中国房地产发展前景之我见(论文)

中国房地产发展前景之我见

自从 2009 年底至 2010 年 5 月， 国家多次采取严格的调控措施对国内重点城市的房地产 行业进行整顿， 虽然有效的抑制了国内房地产价格上涨过快的势头， 有力的打击了少数房地 产开发商和投机客的炒房、 炒地、 捂盘惜售等不法行为。 可是， 这仅仅是取得了暂时的成效， 如果不从根本上着手解决问题， 我所居住的苏州在房价这个问题上也依然没有得到突破， 老 百姓依然不能支付天高的房价。那么等风头过后，这些开发商的炒地、炒房、捂盘惜售、抬 高房价的行为还会重新上演，还会造成老百姓买房难实际问题的存在。 那么， 形成这些问题的根本原因到底在哪里呢？应该如何有效的解决我国房地产行

业目 前所面临的问题呢？下面我从三个方面阐述我个人的一些观点：

一、全国布局不合理，形成头重、脚轻、肚子空的局面

我国的房地产业的发展存在着严重的布局不合理的现象，城乡投资开发比例严重失调， 形成头重脚轻肚空的局面。 1） 、所谓头重；就是大多数房地产开发企业和投资人把开发投资的目标集中放在经济发 达的沿海城区和一线中心城市来发展。因为这些一线城市的特点是，经济基础发达，人口密 集度高，流动人员多，土资源紧缺，投资利益巨大，容易形成较大的投资竟争局面，从而形 成投资追风潮。 （2） 、所谓脚轻；是指对于偏远欠发达区域或贫困区域，则很少有房地产开发商愿意把投 资目标放在那里， 这些地区的居民居住条件极其简陋， 当地居民的生活居住环境也相对较差， 经济基础薄弱，居民无力改善自己的居住条件，更缺少投资开发资金从而形成脚轻的局面。 （3） 、所谓肚空；就是指那些二、三线城市的房地产开发项目也受到很大程度上的限制， 少数投资开发企业在二、 三线城市中也只注重对高端房屋的开发和投资， 而对那些需要得到 居住环境改善的广大群众却很难从中得到实际上的改善， 而各地政府又没有足够的资金来投 资建设经济适用房，来改善最广大群众的基本居住条件。加之二、三线城市和贫困城区首先 富裕起来的一些人，为了自己的晚年、子女和家人能够在生活条件上得到最大的改善，他们 大多数会把自己多年积累的资金投向沿海发达城区和中心城市购房居住。 这样也就势必造成 二、三线城城市以及贫困城区的房地产开发资金大量的流向经济发达城区和一线中心城市。 那么，如何能够合理的改变这一发展趋势，如何能够使房地产

投资资金投向二、三线城市 和贫困城区呢？这就需要国家出台更有利的调控政策， 来鼓励未来更多的房地产开发商和投 资企业，把投资目标转向二、三线城市和贫困城区，在全国形成新的房地产投资热点，从而 更大的改善城镇居民和广大农村居民的居住条件。 而且这些二、 三线城市和贫困地区居民的 居住条件如果有了很大的改善，力的拉动内

需， 才能进一步的提高广大群众的消 费水平

二、政策导向不明确，调控措施缺乏长远目标

近年来， 我国的土地出让机制是以招投标和公开拍卖为主的土地转让为主要手段， 这些都 是公开透明的， 在制度上是没有问题的。 但是这种土地转让方式只是最大限度的考虑到了各 地政府和房地产开发商的利益， 而这些房地产开发商们只有土地认购和建设成本， 而缺少社 会责任成本，造成房价节节攀高，形成富人利益效应。没有从根本上考虑到最广大老百姓的 真正利益， 所以才会造成目前我国的土地价格越拍越高， 尤其是热点地区和沿海城市的房价 一涨再涨的局面。 由于我国的房地产行业在全国没有形成一盘棋， 没有地区差别和区域政策， 势必造成哪里 投资最挣钱，哪里的房地产开发商和投资客们就会一拥

而上，哪里是投资热点，哪里的地价 和房价就会涨的越高。 最近一些地方认为，公开拍卖土地的方法不好，不能有效的控制土地价格 过快的上涨， 希望采取综合招投标的方法来控制土地价格过快上涨的势头。 可是大家想一想， 如果采取综 合招投标的方法来控制土地价格的过快上涨来控制房价， 是否能够真正解决广大老百姓买房 难的问题？是否能够真正的起到控制房价过快的上涨呢？我看未必如此，

