个人房改房销售的税收政策
个人房改房销售的税收政策
2007-08-30
1、什么是“房改房”? 房改房是指个人按照政府房改政策，向单位购买的公有住房，其《房屋产权证》上注明的产权来源为“房改购房”。
2、现行房改房的“普通住宅”标准如何确定?
(1)建筑面积144平方米(含144)以下
(2)容积率(＝建筑面积÷土地面积)在1.O(含1.O)以上
3、房改房的购房时间如何确定? 按《房屋产权证》登记时间、《购房契约》生效时间、购房付款收据开具日期三者“孰先”原则确认。 4、房改房的“计税价格”如何确认? 按《房屋买卖契约》上的售房价格与同类地区同类房屋市场价格相比，按“孰高”原则予以确认。(市场价格由税务机关评估确认) 5、购房时间在五年以内销售的税款计算 (1)营业税及附加＝计税价格×5.55%(外籍个人5.05%) (2)印花税＝计税价格×0.05% (3)个人所得税有两种征收方式： 查验征收方式：纳税人能够提供房屋原值等费用凭证
个人所得税＝(计税价格－原值－相关税费－合理费用)×20%
核定征收方式：纳税人不能提供房屋原值等费用凭证，
个人所得税＝计税价格×1% (4)土地增值税
①销售普通住宅免征土地增值税
②销售非普通住宅： a.对于纳税人能够提供购房发票的，经税务机关审核后，按下列公式计算，
增值额＝计税价格－扣除额
扣除额＝购房价格×(1＋N×5%)＋购房契税＋营业税及附加＋印花税
(其中：年度数N＝转让年度－购买年度) 增值率＝增值额÷扣除额 当增值率≤50% 土地增值税＝增值额×30% 50%＜增值率≤100% 土地增值税＝增值额×40%－扣除额×5%
100%＜增值率≤200% 土地增值税＝增值额×50%－扣除额×15%
200%＜增值率 土地增值税＝增值额×60%－扣除额×35%
(对于个人销售非普通住宅，购房时间超过3年不满5年的，土地增值税减半征收) b.纳税人请房产评估公司按重置成本法对房产进行评估，出具《房地产评估报告书》，经审核后，按上述a公
式计算，其中：
扣除额＝土地价值＋建筑物重置成本价值×成新度折扣率＋营业税及附加＋印花税＋评估费。 c.纳税人既没有评估价格又不能提供购房发票的：
购房时间不满3年的，土地增值税＝计税价格×1%
购房时间超过3年不满5年的，土地增值税＝计税价格×1%×50% 6、购房时间超过五年销售的税款计算 (1)“普通住宅”免征营业税及附加、土地增值税。
(2)“非普通住宅”免征土地增值税
营业税及附加＝(计税价格－购房价格)×5.55%
(3)印花税＝计税价格×O.05%
(4)个人所得税有两种征收方式：
查验征收方式：纳税人能够提供房屋原值等费用发票
个人所得税＝(计税价格－原值－契税－相关税费－合理费用)×20%
核定征收方式：纳税人不能提供房屋原值等费用发票
个人所得税＝计税价格×1% 7、个人所得税的两项优惠政策，应具备的条件和资料。 (1)个人转让购房时间五年以上，并且是家庭唯一自有住房，可以免征个人所得税。须由本人提供家庭成员户口簿、身份证明、婚姻情况证明等，并填写《家庭唯一住房承诺书》，经审核后办理。
(2)个人转让住房，并在一年内重新购买住房，可以按纳税人购房价格占售房价格的比例，享受个人所得税优惠。 购房价格>＝售房价格 减免额＝应纳税额
购房价格
须出示本人已购房《房屋产权证》、购房发票、购房《契税完税证》、购房契约等相关资料，经审核后办理。(如果购房人与售房人为夫妻关系，须出示婚姻关系证明)
当场不能提交上述资料的，先以个人所得税保证金缴纳，待相关资料具备后，向鼓楼地税分局申请办理保证金退还手续。