信用风险案例商业银行个人房地产贷款压力测试初探

第１０卷第１期

科技与管理

Ｓｃｉ－ＴｅｃｈｎｏｌｏｇｙａｎｄＭａｎａｇｅｍｅｎｔ

２００８年１月

Ｖｏｌ．１０Ｎｏ．１Ｊａｎ．２００８

文章编号：１００８－７１３３（２００８）０１－００８５－０３

商业银行个人房地产贷款压力测试初探

刘

萍，

田春英

（哈尔滨理工大学经济管理学院，黑龙江哈尔滨１５００８０）

摘要：通过我国房地产信贷市场风险因素分析及各种风险管理方法比较，得出将压力测试引入房贷风险管可行性。进一步结合国外理论及实践经验，对个人房地产贷款压力测试体系的整体构架及技术理的必要性、

需求进行了深入探讨。

关键词：个人房地产信贷；压力测试；风险管理中图分类号：Ｆ８３２．３３

文献标识码：Ａ

Ａｐｐｒｏａｃｈｔｏｃｏｍｍｅｒｃｉａｌｂａｎｋ’ｓｓｔｒｅｓｓｔｅｓｔｏｎｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌｍｏｒｔｇａｇｅｌｏａｎ

ＬＩＵＰｉｎｇ，

ＴＩＡＮＣｈｕｎ－ｙｉｎｇ

（ＳｃｈｏｏｌｏｆＥｃｏｎｏｍｉｃｓａｎｄＭａｎａｇｅｍｅｎｔ，ＨａｒｂｉｎＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙｏｆＳｃｉｅｎｃｅａｎｄＴｅｃｈｎｏｌｏｇｙ，Ｈａｒｂｉｎ１５００４０，Ｃｈｉｎａ）

Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｂａｓｅｄｏｎｂｏｔｈｔｈｅｄｅｍｏｎｓｔｒａｔｉｏｎｏｆｒｉｓｋｆａｃｔｏｒｓｉｎｒｅａｌｅｓｔａｔｅｌｏａｎｍａｒｋｅｔａｎｄｔｈｅｃｏｍｐａｒｉｓｏｎｏｆｖａｒｉｏｕｓｒｉｓｋｍａｎａｇｅｍｅｎｔｍｅｔｈｏｄｓ，ｔｈｅｐａｐｅｒｅｄｕｃｅｓｔｈｅｃｏｎｃｌｕｓｉｏｎｔｈａｔｕｓｉｎｇｓｔｒｅｓｓｔｅｓｔａｓａｗａｙｏｆｒｅａｌｅｓｔａｔｅｌｏａｎｒｉｓｋｍａｎａｇｅｍｅｎｔｉｓｎｏｔｏｎｌｙｎｅｃｅｓｓａｒｙｂｕｔａｌｓｏｆｅａｓｉｂｌｅ．Ｆｕｒｔｈｅｒｍｏｒｅｔｈｅｓｔｒｕｃｔｕｒｅａｎｄｔｅｃｈｎｉｑｕｅｓｏｆａｓｔｒｅｓｓｔｅｓｔｓｙｓｔｅｍａｒｅｄｉｓｃｕｓｓｅｄｉｎｄｅｔａｉｌ，ｗｈｅｒｅｆｏｒｅｉｇｎｔｈｅｏｒｉｅｓａｎｄｐｒａｃｔｉｃｅａｒｅｕｓｅｄａｓｒｅｆｅｒｅｎｃｅ．Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌｍｏｒｔｇａｇｅｌｏａｎ；ｓｔｒｅｓｓｔｅｓｔ；ｒｉｓｋｍａｎａｇｅｍｅｎｔ

１引言

来研究的深入进行了展望。

１９９８年我国取消福利分房制度以来，优惠的利率条件、宽松的信贷政策加上强劲的经济势头推动了然而，在房价节节高攀、住宅房地产行业的迅猛发展。

空置率居高不下的背景下，“房地产市场是否存在泡引起了政府部门和社会各界的普遍关注。近年来，沫”

