物业管理基础知识

物业管理基础知识

第一章 物业管理基础知识概述

物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

物业管理推行的是业主自治与专业服务相结合的社会化、市场化管理体制，物业管理和服务的对象是物业及物业的业主和使用人。物业管理是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，实行社会化、专业化、企业化的经营管理模式，最终实现社会效益、环境效益和经济效益相统一的管理目标。

本章从阐述物业及物业管理的基本概念着手，着重论述物业管理的概念、内容及作用，目的是使读者对物业管理有一个总体认识。

第一节 物业及物业管理的概念

房地产是现代社会的重要经济资源，是社会财富的重要组成部分，随着房地产业的发展而带来的对物业管理业务的需求已经摆在开发商和业主面前，对这一部分经济资源进行有效的管理和经营是一个不容回避的现实问题。国际上通行的物业管理已经运行了一个多世纪，而中国的物业管理服务是在改革开放、实行社会主义市场经济以后才出现的。物业管理在中国是蓬勃发展的一个新兴行业，是正在发展完善的新生事物。结合目前许多物业管理企业的成功经验，对物业管理的理论进行探讨和挖掘，对于形成科学合理的、有中国特色的物业管理理论和方法，是一件十分有意义的工作。

一、物业的概念

(一)“物业”一词的起源

20世纪50年代初，香港快速发展的楼宇物业使开发商开始从提高楼宇管理质量方面下功夫，他们从英国聘请专业化的房屋管理经理，逐步摸索出一套切合实际的、与房地产开发相对独立的管理方法，形成物业管理行业。中国实行改革开放以后，“物业”一词首先由香港引入到深圳等沿海地区，又从沿海地区传播到内地。物业是指以土地和土地上的建筑物形式存在的不动产，但是由于对物业管理行业性质认识上的偏差，以及受我国传统的房地产管理体制的制约，没有把物业管理作为一个独立的行业来看待，认为物业附属于房地产，无法单独从房地产业中剥离出来。因此，我国的物业管理理论探讨落后于物业管理的实践．总结物业管理企业在物业管理方面的成功经验，对这些经验和做法从理论层面上进行系统化、规范化、科学化的总结和完善，给予物业管理以相应的地位．是本书编写的任务之一。

(二)物业的概念

“物业”一词是由英语词汇“property”引译而来的，其含义为：“财产”、“资产”、“拥有物”、“房地产”等，是一个较为广义的范畴。而现实中我们所称的“物业”是物业的一种狭义范畴．即指各类有价值(经济价值和使用价值)的土地、房屋及其附属市政、公用设施、毗邻场地等．物业可以是未开发的土地，也可以是整个住宅小区或单体建筑，包括高层与多层住宅楼、综合办公楼、商业大厦、旅游宾馆、工业厂房、仓库等等。物业的概念可大可小，一座大厦可以称作物业，一个住宅小区也可以称为物业。对物业所包

括内容的理解不同，会带来对物业的狭义、广义的理解，或称为微观物业和宏观物业。根据目前许多物业管理企业所开展的业务范围，物业的概念在逐步扩大，例如：学校、医院、园林等也属于物业的范畴。

肘物业一词无论怎样理解，它应该包括的内容有：

(1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的房屋；

(2)与上述房屋相配套的设备和市政、公用设施；

(3)房屋的建筑实体和与之相连的场地、庭院、停车场、区域内的非主干交通道路；

(4)一切与房地产有关的、可被人们使用的建筑物、构筑物以及相关场所；

(5)与物业有关的文化背景、外在景观、配套服务和与物业有关的各种权利。

在进行“物业”概念的辨析时，同时要分清物业与房地产，物业与不动产等概念的区别和联系。

(1)在所谓领域上的区别

房地产一般是广义上的对房屋开发、建设、销售等方面的统称，是对房屋建筑物进行描述时最常用的概念；不动产——般在界定法律财产关系时使用，其着眼点是该项财产实物形态的不可移动性；物业一般在描述房地产项目的使用，是针对具体房屋建筑物及其附着物的使用、管理、服务而言的概念。

(2)适用范围的区别

房地产一般在经济学范畴使用，用以研究房屋及其连带的土地的生产、流通、消费和随之产生的分配关系；不动产一般在法律

范畴使用，用以研究该类型财产的权益特性和连带的经济法律关系；物业一般在房屋消费领域使用，而且特指在房地产交易、售后服务这一阶段的针对使用功能而言的房地产，——般是指具体的房地产。

从物业与房地产、物业与不动产等概念的联系来看，房地产是指房屋、房基地以及附属土地，其中包括以土地和房屋作为物质形态的财产和由此形成的所有权、使用权、租赁权和抵押权等财产权益。不动产是指土地以及附着在土地上的人工构筑物和房屋等位臵固定、不可移动的财产。物业是指以土地和土地上的建筑物、构筑物形式存在的不动产。

经过以上的研究，我们可以对物业下这样一个定义：物业是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。

(三)对物业概念的拓展性思考

物业有大小之分，小的物业可以特指某一个楼房甚至其中的一个单元，而大的物业可以是对一切在使用中的房屋建筑物、构筑物、设施或相关场地的涵盖。站在宏观角度对“物业”这一概念给子创新和拓展，可以对物业管理业务范围作新的界定：物业首先是人与人关系的界定．是对房屋(住宅、写字楼、商铺、宾馆等)及其他经营场所中所发生的委托方与被委托方．即买方和卖方关系的一种界定，是一种特殊商品使用功能的人格化、精神化、情感化和法制化的延续．站在这一角度，整个国家、整个城市就是一个大物业。这一概念，使物化的静态物变为人格化的动态物，给无生命的房地产注入经济关系并使之人性化、情感化。这种对物体的超常规理解．使物业这—依附于房地产的概念扩展到社会财富，涵盖了能够

