投资性房地产的核算

第一节 投资性房地产的概念、范围与初始计量

------------邯郸市立信会计学校 邱老师 一、投资性房地产的概念

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

2006年新会计准则颁布以前，在企业会计业务上没有单独划分为投资性房地产。房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，按存货进行处理，在“出租开发产品”这一科目进行核算；企业用自有的固定资产对外出租的，按固定资产核算；企业对外出租自用的土地使用权，按无形资产进行核算。而新会计准则对出租性房地产进行了统一规范，将对外出租的房产、对外出租的土地使用权以及持有并准备增值后转让的土地使用权，统一划分为投资性房地产，在“投资性房地产”科目进行核算。从而将投资性房地产与企业自用的厂房、办公楼等固定资产以及房地产开发企业作为存货而准备对外出售的房地产区分开来。 二、投资性房地产的范围

按《会计准则第3号—投资性房地产》的规定，企业应划入投资性房地产进行核算的包括了以下范围：

（一）已出租的土地使用权

已出租的土地使用权是指企业将自有的土地使用权，以经营租赁的方式对外进行了出租。

但以下两种情况不属于投资性房地产： 1.计划用于出租而尚未出租的土地使用权 2.将租入的土地使用权又对外出租

（二）持有并准备增值后转让的土地使用权 企业持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业已经取得的并准备将来增值后再转让的土地使用权。因为这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益，符合投资性房地产的定义，所以应划分为投资性房地产。

但按国家有关规定认定的闲置土地不属于投资性房地产。 （三）已出租的建筑物

已出租建筑物，是指企业将拥有产权的建筑物以经营租赁的方式对外进行了出租。 三、投资性房地产的初始计量

投资性房地产按照成本进行初始计量。 1.外购的投资性房地产 对于外购的房地产，只有在购入的同时开始对外出租或用于资本增值，才能确认为外购的投资性房地产。

（企业购入的房地产如果自用一段之后再用于出租和资本增值的，属于投资性房地产的转换，投资性房地产的转换将在本章第三节进行介绍。）

外购投资性房地产的成本包括买价、相关税费和可归属于该资产的其他支出。

【例6-1】2007年3月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租，3月15日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼的购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，租期3年。4月5日甲企业实际购入写字楼，支付价款共计1200万元，假设不考虑其他因素。甲企业在4月5日购入写字楼后应作如下会计处理。 如果采用成本模式进行后续计量，会计分录如下： 借：投资性房地产——写字楼 1200 贷：银行存款 1200 2.自行建造的投资性房地产

房地产开发企业自行建造或开发的房地产，只有在建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自建房地产确认为投资性房地产。 （如果在建成后不同时开始出租或用于资本增值，应先确认为固定资产、无形资产或开发产品。自租赁日起再转换为投资性房地产。投资性房地产的转换将在本章第三节进行介绍。）

自行建造或开发的投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。

【例6-2】甲房地产开发公司于2007年2月初开始开发一栋商品性写字楼，2007年10月，甲公司预计写字楼即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，约定该写字楼完工达到预定可使用状态立即租赁给乙公司使用，租期为10年，2007年11月1日该写字楼完工达到预定可使用状态，工程全部造价为900万元。乙公司于2007年11月1日正式起租。 甲房地产公司应于2007年11月1日做如下会计处理： 如果采用成本模式进行后续计量，分录如下：

借：投资性房地产——写字楼 900 贷：开发成本——房屋开发（写字楼） 900

第二节 投资性房地产的后续计量

所谓投资性房地产的后续计量，是指对投资性房地产在资产负债表日按什么标准来计价和反映。

按新会计准则的规定，投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件的可以采用公允价值计量。但是，同一企业同时只能采用一种模式，不能同时采用两种模式。

一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 投资性房地产采用成本模式进行后续计量，也就是在资产负债表日，对投资性房地产按成本价来计量和反映。

投资性房地产采用成本模式进行后续计量，会计处理如下（仅以出租房地产为例）： 1.外购或自建的投资性房地产，从出租日起，按成本价确定投资性房地产的账面价值。 借：投资性房地产

贷：银行存款 （ 或：在建工程、开发成本等）

2.对投资性房地产，在每月末按照固定资产、无形资产的有关规定，计提折旧或进行摊销。会计分录如下：

借：主营业务成本（或：其他业务成本） 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）

（注：上述分录，房地产开发企业出租房地产属于主营业务之一，所以计入主营业务成本，其他企业出租房地产属于其他业务，所以计入其他业务成本）。 3.取得的租金收入 借：银行存款

贷：主营业务收入（或其他业务收入）

（注：上述分录，房地产开发企业计入“主营业务收入”，其他企业计入“其他业务收入”） 4.会计期末（一般指年末或中期）投资性房地产存在值迹象的，应按资产减值的有关规定计提资产减值准备。

计提资产减值准备的会计分录如下：

借：资产减值损失——计提的投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产减值准备

5.投资性房地产发生后续支出，如属于改建、扩建等支出，应将投资性房地产账面价值转入“在建工程”或“开发成本”账户，将改扩建支出计入工程成本或开发成本，改扩建完成后再按改扩建后的成本转入投资性房地产。如属于日常修理支出则直接计入当期损益，即计入管理费用。

【例6-3】承6-2：甲房地产开发公司2007年11月1日已将自行开发的写字楼在完工时直接出租给乙公司，租期10年，写字楼开发成本为900万元。合同规定每年租金为90万元，租金按月支付，每月末支付7.5万元。甲公司规定每月按出租房原价的0.5%摊销写字楼的成本，每月应摊销4.5万元。相关会计处理如下：

1）在出租日（2007年11月1日），甲公司已经做了如下会计分录： 借：投资性房地产——写字楼 900 贷：开发成本——房屋开发（写字楼） 900

2）自2007年11月30日起甲公司每月末收取出租写字楼的租金7.5万元。每月末会计分录如下：

借：银行存款 75000 贷：主营业务收入——出租房产收入 75000

3）该公司规定每月末摊销写字楼成本4.5万元。会计分录如下： 借：主营业务成本——出租房屋摊销 45000 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 45000 4）月末，如果承租人尚未付款。

借：应收账款——乙公司 75000 贷：主营业务收入——出租房屋收入 75000 同时结转房屋出租成本：

借：主营业务成本——出租房屋摊销 45000 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 45000 待收到款项时：

