商业地产的业态规划
购物中心根据项目定位和建筑条件（体量、空间结构等），确定业态的种类、分布比例，并制定业态组合。业态规划是前期招商的纲领性文件和指南。购物中心的业态选择应符合：（1）定位有限原则；（2）功能完整性原则；（3）业态相关性原则。
一、业态种类
购物中心的业态一般有：零售，休闲娱乐，餐饮和体验服务业态四大类。近年来，随着社会不断地发展，休闲娱乐，餐饮和体验服务业态的比例加大。
1、零售业态
主要有百货、超市、便利店、家居电器数码专业店，授权经营的某品牌专卖店。
2、娱乐业态
主要有电影院、KTV、电玩城、溜冰场、酒吧、健身馆等，具有群体消费和重复消费的特征。
3、餐饮业态
王健林曾说过：“中国的购物中心不是卖出来的，而是吃出来的”。餐饮业态具有极强地聚客能力，充分满足人们社交和家庭生活的需要。主要有中餐、西餐，咖啡水吧。
餐饮业态一般位于购物中心的较高楼层，可以实现客流自上而下的瀑布效应，拉动购物中心人气。规划时要注意避免口味的重复性，还要挖掘地方餐饮资源，因为地方特色餐饮进驻，会大大缩短购物中心的培育期。
4、体验业态
主要有美容SPA、美发美甲、儿童成人教育、艺术类培训、摄影写真、皮具护理、影音体验店等。粘性较强，顾客停留时间长，又稳定的消费群。
二、业态组合
业态组合涉及三个方面：业态选择，业态配比和业态衔接。
1、业态选择
商业功能定位决定业态选择。比如定位于城市型购物中心比区域型购物中心，除了百货、超市、电影院、KTV、餐饮酒楼、服装服饰外，更多了书城，黄金珠宝城，数码卖场，食品零售专营店，业态齐全。
商品级次定位定影响业态选择。比如精品购物中心、时尚购物中心、生活购物中心，这三种购物中心的商品级次定位是不同的，消费人群的特征也不同。
2、业态配比
合理的业态配比可以完善品类结构，更好的满足消费者，提高聚客力。要遵循三个原则：（1）适用性：提供适用的面积；（2）高坪效：在区间内尽可能压缩，以提高销售坪效；（3）互补性：业态要实现差异化，避免重复，注重关联消费。
3、业态衔接
业态的布局和衔接要认真研究城市动线和购物中心动线，明确购物中心的主次通道和冷热区域，根据不同业态的承租能力和需求，合理规划。业态落位衔接的合理性是确保客流动线流畅、提高商铺到达率和销售的重要途径。
业态衔接要遵循以下四个原则：
（1）零售业态放在热区，品牌级次和客单价高的品牌店应放在热区的主入口和主通道。
（2）娱乐业态因为其的目的性消费强，应放在冷区，带动周边客流。
（3）餐饮业态放在高楼层，布局集中，形成规模优势。
（4）业态体验作为补充，目的消费强，但承租能力差，可放在冷区次通道。
不同业态间的过度的思考维度有二：
（1）功能互补性，即功能特征明确的业态毗邻。
（2）客群一致性，即根据消费特征划分主题区域。
表1 万达广场业态组合示意图
楼层娱乐楼百货楼
6F万达百货
5F影城万达百货
4F万达百货
3FKTV+餐饮万达百货+餐饮
2F电玩城+儿童体验业态万达百货+女性体验业态
1F零售专业店万达百货——零售专业店
-1F大型综合超市
来源：大连万达商业地产股份有限公司著作《商业地产运营管理》