为人们

第二章 业主自治组织

第一节 业主与业主大会

一、业主

按照《物业管理条例》规定，房屋的所有权人为业主。一般是指拥有物业所有权的房地产开发企业和购房人及与购房人长期共同居住的自然人。

业主是物业管理区域内房屋和相关设施设备的所有权人，是物业的主人，是物业管理权的主体。业主有权直接参与物业管理区域内的物业管理活动，即业主的自治自律管理。

(一)业主的权利

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

(1)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

(2)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

(3)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

(4)参加业主大会会议，行使投票权；

(5)选举业主委员会委员，并享有被选举权；

(6)监督业主委员会的工作；

(7)监督物业管理企业履行物业服务合同；

(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简

称专项维修资金)的管理和使用；

(10)法律、法规规定的其他权利。

(二)业主的义务

业主在物业管理活动中，履行下列义务：

(1)遵守业主公约、业聿大会议事规则；

(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

(4)按照国家有关规定交纳专项维修资金；

(5)按时交纳物业服务费用；

二、业主大会

业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治自律组织。

(一)业主大会的组成

物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 一个物业管理区域成立’个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委

员会职责。

(二)业主大会的职责

业主大会应履行下列职责：

(1)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；

(2)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

(3)选聘、解聘物业管理企业；

(4)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

(5)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

(6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

(三)召开业主大会

1．业主大会的筹备

业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业土代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组(以下简称筹备组)，负责业主大会筹备工作，筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。

筹备组应当做好下列筹备工作： ．

(1)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

(2)参照政府主管部门制订的示范文本，拟定“业主大会议事规则”(草案)和“业主公约”(草案)；

(3)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

(4)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

(5)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

上述内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。

2．业主投票权的确定

业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。

业主人会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。

业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和

第三章 物业管理企业

第一节 物业管理企业的设立

物业管理企业设立的第一步就是机构建设，这是保证物业管理企业正常运转、承担和完成各项业务的前提，也是重要的基础性工作。物业管理企业应依法成立并必须经有关部门的资质审查。物业管理企业的机构设臵与部门职能的划分，除了要考虑企业的业务量及业务复杂程度外，更重要是要体现人员精干、工作高效的原则，从而使企业充满活力并具有竞争力。

一、物业管理企业的组建

(一)物业管理企业

物业管理企业是指按合法程序成立并具有相应资质条件的经营物业管理业务的企业型经营实体，是独立核算的企业法人，有经主管部门批准认可的管理章程，能独立承担民事和经济法律责任。 物业管理企业的主要职能是遵照国家有关法律法规，运用现代管理科学和先进的维修养护技术管理物业，妥善处理业土的投诉，有效地维护业上合法权益，为业主和使用人创造一个优美、舒适、安全的居住和工作环境。它已经从简单的设备维修及保安保洁等基本功能的执行者，演变成住宅文化的参与者，综合环境的营造者，功能服务的维护者和售后信息的沟通者。

物业管理企业的成立须按照一定的程序报批，在物业管理企业领取营业执照后，应向当地物业管理主管部门办理资质核准手续。在现实中，物业管理企业有多种划分方式：

1．按照物业管理企业的运行机制的不同可以分为以下几种类型：

(1)管理型物业公司；

(2)服务型物业公司；

(3)顾问型物业公司；

(4)综合型物业公司。

2．按照物业管理企业财产组织方式的不同可以分为以下几种类型：

(1)独资企业：是指物业管理企业资产全部由个人单独出资经营的，出资者对企业债务承担无限责任的企业。

(2)合伙企业：是指2人以上、以书面协议的方式进行投资，组成的共同经营、共负盈亏、合伙人对企业债务负连带无限责任的

物业管理企业。

(3)公司企业：是指按照《公司法》要求组建的有限责任公司或股份有限公司。

通常，物业管理企业的业务范围分为主营和兼营。一般的物业管理企业，主营业务范围有：建筑楼宇维修保养，为业主提供多种形式的综合性服务，改善和实现建筑物的功能设施等。兼营业务范围有：物业的销售、租赁，建筑材料的供应，承揽房屋装饰工程，从事与物业有关的咨询、代理和中介业务等。

(二)物业管理企业的资质条件

建设部于2004年5月1日颁布施行的《物业管理企业资质管理办法》规定，物业管理企业资质等级分为一、二、三级。各资质等级物业管理企业的条件不同．现以物业管理企业“÷级资质”为例加以说明：

(1)注册资本人民币50万元以上；

(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

(3)物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；

(4)有委托的物业管理项目；

(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用管理档案系统。

(三)申请物业管理企业资质需要提供的文件

根据建设部2004年5月1日颁布施行的《物业管理企业资质管理办法》规定，新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日

起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：

(1)营业执照；

(2)企业章程；

(3)验资证明；

(4)企业法定代表人的身份证明；

(5)物业管理专业人虽的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

另外还规定，新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。

(四)申请物业管理企业资质的办事程序

该部分内容以天津市为例加以说明。

1．办事程序

(1)申请办理物业管理企业资质的企业先到企业坐落的区、县物业办办理进件手续，提供所需资料，填写登记表。

(2)区、县物业办受理进件，进行初审，签署意见报市场业办。

(3)市物业办审核核准后，颁发《物业管理企业资质证书》：

2．办事时限

(1)区、县房地产管理局受理进件后，初审时间为7个工作日：

(2)天津市房地产管理局审查合格后，发证的时间为3个工作日。

五)物业管理企业的资质等级

物业管理企业的资质等级对外可表明物业管理企业的实力和信誉。根据我国现行的规定，严格进行物业管理企业资质的认定和

管理，对于规范物业管理市场秩序，提高物业管理

第四章 物业管理人才的培养与管理

第一节 物业管理人才素质的培养

任何一个企业的经营管理活动，都是人在其中起着最为关键的作用。只有具备了现代化的管理人才，才可能有现代化的组织系统，才可能运用现代化的管理方法和手段，提高物业管理的效率和效能。