借：银行存款 75000 贷：应收账款——乙公司 75000

5）本月所出租的写字楼发生维修费用12000元，以银行存款支付： 借：管理费用——修理费 12000 贷：银行存款 12000

（注：出租房地产的租金收入应按月计算有关营业税金及附加。参看本讲座第七章有关税金的计算和会计处理）

第三节 投资房地产的转换和处置

一、投资性房地产的转换 （仅以出租房地产为例）

（一）房地产的转换形式及转换日

房地产的转换是指因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。 1.作为存货的房地产改为出租

通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租。 转换日为租赁期开始日。

2.自用的建筑物或土地使用权停止自用改为出租。

转换日为租赁期开始日。 3.投资性房地产开始自用

转换日为房地产停止出租，已达到自用状态。 （二）房地产转换的会计处理 1.成本模式下的转换

1）作为存货的房地产改为出租

房地产开发企业将作为存货的房地产改为出租，应按该存货在转换日的账面价值转为投资性房地产。

【例6-5】甲房地产开发企业于2007年3月10日与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2007年4月15日。该写字楼的账面价值为4500万元，未提跌价准备。转换后采用成本模式。 甲企业2007年4月15日的账务处理如下：

借：投资性房地产——某写字楼 4500 贷：开发产品——房屋（写字楼） 4500 本例，如果企业开发的写字楼已经提取了200万元的跌价准备，在转换为投资性房地产时应作如下分录：

借：投资性房地产——某写字楼 4300 存货跌价准备 200 贷：开发产品——房屋（写字楼） 4500 2）自用的建筑物或土地使用权停止自用改为出租。

企业将自用建筑物或土地使用权转换为成本模式的投资性房地产，应将该建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、累计摊销、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”和“投资性房地产减值准备”账户。

【例6-6】甲企业乙2007年3月10日同乙企业签订租赁协议将一栋自用的办公楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2007年4月15日。该办公楼原价5500万元，已提折旧300万元，已提减值准备200万元。

甲企业于2007年4月15日的账务处理如下： 借：投资性房地产——办公楼 5500 累计折旧 300 固定资产减值准备 200 贷：固定资产 5500 投资性房地产累计折旧（摊销） 300 投资性房地产减值准备 200 3）投资性房地产开始自用

企业采用成本模式计量将投资性房地产转为自用房地产时，应当将投资性房地产在转换日的账面原价、“投资性房地产累计折旧（摊销）”和“投资性房地产减值准备”分别转入固定资产、累计折旧、固定资产减值准备账户。

【例6-7】2007年7月末甲企业将出租在外的厂房收回，8月1日开始用于本企业的商品生产。截止2007年7月31日，该项投资性房地产的账面原价为5000万元，累计已提折旧（摊销）1200万元。

甲企业于2007年8月1日的账务处理如下：

借：固定资产 5000 投资性房地产累计折旧（摊销） 1200 贷：投资性房地产——某厂房 5000

累计折旧 1200 二、投资性房地产的处置

投资性房地产的处置是指将投资性房地产进行出售、转让或报废。 （一）采用成本模式计量的投资性房地产的处置

采用成本模式计量的投资性房地产在销售和转让时，按实际收到的金额，借记“银行存款”科目，贷记“其他业务收入”科目。同时将投资性房地产的账面价值转入“其他业务成本”科目。

【例6-11】甲公司将其作为投资性房地产的一栋写字楼出售给乙公司，合同价款为3800万元，乙公司已用银行存款付清。出售时，写字楼的账面价值为“投资性房地产——写字楼”的账面原价为4200万元，“投资房地产累计折旧（摊销）额为500万。 相关会计处理如下： 取得转让收入时：

借：银行存款 3800 贷：其他业务收入 3800 结转写字楼成本时：

借：其他业务成本 3700 投资性房地产累计折旧（摊销） 500 贷：投资性房地产——写字楼 4200

第八章 房地产开发企业开发成本与期间费用的核算

第一节 开发成本与期间费用核算的内容及科目设置

一、房地产企业开发成本与期间费用核算的内容

房地产开发企业在开发经营过程中发生的各种耗费，包括物化劳动耗费和活劳动的耗费，统称为成本与费用。成本与费用包括了开发成本与期间费用两大类。其中开发成本是指开发现场发生的各项耗费，包括土地受让金、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费及为进行现场管理发生的各项开发间接费用。期间费用是指企业在现场以外，企业行政管理部门为组织管理生产发生的管理费用、销售部门为开发产品的销售而发生的各项销售费用、以及企业为筹集资金发生的财务费用。

在开发成本中，又可分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本等。 成本、费用的核算是房地产开发企业会计核算的中心环节。由于成本与费用发生于企业开发经营过程的始终，它代表了企业整体的消耗水平，也反映了企业的经营管理水平，因此搞好企业的成本、费用核算，对于控制企业的各项费用支出，降低开发成本、提高经济效益，增强企业的市场竞争力，有着重要的意义。

二、开发成本、期间费用核算的科目设置 （一）开发成本核算的账户设置 1.“开发成本”账户

为了核算各项开发成本，房地产企业要设置“开发成本”总账科目。该科目借方登记产品开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发产品完工后结转到“开发产品”账户的开发产品的实际成本。期末借方余额反映的是正在开发，尚未完工的各开发项目已发生的实际成本。 该账户应按开发产品的内容不同设置开发成本二级账，在二级账内，设置“土地开发”、

“房屋开发”等二级账户进行分类核算。如： 开发成本——土地开发 开发成本——房屋开发 开发成本——配套设施开发 开发成本——代建工程开发

为了具体核算每一开发项目的成本，应在开发成本二级账户下再按各个开发项目设置明细账（三级账），进行明细核算。如： 开发成本——土地开发（A土地） （B土地） 开发成本——房屋开发（A房屋） （B房屋）等

开发成本一级账户和二级账户应采用三栏式账页，而三级账应采用借方多栏式账页，以分别记录和反映各不同的成本项目。 2.“开发间接费用”账户 “开发间接费用”账户，是用来核算房地产开发企业在开发现场发生的为直接组织和管理开发项目而发生的各项间接费用，如现场管理人员的薪酬；现场房屋设备的折旧费、现场办公费、水电费、劳动保护费、工程借款利息支出和周转房摊销等。 该账户借方登记开发现场发生的各项间接费用，贷方登记期末分配转入“开发成本”账户的开发间接费用。月末结转后，该账户应无余额。

该账户应按企业不同的开发现场设置明细账，进行明细核算。如： 开发间接费用——甲开发现场 ——乙开发现场等

开发间接费用明细账应采用借方多栏式账页，以记录和反映各不同的费用项目。 （二）期间费用核算的账户设置

房地产开发企业的期间费用包括管理费用、销售费用和财务费用。期间费用于发生时直接计入当期损益。

为了核算各项期间费用，企业要设置“管理费用”、“销售费用”、“财务费用”三个账户。具体核算内容及登记方法见本章第六节“期间费用的核算”。

第二节 土地开发成本的核算

一、土地开发成本核算对象的确定及成本项目的设置 （一）土地开发成本计算对象的确定 土地开发也称建设场地开发，是指对原有土地进行改造使之具备一定的建设条件。土地开发成本核算首先要确定成本核算对象。确定成本核算对象，就是为了按成本计算对象归集各项费用，并按一定的成本计算对象计算和结转成本。

