3.1 详细规划-居民点用地规划

第三篇 土地利用详细规划

第七章 居民点用地规划

居民点用地规划的内容

居民点布局的理论

居民点体系布局

居民点用地布局

居民点用地影响因素体系及评价

居民点各业用地配置

居民点用地规划的技术经济评价等

居民点的形成:原始游牧部落——>村落——>城市——>城镇体系

居民点——是城市、城镇和乡村的总称，是人们聚居和建筑物、构筑物、生产资料集中配置的场所。

1.居民点用地

居民点用地又称居民地，为土地利用现状分类体系中重要的组成部分。

居民点用地由于在其上附着的人口、产业集聚和城市社会支持系统，大量的资金投入和劳动投入而有别于自然土地，具有功能的多样性；各种用地功能相互关系复杂，具有很大的使用价值和级差收益。

居民点用地由于居住人口众多，建筑密度高，具有较高的聚集性。

居民点用地的特点可概括为：功能的多样性、系统的不完整性、开放性、高度聚集性等特征。

居民点分类——历来是人口分布研究中的重要课题，各国采用的城乡定义口径不一，但一般包括以下五个基本因素：人口规模、人口密度、行政地位、职业构成和城市设施，具体数值不具有可比性。

我国城乡居民点划分的依据是国务院1955年6月制定、1963年12月修订的标准，根据这一标准和我国实际情况，我国居民点分为城市型和农村型，城市型一般分为城市和建制镇两类。

我国城市大致分为四级：

第一级：人口超过100万人的特大城市；

第二级：50----100万人的大城市；

第三级：20----50万人的中等城市；

第四级：20万人的以下小城市。

这种分法同世界各国对比，大、中、小城市的上限都偏高。联合国区域发展中心规定，超过10万人口的为大城市，按照我国的规定则要超过50万。

2007年统计数据显示，全国总共有656座城市：特大城市58座；大城市82座；中等城市233座；小城市283座。

城镇分县城和集镇，其中集镇包括建制镇和场（乡）镇，指县城以下一定区域内工商业比较发达，具有一定的市政工程设施和服务设施的农村小区域。

1984年国务院转批的民政部《关于调整建制镇标准的报告》中关于设镇的规定:

(1)凡县级地方国家机关所在地，均应设置镇的建制。

(2)总人口在2万以下的乡，乡政府驻地非农业人口超过20%的，可以建镇;总人口在2万以上的乡、乡政府驻地非农业人口占全乡人口10%以上的亦可建镇。

(3)少数民族地区，人口稀少的边远地区，山区和小型工矿区，小港口，风景旅游，边境口岸等地，非农业人口虽不足20%，如确有必要，也可设置镇的建制。

2.居民点用地规划的内

容

居民点体系布局（体系布局理论）

居民点用地发展方向布局（门槛分析理论）

居民点用地影响因素分析

居民点用地发展预测（基本因素及用地需求规模预测）

居民点用地内部规划（功能分区及居民点详细规划）

3.居民点布局理论

居民点体系是指构成一定区域内相互依存且有机结合在一起的居民点群体。

城镇居民点布局是土地利用总体规划的重要内容。

城镇居民点位置及发展规模的确定是土地利用规划中的重要控制性项目。

区域总体布局合理与否的重要因素是居民点和交通。

目前国外比较适用的城镇布局理论有：

反磁力吸引体系理论

门槛分析理论

带型城市理论等

反磁力吸引体系理论：是现代城市规划学中的一种新学说。各国有不同的称法。是一种摆脱大城市磁力吸引所采取的一系列措施。

理论观点：认为城市并不是孤立存在的，它和其所在区域的关系是点和面的关系，每个城市都有与它相应的地域吸引范围，一定地区范围内也必须有其相应的区域中心，这就是城市。在一个地区内城镇也不是孤立存在的，而是相互联系在一起，地区内各城镇之间组成一个统一的整体，这就是城镇居民点体系。

城镇居民点体系的合理布局，使地区均衡的分布生产力和人口。

反磁力吸引体系布局的原理:组建地区性生产综合体

反磁力吸引体系理论的布局，目前在世界各国已有初步的尝试。在英国的伦敦、法国的巴黎、日本的东京等世界特大城市，尝试了建立反磁力吸引的卫星城。这些卫星城镇功能各异，但都在国民经济发展中发挥着重要作用。