现代化管理人才，要求具有良好的政治觉悟、思想品质和工作作风，要求具有较高的科学文化知识、业务水平、管理技巧，要求知识结构不断更新，素质不断提高。

要实现物业管理现代化，物业管理企业千万不町忽视管理人才的选拔和培养。应根据自己的经营发展需要，建立起一套有关人才培养、选拔、考核、提高的科学的、合理的体系，使管理人才在实现物业管理现代化中发挥出强有力的作用。

一、物业管理需要的专业人才类型

(一)综合管理的专业人才

物业管理包括房屋机器设备、公共设施的保养、维修，住宅小区的治安、环卫、交通、绿化等综合管理和有偿服务等工作。从事物业管理的人才应该是具有建筑工程学、管理学、环境科学、公共关系学等专业知识。就体制转轨过来的原公有住房的房管人员，必须经过专业化培训和岗位培训，逐步形成具有综合管理知识的专业人才。

(二)经济类专业人才

专业化公司需要一批懂得企业管理、计划管理、经济分析、

房地产估价、经济合同、人事劳资等经济类人才。一般经济类人才经过必要的培训，才能适应物业管理业务的需要。

(三)机电设备专业人才

由于现代化房屋的设备日益增多，尤其是高层楼宇高度依赖机电设备来保持运转，必须配备一些熟悉房屋机电设备管理的专业人才。

(四)物业管理财会人才

据了解，我国的财经院校，尚未设臵房地产物业管理的财务会计课程。因此，专业化公司在引进一般会计人才后，还要进行专业培训，使之成为房地产物业管理的会计人才。

除了上述四种人才以外，专业化服务公司还应配备文秘、档案等方面的专业人才。

二、物业管理人员应具备的素质与能力

一个优秀的物业管理人员应具备多方面的素质和能力；它包括：

(—)政治素质

物业管理人员要有良好的政治素养、正确的经营思想、强烈的事业心，能全心全意为业主(使用人)服务，能为本公司利益着想，有很强的法制观念。当前我国正由过去的传统计划经济转轨到市场经济中来，房屋管理也由过去的行政管理转到社会化、专业化、企业化的物业管理上来，因此过去所制定的方针、政策不能再照搬照套，而新的法制又尚未健全。在这种情况卜，在开展物业管理工作时，一定要本着对国家、对业主、对公司负责的精神，遵守同家的有关法规。能舌按照国家法规办事也体现着管理人员的政治修养。

(二)良好的职业道德

物业管理人员的职业道德体现在：高度的责任感、事业心，业主至上，服务第一；实事求是，严谨细致；艰苦创业，任劳任怨；尊重住户，礼貌待人；遵纪守法，不谋私利等等。

(三)业务素质

作为一名合格的物业管理工作人员，应具备丰富的专业知况，尤其是中、高级管理人员应是复合型人才。他们不仅要有一定的土建知识，了解住宅的结构类刑，各种材料性能、施工质量以及外观装修、设计标准等，还要懂得有关机电知识，保证公共服务设施中的机电设备出现故障时能尽快排除。此外，还需要掌握一定的行政管理学、心理学、公共关系学、系统工程学等知识，为良好的物业管理工作的开展奠定基础。

(四)文化素质

物业管理人员应接受良好的教育，知识面要宽，接受信息的能力要强，要精通经济学、系统工程学、美学、法学等学科知识。这样在工作中才能与业主(使用人)沟通思想、交流感情、相瓦理解、相互尊重。

(五)身心素质

身体好、精力旺盛、仪表端正、热情大方、知难而进、不怕挫折、心理承受力强，这些将是物业管理工作得以开展的基础。

(六)具有较强的管理能力

所谓管理能力要强，一般体现在“五勤”，即脑勤、眼勤、口勤、手勤、脚勤。具体反映在：管理工作动脑筋要勤，观察发现问题要勤，说服管理指导要勒，巡视检查管理要勤，动手参与管理要

勤。

三、加强物业管理人才素质的培养

搞好住宅小区的管理和服务，首先要有一支素质优良、管理和服务水平较高的员工队伍，这是完成所担负使命的重要条件。所以物业管理企业应始终把加强管理队伍建设作为一项基础工程来抓，应着重从以下四个方面来进行培训：

(一)思想建设

引导全体管理人员把“服务第一，住户至上”当作企业的生命，全心全意为业主(住户)服务。具体表现在16个字上：文明礼貌，合理规范，及时快捷，完好满意。教育倡导“创业敬业，爱我物业，管理服务，住户至上”的企业精神。

作风反映企业的形象，是检验员工队伍管理和服务质量的一个重要尺度。因此，在工作时间内，管理人员应该统一着装，统一挂牌，统一用语；接待业主(使用人)以及宾客，应做到态度和蔼可亲，举止端庄，谈吐文雅。只要住户需要服务，物业管理企业就应尽可能地满足住户的要求，使全体住户真正体会到“处处方便，事事放心”。

(三)业务建设

业务水平的高低，直接关系到管理和服务的质量，关系到企业的效益，因此，公司在选聘使用员工时应注意严格把关。选聘员工应本着德、才勤、绩的标准，着重考核思想素质和业

第五章 物业管理的前期工作

第一节 物业管理的前期介入

物业管理的前期介入，是指开发商邀请拟从事所开发项目物业管理的有关人员，参与该物业的可行性研究、物业规划、设计、施工等阶段的讨论并提出建议，从物业管理和运作的角度为开发企业提出规划、设计、设备选用、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售、房屋租赁等多方面的建设性意见，并制定出物业管理方案，为以后的物业管理的顺利进行打下良好的基础。

物业管理前期介入是物业管理工作由被动适应到主动参与的重要举措，其重要意义在于：

1．有利于后期管理工作的顺利进行

前期介入可以全面了解所管理的物业，对土建结构、隐蔽工程、设备安装进行全程跟踪，确保施工质量，以便在物业移交之前安排好人员聘用、上岗培训、机构设臵等：工作，同时熟悉环保、水电、煤气、通讯、治安、绿化等工作内容和环节，理顺服务渠道。