一般的土地开发，应以每一独立的开发项目作为成本核算对象。但对于开发面积较大、工期较长、分区域开发的土地，可以将一个独立的开发项目划分若干区域，以一定的区域作为成本核算对象。

（二）土地开发账户及成本项目的设置

土地开发成本应在“开发成本——土地开发”这一二级账中进行核算。该账户借方登记各项土地开发发生的成本，贷方登记土地开发完成结转到“开发产品”账户的土地开发成本。 为了具体核算每一项土地开发的成本情况，在该二级账户下要设置多栏式“土地开发成本明细账”（三级账）进行核算。

该明细账按不同的土地开发项目或不同的开发区域设置明细账户。该明细账应采用借方多栏式账页。

在明细账（三级账）内要按照不同的成本项目设置专栏。土地开发成本通常划分以下成本项目：

1.土地征用及拆迁补偿费。包括为开发房地产而取得土地使用权所支付的土地出让金、土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及地上、地下拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

2.前期工程费。包括设计规划费、项目可行性研究费、水文地质及工程地质勘察费、测绘费以及“三通一平”支出等。

3.基础设施费。包括开发小区内道路、供水、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

4.公共配套设施费。指不能有偿转让的开发小区内建设公共配套设施发生的支出，如开发小区内消防、锅炉房、水塔等设施的支出。

5.开发间接费用。是指企业所直属组织、管理开发项目发生的各项费用。包括现场管理人员的薪酬；现场房屋设备的折旧费、现场办公费、水电费、劳动保护费、工程借款利息支出和周转房摊销等。

土地开发成本明细账至少要设置上述成本项目。格式见表8－1、8－2 表8－1 土地开发明细账 成本核算对象：甲土地

二、土地开发成本的归集和结转 企业开发的建筑场地，按其用途可以分为两类：一类是为了销售或者转让而开发的商品性建设场地，它是房地产开发企业的商品产品，需要核算土地开发成本；另一类是为了建设商品房、周转房或出租房而开发的自用建设场地，它是企业的中间产品，其发生的土地开发成本最终计入商品房、周转房等开发产品成本以及投资性房地产成本。

其中如果企业开发了土地直接为了出售和转让，（即商品性土地开发），那么，所发生的土地开发费用，要直接计入“开发成本——土地开发”账户。 如果企业为了自建房屋而开发的土地，而且所建房屋只是一个成本核算对象，那么可不

单独核算土地开发成本，所发生的土地开发费用可直接计入房屋开发成本。 但如果企业开发完土地后，所建的房屋是两个以上成本核算对象，则需要单独核算土地的开发成本，再将土地开发成本分配计入各个不同的房屋开发成本。

例7－1：某房地产开发企业2007年8月份共对两块土地进行开发，其中甲土地为商品性土地开发，乙土地为自用土地开发，乙土地开发完工后供建设商品房1号楼和2号楼使用，1号楼与2号楼标准和规格不同，需要单独核算成本。 发生的经济业务如下：

1.8月2日，用银行存款支付甲土地征用费50万元，支付乙土地拆迁补偿费48万元。 借：开发成本——土地开发（甲土地） 500000 （乙土地） 480000

贷：银行存款 980000

2.8月4日，用银行存款支付项目可行性研究费，其中甲土地1.5万元，乙土地2万元。 借：开发成本——土地开发（甲土地） 15000 （乙土地） 20000

贷：银行存款 35000

3.8月15日，C施工企业承包的基础设施工程已经竣工，甲土地应付工程款28万元，乙土地应付工程款20万元。 款未付。

借：开发成本——土地开发（甲土地） 280000 （乙土地） 200000

贷：应付账款——C施工企业 480000

4.8月20日，由B建筑公司承建的甲土地不能有偿转让的公共配套设施水塔已竣工，实际成本22万元，款项尚未支付。

借：开发成本——土地开发（甲土地） 220000

贷：应付账款——B建筑公司 220000 5.8月31日分配土地开发应负担的开发间接费用8万元，其中甲土地承担5万元，乙土地承担3万元。

借：开发成本——土地开发（甲土地） 50000 （乙土地） 30000 贷：开发间接费用 80000

6.8月31日，甲土地已开发完工，共开发建设场地10000平方米，总成本1 065 000元。 借：开发产品——土地（甲土地） 1065000 贷：开发成本——土地开发（甲土地） 1065000 7.8月31日，乙土地已开发完工并交付1号楼和2号楼开发使用，实际总成本73万元，按各楼实际占用面积进行分配，1号楼应负担土地开发成本28万元，2号楼应负担土地开发成本45万元。

借：开发成本——房屋开发（1号楼） 280000 （2号楼） 450000 贷：开发成本——土地开发（乙土地） 730000

根据上述分录，登记“开发成本——土地开发”明细账如表8－3、8－4。 表8－3 土地开发明细账

第三节 房屋开发成本的核算

一、房屋开发成本核算对象及成本项目 （一）房地产企业开发建设房屋的类型

房屋开发是房地产开发企业的主要经营业务。其开发建设的房屋，按用途不同可以分为

以下四种类型：

1.为了销售而开发建设的商品房； 2.为了出租经营而开发建设的出租房；

3.为了安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房； 4.企业接受其他单位委托代为开发建设的代建房。

以上四类房屋都要确定成本核算对象并计算其实际开发成本。 （二）房屋开发成本核算对象的确定

房地产开发企业在确定房屋成本核算对象时，应结合房屋建设的特点和实际开发情况，按以下原则确定：

1.一般的房屋建设项目，应以每一独立编制设计概预算或每一独立的施工图预算所列的单项工程，作为成本核算对象。

2.同一建设地点、结构类型相同、用途相同的若干个单位工程，如果由同一单位施工，开竣工时间又相近的，可以合并为一个成本核算对象。（如由同一建设单位同时建设几栋结构类型相同的住宅楼，可合并成一个成本核算对象）。

3.对规模较大、工期较长的单位工程，可以将工程划分成若干部位或区域，以分部位、分区域的工程作为成本核算对象。 （三）房屋开发成本项目的设置

因为，有时候土地开发与房屋开发连续进行，这种情况下，将土地开发成本可直接计入房屋开发成本。所以房屋开发成本项目也包含了土地开发的成本项目。但房屋开发还要在土地开发项目基础上，加上“建筑安装工程费”项目。所以房屋开发的成本项目一般包括以下六个项目：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费用。其明细账格式如表8－5 表8－5 房屋开发明细账 成本核算对象：甲房屋