从卫星城镇功能的发展看，经历了卧城、半独立的卫星城、独立的卫星城三个阶段。在卫星城镇发展中，必须防止城镇的不断蔓延，造成中心城市与卫星城镇连成一片，达不到预期的反磁力效果。

门槛理论是波兰学者在讨论居民点规划的经济问题是提出的。

门槛理论观点：在居民点发展中，有三种限制条件，即门槛。这些限制都是相对而言的，为了克服这些限制，必须增加基建投资。

一是地理环境条件。这类门槛能在用地上具体规定，如地形地貌限制，或土地已有用途不宜改变，或要改变需要花费较大投资。

二是基本工程管网状况与铺设的技术限制。这类门槛是扩大居民点用地所必须的基本建设投资，包括供水、排水、电力、交通管网的铺设与改建。

三是居民点结构改建上的限制。这类门槛体现在城市结构上，因人口增加和生活标准提高而导致改造原有居民点结构，迁移公共中心，兴建集贸市场等，必须增加投资。

门槛理论对城市发展规

划有着重要的指导意义。它首先应用与方向性规划的编制工作，通过确定城市发展到达门槛的时间来具体计算方向性规划的年限，并提供进一步发展用地和跨门槛时应采取的建设方针与政策。另外，应用门槛理论确定城市的合理规模，有着重要的现实意义。

带形城市理论，该理论强调了交通对城市形成和发展的作用。

居民点的空间分布在很大程度上是由居民点的性质、规模和类型来决定的，它随着各地自然、经济条件、人口密度和生活习惯等不同而变化。但总的来说，一般都实行分级布置，按管理体制在整个区域内形成城镇居民点网。

就目前我国现状而言，居民点大致有四种布局形式：卫星式、带状式、多边形式、自由式。

居民点布局的原则：

服务半径合理，区域布局完整

有利生产，方便生活

合理利用土地，尽量少占耕地

经济服务半径：指城镇在组织社会生产与居民生活方面所产生的经济影响的地区范围。包括城镇与城镇之间，城镇与周围居民点（村、庄），城镇各种用地，城镇与各种田间工程设施之间的社会经济联系。

居民点布局的方法：应用相关的布局方法选择居民点最优位置，即选择符合居民点用地要求和标准的运输费用最低的地点。主要方法有：

指标比较法:经济服务半径；交通运输条件；居民点占地面积；原有居民点的利用率；安全卫生条件。

运输重心法:当其他因素基本相同，运输费用作为厂址的重要因素，可用重心法来选择厂址。

分级评分法：对不同的厂址方案的所有因素进行评分，并根据分数值的高低来确定最优厂址的一种方法。

4.居民点用地影响因素分析

居民点用地自然条件分析

居民点用地建设条件分析

居民点用地自然条件分析

地质条件 建筑地基

滑坡与崩塌

冲沟 地震 矿藏

水文与水文地质条件

气候条件

地形条件

地质条件的分析主要表现在与城市用地选择和工程建设相关的工程地质方面的分析。

建筑地基——居民点各项工程建设都由地基来承载，因而，建筑地基的承载力大小较为重要。由于土层的地质构造和土层的形成条件不一，其组成物质也各不相同，因而它的承载力也就不同。

滑坡与崩塌是一种物理地质现象。滑坡产生的原因，是由于斜坡上大量滑坡体（即土体和岩体）在风化、地下水及重力作用下，沿一定的滑动面向下滑动造成的。在选用坡地或紧靠崕岩建设时往往出现这种情况，造成工程损坏。

崩塌产生的原因，是由于山坡内岩层或土层的层面相对滑动使山坡失去稳定性造成的。当裂隙比较发育，且节理面沿顺坡方向，则易于崩塌；

尤其是因争取用地，过量开挖，导致坡体失稳更易造成崩塌。

冲沟，由于间断流水在地表冲刷形成的沟槽。

冲沟切断用地，对土地使用造成不利的影响。道路的走向往往受其控制而增加线路长度和跨沟工程，尤其是冲沟发育地带，水土流失严重，给建设带来问题。所以在选择时，应分析冲沟的分布、坡度、活动与否，弄清冲沟的发育条件，采取响应的治理措施，如对地表水导流或通过绿化等方法防止水土流失。