2．保证物业的安全启用和正常运行

物业管理的各个环节在物业尚未交工就运作起来，可以使施工与启用衔接，使业主放心。

3．优化设计、防止存在隐患

物业管理企业的前期介入，从业主和使用人的角度对物业进行审视，容易发现物业在使用中有可能出现的问题，及时提出解决方案，从而防止隐患的发生。

一、物业规划

在物业的规划设计阶段，建筑设计人员从功能设计上考虑得多，对物业管理考虑得少，这样会给接管的物业管理企业的服务带

来问题，因此，物业管理人员欲在物业管理前期介人中发挥应有的作用，要具备物业规划的基础知识。

物业规划主要是指居住区的规划。居住区是构成城市的有机组成部分，居住区的规划是满足居民的居住、工作、休息、文化教育、生活服务、交通等方面要求的综合性建设规划。居住区规划一般由房地产开发商制定，它的任务是为居民经济合理的创造一个满足口常物质和文化生活需要的舒适方便、清洁、安宁和优美的环境。

(一)居住区规划的内容

(1)选择、确定用地位臵、范围；

(2)确定人口数量和用地面积；

(3)拟定居住建筑类型、层数比例、数量、布臵方式；

(4)拟定公共服务设施的内容、规划、数量(用房与用地)、分布和布臵方式；

(5)拟定各级道路的宽度、断面形式、布臵方式；

(6)拟定公共绿地、体育、休息等室外场地的数量、分布和布臵方式；

(7)拟定有关的工程规划设计方案；

(8)拟定各项技术指标和造价估算。

(二)居住区的规划设计

居住区规划是一项技术性较强的没计工作，在满足国家有关设计规范的前提下，—〃般应满足以下几个方面的要求：

1．使用要求

创造一个适宜的居住环境，例如为适应住户家庭不同的人口组成选择合适的住宅类型，合理确定供给设施的项目、规模及其分

布方式，合理组织居民室外活动、休息场地，绿化和居住区的内外交通等。

2．卫生要求

为居民创造一个卫生、安静的居住环境，要求居住区有良好的日照、i匮风等条件，以防止噪声的干扰和空气的污染。

3．安全的要求

为居民创造一个安全的居住环境以保障居民的人身和财产的安全。

4．经济要求

居住区的规划与建设应与国民经济发展及居民生活水平相适应，也就是说在确定住宅的标准、公共建筑的规模、项目等规划时均需考虑当地的建设投资、居民的经济情况及整体发展的需要，因此降低居住区建设的造价、提高建筑标准和节约城市用地是居住区规划设计的一项重要任务。

5．施工要求

居住区的规划设计应有利于施工的组织与经营，特别是当成片居住区进行机械化施工时，更应注意各建设项目的布臵应适应施工程序和建设程序。

6．美观要求

居住区是城市建设中数量最多的项目，因此它的规划与建设对城市面较有着很大的影响。一个优美的居住环境的形成不仅取决于住宅和公共建筑的设计，更重要的是取决于建筑群体的组合，建筑群体与环境的结合，要反映出明朗、大方、整洁、优美的居住环境．

二、物业区域的绿化

绿化对于住宅区来说，绝不是几块草坪、几株绿树所能代表的，绿化是对住宅区整体环境、外部氛围和业主的生存空间的全方位的绿色设汁。绿化是一种文化，是将人与自然融为一体的外在形式，是让居住在城市里的人享受田园之乐的有效途径。

将绿化土作摆在开发工作的首位，这是许多物业管理企业在多年的业务实践中得出的成功经验。在公司每一个项目开发之前，绿化先行，使每一个购房者到开发公司选房时，先看到一个正在施工的大花园，而不是堆满砖瓦灰砂石的大工地，先感受到开发商为每一位业主未来家园投资的良苦用心和对物业的绿色关爱。

(一)绿化先行的重要意义

1．绿化先行来自于对绿色主题的深刻理解

“绿色”是一个蕴插丰富人文精神的范畴，而不是—个颜色的概念，它代表的是人对自由

第六章 物业管理的进驻阶段

第一节 物业的接管与验收

一、物业接管验收的概念及标准

接管验收不同于竣工验收。接管验收是房管部门、物业管理企业、建设单位自身以及个人对物业的接管验收。

物业管理企业的接管验收是指接管产权单位、建设单位或个人托管的新建房屋或原有房屋等物业以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。它是物业管理过程中必不可少的一个重要环节。

(一)物业接管验收的原则

物业的接管验收是一个比较复杂的过程，它不仅涉及到建筑工：程技术，而且牵涉到许多法律法规问题，常常出现一些实际结果与理论要求不一致之处。为了处理好接管验收中发现的问题，需掌握以下基本原则：

1．用制度来保证接管验收的规范性，依法接管

物业管理企业的接管验收要严格依照《房屋接管验收标准》执行，应对在验收中查出的各种问题做非常详细的记录，该返工的要责成施工单位返工，属无法返工的问题应提出索赔。返工没有达到规定要求的，不予签字，直到达到接管要求。但是，对于大规模的物业，难免出现一些不尽人意之处，接管验收人员就要针对不同问题分别采取不同的相应解决办法。不能把接管验收双方臵于对立状态，而应共同协商，力争合理、圆满地解决接管验收过程中发现的问题。

2．细致入微与整体把握相结合的原则

工程质量问题对物业产生不良影响的时间是相当久远的，有时给后期物业管理带来巨大的困难，所以，物业管理企业在进行物业验收时必须细致人微，否则将严重损害业主的利益。大的方面如建筑结构的安全性，给排水管道是否通畅，供电线路的正确与否以及各种设备的运行是否正常等等；细致之处如所用材料的性能好坏，供电线容的大小是否恰当等等；对电梯，空调等大型设备的检测和验收必须是在其负载运行一段时间以后进行。整体上的把握是从更高层次上去验收，是站在整体物业的角度对物业的内在和外在的综合条件进行评价和检验，物业的场地情况、市政公用设施、公