二、房屋开发成本的归集和结转 房屋建设在土地的上面，与土地紧密相连。开发房屋使用的建设场地所发生的土地开发成本应计入房屋开发成本。

将土地开发成本计入房屋开发成本有两种情况：

第一种情况是：原来已将土地做为成本核算对象，单独核算了土地的开发成本。这种情况下，在开始进行房屋开发的时候，要将土地开发成本分项目转入房屋开发成本。会计分录如下：

借：开发成本——房屋开发（某房屋） 贷：开发成本——土地开发（某土地）

如果已将土地的开发成本转入了开发产品，在开始建设房屋的时候，会计分录如下： 借：开发成本——房屋开发（某房屋） 贷：开发产品——土地（某土地）

第二种情况是，开发完土地，准备直接开始建房。在这种情况下，土地开发发生的各项成本费用，一开始就可以归集到房屋开发成本上。现以第二种情况为例，说明房屋开发成本的归集与结转。

例7－2：某企业2007年9月份，开始开发经营出租房A公寓，本月发生的经济业务如下：

1.9月2日，用银行存款支付A公寓拆迁补偿费25万元，设计费5万元（前期工程费）。 会计分录如下：

借：开发成本——房屋开发（A公寓） 300 000 贷：银行存款 300 000

2.9月8日，A公寓领用需要安装设备一台进行安装，实际成本为12万元。分录如下： 借：开发成本——房屋开发（A 公寓） 120000 贷：原材料——设备 120000 3.9月12日，企业收到乙承包单位工程价款结算单，应付A公寓工程进度款30万元（建筑安装费）。做如下会计分录：

借：开发成本——房屋开发（A 公寓） 300 000 贷：应付账款——应付工程款（乙单位） 300 000

4.月末分配开发间接费用，A公寓应分配8000元，1号楼分配12000元。 借：开发成本——房屋开发（A公寓） 8000 （1号楼） 12000 贷：开发间接费用 20000

5.月末，A公寓已完工，但配套设施尚未完工，报经主管部门批准，同意用其预算成本9万元，预提计入成本。 做如下会计分录：

借：开发成本——房屋开发（A公寓） 90000 贷：预提费用 ——预提配套设施费 90000

（注：将来实际发生的配套设施费，如果大于或小于预提的部分可于发生的当期增加或减少在建工程成本，数额不大也可以直接计入管理费用。）

6.A 公寓完工后直接用于出租，假定按成本模式核算，结转其实际成本。 借：投资性房地产——A 公寓 818 000

贷：产品开发——房屋开发（A公寓） 818 000 A公寓开发成本的归集和结转的明细账登记结果见表8－6： 表8－6 房屋开发明细账 成本核算对象：A公寓

第四节 配套设施开发成本核算

一、公共配套设施开发成本核算对象的确定

公共配套设施是指企业根据城市建设规划的要求，或对开发项目建设规划的要求，为满足居住的需要而与开发项目配套建设的各种服务性设施。 配套设施可以分为两大类：

一类是建成后能够有偿转让的公共配套设施，如开发小区内建设的商店、银行、邮局、中小学、幼儿园、医院、文化站等。这类配套设施是房地产开发企业的商品产品。必须确定成本核算对象并独立计算其实际成本。

另一类是建成后不能有偿转让的配套设施，如根据城市建设规划，在开发项目以外为开发项目的居民提供居住的给排水、供水、供电、供暖、供气的增容、增压设施、交通道路等。 对于后一类配套设施，当配套设施与房屋同步建设时，如果同步建设的房屋只有一个成本核算对象，其发生的公共设施费，应直接计入“开发成本——房屋开发（某房屋）”明细账户的“公共配套设施费”成本项目内。如果同步建设的房屋有两个或两个以上成本核算对象，则应先以该配套设施为成本核算对象，单独进行核算，待配套设施工程完工时，再将其分配转入各房屋开发成本和能够有偿转让的配套设施成本。

对于不能有偿转让配套设施与房屋非同步建设的，即先建房屋，后建配套设施的，对于配套设施费用可以采用预提的方法，先计入房屋开发成本，将来发生配套设施实际支出时，再将实际支出数与预提数的差额，增加或减少有关在建项目的成本，数额小可直接计入管理费用。

配套设施开发的成本项目与房屋开发的成本项目是相同的。

二、公共配套设施的核算 1.账户设置

为了专门核算各项配套设施的开发，应在“开发成本明细账”账簿内设置“——配套设施开发”二级账户。该账户借方登记配套设施所发生的各项费用，贷方登记完工后转入“开发产品”账户或分配结转到“房屋开发成本”等账户的配套设施成本。期末借方余额反映的是尚未完工的配套设施已发生的成本。

为反映各项配套设施的开发成本，应在“——配套设施开发”二级账户下设置“配套设施开发明细账”（三级账），账内按每一开发项目开设账户，以记录和反映不同开发项目的实际开发成本。如：

“开发成本——配套设施开发——某设施” 2.配套设施开发的会计处理举例

【例7－3】某企业2007年10月开发建设住宅小区，根据设计规划需建设A、B、C三幢住宅楼，一个商店，一座锅炉房和一座水塔，其中商店建成后转让给商业部门，锅炉房和水塔不能有偿转让，锅炉房与商品房同步建设，而水塔与商品房不同步建设。

上月末结转自行开发完工的建设场地开发总成本80万元，其中：土地征用及拆迁费40万元，前期工程费15万元，基础设施费25万元，按各建筑物实际占地面积进行分配。分配结果 见表8－7

表8－7 建设场地成本分配表

借：开发成本——房屋开发（A） 200 000 开发成本——房屋开发（B） 240 000 开发成本——房屋开发（C） 224 000 开发成本——配套设施开发（商店） 104000 ——配套设施开发（锅炉房） 24000 ——配套设施开发（水塔） 8000 贷：开发成本——土地开发 800000 根据上月末建设场地开发成本的结转情况，本月初配套设施开发明细账的余额情况如下表8－8、8－9、8－10。

表8－8 配套设施开发明细账

表8－9 配套设施开发明细账 成本计算对象：锅炉房

表8－10 配套设施明细账 成本计算对象：水塔

本月份发生下列经济业务：

1.10月3日，锅炉房领用一台锅炉进行安装，锅炉的实际成本80000元，支付安装费5000元，做如下会计分录：

借：开发成本——配套设施开发（锅炉房） 85000 贷：原材料——设备 80000 银行存款 5000

2.10月15日，企业承付某施工企业工程进度款共计630000元，其中商店530000元，锅炉房100000元。做如下会计分录：

借：开发成本——配套设施开发（商店） 530000 （锅炉房） 100000 贷：应付账款——某施工单位 630000

3.10月20日，锅炉房已竣工，将其实际成本209000元按受益对象计划成本进行分配，分配表见表8－11

根据表8－11 编制会计分录如下：

借：开发成本——房屋开发（A） 52250 ——房屋开发（B） 62700 ——房屋开发（C） 57475 ——配套设施开发（商店） 36575 贷：开发成本——配套设施开发（锅炉房） 209000

