营改增政策整理(全员)

绿城房地产集团有限公司

营改增政策学习资料

第一部分 税制介绍 ..................................................................................................................................... 2

一、税制建立和发展 ............................................................................................................................. 2

二、税制原理和对照 ............................................................................................................................. 2

第二部分 增值税基础 ................................................................................................................................. 3

一、增值税纳税义务人 ......................................................................................................................... 3

二、一般纳税人和小规模纳税人 ......................................................................................................... 3

三、扣缴义务人 ..................................................................................................................................... 4

四、征税范围 ......................................................................................................................................... 4

五、计税方法 ......................................................................................................................................... 5

六、增值税税率、征收率 ..................................................................................................................... 6

七、进项税额 ......................................................................................................................................... 6

八、营改增对企业的影响 ..................................................................................................................... 8

九、法律责任 ......................................................................................................................................... 8

第三部分 房地产行业相关 ....................................................................................................................... 11

一、计税方法选择 ............................................................................................................................... 11

二、销售发票开具、交接要求 ........................................................................................................... 11

三、取得不动产的进项抵扣 ............................................................................................................... 12

四、取得不动产销售 ........................................................................................................................... 12

五、取得不动产租赁 ........................................................................................................................... 15

六、销售合同签订 ............................................................................................................................... 16

七、退房、换房处理 ........................................................................................................................... 16

八、供应商选择比价方案 ................................................................................................................... 17

九、房地产企业成本费用发票取得情况 ........................................................................................... 18

十、增值税专用发票重点关注 ........................................................................................................... 19

十一、营改增对建筑业影响分析 ....................................................................................................... 19

十二、各类合同签订注意事项 ........................................................................................................... 20

十三、统借统贷 ................................................................................................................................... 21

经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

财政部和国家税务总局于2016年3月23日联合发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），对营改增具体政策作出明确规定。 为确保营改增工作顺利开展和平稳过渡，根据原增值税暂行条例及其实施细则和财税〔2016〕36号等文件规定，整理以下资料供各部门学习。

其中第一部分为税制介绍、第二部分为增值税基础知识，各部门均应了解和掌握。 第三部分为与房地产行业相关的具体规定，各部门均应了解。对于与本职工作密切相关的规定应作深入研究，认真思考营业税改为缴纳增值税对工作的影响并提出应对方案，为下一步内控制度改革和合同模板修订等工作作准备。

第一部分 税制介绍

一、税制建立和发展

现行营业税和增值税均为1993年税制改革时国务院发布暂行条例，并于1994年1月1日在全国范围内推行。

2008年税制改革，国务院重新审议通过新的营业税和增值税暂行条例，并于2009年1月1日起实施。

新增值税税制的主要改革是购进生产性固定资产的进项税可以抵扣。

2012年开始在交通运输业和部分现代服务业试点推行营改增，至2016年5月1日全面推行营改增。随着房地产、建筑、金融、生活服务四个行业营改增，营业税将彻底退出历史舞台。

二、税制原理和对照

第二部分 增值税基础

一、增值税纳税义务人

增值税政策规定，在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税纳税人。

营改增政策规定，在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。——即由原营业税改征增值税的范围。

单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。——增值税体制下，装饰公司较普遍的挂靠模式存在巨大的法律风险和税务风险，营改增后应逐步加大直营项目的比重。营改增后应加强对挂靠业务的管控并加强集中采购，最大限度地获得进项发票。

二、一般纳税人和小规模纳税人

纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。

销售货物、应税劳务以及应税服务的年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总

局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。

年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。

按照我国现行增值税的管理模式，对增值税纳税人实行分类管理，在本次增值税改革中，仍予以沿用，将纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。

小规模纳税人与一般纳税人的划分，以发生应税行为年应税销售额为标准。其计税方法、凭证管理等方面都不同，需作区别对待。

三、扣缴义务人

中华人民共和国境外（以下称境外）单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。财政部和国家税务总局另有规定的除外。——前提是境外单位或者个人在境内没有设立经营机构，如果设立了经营机构，应以其经营机构为增值税纳税人，就不存在扣缴义务人的问题。