共配套设施等综合性项目将标志该物业的档次和发展潜力。对住宅小区营造一个舒适、优美安静的环境是小区建设和管理的重要目标。写字楼则重视能体现使用者的地位和身份．因此物业装修，设施系统的正常运转和外部环境整治应是接管验收的重点。

(二)接管验收应提交的资料

1．新建房屋接管验收应提交的资料

(1)产权资料

1)项日批准文件；

2)用地批准文件；

3)建筑执照；

4)拆迁安臵资料。

(2)技术资料

1)竣工图纸：包括总平面、建筑，结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；

2)地质勘查报告；

3)工程合同及开工、竣工报告；

4)工程预决算；

5)图纸会审记录；

6)工程设计变更通知及技术审定单(包括质量事故处理记录)；

7)隐藏工程验收凭证；

8)沉降观察记录；

9)竣工验收说明书；

10)钢材、水泥等主要材料的质量保证书；

11)新材料、构配件的鉴定合格证书；

12)水、电、采暖、卫生洁具、电梯等设备的检验合格证书；

13)砂浆、混凝土试块试压报告；

14)供水、供暖、管道煤气的试压报告。

2．原有房屋接管验收应提交的资料

(1)产权资料

1)房屋所有权证；

2)土地使用权证；

3)有关司法、公证文书和协议；

4)房屋分户使用清册；

5)房屋设备及附着物清册。

(2)技术资料

1)房地产平面图；

2)房屋分间平面图；

3)房屋及设备技术资料。

(三)接管验收的标准

1．新建房屋的接管验收标准

(1)主体结构

1)地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；

2、钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值；

3、木结构应节点牢固，支撑系统可靠、无蚁害，其构件的选材必须符合结构工程施工及验收规范规定：

第七章 物业管理服务的日常运作

第一节 房屋维护修缮管理

房屋维修管理是指物业管理企业按照一定的科学管理程序和制度及一定的维修技术管理要求，对其所经营管理的房产进行日常维护、修缮和技术管理。为了保证房屋正常地发挥其使用功能，延长其使用寿命，必须经常进行维修养护。物业管理的好坏，很大程度上取决于房屋维修管理的成果，它对物业管理企业信誉有着直接的影响。

一、房屋维修的概念与特点

(一)房屋维修的概念

房屋维修有广义和狭义之分。狭义的房屋维修仅指对房屋的养护和修缮；广义的房屋维修则包括对房屋的养护、修缮和改建。房屋竣工使用后，由于自然、使用、生物、地理和灾害等因素的影响而造成不断损坏，为了全面或部分地恢复房屋失去的使用功能，防lL、减少和控制其破损的程度，就必须要对房屋进行维护、修缮和改建。

(二)物业管理企业房屋维修的特点

1．生产和流通的双重性

由于物业管理企业的房屋维修是有偿的，因此，其维修本质上是一种物质生产活动。它所提供的劳动既创造价值，又创造使用价值。而且物业管理企业的房屋维修过程是生产和流通的统一，其维修管理活动既在生产领域，又在流通领域。这是因为一方面有偿服务的维修总是和流通融合在一起的，业主和物业管理企业双向选

择的过程也往往是价值实现过程，两者几乎难以划分；另一方面房屋维修又往往和处于流通过程中的房屋租赁经营相联系。所以物业管理企业的房屋维修只有生产和流通的双重性。

2．经营和服务的双重性

物业管理是一种经营型的管理。房屋维修管理是物业管理的主要内容，是其重要的经营活动之一。房屋维修过程是严格按市场经济和价值规律要求运行的，房屋维修所取得的收入或利润也是在经营管理中得到的，因此，它具有经营性，是经营性维修管理。同时，物业管理企业房屋维修的对象是已经投入使用的房屋．它的功能恢复和改善与房屋使用者的切身利益及安全保障密切相关，是人类自身再生产的重要条件，所以它又具有直接为社会大众的生产和生活服务的性质。

3．广泛性和分散性

由于各种因素的作用，随着时间的推移和使用过程的损耗，房屋的各个部分，如结构，外墙、粉刷、零部件等都会有不同程度的损坏，物业管理企业需要根据损坏的程度经常地进行小修、中修或大修，所有的房屋普遍存在这一情况。因此，房屋维修具有广泛性。另一方面由于损坏的部分往往只占房屋的很少部分，分散在房屋的各个方面，维修规模很小，维修工作是分散的，零星的，因此，其维修也具有分散性。

4．技术性

房屋维修具有技术性，是指房屋维修活动与一般建筑施工生产不同．它本身具有特殊的技术规定性。房屋维修技术不仅包括建筑工程专业及相关专业的技术．还包括独特的设计和施工操作技

术。房屋维修工程质量的优劣是由维修技术水平高低决定的．因此．房屋维修管理的技术忭管理是非常重要的。同时培训维修技术人员．配备—支素质优良的专业维修技术人员和技术工人队伍，并制定严格的技术操作规定和质量考评标准是房屋维修管理的重要的、不可缺少的内容。

5．限制性

由于房屋维修是在原有房屋基础上进行的，因此受到原有条件的限制。例如受到原有房屋资料、条件、环境的限制，维修设计与施工都只能在一定范围内进行，难以超越客观环境进行创新。此外，还受到原有的建筑设计、建筑艺术风格的限制，尤其是有历史、文化保留价值的房屋。

二、房屋维修管理的原则与特点

(一)房屋维修管理的原则

1．“经济合理、安全实用”的原则

房屋维修管理要坚持“经济合理、安全实用”的原则。经济合理，就是要加强维修工程成本管理、维修资金和维修定额管理，合理使用人力、物力、财力，尽量做到少花钱多修房；要求制定合理的房屋维修计划和方案；安全实用，就是要通过房屋维修管理，使住户居住安全；要从实际出发，因地制宜、因房制宜地进行维修，满足用户在房屋使用功能和质量上的需求，充分发挥房屋效能。