4.10月22日商品房A、B已竣工，应结转其实际成本，但水塔尚未开工建设，报经批

准按水塔的预算成本100000元分配计入各受益对象。分配结果见表8－12。

根据上述预提水塔工程费用分配表编制如下会计分录： 借：开发成本——房屋开发（A） 25000 ——房屋开发（B） 30000 ——房屋开发（C） 27500

——配套设施开发（商店） 17500

贷：预提费用——预提配套设施费（水塔）100 000 预提水塔建设费后，预提费用明细账见表8－13 表8－13 预提费用明细账

5.10月28日，用银行存款支付水塔建筑安装工程费110000元。做如下会计分录： 借：开发成本——配套设施开发（水塔） 110 000

贷：银行存款 110 000

6.10月31日分配开发间接费用，商店应负担1000元，做如下会计分录： 借：开发成本——配套设施开发（商店） 1000 贷：开发间接费用 1000

7.10月31日，水塔已完工，结转其实际成本118000元。做如下会计分录； 借：预提费用——预提配套设施费（水塔） 118 000 贷：开发成本——配套设施开发（水塔） 118 000 结转水塔实际成本后，预提费用（水塔）明细账记录如下表8－14

8.10月31日将水塔实际成本大于预提建设费用的差额分配计入有关在建项目成本（未完工的在建项目有商品房C和商店）。分配结果见8－15 表8－15 预提水塔成本差额分配表

分配率＝ 18000÷18 000 000＝0.001 根据上述分配表编制如下会计分录：

借：开发成本——房屋开发（C） 11 000 开发成本——配套设施开发（商店） 7 000

贷：预提费用——预提配套设施费（水塔） 18 000

将水塔实际成本大于预提建设费用的差额分配计入有关在建项目成本，并补提预提费用后。预提配套设施费（水塔）明细账户记录如下表8－16

表8－16 ——预提配套设施费（水塔）

9.10月31日商店已竣工，结转其实际成本696075元。做如下会计分录： 借：开发产品——配套设施 （商店） 696075

贷：开发成本——配套设施开发（商店）696075

将上述会计分录登记入账后，配套设施——商店、锅炉房、水塔三个明细账户的登记结果见表8－17、8－18、8－19

表8－17 配套设施开发明细账 成本计算对象：商店

表8－19 配套设施明细账

第五节 代建工程开发成本的核算

一、代建工程成本核算对象的确定和成本项目的设置

代建工程是指企业接受有关单位的委托，代为建设的工程，或参加委托单位招标，中标后承建的开发建设工程。企业承建的建设场地和房屋，其建设内容和特点与企业开发建设的商品性建设场地和房屋基本相同。因此其核算方法可参见本章第二、第三节的内容。本节主要介绍企业代建的除建设场地、房屋以外的其他工程的核算方法。 企业代建的其他工程主要是指各种市政建设工程，如城市道路建设，旅游风景区的建设，城市基础建设等。由于代建工程的种类繁多，内容千差万别，必须根据实际情况来确定代建工程的成本核算对象，一般可按工程合同或委托单位的要求，以施工图预算所列的单位工程作为成本核算对象。

代建工程开发的成本项目与一般开发产品的成本项目是相同的。

二、代建工程开发成本的归集和结转举例 （一）科目设置

为了核算各项代建工程，企业要设置“产品开发——代建工程开发（某工程）”明细账户进行核算。

该账户借方登记企业发生的各项代建工程费用，贷方登记代建工程竣工后，转入“开发产品——代建工程”账户的代建工程的实际成本。 （二）会计处理举例：

【例7－4】某企业2007年11月份接受委托兴建风景区，发生如下经济业务。

1.11月2日，企业用银行存款支付拆迁补偿费30万元，设计勘察等费用4万元，做如下会计分录：

借：开发成本——代建工程开发（风景区） 340 000 贷：银行存款 340 000

2.11月15日，企业承付甲施工企业工程进度款40万元。做如下会计分录： ⑴ 承付工程款时：

借：开发成本——代建工程开发（风景区 ）400 000 贷：应付账款——甲施工企业 400 000 ⑵ 支付工程进度款时：

借：应付账款——甲施工企业 400 000

贷：银行存款 400 000 3.11月20日，支付风景区绿化费2万元，做如下会计分录： 借：开发成本——代建工程开发（风景区） 20 000 贷：银行存款 20 000

4.11月30日，企业分配风景区应负担的开发间接费用3万元。做如下分录： 借：开发成本——代建工程开发（风景区） 30 000 贷：开发间接费用 30 000

5.11月30日，风景区竣工，结转其实际成本790 000元，做如下会计分录： 借：开发产品——代建工程（风景区） 790 000

贷：开发成本——代建工程开发（风景区） 790 000

根据上述分录，登记“产品开发——代建工程（风景区）”明细账，见表8－20 表8－20 代建工程开发明细账 成本核算对象：风景区

第六节 期间费用的核算

一、期间费用核算的内容

期间费用是指企业在现场发生的消耗以外，企业行政管理部门为组织管理生产发生的“管理费用”、销售部门为开发产品的销售而发生的各项“销售费用”、以及企业为筹集资金发生的“财务费用”。

（一）管理费用核算的内容

管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织企业开发经营活动而发生的各项费用。主要包括以下方面的内容：

公司经费或企业经费（具体包括行政管理部门职工薪酬、差旅费、办公费、折旧费、机物料消耗、以及整个企业的固定资产日常修理费等）、工会经费、职工教育费、劳动保险费、

待业保险费、董事会费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、排污费、税金（指企业支付的房产税、车船税、土地使用税、印花税）、技术转让费、研究与开发费、无形资产摊销、业务招待费、存货盘亏损失等。 （二）销售费用核算的内容 销售费用，是指企业在销售开发产品过程中发生的费用，包括产品销售之前的改装修复费、产品看护费、水电费、采暖费、产品销售过程中的广告费、展览费以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工薪酬、固定资产折旧费等。 （三）财务费用核算的内容

财务费用，是指企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用，包括利息支出（减利息收入）、汇兑损失（减汇兑收益）、以及筹资过程中发生的手续费等。

