三亚酒店项目策划书

目 录

第一节:项目概况…………………………………3

第二节:政策分析…………………………………4

第三节:市场分析…………………………………5

第四节:选址分析…………………………………7

第五节:实力分析…………………………………9

第六节:经营定位…………………………………10

第七节:硬件配置…………………………………12

第八节:投资建议…………………………………14 第九节：项目描述………………………………末页

第一节:项目概况

1-1

项目名称

三亚禅慧度假酒店（暂定）

1-2

发起单位

顾希杰 陈建伟 韩笑

1-3

企业性质

民营 有限责任公司

1-4

地 址

中国·海南·三亚

1-5

投资总额

7，000，000元人民币（暂定）

第二节:政策分析

2-1 中央政策

· 海南是我国最大的经济特区和唯一的热带岛屿省份。建省办经济特区20多年来，经济社会发展取得显著成就。但由于发展起步晚，基础差，目前海南经济社会发展整体水平仍然较低，保护生态环境、调整经济结构、推动科学发展的任务十分艰巨。进来，国家提出了充分发挥海南的区位和资源优势，建设海南国际旅游岛，打造有国际竞争力的旅游胜地的方针，无疑是为海南建设经济特区指明了一个方向。

· 中央要求海南构建具有特色的经济结构和更具活力的体制机制，突出经济特区的“特”字。大力发展基于海南自身资源优势的旅游业因而成为特区“特”色经济产业的选择。二00七年四月，海南省政府向国务院呈报《关于设立海南国际旅游岛综合试验区的请示》。当

月召开的海南省第五次党代会提出，推动国际旅游岛建设，以此为载体，提升旅游业开发开放水平。这是海南省第一次正式作出国际旅游岛建设的战略决策，是又一次跨越。此为第二阶段。

· 在海南国际旅游岛建设背景下，酒店业发展迎来新机遇，海南已逐步成为全国顶级酒店品牌最集中、酒店国家化水平较高的区域。截至2010年9月，海南共有星级酒店237家，其中五星级酒店21家、四星级酒店56家、三星级酒店110家、二星级酒店40家、一星级酒店10家，尚未评定的具五星级酒店近20家，已基本建立起包括高、中、低不同档次，适应不同客户群的酒店业体系。

海南省旅游资源非常丰富，2009年12月31日，国务院发布了《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，为包括海南酒店业在内的多个行业的未来发展提供了巨大的机遇与广阔的市场空间。

2-2

地方政策

·截至2010年9月，海南共有星级酒店237家，其中五星级酒店21家、四星级酒店56家、三星级酒店110家、二星级酒店40家、一星级酒店10家，尚未评定的具五星级酒店近20家，已基本建立起包括高、中、低不同档次，适应不同客户群的酒店业体系。 从酒店品牌来看，希尔顿等21家国际酒店管理集团进驻海南，涉及32个品牌、48家酒店(含在建/拟建) 。此外，还有具有影响力的国内酒店管理集团6家落户海南，涉及9个品牌、23家酒店(含在建/拟建) 。在海南国际旅游岛建设背景下，酒店业发展迎来新机遇，海南已逐步成为全国顶级酒店品牌最集中、酒店国家化水平较高的区域。

未来5年海南将引进20家国际知名酒店管理集团，提升海南酒店业整体形象和国际管理水平，促进海南酒店业向规模化、品牌化和国际化方向发展。届时，国际一线、国内顶级品牌酒店将遍布海南海滨和腹地，沿着海岸线聚集，呈带状分布。

在国际化酒店大肆进军三亚度假旅游市场的同时，三亚市政府也同时鼓励和促进小型度假酒店的进驻。根据客源市场及客户需求来打造均衡的酒店分布业态，达到最终的平衡发展。

第三节：市场分析

3-1

市场扫描

1，海南获批建设国际旅游岛为海南酒店业的发展带来了机遇。海南获批建设国际旅游岛之后，对于投资者来说海南蕴藏着无数的商机，而其中旅游业﹑房地产﹑酒店业是几个较大的投资方向，但是海南近期的房地产热使得部分投资者望而却步，因此旅游业与酒店业吸引了不少投资者的目光。同时海南政府为进一步提升海南酒店管理水平，促进其向规模化、品牌化和国际化方向发展，2009-2013年，海南将引进20家著名国际酒店管理集团，使五星级国际水准的度假型酒店达到60家以上。

,2，作为全国唯一没有冬天的热带海岛和健康岛，海南的滨海旅游和休闲度假市场潜力巨大，随着休闲旅游在中国的迅速崛起，海南旅游将迎来一个前所未有的市场机会，这一得天独厚的优势也是海南酒店业持续发展的重要原因之一。