四、征税范围

应税行为的具体范围，按照本办法所附的《销售服务、无形资产、不动产注释》执行。——销售服务、无形资产或者不动产，具体包括：销售交通运输服务、邮政服务、电信服务、建筑服务、金融服务、现代服务、生活服务、无形资产或者不动产。

（一）销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，但属于下列非经营活动的情形除外：

1、行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。

（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；

（2）收取时开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据；

（3）所收款项全额上缴财政。

2、单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工资的服务。

3、单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。

4、财政部和国家税务总局规定的其他情形。

（二） 在境内销售服务、无形资产或者不动产，是指：

1、服务（租赁不动产除外）或者无形资产（自然资源使用权除外）的销售方或者购买方在境内；

2、所销售或者租赁的不动产在境内；

3、所销售自然资源使用权的自然资源在境内；

4、财政部和国家税务总局规定的其他情形。

（三）下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产：

1、境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。

2、境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。

3、境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。

4、财政部和国家税务总局规定的其他情形。

五、计税方法

（一）简易计税方法

小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。

一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。

销项税额=销售额×征收率

销售额=含税销售额÷（1+征收率）

（二）一般计税方法

应纳税额=当期销项税额-当期进项税额

销项税额=销售额×税率 销售额=含税销售额÷（1+税率）

当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。

六、增值税税率、征收率

（一）销售不动产，销售土地使用权，提供建筑、不动产租赁、交通运输、邮政、基础电信服务，税率为11%；

（二）提供有形动产租赁服务，税率为17%；

（三）除上述两项外，其他应税服务税率为6%；——代建服务应按企业管理服务、品牌使用费按服务费或特许权使用费属其他应税服务，应按6%税率计缴。

（四）增值税征收率为3%；（适用于小规模纳税人和建筑业简易计税方法）

（五）房地产开发企业简易计税方法征收率5%；

（六）货物销售和修理修配劳务税率为17%；

（七）部分粮油产品、农业材料及农产品、生活必需品、文化用品税率为13%。

1、粮食、食用植物油；2、自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品；3、图书、报纸、杂志；4、饲料、化肥、农药、农机、农膜。

七、进项税额

进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。——必须是增值税一般纳税人，才涉及进项税额的抵扣问题；是购买方支付或者负担的增值税额。

（一）增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。

1、增值税专用发票

从境内单位或者个人购进货物、劳务、服务、无形资产或者不动产时取得，营改增后进项税额主要来源。

2、海关进口增值税专用缴款书

进口货物时取得。

3、完税凭证

从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，作为扣缴义务人代扣代缴税款后取得。

（二）不得抵扣进项税额

1、用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的。

2、非正常损失的不动产或在建工程，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法

规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。

3、购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。

4、贷款服务包括各类利息、融资性售后回租但不包括融资租赁和经营租赁（这两类属于租赁业务），与贷款服务相关的顾问费、咨询费等也不予抵扣。

5、交际应酬费属于个人消费，不予抵扣。

注：（1）飞机票、汽车票等差旅费，餐饮娱乐业务招待费不能抵扣。居民日常服务是指理发、物业管理、家政、足疗、按摩、美容美发等。（2）其中未明确住宿费能否抵扣，若能明确是因公出差发生应该可以抵扣。（3）旅游服务取得增值税专用发票可能性很小。（4）个人（不含个体工商户）无法认定一般纳税人，个人提供的货物和服务业无法取得增值税专用发票。（5）购买应征消费税的摩托车、汽车、游艇取得的进项税额允许按规定抵扣。

八、营改增对企业的影响

上表所列是假设收入、成本适用税率均为11%且成本能全部取得进项税情形下的对比数据。

在支付总价不变的情况下，取得进项税额越大则成本越小，公司利润越大。

九、法律责任

（一）偷税数额和补税、罚款数额

1、偷税数额的确定

一般纳税人有偷税行为，其不报、少报的销项税额或者多报的进项税额，即是其不缴或少缴的应纳增值税额。因此，偷税数额应当按销项税额的不报、少报部分或者进项税额的多报部分确定。如果销项、进项均查有偷税问题，其偷税数额应当为两项偷税数额之和。