地震是一种自然地质现象。

造成破坏的绝大多数是构造地震，即由于地质构造运动所引起的地震。目前对地震这一自然灾害，只能消极预防，尽量减少其破坏程度。在居民点规划中的防震措施主要考虑以下几方面：

确定建设地区的地震烈度，以便制定各项建设工程的设防标准。

地震烈度有基本烈度与设计烈度之分。前者通常是以百年一遇的最大地震烈度为准，它是设防的依据。后者则是在地区基本烈度的基础上，考虑地区内的地质构造特点、地形、水文地质、土壤条件等的不一致，所出现小区域地震烈度的增减，而据此制定更为切实可行的小区域烈度标准。

避免在强震区别建设城市。一般规定，在地震烈度7度以下，工程建设不需特殊设防；在9度以上地区则不宜选作城市用地。

在居民点规划时，应按照用地的设计地震烈度及地质、地形情况，安排相适宜的城市设施。如在地下有断裂带的地面上，设置100米宽的居住区卫生防护带等。

矿藏的分布与开采，影响到居民点用地的选择和城市布局的形态。在居民点规划中，要查清矿藏的分布并预测其开采量，确定开采的延及范围，这是居民点布局的一大重要依据。

水文条件——江河湖泊等水体，既可作为水源，同时还在水运交通、改善气候、稀释污水、排除雨水及梅花环境等方面发挥作用。但某些水文条件也可能带来不利的影响，如洪水、水流冲刷以及河床的泥沙淤积等。在居民点规划和建设之前，要对变化后的水文条件加以分析。

包括地下水的存在形式、含水层厚度、矿化度、硬度、水温以及动态等条件。地下水常常是居民点用水的水源，在远离江湖或地面水水量不够、水质较差的地区，勘明地下水源尤其重要。

地下水按成因与埋藏条件，可以分成上层滞水、潜水和承压水三类。其中，对居民点意义重大的主要是潜水和承压水。潜水基本上是深入成因，大气降水是其补给的来源，所以潜水位及其动态与地面状况有关。承压水是两个隔水层之间的重力水，受地面影响较小，也不易污染，因此往往是主要水源。

地下水按成因与埋藏条件，

可以分成上层滞水、潜水和承压水三类。其中，对居民点意义重大的主要是潜水和承压水。潜水基本上是深入成因，大气降水是其补给的来源，所以潜水位及其动态与地面状况有关。承压水是两个隔水层之间的重力水，受地面影响较小，也不易污染，因此往往是主要水源。

在居民点用地规划中，应根据地下水的流向安排各项建设用地，防止因地下水受到工业排放物的污染，而影响到生活居住区的水质。具体应注意三点：

A． 有害工业布局在居住区的下风及地下水下游一側，防止有害物质对居住区环境及居住区地下水水质的污染。

B． 地下水位过高，则不利于建筑工程的地基建设。必要时可采取降低地下水位的措施。

C． 地下水的采用要适当，防止盲目过量采用。盲目过量采用，将回出现地下水位下降，形成“漏斗”，严重的甚至水源枯竭。有的规划合理，但因盲目过量采用，形成地下水的“漏斗”，造成地下水流向紊乱，从而恶化水质。

影响居民点规划与建设的气候因素主要有：太阳辐射、风象、温度、降水与湿度等几方面。其中以风向影响最大。

在居民点规划布局中为了减轻工业排放的有害气体对生活居住区的危害，一般工业区按当地主导风向应位于居住区的下风向。

分析、确定居民点主导风向和进行用地分布是，特别要注意微风与静风频率。在一些位于盆地或峡谷的村镇，静风往往占有相当比例。如果只按频率大小的主导风向作为分布用地的依据，而忽视静风的影响，则有可能加剧环境污染之害。

地形条件

A.影响居民点规划的布局、平面结构和空间布置。

B.地面的高程和各用地部位间的高差，是对制高点的利用、用地的竖向规划、地面排水沟及洪水的防范等方面的设计依据。

C.地面的坡度，对规划与建设有多方面影响。地形坡地的大小对道路的选线、纵坡的确定及土石方量的影响尤其重要。

D.地形与小气候的形成有关。

E.特殊用地，如电视广播、雷达设备等对地形有一定要求。

居民点用地自然条件评定

——门槛分析方法

用地评定是以用地为基础，综合与之相关的各项自然环境条件的优劣，鉴别各种用地是否符合规划与建设的需要。用地类别的划分须按各地的具体条件相对地拟定，通常将用地分成三类：