1， 被忽略的海南酒店业“泡沫”。从对劣势分析的第二点中可知海南酒店业实际增张空间

不大，但是建设国际旅游岛所带来的效应使得海南酒店业加速发展，旅游酒店的建设短期内仍不可能得到有效控制，新的酒店还会层出不穷。

2， 虚高的价格使游客望而却步。春节期间，海南酒店房价一直居高不下，动辄近两万元/

天的价格让很多游客望而却步，即使便宜的酒店房价也高达每晚7000-8000元，比平日翻了近三倍。甚至三亚地区很多高星级酒店的价格已经和世界顶级的迪拜帆船酒店相近。造成酒店房价虚高的原因大致可归为三点：一是市场供求关系决定，旺季需求大，酒店提价平衡市场；二是以前三亚酒店受淡旺季影响明显，酒店采取旺季提价弥补淡季营收不足。近年此现象有所淡化；三不排除一些旅行社或个人见有利可图而囤房炒房。 3， 过渡追求豪华高档，目前，海南有，五星级酒店20家，四星级酒店54家，是国内除北

京、上海之外，拥有五星级和四星级酒店最多的省份。但海南尚不属于经济发达地区，商务客人并不多，再加上来海南的游客中，境外客人占的比重很小（如下图所示）。因此，市场对豪华酒店的需求其实很有限，市场更需要的是拥有实用的客房、优质的服务和价格较低的经济型酒店。尽管，预计２０２０年海南接待的国外内游客将达到１１２

０－１３３０万人，但是２０２０年海南酒店业的年市场容量最大为３０００万人次左右，其中仍有半数以上用于接待国内游客。而且这3000万人次的容量中仍有多数为普通游客。 3-2

酒店业业态 · 星级酒店构成

· 硬件设施

模仿带来进步，攀比导致失衡

定位匠心独运，风格各有千秋 · 经营状况

形有余而神不足

沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春 3-3

市场空间分析

虽然单纯从一个地级市的角度来看，三亚的酒店业似乎已经接近饱和，但作为国内唯一的热带亲海城市，三亚却又充满了对酒店的期待。

· 独有的自然条件 + 大量的公共假期 + 现代的生活观念=巨大的潜在市场。

· 国际旅游岛的成立已是大势所趋，三亚地处北纬十八度，其度假旅游城市的地位无人能替。

· 会展 + 旅游+度假 = 三亚名片现代版 = 货如轮转客似云来。

· 蛋糕其实是可以做大的，譬如星级酒店个性化便是一条康庄大道，如果可以按照客人的需要求来量身定做一个个性化的主题假期，那么潜力会被陆续挖掘。

第四节：选址分析

4-1 地位重要

· 可以不在市中心，三亚从来就没有一个标志性的中心 · 满足主题的概念，打造一个符合主题的意境

· 如果可以有山有水那是最好，如果可以亲海那是最佳，如果都没有，那我们自己造。 4-2 交通便利

· 这个城市不大不小，机场与高铁车程30分钟以内即可 · 酒店将适时提供无缝链接的交通服务

4-3 环境优美

· 项目用地尽可能的依山傍水，景色怡人，打造三亚市中踏破铁鞋无觅处的“世外桃源”。

4-4 配套齐全

· 项目用地所在区域水、电、通讯等基础设施齐全。

· 地块要求本身大体情况，其“三通一平”工程难度系数一般，利于整个建设速度。

4-5 市场需要

· 不是所有的人都有经济实力把五星级的酒店当做自己度假旅游的行宫

· 旅游就是寻找一种不同于日常生活的体验，而这也是我们酒店的功能和创意

· 度假旅游不是匆忙和追赶，停下来欣赏和发现生活中的安静之美

第五节：实力分析

5-1 甲方实力概述

· 认同酒店的理念与发展预期 · 拥有广阔的视野和丰富的阅历。

· 拥有雄厚的经济实力，为项目的启动提供了投资保障。

5-2 乙方（东莞市交通局培训中心）实力概述

· 拥有一定的旅游操作经验 · 拥有一定的酒店管理资源 · 拥有较为广泛的关系网络。

第六节:经营定位

6-1 定位基本理念

A 、档次定位：个性化主题度假酒店 B 、功能定位：旅游、度假、修心

6-2 定位主要依据

A 、有关档次

· 三亚从不缺少比拼豪华和奢侈的五星级酒店，可谁又考虑过那一群热爱生活和个性特例的中流砥柱。我们虽然不够纸醉金迷，但我们会在个性服务方面金鸡独立。

B 、有关功能

· 三亚的地理位置注定了它是一个和旅游有关的城市，除了安逸的住宿我们还将提供完美的旅游计划。

· 酒店将提供系列心灵套餐，满足眼球和舌尖之外，也要照顾心灵的感受。 · 除了常规旅游路线，出海、上天、美食、美酒也将是我们不可缺少的主题。

6-3 经营理念

· 主题理念：打造三亚首家顶级度假休闲主题酒店 · 衍生理念：

以特立足 以特取胜

人有我新 人新我精 人精我奇 人奇我变

6-4 理念支持

· 烽烟四起的白热化竞争要求我们绝对不可以步人后尘，只有另辟蹊径才能鹤立鸡群。 · 在酒店业激烈的竞争之中，我们依靠纯熟的旅游板块增加我们的服务与效益，提高自身的竞争力，利用我们禅定的心灵抚慰增加酒店的主题特色，提供最完备的软硬件配套，