2、关于税款的补征

偷税款的补征入库，应当视纳税人不同情况处理，即：根据检查核实后一般纳税人当期全部的销项税额与进项税额（包括当期留抵税额），重新计算当期全部应纳税额，若应纳税额为正数，应当作补税处理，若应纳税额为负数，应当核减期末留抵税额。

3、关于罚款

对一般纳税人偷税行为的罚款，应当先按规定确定偷税数额，以偷税数额为依据进行处理。

（二）《刑法》相关规定

除《税收征管法》等行政处罚外，增值税还涉及更为严厉的刑事处罚。

《刑法》第二百零五条 虚开增值税专用发票或者虚开用于骗取出口退税、抵扣税款的其他发票的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处二万元以上二十万元以下罚金；„„„„数额特别巨大，情节特别严重，给国家利益造成特别重大损失的，处无期徒刑或者死刑，并处没收财产。——无期徒刑和死刑条款现已删除

单位犯本条规定之罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处三年以下有期徒刑或者拘役；„„„„虚开的税款数额巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑。

《刑法》第二百零八条 非法购买增值税专用发票或者购买伪造的增值税专用发票的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处二万元以上二十万元以下罚金。

（三）虚开增值税专用发票

1、虚开增值税专用发票是指有为他人虚开、为自己虚开、让他人为自己虚开、介绍他人虚开增值税专用发票行为之一的。具体包括以下行为：

（1）没有货物购销后者没有提供货接受应税劳务而为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具专用发票；

（2）有货物购销或者提供或接受了应税劳务但为他人、为自己、让他人为自己、介绍他人开具数量或者金额不实的专用发票；

（3）进行了实际经营活动，但让他人为自己代开专用发票。

2、虚开专用发票的处理

取得虚开的增值税专用发票，不得作为增值税合法有效的扣税凭证抵扣其进项税额。 受票方利用他人虚开的增值税专用发票，向税务机关申报抵扣税款进行偷税的，应当依照《税收征管法》及有关法规追缴税款，处以偷税数额5倍以下的罚款。

纳税人取得虚开专用发票未申报抵扣税款，应当依照《发票管理办法》及有关法规，按所取得专用发票的份数，分别处以1万元以下的罚款；但知道或者应当知道取得的是虚开的专用发票，或者让他人为自己提供虚开的专用发票的，应当从重处罚。

3、善意取得虚开的专用发票

（1）善意取得虚开专用发票的处理

不以偷税论处；不予抵扣进项税额；重新取得合法有效的专用发票允许抵扣；追缴抵扣税款的不加收滞纳金。

（2）善意取得虚开专用发票特征

购货方善意取得虚开专用发票，应同时具备如下特征：购货方与销售方存在真实的交易，销售方使用的是其所在省（自治区、直辖市和计划单列市）的专用发票，专用发票注明的销售名称、印章、货物数量、金额及税额等全部内容与实际相符，且没有证据表明购货方知道销售方提供的专用发票是以非法手段获得的。

（3）不属善意取得虚开专用发票

购货方取得的专用发票所注明的销售名称、印章与其进行实际交易的销售方不符的，即“购货方从销售方取得第三方开具的专用发票”；

购货方取得的专用发票为销售方所在省（自治区、直辖市和计划单列市）以外地区的，即“从销货地以外的地区取得专用发票”；

其他有证据表明购货方明知取得的专用发票系销售方以非法手段获得的，即“受票方利用他人虚开的专用发票，向税务机关申报抵扣税款进行偷税”。

第三部分 房地产行业相关

一、计税方法选择

（一）房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。 （二）房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。——老项目有选择计税方法的权利，但一经选择, 36个月内不得变更。具体细则仍待进一步明确。测算方法在财务篇中培训。

（三）房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

（四）采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。——按照3%的预征率预缴增值税后的清算方式尚未明确。