二、期间费用的账户设置

为了核算企业的各项期间费用，企业要设置“管理费用”、“销售费用”和“财务费用”三个总账账户进行核算。 1.“管理费用”账户

该账户用来核算企业发生的各项管理费用，借方登记本期发生的各项管理费用，贷方登记月末转入“本年利润”账户的管理费用，结转后应无余额。

该账户应按管理费用的项目设置多栏式明细账进行明细核算。 2.“销售费用”账户

该账户用来核算企业发生的各项销售费用，借方登记本期发生的各项销售费用，贷方登记月末转入“本年利润”账户的销售费用，结转后应无余额。

该账户应按销售费用的项目设置多栏式明细账进行明细核算。 3.“财务费用”账户

该账户用来核算企业发生的各项财务费用，借方登记本期发生的各项财务费用，贷方登记月末转入“本年利润”账户的财务费用，结转后应无余额。

该账户应按财务费用的项目设置多栏式明细账进行明细核算。

三、期间费用核算的会计处理举例：

【例7－5】某房地产开发企业本月发生以下期间费用：

1.企业行政管理部门购买办公用品2000元，已用银行存款支付，做如下会计分录： 借：管理费用——公司经费 2000 贷：银行存款 2000

2.企业接到银行付款通知，本月银行手续费800元，已从存款账户中扣除，作如下会计分录：

借：财务费用——银行手续费 800 贷：银行存款 800

3.企业用银行存款支付咨询费1500元，广告费8000元。作如下会计分录： 借：管理费用——咨询费 1500 销售费用——广告费 8000 贷：银行存款 9500

4.企业接到银行通知，本月银行存款利息收入200元，已转入存款账户。做如下会计分录：

借：银行存款 200 贷：财务费用——利息收入 200

5.企业分配本月职工薪酬，其中总部管理人员薪酬8000元，房屋看护人员薪酬 3000元。作如下会计分录：

借：管理费用——公司经费 8000

销售费用——产品看护费 3000

贷：应付职工薪酬 11000

6.月末，将本月发生的管理费用、财务费用和销售费用，全部转入“本年利润”账户。作如下会计分录：

借：本年利润 23100

贷：管理费用 11500

财务费用 600

销售费用 11000

第九章 房地产开发企业营业收入的核算

第一节 房地产营业收入核算概述

一、收入的分类

收入是房地产开发企业对外销售开发产品、材料、提供劳务、代建房屋及代建工程、出租房地产及其它多种经营活动所形成的经济利益的总流入。一般包括主营业务收入、和其他业务收入两部分。

（一）主营业务收入

主营业务收入是指企业从事主要经营活动所取得的收入，可以根据企业营业执照上主营业务范围来确定。房地产开发企业的主营业务收入一般包括：土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入和投资性房地产的租金收入等。

（二）其他业务收入

其他业务收入是指企业非经常性的，兼营的业务产生的收入。一般包括：商品房售后服务收入、材料销售收入、固定资产（设备等）出租收入等。

二、房地产开发企业营业收入的确认和营业成本的结转

（一）营业收入的确认

营业收入的确认是指何时登记营业收入。一般来说企业应当在发出商品、提供劳务同时收取价款或取得索取价款的凭据时确认经营收入。

根据上述收入确认的一般标准，结合房地产开发企业经营的特点，房地产开发企业营业收入的确认可分为以下几种情况：

1.房地产开发企业转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票和结算账单交给买主时，作为收入的实现。

2.房地产开发企业代建的房屋和工程，应在房屋和工程竣工验收，办妥财产交接手续，并已将代建的房屋和工程价款结算账单提交委托单位时，确认收入的实现。

3.房地产开发企业采取赊销或分期收款销售的办法销售土地和商品房的，可以按合同规定的收款时间分次确认为收入，但必须以土地和商品房已经移交给买主作为销售实现的前提条件。

4.房地产开发企业跨年度的代建工程，在年末可按工程完工的百分比确认收入和费用。

（二）营业成本的结转

为了正确反映每一会计期间的收入、费用和利润情况，房地产开发企业应根据收入与费用配比的原则，在确认收入的同时或同一会计期间结转相关的成本。

除结转成本外，在确认收入的同时还要计算和确认相关的税金。（具体见本讲座第七章

流动负债部分税金的核算）

第二节 房地产开发企业主营业务收入的核算

一、主营业务收入及相关成本结转的账户设置

（一）“主营业务收入”账户

房地产开发企业为了核算对外转让、销售、结算和出租房地产所取得的经营收入，应设置“主营业务收入”账户。该账户属于损益类账户。其贷方登记本期实现的主营业务收入，借方登记期末结转到“本年利润”账户的主营业务收入，以及销售退回部分的价款。期末结转后，该账户应无余额。

主营业务收入账户应按照主营业务的类别设置明细账，进行明细核算。如： 主营业务收入——土地转让收入

——商品房销售收入

——配套设施销售收入

——代建工程结算收入

——房地产出租收入等。

（二）“主营业务成本”账户

按照会计核算的配比原则，企业在实现收入的同时，应该结转与该收入相关的成本。 为了结转主营业务收入的相关成本，企业应设置“主营业务成本”账户。该账户属于损益类账户。其借方登记从有关账户结转来的与实现收入相关的开发产品等的实际成本，贷方登记期末结转到“本年利润”账户的主营业务成本。期末结转后，该账户应无余额。

主营业务成本账户应按主营业务的类别设置明细账户，该账户的明细账户应与“主营业务收入”的明细账户相对应。

如：

主营业务成本——土地转让成本

——商品房销售成本

——配套设施销售成本

——代建工程成本

——投资性房地产累计折旧（摊销）等

二、土地和商品房销售收入的核算

开发和转让、销售土地和商品房是房地产开发企业的最主要业务。企业转让、销售土地及商品房，有销售实现同时收款、销售实现款项未收和过去已预收账款三种不同的情况。如果企业预收账款不多，也可以不设“预收账款”账户，发生的“预收账款”直接在“应收账款”账户核算。（即登记在应收账款账户的贷方）

现举例如下：

【例8-1】企业销售某小区住宅共计2000平方米，每平方米售价2500元，共500万元，按照合同规定，已预收定金200万元，现房屋已竣工并办理决算，实际总成本400万元，并向买方办理了交接手续，余款已全部收讫并存入银行。应作如下会计分录：

