重要依据。
时对项目开发的过程进行系统思考与论证。
作为公司资金管理部门编制资金计划的重要资料。
5、如何根据产品形式完成成本测算表
了解当地的开发成本构成；
了解当地的各项收费标准；
了解当地涉及房地产开发行业的税费标准。
6、开发部的职责是什么？
①建立并维护好政府相关职能部门的良好关系，以保障各项目审批手续的顺利进行； ②按照项目节点要求，办理“五证一书”；
③负责办理项目的验收和入住手续；
④负责项目水、电、气、通讯配套设施进行及实施协调，满足项目节点要求。
7、“五证一书”具体是什么？与哪些职能部门有关系？
①土地证——土地局
②建设用地规划许可证——规划局
③建设工程规划许可证——规划局
④建设工程施工许可证——建设局办证中心
⑤商品房预售许可证——开发办
⑥选址意见书
8、办理规划审批方案与哪个职能部门有关？需要哪些资料？
建管处办理规划方案审批，需提交：1、申请报告；2、1：500地形图；3、立项批文；
4、建设用地规划许可证及用电红线；5、土地证明文件；6、规划设计条件；7、总平面图；
8、选址意见书
9、办理规划许可证需要哪些工作？交哪些费用？
国有土地使用证，经批准的规划总平面、申请表、投资许可证、红线定位册
10、办理《施工许可证》应提供哪些资料？
1）建设工程质量监督登记表（一式三份）
2）建筑工程质量保证体系审查表（一式二份）
3）施工、监理中标通知书（复印件）
4）施工、监理合同各一本（原件）
5）建设项目监理证（复印件）
6）建筑工程施工图设计文件审查备案单一份（原件）
7）地质勘察报告一份（审查过的原件）
8）审查批准的施工图一套（原件）
9）施工、监理单位资质证书及现场管理人员上岗证（复印件各一份）
10）项目监理部人员配置情况表（一份）
11）武汉市发展新型墙体材料专项用费缴款表（一式二份）
12）建设方不使用粘土实心砖的承诺书（一式二份）
13）建设工程档案建档及报送服务合同书（一式三份）
14）建设工程项目声相档案报送责任书（一式二份）
15）档案工程概况表（一份）
16）报建工程明细表（一份）
17）白蚁预防合同（一式四份）
18）规划建设许可证（复印件一份）
19）工程总体平面布置图（复印件一份）
20）1：500绿化平面图一张（蓝图）
21）填写绿化承诺书（一份）
22）用地红线图（复印件一份）
23）开工甲方向乙方提前预付安全组织措施方案，包括：封面、预算表、甲方支票复印件、乙方收据复印件、施工安全组织措施方案、施工现场布置总平面图。
24）建议工程交易服务协议书（一式二份）
11、城市基础配套收费标准是多少？——40元/㎡（东西湖区） 80元/㎡（武汉市）
12、垃圾处理和服务收费标准是多少？——18元/㎡
13、人防配套收费标准？与哪个部门有关？
按多层2%建面配建，1200元/㎡——人防办
14、办理商品房预售许可证收费标准是多少？与哪个部门有关？
0.5元/㎡——开发办项目处
15、怎样做好开发部工作？如何减免相关费用？
1、高效快捷办理前期手续，保证按时开工开盘
2、衔接好相关部门工作，提高整个开发过程的工作效率
3、减少相关规费日常开支的支出，降低成本
减免相关费用可采取以下措施：
1、分利已有的及待发展的人际关系网络，找准核心关键人物，做好公关工作；
2、争取免缴或减免、缓交规费；
3、熟练掌握政策法规，尽量利用相关法规漏洞，节省硬缴费用。
16、弄好配套部的主要工作是什么？
开发配套部的主要工作是为了保障公司各开发项目的顺利实施，办理有关前期手续，取得项目“五证一书”以及完成工程项目的配套设施，保证工程项目顺利进行，配合项目最终实现销售目标，保障销售就利润率。
17、办理土地证需提供哪些资料？
1、《土地出让合同》 2、营业执照 3、开发企业资质企业 4、土地来源资料 5、1：2000地形图 6、宗地图、地籍图 7、地上附属物权属证明 8、土地登记申请书 9、法人代表证明 10、土地登记委托书
18、消防申报需提供哪些资料？