二、销售发票开具、交接要求

待国家税务总局出台进一步细则后制定集团增值税管理制度，拟按以下规定对增值税发票的开具和交接进行管理：

（一）增值税发票的领用、核销均需在财务管理部保管的《增值税发票领用登记簿》上进行登记，《增值税发票领用登记簿》上信息必须登记完整，并由相关交接人的签字确认。

（二）《增值税发票领用登记簿》需对领用的增值税发票按领用时间、领用份数、领用起止编号、分机号、核销日期、核销份数、核销起止编号、作废份数、遗失份数等进行逐项详细登记，并需领用人员和保管人员签字确认。

（三）增值税发票开具后应直接交至客户，客户检查无误后于《增值税发票签收簿》签字确认。增值税发票核销时应将《增值税发票签收簿》交保管人员核对并据此填写《增值税发票领用登记簿》中核销信息，保管人员核对无误后签字确认核销信息。

（四）按照项目适用税率或征收率开具发票。各公司可能存在不同分期不同计税方法情况，开具发票时应注意区分5%征收率和11%税率的选择。

（五）客户为个人或非一般纳税人的，开具增值税普通发票，不得开具专用发票。

（六）客户为一般纳税人的，根据合同、协议等资料所附开票信息开具增值税专用发票，合同、协议未附信息的应提供加盖公章的书面资料。

（七）增值税发票使用具体规定按主管税务机关要求执行。

三、取得不动产的进项抵扣

（一）适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。

上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

（二）一般纳税人2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产可能存在两种情况：

1、房地产开发企业按简易计税方法，一般纳税人取得5%的进项税额；

2、房地产开发企业按一般计税方法，一般纳税人取得11%的进项税额。

上述两种方法取得的进项税额均可以抵扣。

四、取得不动产销售（不含销售房地产自行开发项目）

（一）营改增后单位销售取得的不动产应向不动产所在地主管地税机关预缴的税款。 1、以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的：

应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%

2、以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的：

应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%

3、税收政策归纳如下：

年从销项税额中抵扣，2年后再销售应按11%计税销项税额，此时已无进项可以抵扣。

（二）营改增后个人销售取得的不动产税收政策归纳如下：

《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定原文：

1、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

2、一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

3、一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

4、一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

5、小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

6、小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

7、个体工商户销售购买的住房，应按照附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条的规定征免增值税。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

8、其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

9、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

10、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

五、取得不动产租赁

营改增后纳税人取得不动产租赁税收政策归纳如下：

（1）个人和小规模纳税人取得不动产销售或出租并无税负差异。

（2）一般纳税人取得不动产自用，营改增后取得可以在2年内抵扣进项税额，对于增值税税负率较高的企业有利。

小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代为开具增值税发票。

其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代为开具增值税发票。 《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定原文：

1、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

2、一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

3、小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计

算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

4、其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。

5、个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

六、销售合同签订

（一）合同中应明确购房者的性质，即为个人、小规模纳税人还是一般纳税人客户。对于个人、小规模纳税人可仅按总价签约，对于一般纳税人客户应分别列示金额和税额以免造成误解。

（二）对于销售折扣，现行增值税税法规定，如果销售额和折扣额是在同一张发票上分别注明的（普通发票或增值税发票的开具方法相同），可以按折扣后的余额作为销售额计算增值税；如果将折扣额另开发票，不论其在财务上如何处理，均不得从销售额中减除折扣额。

目前房地产企业一般按折扣后价格签订销售合同，不存在上述折扣情况，但应了解上述政策。

（三）合同中有关无偿赠送车位、电器、家具等的考虑

单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：

„„将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。

从字面意思理解，买房送车位、电器、家具等应视同销售货物。

但经济业务的实质是所赠货物的售价已包含在主货物房价内了。

《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）规定：企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。

