重庆居住小区建筑容积率研究分析及改善措施
第30卷 第1期2008年2
月重庆建筑大学学报
JournalofChongqingJianzhuUniversityVol.30 No.1
Feb.2008
重庆居住小区建筑容积率研究分析及改善措施
袁重芳1, 李 娟1, 毛瑞勇2
(1.重庆大学城市建设与环境工程学院,重庆 400045,2.贵州大学矿业学院,贵州贵阳 550002)
开发摘要:通过对重庆五大主城区部分居住小区进行调查研究分析,发现居住小区存在着容积率过高、规模小、建筑形态单一等现象,导致了绿化率、居住小区开敞空间、建筑间距过小以及自然采光和通风不足等一系列影响居住小区环境质量问题的产生,降低了居住小区环境质量品质。针对当前重庆居住小区建设存在的问题,结合容积率的性质和高容积率小区对社会意识、经济利益、环境卫生及安全影响分析,提出了相应的改善措施。
关键词:建筑容积率;居住小区;地产品质;建筑楼盘
中图分类号:TU984.11+1 文献标志码:A 文章编号:100627329(2008)0120026204
ResearchonandImprovementMeasuresforBuildingof
ResidentialQuartersinP.YUANChong2112
(1.CollegeofUrbanConstructionand,University,Chongqing400045,P.R.China;2.MiningCollege,Guizhou,)
Abstract:ThroughanalysisonresidentialquartersinfivelargecorezonesinthecityofChongqing,P.R.China,itistherearehigherbuildingvolumes,smallerexploitingscale,andmonotonousbuildingformsincompletedresidentialquarters.Thisleadstoaseriesofproblemsinfluencingthelivingenvironmentquality,includingalowgreencoverrate,smallopenspaces,shortdistancesbetweenbuildings,andinsufficientnaturaldaylightandaeration.Byanalyzingtheinfluenceofhighbuildingvolumesonsocialconsciousness,economicbenefits,environmentalhygieneandsafety,thispaperbringsforwardsomeimprovementmeasuresaimedattheproblemsinresidentialquarterconstructioninChongqing.
Keywords:buildingvolume;residentialquarter;realestatequality;buildingquarter
在城市居住小区开发建设中,建筑容积率是衡量一个居住环境质量的综合性指标,也是影响开发商经济利益的重要技术参数。一定程度上,容积率高低将会影响到建筑间间距的大小、绿地及开敞空间的多少,采光、通风等卫生条件及消防条件的优劣和居住环境质量的高低,同时决定了开发商经济利益上的负相关性,使建筑容积率成了当今居住小区开发建设中最敏感的指标。因此,对其研究众多,刘琳[1]、潘海霞[2]等人从建筑容积率的定义、性质以及相关的影响进行研究,廖喜生[3]则从经济的角度分析了建筑容积率与经济利益关系。而在2002年举办的“内地・香港21世纪中国城市住宅建设研讨会”则重点探讨了高建筑容积率所产生的环境卫生与安全、社会心理影响等方面问题。本文主要通过前人对容积率的定义、特性及相关影响的研究的基础上,针对当前重庆居住小区所存
在的问题进行调查研究分析,提出相应的改善措施。