2．“区别对待”原则

根据房屋建筑的年限，可把房屋大致分为新建房屋和旧房屋两大类。对于新建房屋，维修管理工作主要是做好房屋的日常养护．保持原貌和使用功能。对于旧房屋应依据房屋建造的历史年代、

结构、住宅使用标准、环境以及所在地区的特点等综合条件，综合城市总体规划要求，分别采取不同的维修改造方案。

3．“服务”原则

房屋维修管理必须维护住户的合法权益，切实做到为住户服务；建立利健全科学的房屋维修管理服务制度。房屋维修管理人员要真正树立为住户服务的思想，改善服务态度，提高服务质量，认真解决住户的房屋修缮问题。这是房屋维修管理的基本原则。

(二)房屋维修管理的特点

1．具有复杂性的特点

房屋维修管理的复杂性特点是由房屋的多样性、个体性和房屋维修的广泛性和分散性决定的。由于每一幢房屋几乎都有独特的形式和结构．有单独的设计图纸，因此，房屋维修必须根据不同结构、不同设计、不同情况的房屋，分别制订不同的维修方案．组织不同的维修施工。这给房屋维修管理带来了复杂性，要求房屋维修管理也必须根据不同情况，分别运用不同的管理方法。此外，房屋维修的广泛性和分散性，还要求对零星，分散又广泛的房屋进行组织管理，这也使房屋维修管理呈现复杂性。

2．具有计划性的特点

第八章 物业租赁经营

第一节 物业租赁经营的内容

一、物业租赁

随着专业化物业管理企业的大量涌现，物业管理市场的竞争日趋激烈，传统的物业管理模式由于管理服务内容单一而逐渐失去

其竞争力。为此，以专业化物业管理服务为主，实施多元化经营，将物业管理服务与物业租赁有机地结合起来，在管理为经营服务，经营促进管理方面实现互动，在提高物业管理服务水平的基础上，增加经营收益，使物业管理企业的经营增添新的亮点。

物业租赁是物业管理企业为获得经济收入而出让物业(房屋)的使用权，承租者为取得物业使用权而向物业所有者付出相应租金的一种经营形式。物业的租赁就其特征而言，分为两种形式，即一般租赁(或称传统的单纯的租赁)和连租约臵业。

物业的一般租赁是物业的所有者根据其测定的或确定的租金标准及出租的面积，通过中介机构或直接向承租人收取租金。连租约臵业是一般租赁的演变，是20世纪90年代初由香港创出的一种物业经营运作形式，它具有融资和臵业的双重性质，对发展商可解决资金不足的问题，分散了经营中的风险，缩短了建设周期；对承租人可以获得极大的优惠并可进行二次开发、转租和经营。在承租的同时．承租人可具有某种投资性质。其基本做法是：开发商在进行某项物业建设遇到资金不足时，向承租者发出邀请，要求其先期注入部分资金作为预付租金(通常占总投资的1／2一l／6)，在项目建成后的若干年(通常为15～20年)，以1／2一l／4的租金水平将项目租给或部分租给承租人，或以低廉的价格(常规价格的l／2～1／4)将项目卖给或部分卖给租约臵业人，再由承租人或租约臵业人对项目进行装饰、二次开发及转租，承租人或租约臵业人就会获得更多的经济利益。

二、物业租赁经营的形式

物业租赁经营是指物业的承租人利用承租的物业进行商业性

或收益性经营活动，以此谋取经济收益，在交付物业产权单位物业租赁费及交付物业管理企业物业管理费后，自身仍可获得利润，享有投资回报的对物业的经营形式。

物业租赁经营的形式有多种，按物业产权单位与经营者的利益关系可分为：

(一)单纯式租赁

这种租赁形式是指进驻的商家与物业的产权单位没有更多的经济利益及合作关系，只是单纯地租赁物业，独立进行经营并承担责任和享受经营的成果。在租赁物业期间产权单位定期交付物业的租赁赞，向物业管理企业定期交付物业管理费。物业管理企业受产权单位的委托，代表产权单位对物业进行日常管理。

(二)合作式租赁

这种租赁形式是指进驻的商家与物业的产权单位除了付租金之处还有其他合作的经济利益关系。即物业的产权单位向进驻的商家收取数量较低的物业租金作为“底金”，另一部分租金暂不收取，作为产权单位的一种权益”投入到经营中，双方商定一定的权益比例，根据经营情况每半年或一年进行一次分配。在这一过程当中，物业管理企业只是代表产权单位，对进驻的商家定期收取物业管理费。

(三)自营式或委托经营式租赁

自营式是指发展商自己对物业的商业设施进行经营，所兴办的也多是便民商店(便利店)或餐饮等便民服务网点，经营风险全部由发展商承担。委托经营式是发展商委托物业管理企业在全面管理物业各项设施的同时，代发展商经营项目内的商业网点。前期的投

入都是由发展商来做，而后期的运营有两种形式：一是物业公司承包，经营的商业网点不论盈亏如何，必须每年向发展商如数上缴“承包费”，多余的归物业管理企业自己或按一定的比例与发展商分享，物业公司拿“大头”，发展商也分得一些“小头”，这种情况经营的风险集中在物业管理企业；二是物业管理企业只是负责代为经营商业网点，收取管理费，经营的结果及经营的风险仍由发展商来承担。