使我们在最快的时间段内能够收回投资。

· 毋庸置疑，三亚的旅游度假业无论从社会影响还是从经济效益的角度都开创了中国在这一领域的经典神话。作为参与其中的重要一员，我们见证了三亚旅游度假的风雨历程，我们最宝贵的经验是：硬件设施的领先只能维持一时。只有求精求新求奇求变的经营管理才能永远立于不败之地。

第七节：硬件配置

7-1 建设规模

整个项目计划为4000-5000平方米）（暂定）

7-2 风格初探

考虑项目用地所处位置及面积，根据酒店档次及功能定位，本项目将依山傍水而建，在风格上以欧陆风格的园林式建筑为主体（暂定）

7-3 项目设置

本项目将严格按照国际五星级酒店硬件配置之要求科学规划各经营项目，初步纳入设置之列的主营项目分为如下四大系统：

· 基础系统

即为酒店的传统功能项目，是所在项目依附的基础，主营项目有：中高档商务客房、度假接待中心、主题餐厅、禅修茶课堂、小型会议室、露天BBQ 吧。

增值服务项目，汽车租赁、旅游咨询、票务预订、婚礼策划、24小时贴身管家

7-4特别提示

以上功能配置在不违背整体利润的前提下将适当调整比重，以构成本项目的经营特色和效益支撑平台。

第八节：投资建议

8-1 可行性结论

综上所述，我们认为本项目已经具备了政策、市场、资金、品牌、人才、经验等各方面的成熟条件和明显优势，其开发与投资是可行的。

8-2投资方式

· 本项目发起单位或个人将以顾希杰先生为主题并作为实际控股人

· 本项目总投资约为700万人民币，其中顾希杰先生为 %，，陈建伟为 % 韩笑为 % · 本着“风险共担，成果共享”的原则，合作双方按出资额所占比例享受收益并承担责任；为保障本项目发展的长期稳定，本项目合作期限即为项目租赁使用权之年限。

8-3投资进程

· 根据本公司多年的经验，结合类似酒店筹建的常规，我们将本项目的整个筹建期限设定为1年。（暂定）

· 鉴于酒店选址过程的不确定时间因素，在发起人确定日程后既启动选址过程。并同时成立该项目的有限责任管理公司。

· 如果发起双方达成一致，我们建议尽快组建项目筹备办公室，办公室负责人由发起双方法人代表共同担任。办公室下设项目协调组、项目调研组、项目设计组和项目顾问组，各组工作人员由发起双方选派代表和相关专业顾问公司代表共同组成。筹备办公室在酒店全

面投入营运之后将过渡为酒店合作公司董事会。

项目筹备办公室一经成立，首先将解决酒店租赁场地合同、项目合作公司注册、装修方案、资金和利润分配等问题，其后则按照既定进程全面展开各项筹备工作。

第九节 项目描述

根据最终的选址环境风格与市调结果测评，最终将选择酒店的风格与经营理念。 三亚禅慧（Chan) 度假酒店

以东南亚佛教文化为基础，结合项目周边环境与装修风格的造化打造海南首家以心灵度假为主题的禅修酒店。酒店风格将以神秘、幽静、松弛为主要格调，每晚免费一小时的禅修茶客堂，每早一小时的身体理疗将是本酒店不变的永恒主题。在这个环境下，为客人提供安逸的心灵放松，逃离了城市的喧嚣，获得最终的解放。

三亚芒果(Mango)度假酒店

以加勒比海热带雨林文化为基础，打造愉悦、时尚、简约的住宿环境。在这里可以充分体验异国的度假气息， 结合丰富的旅游度假配套服务，将利润点由单一的客房出租转移到旅游度假及汽车租赁和票务等方面，利用该优势降低客房的利润点同时提高市场的竞争能力。 综合上述两种不同类型的酒店经营理念，其共同点是需要我们建议网络宣传和销售平台，加入会员管理制度，根据淡旺季节制定不同的促销方案，整理投放广告力度。联合携程等知名销售平台，实现收支的平衡和淡旺季的稳定经营。

计划在三年内投入充分资金进行广告宣传和平台建设，不断完善和变更服务项目，争取实现三个城市的三家酒店的扩张，五年之内争取被收购或获得其他渠道的融资风投，与此同时实现主题度假酒店体系建立，实现电子交易平台旅游度假项目的整体组合，打造业内专业的电子与实体平台实力楷模和典范的领导地位。

韩笑

2012 08 10