而且还会产生新的 权钱交易， 产生新的腐败现象的发生， 这种方法是不可取的， 这是历史的倒退， 是掩耳盗铃。 另外， 国家近期出台了一等系列提高和限制个人二套房和三套房信贷比例以及调高利率等 措施，来收紧房地产开发项目的贷款打压楼市，虽然从目前看来起到了一定的效果，但是这 只是解决一下燃眉之急的应急措施而已，从长远来看也不利于我国房地产业的长远发展。 为什么这么说呢？因为这些一线城市和沿海经济发达地区经过几十年的建设和开发，土 地资源日益紧缺， 如果国家只从住宅信贷方面加以限制， 那么这些房地产开发企业和投资商 们将会改变其投资策略。 比如说； 他们可以在中心城市购置大量土地， 用来开发建设商务楼、 办公楼、高档商场、宾馆等来达到其增值的目的，也一样可以带动地价和房价达到长期投资 获利

之目的。

三、适时调整战略布局，形成全国一盘棋的格局

我认为；目前要想控制住房地产开发市场过热的势头，国家就要出台合理适度的房地产 企业发展的长远政策和策略，适时调整战略布局，在全国形成一棋盘的思想。应该在全国推 广 54321 的区域性差别调控政策。 所谓 54321 区域展性差别政策就是； 国家把全国城市按经 济发展状况划分为四类城市投资开发区域（既一线城市、二线城市、三线城市和贫困城区。 ） 首先对全国的一线城市和中心城市的房地产开发项目采取 543 的区域差别政策。 也就是说 土地还实行公开拍卖价高者得，但是房屋建好后除安置回迁居民外，其房屋销售按一类区 50%（包括商务楼、办公楼高档宾馆、商场、别墅住宅等） ，二类区按 40%，

三类区按 30%， 交由各地政府以经济适用房的价格买给当地居民， 来改善他们的居住条件。 开发商也可以按 同地段的房屋销售平均价格折现给当地政府， 由当地政府用来建设经济适用房和安置动迁居 民使用， 政府按经济适用房价格返还给开发商投资资金。 这样以来房地产开发企业在认购土 地时就不得不考虑到地价认购成本，如果高价拿地可能就要面临巨大的投资风险问题。 二线城市采取 432 的区域差别政策来调控（既一类区 40%、二类区 30%、三类区 20%） 的方法。同样三线城市可以采取 321 的区域差别政策来调控（既一类区 30%、二类区 20%、 三类区 10%） 。 一线城市应以四个辖市，各省会城市以及沿海发达城市为主，二、三线城市则按年人平均 工资标准来区别划分， 这样中央可以根据各地的经济发展情况每五年进行一次评估划定。 对 经济发达的地区和热点地区可以适当的提高标准调控房价上涨过快。 其次；对灾区和贫困地区，国家可以出台一些更加优惠的鼓励政策，来吸引房地产开发 企业向贫困地区和灾区开发投资，也可以由各地方政府和银行采取补贴贷款利息等鼓励办 法，为当地居民提供住房建设信贷资金，以达到帮助他们改善居住环境。在建设住房上全国 应该统一房屋建设标准，把好质量关，建设高品质的住宅不是本身也具有很大的升值潜力 吗？其实我国农村广大群众是最诚实，最讲信用的广大群体，如果在银行信贷、联合担保以 及房屋抵押贷款上做好文章， 将会给我国的经济发展带来不可估量的巨大内需消费群体。 将 会有力的拉动内需。 众所周知；资本投资都是追求利益最大化的，在这一点上无论是资本主义国家还是社会 主义国家的投资资本，他们的追求的目标是利

益最大化。我国改革开发放以来，象欧美、日 韩等诸多发达的资本主义国家的资金和投资客们，为什么会不远万里来到中国内地投资建 厂、 办实业等， 就是因为在中国投资可以获得比在他们本国投资所能够得到的成倍的利益回 报而已。没有既得利益他们是决不会到中国内地投资的。 同理可证，目前造成我国房地产过热的势头，正是由于房地产

投资开发的利益使然，如

果房地产开发商和投资人在一线城市和中心城市的投资， 不能获得比

二、 三线城市和贫困地 区更大的利益，甚至无得可图，那么他们势必将投资目标转那些能够获得更大利益的地区， 我国有着广大的二、 三线城市和贫困地区急切的需要大量的投资资金来开发和建设， 如果房 地产开发企业，把目标和资金投放在我国的二、三线城市和贫困地区，将会拉动多么大的消 费群体，也会进一步改善这种投资不平衡的局面。 可以预期的是，2010 及之后的中国房地产将呈现以下的发展趋势和特

点：

第一，房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。如果相关调控

政策及

时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡；而如果 任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免；预计房价在 10 年代会有一个 泡沫破灭和价格下跌的过程， 而后再逐步平稳健康发展， 但下跌的幅度和引起的危机程度则 取