从1997年成立直辖市以来,经济迅速发展,吸引了大量人力、物力、财力,使重庆的城市化水平得到空前的发展,城市人口数量增多,居住需求大大增加。在2005年秋季房交会上,渝中区、江北区、南岸区、九龙坡区、沙坪坝区等五大主城区展出楼盘数达200多个。居住小区的大量开发使土地资源显得更为紧张。于是,在2005年,建设部以建科[2005]78号向社会发布了《关于发展节能省地型住宅和公共建筑的指导意见》,提倡建设节能省地型住宅,居住建筑要在符合健康卫生和节能及采光标准的前提下合理确定建筑密度和容积率,在有限的土地上最大限度地开发土地为市民提供居住。但是,从现在已建成的部分小区来看,其
第1期 袁重芳,等:重庆居住小区建筑容积率研究分析及改善措施绿地、开敞空间、建筑间距(安全间距、日照间距)、自然通风、采光等方面存在许多不足之处,影响了居住小区的环境质量,降低了地产品质。
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1 重庆部分居住小区现状调查及其分析
区域
小区主题
宏岭高地渝中名郡心巢・宜家华宇・渝洲新都东和湾
庆隆・海客瀛洲合景・.聚融广场水晶石国际公寓嘉华・鑫城星河城
聚丰・锦绣盛世洲际・半岛新城阳光100城市广场长安丽都望江阁新城绿洲盛天地春江名都
华美・御景天成绿洲龙城回龙回龙湾上海城龙门皓月俊豪时代俊逸・新视界晋渝・上江城自由左岸艾佳・天泰
雪梨澳乡华宇・金沙港湾百年世家升伟・新天地智博天下总建筑面积
2.2910.94.008.007.8729.06.843.8027.09.191.051.0040.027.67.009.307.008.364.0091.015.026.910011.02.5034.016.17.003.026.007.3530.019.812.03.939.00
总户数[***********][***********][***********][***********][***********][***********]521020
作者从重庆渝中区、江北区、南岸区、九龙坡区、沙坪坝区等五大主城区200多个楼盘中选取了具有代表性的部分楼盘作为本论文的调查对象,并收集了居住小区经济技术相关资料(详见表1)。
面积单位/hm2
占地面积0.512.670.891.910.651.450.650.223.790.570.090.186.50542.1.244.002.560.3426.06.5213.1119.232.470.4210.35.441.130.270.671.059.686.124.000.391.28
楼盘形态3栋多层
围合式花园小区花园小区13栋高层单体
3栋53层单体单体八栋高层两栋29层花园小区住宅小区高层高层双塔小区普通住宅高层、小高层、多层商务公寓.单体高层小高层
板式小高层高层小区小区
28层单体高层围合社区高层、小高层小区高层塔楼单体高层高层小区多层小区高层高层单体楼容积率4.54.094.54.212.12010.51177.131612.075.663.24.499953.6511.83.52.32.055.24.4563.32.956.211.388.973.13.243107
绿化率%11.1236.6303035-6.72-382025.[1**********]0.740.[1**********]3.527-46352625.[**************].4
表1 重庆五大主城区部分建筑楼盘
渝中区
江北区
南岸区
九龙坡区
沙坪坝区
(注:居住小区占地土地使用面积=总建筑面积/建筑容积率)
1.1 重庆居住小区现状分析
从表1中可以发现以下几个方面的问题:
1)住宅小区以小面积开发为主。根据城市居住区规划设计规范[4],大城市人均居住面积人均最低以7m2来计算,得出居住组团占地面积应为0.7～2.1hm2,居住小区占地面积应为4.9～10.5hm2,居住区占地面积应为21～35hm2。按以上居住用地面积划分,本次调查楼盘的面积分布情况如下(详见图1所示):开发面积在0.7hm2以下,即小于国家规范中居住组团规模的最小开发面积的楼盘数为12个,占总调查楼盘的32%,最小楼盘占地面积仅有0.09hm2,即
聚丰・锦绣盛世楼盘;满足居住组团开发面积的楼盘数为14个,占整个调查楼盘的37%;以居住小区规模开发的楼盘数有10个,占总调查楼盘的26%;以居住区规模开发的楼盘数仅有2个,即融侨半岛・云满庭和上海城两个大型楼盘,处于南岸区,占地分别为26hm2和19.23hm2。由此可见,重庆五大主城区的居住建设以居住组团及亚居住组团开发为主,居住小区、居住区开发为辅,还没有形成大规模开发模式。