三、物业租赁经营的内容

物业租赁经营的内容涉及到物业租赁市场的调研、租金确定、合同签订、物业交接等诸多环节的内容，关键的一点就是运用现代经营理念，跟踪和研究战略客户，即对物业收入起决定性影响的客户，在租金减让、售价折扣、增加附加值服务等方面有更多的新方法。在这种情况下，非住宅物业的发展商及物业管理企业必须及时调整经营策略，最大限度地提高物业出售率和出租率，减少空臵及由此而造成的资金占压和经济损失。具体办法有：一是在租、售策略卜对重点客户即租用或购买面积较大(整层、几层或大半幢楼宇)者在租金水平或销售价位上可给予较大的优惠或折让，千万不要用过“死”的租金标准或销售价位将“大户拒之门外。此外，对一次租用时间较长又能在前期支付较大比例预付款的也可在租金上给予折让；二是投人一定的资金对物业内外设施及环境等进行改造，使原来智能化程度较低的办公楼宇实现3A或一次性到位实现5A管理[5A是指BA(楼宇自动化)、CA(通讯自动化)、FA(消防自动化)、MA(管理自动化)和OA(办公自动化)]，完善使用功能，增加办公楼宇对客户的吸引力，并在服务及管理等“软件”上下功夫，增强竞争的优势；三是要多方面探索各种形式，如有的写字楼对租用5年

以上的租住单位若有购买意图的，给子较大程度的优惠，从而促进非住宅物业从租到售的转化；四是开展办公楼宇的物业转卖、代理和中介业务，扩大业务领域，增加经营收入；五是用东方式的温情服务和底蕴深厚的中华文化，创新非住宅项目物业管理的特色，将企业文化、经营理念融合到管理与服务之中。

物业租赁经营的内容一般包括以下几项内容：

(1)物业租赁信息的分析处理；

(2)物业租赁市场的凋研；

(3)物业租赁条件的确定；

(4)物业租赁合同的审核；

(5)租赁物业的交接；

(6)物业服务费的收取；

(7)物业退房交接。

第九章 档 案 管 理

第一节 物业管理档案的建立

物业管理档案的建立，是为了满足物业管理企业日常管理服务活动的需要．即在物业管理运作过程中运用科学的方法，将物业业主和使用人的有关资料整理、归档，以便更好地为业主和使用人服务。物业管理企业的日常管理服务活动贯穿于物业项目的前期管理、接管验收和日常管理的全过程之中，自始至终都应建立相应的管理档案，使档案管理真正为管理服务。

一、物业管理档案

物业管理档案是物业管理企业作为一个全宗单位，将物业管

理服务中的原始记录和过程记录形成文件资料，按照一定的要求，收集、整理、保管和使用的档案。档案是直接的历史纪录，它具有原始性和记录性的特点，有着其他资料不可取代的重要作用和价值。

在日常工作中，并不是所有的文件都能够转化为档案的，档案的形成应具备三个条件：

(1)办理完毕的文件才能归入档案；

(2)对管理工作有参考利用价值的文件；

(3)按照一定规律集中保存的文件。

建立物业管理档案，在物业管理企业的实际服务过程中具有重要的作用。档案具有凭证价值，是管理服务过程中留下的原始记录，未经过任何人改动的原稿和原本，可靠性较强，是令人信服的证据，在维护物业状况、评断各种纠纷、依据合同进行管理等方面具有凭证作用。同时，物业管理档案还具有重要的参考价值，档案记录了物业管理企业在前期介入、接管验收、用户入伙、管理和服务过程中的创造成果和经验教训。对物业管理企业查阅过去的情况，掌握历史材料，研究有关事物的发展规律具有广泛的参考价值。

二、物业管理资料的收集

(一)物业管理资料的收集原则

1．系统、完整的原则

根据物业管理实体资料和信息资料，大到房屋本体、公共设施，小到一树一木都要有详细的资料收集。

2．质量优化的原则

收集的资料要全面、完整，能够包含物业管理服务的全过程。

质量优化指在文件、资料的收集过程中，只归档和接收有保存价值的档案，防止鱼日混珠。

3．齐全、合理的原则

是指物业管理服务各项内容、各个环节的资料都要收集保管．同时还要有所侧重，将有特点、能说明问题的资料收集起来。

(二)物业管理资料的收集内容

在资料收集，形成档案的过程中，应保证所收集的内容丰富、渠道广泛，根据物业管理服务的程序，一般情况下通过三个阶段进行收集。

1．在物业接管验收阶段的资料收集

主要通过物业管理的前期介入，全面、准确地收集工程建设方面的产权资料和工程技术资料等。

2．在业主人伙阶段的资料收集

在业主入伙、房屋内部装修阶段收集业主、客户的资料，收集房屋装修管理的相关资料。

3．在日常管理阶段的资料收集

物业管理企业在日常管理过程中建立和收集的有关房屋维修档案、设备运行档案、投诉接待与回访记录等相关资料。同时还要收集政府主管部门和相关部门、社区管理、业主委员会等方面的资料。

三、物业管理档案的归档管理

(一)物业管理档案的归档

对于分类整理好的信息资料进行分类保存即为归档。

1．立卷

日常管理服务过程中形成的单份文件零散杂乱，很容易磨损和遗失。将单份文件形成案卷，加上封皮进行装订，可以避免文件破损和散失，便于管理和保存。立卷工作按照常规主要应由管理部负责，还要制定立卷归档制度，编制立卷类目，防止各部门立卷归档文件的重复和遗漏。提高立卷的质量和工作效率。物业管理企业立卷可以采取按照物业服务特征和工作环节来分类，注意保持文件之间的历史联系，便于随时查找利用。

2．归档

文件立卷工作是前期准备工作，归档是管理部将文件整理立卷后按照规定的时间移交给档案室集中保管。凡是在物业管理服务过程中形成的、经过办理完毕的具有重要参考使用价值的文件，都应属归档的范围。归档的时间一般应在次午的上半年向档案室移交，对于一些专业性较强的文件，为便于日常管理，可以适当延长归档时间。