消防申请报告、总体规划平面图、消防审批表以及单体建筑施工图
19、人防工程申报需提供哪些资料？
总体规划平面图、人工工程设计图纸、计划批文。
20、墙改费收费标准是多少？
6元/㎡（东西湖区） 8元/㎡（武汉市）
21、办理房产证收费标准是多少？
营业税附加5.8% 印花税5‰ 交易服务费3元/㎡
22、消防规费标准？（已于2003年取消）
23、教育配套收费标准？——30元/
24、办理土地抵押贷款所需具备的条件
1）四证一计划：土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、投资计划
2）至少已投入占总投资35%的自有资金
25、项目开发计划包括以下四个方面内容：
1）土地款支付计划
2）融资进度计划
3）项目部开发计划
4）销售进度计划
26、小区总体平面图上注明哪些内容？各项指标应达到什么要求？各栋房间距有何要求？
答：1）小区总平面图需要表示建筑，小品，绿地，道路，广场，停车场，河湖水系，图例，用地平衡表等；2）各项指标应该达到《城市居住区设计规划》以及其他相关法规，政策，规范的要求；3）房屋间距应满足日照，通风，消防以及其他相关法规，政策，规范等方面的要求。
27、确定小区户型原则是什么？小区外立面有何要求？
答：确定户型的原则：根据当地的生活习惯，生活水平，收入水平，区域要求等来确定户型。
28、小区园林设计的基本原则是什么？列举一些小区中常用的乔木，灌木和地被植物。 答：1、坚持社会性原则。赋予环境景观亲切宜人的艺术感召力，通过美化生活环境，体现社区文化，促进人际交往和精神文明建设，并提倡公共参与设计，建设和管理。
2、坚持经济性原则。顺应市场发展需求及地方经济状况，注重节能，节材，注重合理使用土地资源。提倡朴实简约，反对浮华铺张，并尽可能采用新技术，新材料，新设备，达到优良的性价化。
3、坚持生态原则。应尽量保持现存的良好生态环境，发送原有的不良生态环境。提倡将先进的生态技术运用到环境景观的塑造中去，利于人类的可持续发展。
4、地域性原则。应体现所在地域的自然环境特征，因地制宜地创造出具有时代特点和地域特征的空间环境，避免盲目移植。
5、坚持历史性原则。要尊重历史，保护和利用历史性景观，对于历史保护地区的住区景观设计，更要注重整体的协调统一，做到保留在先，改造在后。
29、交楼标准中应包含哪些内容？
答：1）结构形式；2）外墙装饰；3）内墙装饰；4）地面做法；5）门、窗、阳台做法，智能化安防，水电气配置；6）楼梯间等。详见购房合同中的交房标准。
30、小区中每户水，电的设计标准是多少？水管，线管预埋线路的原则及采取的措施？ 答：水 250L/人 3.2人/户；电：公寓、洋房 8KW/户；复式，门面，12KW/户 TOWNHOUSE：16KW/户；预埋要配合土建同步进行。
31、小区规划设计中应考虑哪些方面？
答：1）小区规划设计应符合城市总体规划，控制性详细规划的要求。2）需综合考虑城市性质，气候，习俗等地方特点，充分利用规划用地内有保留价值的河湖水域，植被，地形地物，道路，建筑物以及构筑物等。规划应综合考虑日照，采光，通风，防灾配套以及管理的要求，适应居民的活动规律，创造方便，安全，优美的居住环境。
32、小区安防智能化系统包括哪些内容？
答：楼宇可视对讲子系统，家庭安全及防盗报警子系统，社区周边防范子系统，电子巡更子系统，门禁一卡通子系统，停车场管理子系统，闭路监控子系统。
33、BVV，RVV及YJV，YJV22分别代表什么？
答：BVV：铜芯聚氯乙烯绝缘聚氯乙烯护套圆形电缆；RVV：铜芯聚氯乙烯绝缘护套圆形连接软电线；YJV：交联聚氯乙烯绝缘聚氯乙烯护套电力电缆；YJV22：交联聚氯乙烯绝缘钢带铠装聚氯乙烯护套电力电缆。
34、电气中所指的“三相五线”具体指什么？
答：三相指三路，五线指三相线加零线及接地保护线。
35、防水常见有哪些做法？
答：防水工程：1)卷材防水工程；2）防水涂膜工程；3）密封材料防水；4）刚性防水。