一类用地：指用地的自然环境条件比较优越，能适应各项城市设施的建设需要，一般不需要或只需要稍加工程措施即可用于建设的用地。

二类用地：指需要采取一定的工程措施，改善条件后才能修建的用地。它对城市设施或工程项目的分布有一定限制。

三类用地：指不适于修建的用地。

所谓不适于修建的用地是指用地条件极差，必须付以特殊工程技术措施后才能用作建设的用地，这取决于科学技术和经济的发展水平。

居民点用地建设条件分析

建设现状条件——建设现状条件是指居民点现存的各项物质内容的构成形态与数量的状况。包括两方面：

居民点用地布局结构

服务设施状况

居民点用地结构布局方面

A.? 居民点用地布局结构是否合理。

B.? 居民点布局结构能否适应发展。

C.? 居民点用地分布对生态环境的影响。

D.? 居民点内外交通系统结构的协调性、矛盾和潜力。

各类设施方面

主要指公共服务设施和市政服务设施两方面。

它们的建设现状，包括质量、数量、容量与改造利用的潜力等，将影响到土地的利用及旧区再开发的可用性与经济性。

其他条件分析

除上述条件外，在居民点用地选择，尤其是新城城区选址时，还需要考虑建设地区的外部环境的技术经济条件。如经济地理条件、交通运输条件、供水供电条件等。

5.居民点用地需求规模预测

人口预测

A． 人口自然增长法

B． 劳动平衡法

C． 职工带眷系数法

D．综合分析法

城镇化水平预测

A． 相关法 B． 趋势预测法

居民点用地预测

A．历史推断法 B．指标概算法

C．分区测算法 D. 模型预测法

居民点用地需求规模预测

新的《城市用地分类与规划建设用地标准》 GB50137-2011，自2012年1月1日起实施。原《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137-90同时废止。

6.居民点用地总体布局

核心是居民点用地功能组织。

根据居民点的性质和规模，在分析居民点用地自然条件和建设条件的基础上，将居民点各组成部分按不同功能要求有机组合，以保证合理的用地布局。其内容包括居民点用地功能分区、生活区用地规划与生产区用地规划。

居民点用地各组成要素的用地布局

居住用地布局

工业用地布局

对外交通用地布局

仓储用地布局

居住用地规划

居住区用地组成——居住用地占城市用地的比重较大，其构成会因城市规模、自然条件、居住生活方式以及建设水平等差别而有不同的组成形态，但可以概括地归于四类，即住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿地。

居住区用地分类——居住用地按照所具有的住宅质量、用地标准、各项关联设施的设置水平和完备程度，以及格所处的环境条件等，可分为若干类。我国将居住用地分为四类，其中一类最好，四类最差。