我国房地产业对银行的严重依赖以及金融机构对房地产业的过度支持，已经在各个层面上得到了证实，如何提高风险管理能力，识别、预防并控制房地产信贷风险早已成为我国商业银行面临的重大课题。本文在概括我国房地产信贷市场特点基础上，通过简述国际先进的信贷风险管理方法引出压力测试作为当前商业银行房贷风险管理手段的可行性和必要性，继而提出了个人房地产信贷压力测试的基本构架并对未

收稿日期：２００７－１０－２８作者简介：刘

萍（１９６８－），女，教授，硕士生导师；田春英（１９８２－），女，硕士研究生．

２我国房地产信贷风险分析

房地产行业的周期决定性及房地产信贷的同向

循环性决定了银行房贷存在巨大的潜在风险。１９９１年日本房地产泡沫及１９９８年的亚洲金融危机导致的银行大量倒闭充分印证了这种潜在风险的对银行业的破坏性。在近十年的迅速扩张中，我国房地产信贷风险从供需两方面逐渐显露出来。一方面，银行提供房地产信贷的存量增长及结构变化。据银监会统计数据，截至到２００６年末，全国商业性房地产贷款余额

３．６８万亿元，其中房地产开发贷款由１９９８年的２６８０．１亿元，增加到２００６年的１．４１万亿元；居民个人购房贷款由１９９８年的４２６．２亿元增加到２００６年末的２．２７万亿元。另一方面，房地产行业缺乏融资渠道对银行的过度依赖。目前，除了银行对房地产开发企业的直建筑施工企业贷款、个人接贷款，土地储备开发贷款、

住房消费贷款分别通过工程垫款、定金预付款等形式

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科技与管理

第１０卷

间接流入房地产企业，据有关专家估计房地产开发资从上述现状可以看到，随着个人住金的７０％以上来源。

房信贷不断增加，房地产业资金链条的正常运转、银行房地产行业的风险暴露将取决于贷款买房者是否能够按期偿还本息。然而，目前我国个人信用档案尚未建立，贷款违约相关法律尚不完善，加之房地产信贷周期长、市值变动不易测定导致个人房地产信贷存在很大风险，将是未来我国商业银行风险管理的重点。

（ＡＰＲＡ）的自上而下方法［２］构架我国商业银行房地产信贷压力测试框架。可以看到，对宏观经济变量的预测、借款者行为模式的分析、对违约损失的模拟是压力测试实施的关键。对于这３个环节以下将分别从国际上先进方法及我国特殊背景下的方法选择两个角度加以讨论，如图１所示。

基本路径

３压力测试的可行性分析

当前国际上流行的信用风险管理模型主要有信

技术需求

（ＣｒｅｄｉｔＭｅｔｒｉｃ）、信贷风险用度量示ＫＭＶ结构化模型、附加模型（ＣｒｅｄｉｔＲｉｓｋ＋）以及信用风险组合模型（ＣｒｅｄｉｔＰｏｒｔｆｏｌｉｏＶｉｅｗ）。它们的基本思路都是对借款者的违约行为进行预测继而估算违约是造成的损失，区别在于预测的依据不同，包括对未来资产价值变动进行随机过程假定；对借款者信用转移模型进行预测；对宏观经济进行模拟等等。这些在我国个人房地产信贷风险管理中的应用困难体现在以下几方面，首先，缺乏借款者信用等级及其变化的数据积累；其次，房地产价格走势的周期性特点不符合布朗运动的假设；最后，个人房地产抵押贷款的借款者违约行为选择复——压杂。鉴于此，本文尝试将另一种风险管理方法—力测试应用到我国商业银行针对个人住宅抵押贷款的风险管理中。

压力测试最早由货币基金组织作为基本信贷风险模型的补充而提出，用于衡量金融机构承受意外冲“利用一系列方法来评估金融体系击的能力。定义为

［１］

承受罕有但仍可能的宏观经济攻击的能力”。压力

图１我国商业银行房地产信贷压力测试框架

４．１宏观经济变量预测

结合国际经验及我国实际情况，房地产信贷市场

的主要风险因素体现在房地产价格波动。当房产的市场价格低于贷款现值时，借款者倾向于选择理性违约，导致银行被迫持有房产，承担拍卖过程中发生的交易成本等一系列损失。大多数已经实施价格损失、

