史上最强的市场资料地震后成都客户情况

地震对成都购房者影响

一、地震对成都市购房者的影响分析

影响一：各项目的来电、上门到访、成交量呈现较为明显下降状态

地震后，各楼盘的来电、来访、成交量均呈现明显下降状态。来电量比地震前平均下降80%左右，来访量比地震前平均下降75%左右，而成交量比地震前下降85%左右（地震前数据不包括集中开盘的成交量）。值得注意的有三点：

第一、虽然地震对消费者的购房信心产生较大的负面影响，并导致消费者的购房欲望迅速减少，但地震后第三周与第二周相比，客户量有一定增加，虽然整体依然远低于地震前的客户量，特别是成交量，依然维持较低水平。这表明，在宏观经济基本面未得以改变的前提下，地震对市场产生的暂时性休克可能已得到一定程度的缓解、消费者的心理抗性开始呈现逐渐回调趋势。我们将跟踪市场进一步的变化情况，并在后续研究报告中进一步验证确认此趋势的存在。

第二，由于各区域楼盘的销售策略、物业类型、目标客户以及开发品牌影响力等因素，受地震影响的程度也略有差异。

从各区位典型楼盘客户量看，建设路片区品牌高层楼盘集中，地震前客户量特别大，受地震影响特别严重，地震后客户量普遍下降85%以上；

市中心1类楼盘，地震前已进行价格理性回归，地震前客户量也比较大，受地震影响也特别严重，客户量下降85%以上；

外金沙片区品牌准现房楼盘，虽然离震中区更近，但受地震影响程度相对较小，客户量下降70%左右；

城北普通楼盘，由于首次置业自住客户较多，受地震影响程度相对较小，客户量下降65%左右；

市中心2类楼盘，地震前依然维持高价，地震前客户基数比较小，受地震影响小于1类楼盘，客户量下降65%左右；

对城郊品牌大盘，由于低密度低容积率优势，受地震影响小于周边楼盘，客户量下降65%左右。

第三、从客户成交情况看，低密度楼盘能实现持续销售，而其他高层电梯楼盘短期受地震影响很大，基本没有销售。

影响二：地震对购房者的消费心理影响较大，外地客户比例减小，但客户对意向购房区域选择变化并不大

1、 地震对客户购房意愿的影响

地震对成都购房者的心理影响直接、巨大：在地震后第二周，84.4%到访客户明确表示地震影响其购房心理，17.4%到访客户表示影响很大，而表示地震对购房没有影响的仅占15.6%；在地震后第三周，购房者的心理恐慌呈缓慢下降趋势；地震影响与购房者原居住地相关性不大，各区位受地震影响程度较为接近。

2、 地震后，各个区位客户量变化

从整体上看，外地客户（省外、二级城市）比例不到5%低，短期内地震对二级城市、外地客户影响较大，成都作为最佳宜居城市受到一定挑战。随着时间的推移，二级城市和郊县客户呈相比明显增加趋势，四川区域内对成都的居住信心恢复较快。

图1：地震后，各区位到访客户比例

备注：地震前，样本楼盘，外地客户比例20-30%

图2：地震后，各区位客户量变化

3、 地震对客户购房区位意向的影响

由于数据收集于各区域楼盘，到访客户购房意向已有一定倾向性，同时地震对整个成都市的影响相对一致，因此，地震前后意向购房区域并未发生较大的变化。

影响三：地震对客户需求产品形态产生比较大的影响，需求产品倾向于低层化

1、 地震前后，客户意向产品形态的变化

整体上，地震后，购房者对多层、小高层更加青睐，而对高层电梯需求量明显减少。随着时间的推移，由于近期市场对高层安全性的宣传，及成都市场以高层电梯为主的现实背景，对中高层（12-18层）抗性减少，而高层抗性依旧。

从各区域上看，城南、市中心、二级城市、省外对高层抗性相对较小，而城西、城北、郊县等片区抗性比较明显。城北、城东、城西客户对多层更加青睐。

备注：多层：7层以下 小高层：8-11层 中高层：12-18层 高层：18层以上 超高层：建筑高度超过100米

2、 地震前后，客户意向楼层的变化

虽然客户对高层电梯抗性有所减小，但是客户对楼层的需求依然集中在7楼以下，需求20层以上产品的客户量只有7%左右。从统计两周数据看，低层产品需求量不断增加，多层产品需求有所下降，高楼层抗性依然较重，且有一定增加趋势。这与目前市场供应以高层为主，出现较大的矛盾，同时，对过去“楼层越高，价格越高”的常规价格体系形成一定挑战。