居住区用地选择

一般考虑以下几方面的要求：

A． 有良好的自然条件

B． 注意与工业等就业区的相对关系

C

． 用地数量与形态的适用性

D．依托现有城区

E． 留有发展余地

居住区规划的内容

居住区规划的任务简单地讲就是为居民经济合理地创造一个满足日常生活需要的舒适方便、卫生、安宁、优美的环境。其内容一般有以下几个方面：

A.选择、确定用地位置、范围（包括改建范围）；

B.确定规模，即确定人口数量和用地的大小（或根据改建地区的用地大小确定人口的数量）；

C.拟定居住建筑类型、层数比例、数量、布置方式；

D．拟定公共服务设施的内容、规模、数量、分布和布置方式；

E． 拟定各级道路的宽度、断面形式、布置方式；

F． 拟定公共绿地、体育、休息等室外场地的数量、分布和布置方式；

G．拟定有关部门的工程规划设计方案；

H． 拟定各项技术经济指标。

居住区规划结构与布置形式

居住区规划结构的基本形式：由居住小区-居住生活单元-组团三种结构形式。

住宅的规划布置形式——

住宅组群的布置受许多因素如气候、地形等的影响，一般平面布置有以下几种形式：

A．条式组群——行列式、周边式、混合式、自由式

B． 点式组群

C． 条、点结合式

居住区公共建筑的规划布置要求与形式

公共建筑的规划布置应按照分级、对口、配套和集中与分散相结合的原则进行，一般与居住区的规划结构相适应。

要求如下：各级公共建筑应有合理的服务半径；应设在交通比较方便、人流比较集中的地段；应保持居住区内部的相对安宁；各级公共服务中心宜与相应的公共绿地相邻布置。

布置方式可分为两种，二级或三级布置。第一级为居住区级，第二级为居住小区级，第三级为居住组团级。

公共设施分布规划

公共设施分布规划要求如下：

A． 公共设施的项目要成套配置；

B． 要按照与居民生活的密切程度确定合理的服务半径；

C． 要结合城市交通组织考虑；

D．根据公共设施本身及其对环境的要求进行布置；

E． 要考虑城市景观组织的要求；

F． 要考虑合理的建设秩序；

要充分利用城市原有基础。

居住区道路的规划布置

根据功能要求和居住区规模的大小，居住区道路一般可分为三级或四级。

第一级：居住区级道路——红线宽度一般为20—30米；

第二级：居住小区级道路——红线宽度根据规划要求确定；

第三级：居住组团级道路——车行道宽度一般为4米；

第四级：宅前小路——一般宽度为3米。

居住区绿地的规划布置

居住区绿地系统由公共绿地、公共建筑和公用设施专用绿地、宅旁和

庭院绿地、街道绿地组成。其布局采用集中与分散相结合，重点与一般相结合，点、线、面相结合的原则。

居住区规划的技术经济评价指标

居住户数 居住人数 人口密度

总建筑面积 住宅建筑面积 平均层数

住宅建筑套密度 住宅建筑面积密度

改建拆建比 单位土地开发费等

工业用地布局

工业用地的具体要求有如下几个方面：

A． 用地形状和大小

B． 地形要求

C． 水源与能源要求

D．工程地质与水文地质要求

E． 工业用地的特殊要求

工业用地在居民点中的布局

为减少和避免工业对城市的污染，在居民点布置工业时应注意以下几个方面。

A． 减少有害气体对居民点的污染

B． 防止废水污染

C． 防止工业废渣污染

D．防止噪音污染

E． 合理布局工业区与居住区

对外交通用地布局

进行居民点规划时，应结合居民点的总体布局合理地选定公路线路的走向及位置。

在进行居民点规划时，公路线路在居民点中的布置不外乎两种情况：即公路穿越或绕过（切线或环线绕过）居民点。采用哪种布置方式，要根据公路的等级、城市的性质和规模等因素来决定，也与过境交通或入境交通的流量有很大关系。

公路在居民点的布局的几种方式

A．一种改造旧有城镇道路与一般公路合用的常用方式，它将过境交通引至城市外围通过，避免进入市区产生干扰。

B．一般来说，公路的等级越高，经过的城镇规模越小，则通过该城镇的车流中入境的比重越小，因而公路宜离开城区，其与城镇的连接采用入城道路引入。

C．一般大城市往往是公路的终点，入境的交通较多，应避免与城市交通密集的地区干扰，宜与城市交通密集地区相切而过，不宜深入市区。

D．在更大规模的城市内，设有城市环路环绕于城市中心区外围。

E．以公路组成城市的外环道路，兼作城市近郊工业区之间联系的交通性干道。

F．公路与城市道路各自自称系统，互不干扰。

仓库用地布局

仓库分类：按仓库的职能分

A． 储备仓库 B． 转运仓库

C． 供应仓库 D． 收购仓库

仓库用地布置的一般原则:

A． 满足仓库用地的一般技术要求；

B． 有利于交通运输；

C． 有利建设、有利经营使用；

D．有足够的用地，并有一定发展余地，尽量节约用地；

E． 沿河布置仓库时，必须流出岸线。

仓库在居民点中的布局

小城市必须设置单独的地区来布置各种性质的仓库。大、中城市仓库区的分布应采用集中与分散相结合的方式。具体按下述类型考虑：

A． 储备仓库----一般应设在城市郊区、

远郊、水陆交通条件方便的地步，有专用的独立地段。

B． 转运仓库----也应设在城市边缘或郊区，并与铁路、港口等对外交通设备紧密结合。

C． 收购仓库----应设在货源来向的郊区入城干道口或水运必经的入口处。

D．供应仓库或一般性综合仓库----要求接近其供应的地区，可布置在使用仓库的地区内或附近地段。