为减少税收争议，签订销售合同时尽量避免出现“赠送”“无偿”等表述。

七、退房、换房处理

（一）营改增前签订合同、营改增后退房或换房

发生上述退房的，不可开具增值税红字发票。应向原地税机关申请退还已缴纳的营

业税（是否开具红字发票向当地税务机关咨询）。

发生上述换房的，应按新合同开具增值税发票，原撤销合同应向原地税机关申请退还已缴纳的营业税（是否开具红字发票向当地税务机关咨询）

（二）营改增后退房、换房

1、开具普通发票后，如发生退房、换房需开红字发票的，由营销管理部提供经客户确认的退房、换房申请书并收回原发票后向原开票部门申请开具红字发票。开票人员收回原发票注明“作废”字样。

2、专用发票需开红字发票除按普通发票申请外，还需财务管理部在防伪税控系统上传信息表后等操作。

具体按制定的增值税管理制度规定执行。

八、供应商选择比价方案

（一）以11%税率的建筑业为例：

1、可开专票的一般纳税人报价100元（含税），则不含税价为100/（1+11%）=90.09元，可抵扣进项税额为90.09*11%=9.91元。可以少交附加税9.91*12%=1.19元。税后实际成本90.09-1.19=88.90元。

2、可代开专票的小规模纳税人报价91.90元（含税），则不含税价为91.90/（1+3%）=89.22元，可抵扣进项税额为89.22*3%=2.68元。可以少交附加税2.68*12%=0.32元。税后实际成本89.22-0.32=88.90元。

3、只能开普通发票的小规模纳税人88.90元。三者税后实际成本一致。

（二）不同供应商报价的比例关系对照表

九、房地产企业成本费用发票取得情况

（一）以下成本费用无法取得专用发票：

1、支付的土地出让金或征用及拆迁补偿费；

2、支付政府部门的规费、税费；

3、为职工支付的工资、福利等职工薪酬；

4、上述不得抵扣进项税额的情况。

（二）境外设计费

以购买方为扣缴义务人，与原营业税一致，代扣代缴税款后取得完税凭证。 完税凭证抵扣进项税额应具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或发票。资料不全的，不得抵扣。