从各区域上看，城南、市中心、二级城市、省外对高楼层抗性相对较小，而城西、城东、城北等片区抗性比较明显。城北、城东、城西客户对低楼层更加青睐。

影响四：目前为止，地震并没有在短时期内出现大量新增购房群体（已经出

现，

但量比较小），但客户对建筑质量、抗震设计等要求提高了

1、 地震后，客户购房原因

整体上看，目前购房者仍以首次置业、自然换房的改善型自住为主，同时首次置业有所减少，而改善型自住有所增加，地震引发的换房热有可能慢慢形成，而灾区购房需求已经出现，但仍属于个案，未大量增加。

2、 地震后，客户关注主要因素

地震后，大部分到访客户均对建筑质量、抗震设计等因素较为关注。

3、 品牌开发商对建筑质量的重要性

品牌开发商的地位在震后得到进一步巩固，成为大多数客户的首选，行业洗牌速度将会加速，更多的小开发商有可能被淘汰出局。

总结：对以上研究统计，我们总结如下核心结论：

受地震直接影响，地震后的第二周各楼盘来电、到访、成交量出现明显下降，地震期间对房产交易市场直接影响非常明显；其中，受地震直接心理影响的客户比例达到85%，部分客户直接取消或推迟购房计划；

值得注意的是，地震后第三周与第二周相比，虽然整体依然远低于地震前的客户量，特别是成交量，依然维持较低水平，但客户量有一定增加。这表明，在宏观经济基本面未得以改变的前提下，地震对市场产生的暂时性休克可能已得到一定程度的缓解、消费者的心理抗性开始呈现逐渐回调趋势，但这种心理变化并没转化为实际需求。

地震前3-4月，二级城市成交比例达到22.5%，地震后样本楼盘二级城市来访比例只有1%；地震前3-4月，省外成交比例达到11.1%，地震后样本楼盘省外来访比例只有2.8%。基此可见，地震对二级城市、省外客户影响特别明显，客户数量下降明显。由于目前处于抗震救灾关键时期，可以理解二级城市、都江堰等郊县客户下降属于短期变化，后续家园重建及灾后救助等政策执行，二级城市、都江堰等郊县客户存在增加可能，而外地客户由于对地震的恐惧短期恢复可能性不大（我们将在伴随市场演变，通过实证分析，验证我们该点预测）；

地震后，上门到访客户对多层和小高层产品需求增加明显，而对高层电梯需求量明显减少，消费者对多层较抗震、较安全的观念表现明显，而对高层电梯的抗性比较明显；

地震后，客户群体短期表现看，投资客户比例明显下降，对房产的保值性持怀疑态度，同时出现部分旧房客户加快换房步伐；

二、二级城市客户情况

1、短期内，将加快省内二级城市客户到成都购房的计划

地震后，省内二三线城市市民第一个想法就是去一个安全位置，让生命不在受到严重的威胁，其中有购买能力的市民就会加快移居到其他城市的想法。其中成都经受住这次地震考验后，将大大增加对省内二三线城市的吸引力。

2、售楼部二级城市客户到访情况

城北财富又一城售楼部

一群特殊的“外地购房团”，该购房团一行虽然只有12人，居然包括了乐山、绵阳、德阳、眉山四个地方的购房者，和他们沟通之后才惊奇的发现，其实之前他们并不相识。

“我们四个是乐山的，地震后房子裂了，就商量着干脆在成都买房，正好趁着端午节放假就过来了，因为对成都的项目又不了解，人生地不熟，正巧碰见他们几个绵阳的，就商量着干脆大家一起看也是个照应，于是互相认识就成了现在这群人了。”因为只有两天的时间，大家也想乘着人多争取一些额外的优惠。从该售楼部也了解到，他们在震后接待了不少的外地客户，大多数都是二级城市的客户，这是他们也不曾想到的。“震后客户到访量真的是明显减少，特别是成都本地的客户，大家都还没有完全从地震的影响中走出来，反倒是外地的客户要多一些，特别是最近几天，二级城市的客户明显增多”，该售楼部的一位工作人员称，他们近期接待的客户中，外地购房者超过了本地客户。

城南领馆区一号、每日汇城售楼部

进入6月以来，特别是端午小长假期间，他们接待的二级城市购房者明显增多，特别是乐山、绵阳等地的客户，为震后的城南楼市增加了不少人气，“地震以后，整个城南楼市的人气都受到了很大的影响，虽然已经过去有近一个月，部分品牌项目的情况也开始明显好转，但是传统淡季再加上地震后的短期影响，恐怕需要一段时间来调整。但外地客户的突然增多，似乎给大家带来一些惊喜，也许可以带动楼市的进一步恢复”，在城南某项目销售部了解到，震后至今，该项目每天的客户到访量都没有超过5组过，但是6月以来，每天都能接待近十组的外地客户，甚至已经超过本地客户的到访量，“我们在考虑给灾区的购房者和这些二级城市的购房者一些额外的震后购房优惠，可能会在近期把优惠推出来”。

小结：

1、无论是成都还是二级城市客户，观望仍是目前市场的主要趋势；

2、地震一月后二级城市客户访问量明显增加，震区客户比非震区客户多；