决于市场和政策的组合作用。

第二，保障性住房将得到加强。从目前的政策措施看，未来中国将加大

保障性住

房的建设， 但中国人口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效

率决定了依靠保障难以 解决中国住房的民生问题。

第三，中国房地产在 10 年代会经历较快的发展过程。这是由未来中国

经济增

长和城市化发展的现实需要决定的， 所以中国房地产预计不会出现如

香港和日本的一旦下跌 则一蹶不振的局面。

第四，目前的房地产价格基本已经达到高位顶点，2010 年继续大幅上

涨的局面应该不

会出现，原因是政策已经开始对房地产发力，人们的预期和观望情绪业已出现。 从中国房地产当前的形势看，2010 年的调控政策应该重点关注两个层面，一是严厉打 击房地产投资和投机，控制房价，防止泡沫的继续扩大；二是防止房地产泡沫破灭引发危机 和风险，保持房地产和房价的健康稳定发展。政策可行的路径是，一方面控制投资和投机以 控制房价，另一方面通过保障住房缓解自住需求，同时加快经济增长和城市化进程，逐步挤 压房地产中的泡沫。 近期中央一系列政策的出台已经显示了政策上的重视和关注， 营业税优 惠政策调整、“国四条”出台、土地出让收支管理的变动等从各个方面打击了房地产的投资和 投机，保障住房建设等增加了供给和解决了民生。沿着这样的政策路线发

展，10 年代的中 国房地产将会更加健康稳定和成熟。

结语：总之，我国的房地产行业，经过改革开放三十多年来的发展从创

业到成熟壮

大， 已经在全国范围内形成了巨大的产业链条， 房地产业的发展好坏不仅仅可以影响一个城 区经济的健康发展，而且还可以影响到整个国家经济正常发展的脚步。因此说；保持健康可 持续性具有我国特点的房地产业的均衡发展，就必须走全国一盘棋的道路， 做到“合理布局、 统一规划、有保有压、确保质量。”住房建设要坚决避免短期行为，坚决杜绝今天建、明天 拆的短期烂尾楼工程， 只有这样才能保证我国房地产业的可持续性健康发展， 才能使广大的 老百姓真正得到实惠，使

广大群众的居住、生存环境得到真正的改善。

摘要:

关键词：

2012年国家仍然延续上年度的公民福利政策之路，房地产业将在挤压与淘汰中顽强成长。

由于上年度对货币从紧政策、限价政策、限购都没有对商品房限制达到预期、保障性住房在人民强烈呼吁声迟缓走到台前，城镇住房刚性需求根本不会逆转，房地产业也绝对不会崩盘，商品房开发商确实难，商品房价格涨也难，降也难。保障性住房批量上市那一天，就是房地产业政策松动的光环，要等到下半年。 2012年房地产业仍属于国家为经济放缓做贡献，为国家调控GDP走势的杠杆之一。

一、房地产政策调整

2012年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展。

1、国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策；

2、国家进一步完善房地产土地分类供应政策；

3、一线城市征收房产税将陆续出台；开征房产税之时，就是限购房政策自动取消之日；

4、国家按区域性调整政策性商品房政策；

5、下半年对商品房的金融政策将适度调整；

6、下半年对商品房的管理政策会也会适度调整，调整幅度不会太大。

二、 土地供应量走势

土地供应量走势为：2012年土地供应总量会适度增加，但不会超过2011年15%，土地供应向政策性商品住房倾斜。对一二线城市商品住房土地供应仍属于严控范围。呈现商品住房有钱也无地的局面；三四线城市为了财政积累，将商品住房土地供应量会适量放开。

对保障性住房，政策性商品住房和商品住房国家采用了不同的土地供应方式，政策性商品住房将是土地供应主体。

1、保障性住房土地供应方式：以计划经济形式供应占总土地供应量15%。

2、政策性商品住房土地供应方式：以计划加市场经济形式供应，实行限制性招、拍、挂。占总土地供应总量50%。

3、商品住房土地供应方式：以市场经济形式供应，招、拍、挂。占总土地供应总量35%。

这样的土地供应格局基本定型。由于地方财政情况没有较大的好转，地方土地财政的态势暂时无法缓解。

三、房地产资金走势

对房地产金融货币从紧的政策会维持到明年的下半年。主要原因是以下五个问题造成的：

1、由于相互制约的税收政策与金融政策调整不到位；

2、连续出台的金融政策没有到达预期，反而拉高了CPI，CPI回落缓慢；

3、区域性产业结构趋同化现象没有进行合理调整，政府需构建防范经济 泡沫风险围墙；

4、保障性住房不能如期到位，保障性住房属于公共产品全额由中央财政与

地方财政支付，由于这两年公民福利年年超标，直接影响国家财政预算的总盘子；

5、仍然要利用房地产把过快的GDP拉下来，维持到国家理想经济目标。 所以，2012年金融管理对房地产资金走势仍处于货币从紧的态势，当国家保障性住房按计划批量上市那一天，房地产业政策就会松动，要等到下半年。