（1）房屋竣工进行决算时：

借：开发产品——房屋（某小区） 4 000 000

贷：开发成本——房屋开发（某小区） 4 000 000

（2） 确认已实现的收入时：

借：应收账款 5 000 000

贷：主营业务收入——商品房销售收入 5 000 000

（3） 冲转预收定金时：

借：预收账款 2 000 000

贷：应收账款 2 000 000

（4）收到余款时：

借：银行存款 3 000 000

贷：应收账款 3 000 000

（5）按照规定计算出应交纳营业税25万元、城市维护建设税1.75万元、教育费附加0.75万元、土地增殖税21.75万元。

借：营业税金及附加 492 500

贷：应交税费——应交营业税 250 000

——应交城市维护建设税 17 500

——应交土地增殖税 217 500

——应交教育费附加 7 500

（6）结转已售商品房的营业成本4 000 000元。

借：主营业务成本——商品房销售成本 4 000 000

贷：开发产品——房屋（某小区） 4 000 000

【例8-2】企业对外转让已开发完成的土地一块，价值800万元，实际开发成本560万元，已办理交接手续，价款已收讫并存入开户银行。作如下会计分录：

（1） 确认已实现的收入时：

借：银行存款 8 000 000

贷：主营业务收入——土地转让收入 8 000 000

（2） 结转转让土地的实际成本时：

借：主营业务成本——土地转让成本 5 600 000

贷：开发产品——土地 5 600 000

（3） 按照规定计算出相关税金及附加时，分录参照例8-1。

三、代建房屋和工程结算收入的核算

（一）代建工程的结算办法

房地产开发企业的另一项业务是代建工程开发。代建工程完工或竣工后，房地产开发企业应按照代建工程合同和工程价款的结算办法，向委托单位进行结算，取得代建工程的结算收入。

房地产开发企业代建房屋和工程，应在房屋和工程竣工验收、办妥财产交接手续，并已将代建的房屋和工程价款结算账单提交委托单位时，确认经营收入的实现。

根据国家有关规定，代建工程可以采用以下两种结算办法：

1.一次结算。代建工程全部建筑安装期限在一年以内的，或者工程合同价值在100万元以下的，可以采用一次结算办法。具体办法是：工程价款每月预支，竣工后一次结算。

2.分期结算。代建工程当年开工，半年不能完工的，可按照工程的形象和进度，划分不同阶段，分段分期结算收入。

目前房地产开发企业一般采用一次结算方式。

（二）代建工程收入核算举例

【例8-3】某房地产公司3月份接受市政工程局的委托，代建某项工程，按合同规定，期限为5个月，工程合同价款为280万元，每月对方预付工程款40万元。发生以下经济业务：

1.3月12日收到市政工程局第一个月预付款40万元。

借：银行存款 400000

贷：预收账款——市政工程局 400000

2.4月5日收到市政工程局按合同发来的钢材，价款为90万元。

借：原材料——钢材 900000

贷：预收账款——市政工程局 900000

3.第4、5、6月收到市政工程局预付款

每月收到预收款时分录如下：

借：银行存款 400000

贷：预收账款——市政工程局 400000

（注：到6月末，预收账款账户已有贷方余额250万元）

4.7月26日为市政工程局代建的该项工程已全部竣工，验收合格。按合同规定将工程结算账单交给市政工程局。工程全部价款为300万元。根据有关凭证作如下会计分录： ① 确认代建工程结算收入和应收账款

借：应收账款——市政工程局 3 000 000

贷：主营业务收入——代建工程结算收入 3 000 000

②转销原来的预收账款

即将从市政工程局预收的全部账款转入应收账款账户：

借：预收账款——市政工程局 2 500 000

贷：应收账款——市政工程局 2 500 000

③结转代建工程的销售成本。

假定该项工程已经结转了完工工程成本。即已将“开发成本——代建工程开发”结转到“开发产品——代建工程”账户。该项工程的实际成本为260万元。那么，当确认了销售收入的同时，要结转代建工程的销售成本，分录如下：

借：主营业务成本——代建工程成本 2 600 000

贷：开发产品——代建工程 2 600 000

5.7月30日收到市政工程局补付的工程款50万元，已存入银行。

借：银行存款 500 000

贷：应收账款——市政工程局 500 000

6.计算代建工程应交的相关税金：（营业税税率为3%、城市维护建设税税率为7%，教育费附加为3%）

应交营业税=3 000 000×3%=90000（元）

应交城市维护建设税=90000×7%=6300（元）

应交教育费附加=90000×3%=2700（元）

借：营业税金及附加 99000

贷：应交税费——应交营业税 90000

——应交城市维护建设税 6300

——应交教育费附加 2700

四、房地产出租经营收入的核算（见本讲座第六章”投资性房地产”）

五、房地产开发企业特殊销售业务的核算

（一）分期收款开发产品的核算

房地产开发企业为了促进销售，可以采用分期收款销售方式。对于土地和商品房采用分

期收款销售方式的，应在土地和商品房移交给买主后，将土地和房屋的实际成本从“开发产品”账户结转到“发出开发产品”账户，并要按合同规定的收款时间分次确认收入，在确认收入的同时要结转与经营收入相配比的营业成本。

【例8-5】某房地产开发公司2007年1月5日销售商品房1200平方米，实际成本180万元，每平方米售价2000元，销售合同约定240万元，采用分期收款方式销售，价款三次付清，1月5日付80万元，6月5日付80万元，11月5日付80万元。相关会计分录如下：

1.1月5日，公司将商品房移交给买方时，将商品房的实际成本转入“发出开发产品”账户。会计分录如下：

借：发出开发产品 1 800 000

贷：开发产品——房屋 1 800 000

2.1月5日，根据销售合同规定，收到买方交来的第一期房款80万元。作会计分录如下： 借：银行存款 800 000

贷：主营业务收入——商品房销售收入 800 000

同时按相应的比例，结转商品房成本：

应结转的成本为：1800000÷3=600000（元）

作会计分录如下：

借：主营业务成本——商品房销售成本 600 000

贷：发出开发产品 600 000

3.6月5日，按销售合同收到买方交来的第二期房款80万元。根据有关凭证，编制会计分录：

借：银行存款 800 000

贷：主营业务收入——商品房销售收入 800 000

同时按比例结转商品房成本，分录如下：

借：主营业务成本——商品房销售成本 600 000

贷：发出开发产品 600 000

4.11月5日，按销售合同规定应收到最后一期商品房款80万元，但款项尚未收到。根据有关凭证，编制会计分录如下：

借：应收账款 800 000

贷：主营业务收入——商品房销售收入 800 000

同时结转营业成本60万元，会计分录如下：

借：主营业务成本——商品房销售成本 600 000

贷：发出开发产品 600 000

5.11月10日收到最后一期房款80万元，作如下会计分录：

借：银行存款 800 000

贷：应收账款 800 000

（二）销售退回和折让的核算

房地产开发企业的销售退回是指销售开发产品以后，由于开发产品质量等不符合购销合同的规定，买方要求将其全部或部分开发产品退给卖方的事项。

销售折让是销售开发产品以后，由于开发产品的质量等原因，买方要求在价格上给予减让的事项。

在发生销售退回和销售折让的情况下，应按退回产品的价款或折让的金额冲减当期的销售收入。由于收入的减少，相关税金也要同时减少。对于销售退回,在冲减销售收入的同时还要冲减相关的销售成本.