（三）以下成本费用应取得专用发票：

（1）各类设计费、晒图费、勘测费、招投标、测绘、监理、工程造价审核等咨询服务费等，税率为6%；

（2）施工水电费，水费税率13%、电费17%；

（3）各类建筑安装工程，税率为11%%；

（4）各类甲供材料，税率为17%；

（5）招聘服务费，税率为6%；

（6）汽车修理费、汽油费等，税率为17%；

（7）办公用品、低值易耗品、劳保用品等，税率为17%；

（8）物管费、物业前期费，税率为6%；

（9）租赁费——房租，税率为11%或简易5%；办公设备租赁，税率为17%；

（10）审计、法律等咨询服务，税率为6%；

（11）邮电、通讯费，税率为11%；

（12）会务费，住宿费税率为6%；

（13）各类广告、营销服务：

直接购入广告营销用品、各类物料等适用税率为17%；

委托广告公司设计、发布广告适用税率6%；

直接租赁建筑物、构筑物等不动产用于发布广告，按不动产租赁适用征收率5%或税率11%；

直接租赁飞机、车辆等有形动产用于发布广告，按有形动产租赁适用征收率3%或税率17%。（征收率3%适用2013年8月1日前签订的租赁合同，可能性不大。）

详见全成本费用表。

十、增值税专用发票重点关注

1、各部门取得增值税专用发票时，应检查：

（1）开票单位、合同签订单位、供货单位是否三者一致、价款、税额是否正确；

（2）汇总开具的专用发票，是否取得通过防伪税控系统开具的销货清单；

（3）项目是否齐全、项目内容（销售名称、印章、货物数量、金额及税额等全部内容）是否与经济业务相符；

（4）字迹是否清晰；

（5）发票联和抵扣联及销货清单是否加盖财务专用章或者发票专用章。

（6）销售方使用的是其所在省（自治区、直辖市和计划单列市）的专用发票。

2、增值税专用发票应在开具之日起180日内到税务机关办理认证。

各部门取得专用发票后尽快将发票联和抵扣联流转到财务管理部，如延期而造成无法抵扣，将追究当事人及部门负责人责任。

3、增值税专用发票的内部交接、流转严格按照增值税管理制度规定执行。 十一、营改增对建筑业影响分析

（一）建筑业以下情况可以选择简易计税方法：

1、以清包工方式或为甲供工程提供建筑服务；

2、为建筑工程老项目提供建筑服务。建筑工程老项目是指：

（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；

（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

（二）提供建筑服务适用简易计税方法（按3%征收率）的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。

建筑工程老项目与原营业税政策相近，税负略有下降。

（三）成本管理部与财务管理部配合做好测算工作，判断公司老项目计税方法的选择。

若选择一般计税方法，应要求建筑单位自5月1日后提供增值税专用发票，并协商工程造价的变动。

十二、各类合同签订注意事项

（一）土地出让合同

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

土地价款的扣除以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。

——目前文件尚未明确“受让土地”、“土地价款”的概念。从上述文字理解，支付给单位或个人的拆迁补偿费等可能无法扣除。 据此，土地受让时尽量取得净地，需要拆迁的土地也尽量以政府部门为拆迁主体，项目公司协助完成拆迁工作时先将资金以土地价款形式交付财政部门。

（二）与建筑单位签订合同的考虑：

1、4月30日后取得施工证的新项目：房产企业和建筑企业都没有选择权； 存在4月30日前已签订总包合同，4月30日后领取施工证的情况。

房地产企业必须采用一般计税方法，故项目公司应要求施工单位必须提供增值税专用发票。即施工单位也必须采用一般计税方法，由此造成施工单位税负增加，项目公司应与施工单位协商税负分担情况。

项目公司协商税负分担情况时，尽可能了解施工单位成本构成情况推测其税负增加的合理区间，并结合其他项目招投标情况综合考虑。

2、选择简易方法的老项目：招投标以总价款为评价标准；

3、选择一般计税方法的老项目：招投标以不含税价为评价标准；

尚未确定计税方法的老项目：要求建筑企业分别按简易和一般计税方法报价，分别

评价。签订合同时明确我方有两种方法的选择权。

4、混合销售合同：

一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。如提供电梯、空调等货物销售的同时负责安装等业务。

从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。

（1）文件规定以供应商主营业务为判断混合销售适用税率的依据；

（2）电梯、空调等安装一般涉及施工资质要求，多为销售、安装分别两个关联公司提供。选择供应商时应按两项业务不含税价格合计金额作为价格对比依据，同时考虑销售、安装占比的合理性。建议尽量与一家公司签订合同取得发票。

（三）其他采购合同签订时应注意的事项

1、明确不含税价格、税款、总价

2、明确提供发票的类型、时间；

3、明确增值税专用发票经认证后再付款及供应商未按《增值税专用发票使用规定》开具发票或提供虚假发票的责任；

4、明确增值税发票的交接手续，发生遗失时的责任；

5、明确增值税发票需要红字冲回或重新开具的配合义务；

6、明确支付款项的对象，运输费用由供应商承担。

《国家税务总局关于加强增值税征收管理若干问题的通知》（国税发[1995]192号） 购进货物或应税劳务支付货款、劳务费用的对象。纳税人购进货物或应税劳务，支付运输费用，所支付款项的单位，必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致，才能够申报抵扣进项税额，否则不予抵扣。实质上是要求合同、供货、付款三流一致。

十三、统借统贷

统借统贷政策与原营业税一致，包括银行贷款和发行债券。

统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息。

统借方向资金使用单位收取的利息，高于支付给金融机构借款利率水平或者支付的债券票面利率水平的，应全额缴纳增值税。

统借统还业务，是指：

（1）企业集团或者企业集团中的核心企业向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，将所借资金分拨给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位，下同），并向下属单位收取用于归还金融机构或债券购买方本息的业务。

（2）企业集团向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，由集团所属财务公司与企业集团或者集团内下属单位签订统借统还贷款合同并分拨资金，并向企业集团或者集团内下属单位收取本息，再转付企业集团，由企业集团统一归还金融机构或债券购买方的业务。