的房贷压力测试主要是对房价波动进行的敏感性分析。除此之外，也有学者强调了房贷利率对借款者违约行为的影响，利率水平是借款者承担的“直接成，当利率水平超出其承受能力时，借款者倾向于被本”

当然除了这两个因素，还有其他的许的宏观经迫违约。

济变量对银行房贷构成风险，这里没有将其作为压力测试输入变量的原因是因为他们对银行资本账户的贷款利率两个指标反映出来。影响都会间接通过房价、

对房地产价格走向的合理估计是决定压力测试房地产作为消费品和投资品结果有效性的关键因素。

的双重属性，及其固有的供给刚性、开发周期长、交易复杂等特性决定了其价格预测的困难，学术界对房地产价格的估计以主要以价格周期理论为根本依据，对房价与地价、租金的联系等技术也供给需求的分析、

被用于价格的预测当中。相比之下，利率的运动规律本应是更加复杂的，然而鉴于房地产行业在我国经济中的突出地位，使得房贷利率一直是宏观财政政策的主要对象，与其他发达国家可调整利率不同，我国利率由中央银行制定，２００５年央行取消房地产信贷优惠利率，及最近的加息压力充分表明了未来利率走向的不确定性。因此，对房贷利率的预测要结合国家整行业景气指数，在分析政府可能的政策体经济状况、取向上进行评定。

测试的基本原理是根据宏观环境发展趋势及专家意见设计压力情景，通过模型预测宏观经济因素变动，最后计算出经济波动对银行资产负债表的影响。定期或不定期的压力测试能够反映银行应对重大经济因素变动的能力，便于利用经济因素变动效应的滞后性来及时采取措施，适合新兴市场的数据匮乏及非流动性，并可用作对贷款集中的风险测试。这些功能恰恰适应了我国商业银行个人房地产信贷风险管理需求经验不足、数据缺乏的现状。有利于防范并控制迫切、

房地产信贷在局部地区的过度集中，提高银行授信的科学性。

４我国银行个人房地产信贷压力测试的

框架设计

挪威、澳大利２００３年以来ＦＳＡＰ分别在新西兰、

亚进行了金融系统房地产信贷组合的压力测试，积累了相关经验。本文主要参照澳大利亚谨慎管理局

４．２借款者行为估计

对个人房地产抵押贷款违约行为的研究成果相

到借款者视对比较丰硕，经历了由单一贷款者视角、

第１期刘萍等：商业银行个人房地产贷款压力测试初探８７

角，最后到大型金融机构视角的转变［３］。２０世纪６０年代初到２０世纪７０年代末，相关学者们从单一贷款者利的角度出发将房地产信贷的属性，如贷款价值比、率水平、贷款期限作为预测未来风险的主要参考对象，同时考虑了借款者的还款能力特征及标的房产的这一阶段主要验证信贷属性及借款者特征价值特性。

同违约率之间的关系，从而辅助贷款者预测特定贷款的违约可能性。２０世纪７０年代末期的房贷风险研究以消费者经济行为理论为基础，通过消费效用最大化来决定借款者是否选择连续支付本息。２０世纪８０年代以后，研究立足于大型金融机构，探讨大量贷款同在研究过程中大量的统计分时违约的可能性及损失。

多元判别分析、逐析技术被开发利用，包括回归分析、

步判别分析、队列分析、Ｔｏｂｉｔ模拟、Ｌｏｇｉｔ模拟及成比这些思想和模型都为我国商业银行例风险模型等等。

深入研究房贷借款者的行为模式提供了有力支持。

在当前我国市场经济水平相对不发达的前提下直接套用模型还存在一定的限制，我国居民的行为还受到传统思想的约束，理性决策能力没有受到足够重因此还要以银行现有的经验数据出发对我国房贷视。

对我国个人房消费者的行为规律进行进一步的分析。

地产信贷市场运行状况的研究表明借款者个人特征，如收入水平、年龄、职业等是决定其违约行为的重要因素，贷款价值比对违约风险影响显著。为了兼顾贷款者的个体特征刻画特定经济压力下借款者的行为模式，对该部分下两个步骤进行，分别用两个关系式加以表示，即

