开发成本分析
发表于 2010-06-11 20:47 | 只看该作者
■材料援引 河西楼盘成本不超过4000元/m2
在上周四代表南京自建房组织参加土地推介会后，邵角昨日如期对外公布了南京自建房的“独立网站”。在这个网站中，有关于河西楼盘的成本价格无疑是最引人关注的。“推出这个网站和公布河西板块楼盘成本主要是为了购房者能明明白白买房。”邵角说。
根据邵角及其自建房组织公布的这份名为“南京河西地区部分楼盘价格成本”的表格，商品房成本主要由土地成本、土建和安装成本、配套建设费用和开发商营运成本组成。邵角解释，楼面地价是来自官方的数据，其他三项成本均是由“开发企业里面的专家”提供。邵角介绍，按照他们的调查，所有河西目前在售楼盘的成本都不会超过4000元/m2。 楼房建筑主要包括四个费用：
（1）开发商的土地成本：将地价摊入小区住宅建筑面积，可得出商品房的地价成本，也就是楼面价格。
（2）土建和安装成本：包括所有因建房而发生的建筑安装工程费，包括建材费、人工成本、机器使用费、公建用房建设费分摊、水电线路安装成本等。多层、小高层、高层开发成本有差异。
多层：800元/平米
小高层：1400元/平米
高层：2000元/平米
（3）配套建设费用：包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两大项。前者包括勘察费、设计费、项目可行性研究费、审图费、放样费等。后者包括小区道路工程费、供电供水工程费、室外地下网管建设费、绿化工程费、通讯工程费、人防建设费、环保工程费、消防建设费、监理费等等。这些费用大多为政府部门或指定单位收取，有较明确的收费标准。
南京收费：500元/平米内
（4）开发商的运营成本：包括开发商的管理费用、人头费用、广告投入、贷款利息、纳税等。
费用：一般不会超过商品房销售价格的10％
2000不到是多层的建安成本，3000是高层的建安成本。这是我听一个朋友说的，靠不靠谱的有待论证。供大家参考。
一刀说的多层建安成本基本靠谱，高层相差多些。不同类型的高层建安成本常常相差很大。
各种税收大概占建安成本的40%-50%。
一刀说的费用不知是指什么？除去建安成本，现在楼盘各种配套费用也占楼价一定比例。
纯土地楼地面价是500？如果在南京，到哪去找这么便宜的土地？请举个实例。据我所知，现在很多楼盘的土地成本已占房屋售价的40%-50%
外行人不了解，也看不懂