【例8-6】某房地产开发公司销售给甲单位商品房5套，每套建筑面积70平米，共350

平方米。商品房实际成本每平米1400元，买卖双方签订的销售合同规定，每平方米售价2000元，共计700 000元，购买单位先支付30%的购房定金，其余款项于商品房交付使用3个月后一次付清。商品房交付使用后，其中1套出现严重质量问题，甲单位要求退货，其余4套也存在不同程度的质量问题，甲单位提出要求折让。经双方协商同意后，1套作为退回处理，其余4套商品房按全部价款的5%给予折让。有关会计分录如下：

1.收到购房定金时：

借：银行存款 210 000

贷：预收账款——甲单位 210 000

2.交付商品房确认收入时：

借：应收账款——甲单位 490000

预收账款——甲单位 210000

贷：主营业务收入——商品房销售收入 700000

同时结转商品房销售成本：

5套商品房实际成本为：1400×350=490 000（元）

借：主营业务成本——商品房销售成本 490 000

贷：开发产品——房屋 490 000

3.发生销售退回和折让时：

退回的1套商品房价款为70×2000=140000（元）

其余4套销售折让金额为：70×4×2000×5%=28000（元）

销售退回的价款和销售折让的金额应冲减当期的销售收入。会计分录如下： 借：主营业务收入——商品房销售收入 168 000

贷：应收账款——甲单位 168 000

同时收回1套商品房，冲减销售成本：

1套商品房实际成本为：1400×70=98000（元）

借：开发产品——房屋 98000

贷：主营业务成本——商品房销售成本 98000

（注：因为销售收入的减少，当期相关税费也自然减少，所以，如果原来如尚未确认税费,则期末自然按减少后的收入确认税费，所以对税费不需单独进行账务处理）。

第三节 房地产开发企业其它业务收入和成本的核算

一、其他业务收入的核算

（一）其它业务收入的核算内容与账户设置

房地产开发企业其它业务收入是指除本章第二节所介绍的主营业务收入以外，由其他的营业活动所产生的业务收入。包括商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入

和固定资产（房地产除外）出租收入等。

为了反映房地产开发企业其他业务收入的实现和结转情况，应设置“其它业务收入”账户，该账户的贷方登记企业本期取得的各项其他业务收入，借方登记期末转入“本年利润”

账户的其他业务收入，期末结转后，该账户应无余额。

其他业务收入账户，应按其他业务的不同种类设置明细账户，进行明细核算。

如：其他业务收入——商品房售后服务收入

——设备出租收入等

（二）其他业务收入的会计处理

1.商品房售后服务收入的会计处理

房地产开发企业的商品房售后服务是指企业接受其他单位的委托，对已经售出的商品房进行管理，如房屋及所属设备的维修、电梯看管、卫生清洁、治安管理等劳务性的服务。企

业提供的这种售后服务，可向用户收取服务费，从而形成商品房售后服务收入。

【例8-7】某房地产开发公司销售商品房后，在住宅小区设立了管理处，为住户提供治安保卫、卫生清洁、电梯看管和房屋维修等项服务，按月向用户收取管理费用。假如本月向

住户收取全部管理费用1万元，待收到管理费用时应做如下会计分录：

借：库存现金（或银行存款） 10000

贷：其他业务收入——商品房售后服务收入 10000

2.固定资产出租收入的核算

房地产开发企业固定资产出租是指企业将不需用的机械设备等对外出租。（不含出租的房地产，出租房地产应按“投资性房地产”进行处理）。机械设备等固定资产出租是企业将本身所拥有的劳动资料对外出租，这对房地产开发企业来说，属于非主营业务，其取得的租金

收入应计入“其他业务收入”账户。

【例8-8】某房地产公司将不需要的设备对外出租，本月取得租金收入5000元，款项

已存入银

行。做如下会计分录：

借：银行存款 5000

贷：其他业务收入——设备出租收入 5000

3.材料销售收入的核算

房地产开发企业的材料销售是指企业将不需用的库存材料对外销售。房地产开发企业的营业周期一般比较长，一个项目开发结束后，往往隔较长时间才开始下一个项目，而且不同项目所用的材料也不完全一样。所以如果企业在开发产品后的材料有剩余，就要进行销售处理。销售材料取得的价款，也是企业的一项其他业务收入。

【例8-9】某房地产开发公司在开发项目结束后，将一批库存材料对外销售，材料成本为20000元，售价为27000元。材料价款收到已存入银行。做实现收入的会计分录如下： 借：银行存款 27000

贷：其他业务收入——材料销售收入 27000

二、与其他业务收入相关的其他业务成本的核算

（一）其他业务成本的账户设置

其他业务成本是指与其他业务收入相关的成本、费用。为了核算企业的其他业务成本，应设置“其他业务成本”账户，该账户借方登记与其他业务收入相关的成本、费用；贷方登记期末转入“本年利润”账户的其他业务成本。期末结转后，该账户应无余额。该账户明细账的设置应与“其他业务收入”明细账户的设置相对应，包括商品房售后服务支出、材料销售成本、出租设备折旧费等。

（二）其他业务成本的会计处理

1.商品房售后服务支出的核算

房地产开发企业发生的商品房售后服务支出，应根据有关凭证，借记“其他业务成本”账户，贷记“银行存款”、“原材料”、“应付职工薪酬”等账户。

【例8-10】某房地产开发公司某住宅小区管理处当月发生下列支出：管理人员薪酬4560元，以银行存款支付卫生用具费600元，材料支出1000元。根据有关凭证，做如下会计分录：

借：其他业务成本——商品房售后服务支出 6160

贷：应付职工薪酬 4560

银行存款 600

原材料 1000

2.出租固定资产折旧费的核算

房地产开发企业对外出租设备等固定资产，应按月提取折旧费。提取出租固定资产的折旧费，应借记“其他业务成本”账户，贷记“累计折旧”账户。

【例8-11】某房地产开发公司本月提取出租设备折旧费1000元，应作如下分录： 借：其他业务成本——出租设备折旧费 1000

贷：累计折旧 1000

3.销售材料成本的结转

房地产开发企业对外销售材料，应结转其材料成本，结转成本时，借记“其他业务成本”账户，贷记“原材料”账户。

【例8-12】某房地产开发公司将库存材料对外销售，该批材料实际成本20000元。应作如下会计分录：

借：其他业务成本——材料销售成本 20000

贷：原材料 20000

房地产开发企业取得的各项其他业务收入，按照税法的规定应缴纳各种税费，在按规定计提各种税费时，应借记“营业税金及附加”账户、贷记“应交税费”账户。