四、保障性住房走势

国家由于财政问题对保障性住房会进一步放开，让更多的民间资本融入进来， 参加保障性住房建设。同时加强对保障性住房建设监管，加强对保障性住房使用监管。保障性住房建设资与使用管理资金将以地方政府公共产品指令性任务按年度分配，纳入中央与地方政府年度财政预算。

一线城市：第一批廉租房与公租房陆续到位，第二批廉租房与公租房开建； 二线城市: 第一批廉租房与公租房部分转变为政策性商品住房销售，用来 保障资金回笼。第二批廉租房与公租房开建，来填补第一批廉租房与公租房未完成的任务。

三线城市: 第一批廉租房与公租房开建，由于资金缺口进展缓慢。

四线城市：廉租房与公租房由于地方财政无资金调配，要等到2013年启动。

五、政策性商品住房——限价房走势

限价房属于政策性商品住房之列，由于我国庞大的城镇人口对房产的需求市场，30年内房地产的需求都属于刚性需求期。由于国家对房地产实行金融严格从紧的政策，计划期的限价房远远不能满足市场需求。2011完成的廉租房和公租房将有一大部分会被改变性质，地方政府将保障性住房变为政策性商品住房出售。这样，既解决了庞大限价房群体的需求，又可以使地方政府可以迅速完成资金回笼，呈现政策性商品住房PK保障性住房，政策性商品住房PK商品房两种局面。致使政策性商品住房成为房地产开发商新的相互角逐的战场。

六、商品房走势

无人能够改变城镇住房刚性需求的局面，但商品房不会走出计划与市场经济共存的怪圈。土地在市场经济模式下循环，建设在计划经济模式下循环。地方政府不堪财政捉襟见肘的压力，为了迅速回笼资金，将部分保障性住房改变为政策性商品住房的大趋势不可逆转，对商品房较大冲击的态势已经形成。2012年商品房的金融政策仍然是以从紧为主，城市商品房的态势仍然严峻。

一、二线城市商品房：按土地按市场经济运行，建设按计划经济模式中运行。全年是“紧、紧、紧、松”。商品房从紧的政策对一、二线城市的开发商来说，可能会逼迫房地产开发商转向为商业办公用房开发，这是房地产业的一个危险信号。

三线城市商品房：这里的房地产商比一、二线城市日子好过的多，他们属于在计划与市场夹缝中游离生存的企业。全年中央政府是“紧、紧、紧、松”。 地方政府是持续土地财政的做法，房地产业必须完成地方财政税收。 四线城市商品房：属于穷则思变地区。应该说四线城市房地产商日子最好过。地方政府是必须超额完成地方财政税收，乘上土地财政最后一班车。

七、商品房价格走势

一、二线城市商品房价格走势仍然不乐观，三、四线城市商品房价格走势仍然和2011年一样，上涨空间较大。

一线城市价格：将回落空间4%—8%，反弹空间3%—5%。，

二线城市价格: 将回落空间3%—5%，反弹空间4%—6%。

三线城市价格: 将上涨空间3%—5%。

四线城市价格: 将上涨空间4%—8%。

八、房地产业产业质量标准化走势

在房地产业的大调整中，除了去解决市场与资金问题，每一个房地产企业决策者都会想到解决本企业的产品质量问题。

2012年房地产业的产品标准化会有四点突破：1、房地产业的产品标准化；

2、房地产业产品工艺化；3、房地产业配套产品标准化；4、房地产业配套产品工艺化。

现行粗框大面积房地产业建设，一无法有效的控制作业时间，二无法有效的控制建设与装修成本，三无法有效的控制作业质量。产品质量标准化与质量工艺化是我国房地业必经之路。

九、2012年房地产业的警示

1、房地产企业由于大市场原因不得已转入到商品办公用房开发时，必须考虑到本企业自有资金与确有保证的贷款流动资金能否坚持一个完整的开发周期，如果没有资金实力，进入商品办公用房开发请三思。

2、2012年房地产开发商根据房地产政策对土地的供应及土地价格问题会出现：一是对商品住房的土地需求的减少，二是违心的向商品办公用地转移，对其土地需求的增加。后者是一个危险想信号，当大量房地产商将转入商品办公用房开发时，房地产泡沫开始真正形成，其原因是资金回笼太慢，在基建过程中会有许多不可控制因素，当形成无法控制局面时，就会出现建设资金链断裂。

3、由于城市化进程过快，城市新增人口的住房矛盾会激增。

结束语

2012年国家对房地产政策是坚持宏观调控的取向不变的政策，以确保公民福利政治，以保证改革脆弱期平稳过渡。我国公民对房地产的刚性需求不会变，保障性住房回暖，政策性商品房成为市场新的垄断，商品房在困难中向前。