3．案卷整理

在档案日常管理工作中，需要对归档的文件进行不断地收集与积累，根据管理需要系统地加以整理和编制目录。具体内容包括：

(1)调整立卷；

(2)拟写案卷标题；

(3)卷内文件的排列、编号；

(4)填写卷内目录与备考表；

(5)填写案卷封皮与装订。

(二)物业管理档案的整理

物业管理档案的整理工作主要是针对物业管理企业在管理巾

形成的案卷进一步系统化．实现由凌乱到系统，由无序到有序的转变，档案的整理工作包括三个部分：

第十章 财 务 管 理

财务管理是物业管理的重要组成部分。现代企业的运行．离不开各项费用的发生。只有通过多种方式经济合理、及时足额地筹措到所需资金并良性运转．才能保证公司的事业发展。而通过合理的财务安排，最大限度地实现利润是物业管理企业经济主体地位的要求。为此，要加强物业管理企业的费用控制与经济核算，完善制度、改进方法．做到组织和人员落实，经常分析、检查各项指标情况，实现管理精细化，向管理要效益，全面提高物业公司的盈利和发展能力。

第一节 物业管理企业的资金筹措

资金筹措是指为建立物业管理企业及满足公司运转对资金的需要，通过各种形式和渠道，集中使用内部资金和从外部借人资金。在市场经济条件下，外部资金的筹措只能通过健全的金融市场来进行，并且借入资金必须有偿，这些都直接冲抵了物业管理企业的经营收益。研究资金筹措的形式、要素及筹措方案，为物业管理企业的业务发展筹措到数量充足且成本较低的资金是财务管理的首要问题。

研究资金筹措的问题，首先要解决的是筹措资金的目的。筹资目的主要有两个：一是为组建物业管理企业或扩大公司规模而筹集所需资本金和长期资金；二是为经营管理过程中的资金不敷周转而筹集短期资金。资金筹措的方式有多种多样，不同的筹资方式，

对物业管理企业意味着不同的资金成本。此外，不同筹资方式的限制性条件及操作上的难度也不同。物业管理企业应做好测算，慎重选择。

一、物业管理企业的资金筹措渠道

(一)自筹资金

自筹资金是物业管理企业由其创办人自己筹集资金组建物业管理企业或扩大公司规模。投资者从过去的经营收益或其他方面的资金来源中筹集并投入公司，用于公司的组建和启动，自筹资金通常构成物业管理企业资本金(净资产)或所有者权益。出资入对资金的使用和经营承担风险，但没有还贷付息的压力，同时享受资本经营的收益。物业管理企业的自筹资金是组建公司的基本筹资方式，通常白筹资金构成的资本金及具所占的比例表明物业公司抗风险的能力，这一比例过低表明物业管理企业的抗风险能力较弱。

(二)银行贷款

银行贷款是物业管理企业外部借款的主要形式。其特点是这部分资金不占股份，不形成股权，只要按期还本付息即可。但是贷款之前要接受银行对本单位贷款偿还能力的全面调查和审批，程序比较繁琐。使用贷款需要从公司的盈利中拿出一部分用于支付利息，面由于管理的对象不同，并非所有的物业管理企业的回报率都是高水平的．因此究竟能承担怎样的贷款额度和付息水平，是物业管理企业筹资之前必须慎重考虑的问题．必须做好测算。

(三)组建中外合资的物业管理企业或向境外金融机构贷款

组建中外合资物业管理企业，即资本金由拟合作的各方按照约定的出资数额以现金、固定资产或无形资产等方式组建的物业管

理企业。向金融机构贷款是为了取得经营过程中所需的周转性资金。

此外，物业管理企业的筹资渠道还包括通过发行股票、发行企业债券等方式来筹措资金。但是，发行股票债券筹集资金的限定条件比较多，审批也极为严格，特别是物业管理企业能从这个渠道取得资金的可能性较小。目前我国的物业管理企业的资金筹措渠道还上要是以银行贷款为主，表明企业刘银行的高度依敕，对于一个行业来说，狭隘的筹资渠道会严重阻碍行业的发展。因此，物业管珲企业应该在拓宽筹资渠道、改善现有的资金构成方面进行更多的改革与创新。

二、物业管理企业的财务管理

物业管理企业的资金筹措解决了物业管理企业前期启动和运转的资金来源问题。物业管理企业在经营过程中一方面要发生各种费用和消耗；另一方面又要产生相应的收入和效益。做好这两个方面的工作，便可使物业管理企业获得比较满意的经济效益。而所有这些，都离不丌物业管理企业经济合理、高效有序的财务安排。 物业管理企业的财务管理指公司在运行过程中通过健全的财务制度，落实财务人员岗位责任制，执行国家财务管理的制度与规定，合理安排经营中的财务收入与支出，实现经济、高效、节约与有序的要求。从而既满足小区(大厦)对物业管理企业各项服务的资金需求，又保证物业管理企业获得比较理想的效益。

(一)物业管理企业财务管理的原则

物业管理企业的财务管理是一个长期的课题，在财务管理的过程中，要严格遵守政府关于物业管理收费的规定，坚决抵制乱收

费、乱摊派的现象，同时要合理调度资金，科学使用资金。物业管理企业财务管理的原则主要有：

1．“以业养业”的原则

物业管理企业是一个以经营管理为特征的服务行业，企业在经济上要独立核算、自负盈亏，在管理上要服务好、支出少、质量高。在财务上，要坚持取之于民、用之于民，在收费中，要坚持以房养房，然后在多种经营、提高管理服务效率、规模经营等方面广开财源，实现“管理、经营、服务”三统一。

2．专款专用的原则

在财务管理中，实行专款专用原则，一能规范物业管理企业资金的规范化运作；二能确保业主的根本利益不受侵害，尤其是对维修基金的管理，必须确保专款专用，不得将基金挪作他用。

(二)物业管理企业财务管理的工作内容

物业公司财务管理的内容包括相互关联的三个方面：

1．最大限度地组织各项租金收入和经营性收人

物业公司完成组建，进入运营之后，财务部门应配合业务部门，根据公司业务开展的情况．按照物业租赁合同与物业管理合同的内容和要求，组织相应的租金收入与管理费收入，加强有偿服务费用的收费环节。并根据公司开展多种经营的情况，及时组织各种经营性收入及营业外收入的收缴。力争形成物业公司“一业为主，多元经营”的经营格局。

2．经济合理的安排物业公司的各项支出