（Ｄ／ＤＳＲ）×（ＬＴＶ／Ｄ）Ｐ［Ｄ／（ＬＴＶ∩ＤＳＲ）］Ｂ＝ＰＰ

（）（Ｄ）Ｓ＝ｆ｛!ｉｓ，!Ｐｒｓ，Ｐ［Ｄ／（ＬＴＶ∩ＤＳＲ）］｝Ｐ

（１）（２）

整，其中函数的具体形式需要银行部门根据经验尝试，也可以将贷款利率和房价的变动分别转化为调整系数，达到简化函数目的。

４．３违约损失模拟

获取违约概率的基础上，对银行压力事件下损失

的模拟方法是给定一个违约损失率，并与相应的风险暴露相乘，巴塞尔协定将个人房地产抵押贷款违约损失率确定为５０％，也可以采取专家评估的方法进行解决。本框架中将对每笔贷款的风险暴露及预期损失分别计算，并加以汇总以此来模拟总的损失，以便考虑其基本公式到不同到期日等因素对预期损失的影响。（３）。为式

预期损失＝未偿还本金＋月份数×

每月损失利息－当前房价×（１－房地产经济代理费－固定成本）＋不可恢复成本－保险所得

（３）

５结语

伴随着金融开放步伐的加快，我国银行业的竞争对手将是有着丰富管理经验的跨国金融机构，完善的风险管理体系建设对各商业银行来说可谓任重而道本文探讨的房地产信贷压力测试只是银行风险管远。

理的一个途径，整体提高风险管理水平还要进行更加深入的研究，笔者认为在此方面还有如下问题亟待解如何将借款者的信用等级信息加入到违约行为分决。

析中，怎样确定所设计情景发生的可能性，压力测试如何与其他风险模型结合提高风险度量及控制能力。

参考文献：

［１］

ＢＬＡＳＣＨＫＥＷ．Ｓｔｒｅｓｓｔｅｓｔｉｎｇｏｆｆｉｎａｎｃｉａｌｓｙｓｔｅｍｓ：ａｎｏｖｅｒｖｉｅｗｏｆｉｓｓｕｅｓ，ｍｅｔｈｏｄｏｌｏｇｉｅｓ，ａｎｄＦＳＡＰｅｘｐｅｒｉｅｎｃｅｓ［Ｊ］．Ｊｏｕｒｎａｌｏｆ（３）：３７９－４１０．ＲｅａｌＥｓｔａｔｅＦｉｎａｎｃｅａｎｄＥｃｏｎｏｍｉｃｓ，２００１，２６

式中：ＬＴＶ为贷款成数（贷款额／抵押品价值）；ＤＳＲ＝月供额／可支配收入；!ｉｓ，!Ｐｒｓ分别代表压力情景下贷款利率和房价的变动；上角标Ｂ、Ｓ分别代表基本情形和压力情形。

式（１）代表对银行已经积累数据进行处理，将

［２］

ＴＩＭＨ，ＩＡＮＨ．Ａｓｔｒｕｃｔｕｒｅｄａｐｐｒｏａｃｈｔｏｓｔｒｅｓｓｔｅｓｔｉｎｇｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌｍｏｒｔｇａｇｅｐｏｒｔｆｏｌｉｏｓ［Ｊ］．ＪｏｕｒｎａｌｏｆＭｏｎｅｙ，Ｃｒｅｄｉｔａｎｄ（４）：５８５－５９０．Ｂａｎｋｉｎｇ，１９９４，８

ＬＴＶ、ＤＳＲ分为若干类别，统计出不存在压力事件时在不同ＬＴＶ与ＤＳＲ状态组合下的违约条件概率，以此衡量贷款特征及借款者个体属性对违约行为的影（２）来反映不同压力情景下违约概率的调响。通过式

［３］ＲＯＢＥＲＴＯＧＱ，ＭＩＣＨＡＥＬＡＳ．Ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌｍｏｒｔｇａｇｅｄｅｆａｕｌｔ：ａｒｅｖｉｅｗｏｆｔｈｅｌｉｔｅｒａｔｕｒｅ［Ｊ］．ＪｏｕｒｎａｌｏｆＨｏｕｓｉｎｇＲｅｓｅａｒｃｈ，（２）：２８６－２９０．２００３，３

［编辑：郝志敏］