2)建筑容积率过大。在所调查的38个建筑小区楼盘中,最大容积率的建筑楼盘是渝中区的庆隆・海客瀛洲,高达20,超过国家规定高层建筑物容积率
28重庆建筑大学学报 第30卷
图3 所调查楼盘建筑形态统计分布图
图1 楼盘占地面积统计分布图
2.56倍(国家规定的高层建筑物以建筑密度为45%计
算的容积率为7.8[4]),是按照容积率与每平方米土地
面积所产生的利润关系式计算出来的纯理论最佳容积率(4.5)[3]的4.5倍。楼盘中容积率超过国家规定的最大容积率(容积率在7.8以上)的楼盘数有14个,占总调查楼盘的37%;在4.5～7.8之间,即在国家规定范围内,随着楼层增加而经济利益反而降低的楼盘数为10个,占总调查楼盘的26%;在4.5以下,具有较好经济效益并具有较好环境的楼盘数为14个,占所调查总楼盘数的37%。另外建筑容积率超过10的楼盘数有8个,占所调查楼盘总数的21%,了香港规定最大容积率[5](2)。总体来说,,中,有50%
10。
图2 所调查楼盘容积率统计分布图
3)建筑形态单一,空间结构单调,天际线丰富度
低。在所调查的楼盘中(详见图3),单一的高层楼盘
有24个,单一的小高层有2个,单一的多层小区有2个,其中单体、塔楼形态占单一建筑形态的绝大多数;而混合小区,即高层、小高层、多层混合在一起,具有丰富的建筑形态的居住小区有10个,仅占调查总楼盘数的26%。以单一的建筑形态存在于居住小区中,一排排庞大的整齐的钢筋混凝土烟囱高耸在城市的每个角落,使居住小区的空间结构,甚至城市的空间结构形态单调、死板,影响着城市景观。1.2 重庆居住小区现状总结
通过对重庆居住小区现状情况分析得出重庆居住小区建设存在建筑容积率过大、建设形态单一、空间结构单调、居住小区建设以小盘开发为主等现象,不可避免地给居住小区环境带来很大的影响,具体表现在以下几个方面:
1)
开发商为了追求最大的利润空间,不断提高建
筑容积率,增加建筑面积,以便获取更多的收益,因此,小面积楼盘的开发多数是以高容积率居住小区,高层单体或塔楼的建筑形态出现。这样的居住小区建设导致小区环境中开敞空间过低、绿地率小、无小区内开敞活动休闲场所,不利于邻里间的相互交流以及小孩成长,出现邻里关系冷漠、小孩自闭心理以及抑郁症等社会心理现象[6]。
2)小楼盘居住小区,建筑容积率高,开发强度大。,由于利益,、日照间距)较小,,,私密性不强易产,以及塔楼建筑体长度较,不满足消防使用,存在着安全隐患。单体高层和塔楼(一般的塔楼之间的间距比较小)建筑物加重原本密集的钢筋混凝“丛林”粗糙度,影响城市风的流通,减弱城市风与区域外自然风交换频率,加强城市热环境效应。
3)小面积开发的建筑楼盘大部分是近邻城市干道或是中心地带以及闹市区,具有很大的资源共享空间,开发商为了节约成本,使居住小区内的基础设施配置不完善,必要的服务设施不具备,物业管理不系统化,很大程度上都要依托外界商业圈的公共服务设施,给业主生活带来一些不便。另外,高建筑容积率的小区居住人口众多,地块的开发强度大,交通流量加大,给该地区的生态环境容量带来一定的压力,严重时将会对该地区造成环境污染,易形成贫民窟。
4)小面积开发的楼盘,建筑空间结构单一,以及片区的凌乱,缺乏整体性,这主要表现在建筑形态的单一性以及楼盘间的协调度。重庆具有良好的地质条件,适合高层建筑的建设,因此开发商在开发建设中,为了增加建筑面积,获得更多的利润空间,从而统一采用高容积率的单一的高层的建筑形态,如华宇房地产开发集团在开发建设中是以密集的高容积率的高层围合小区为主要特色。整齐划一的平直的天际线,缺乏柔和度,缺乏错落有致,高低不一的丰富度,使居住小区空间格局,甚至城市空间格局显得呆板,缺乏生机,影响着整个城市的景观格局。
2 重庆居住小区建设改善措施
重庆是人口众多、地形复杂、可利用的土地资源稀
第1期 袁重芳,等:重庆居住小区建筑容积率研究分析及改善措施少的城市,人均居住用地稀缺,这是存在的客观问题,因此,向空中建设发展模式成为重庆节约城市用地,解决居住用地不足的一种手段。但是,通过对目前建设的重庆居住小区调查分析发现存在许多不足之处。本文通过对容积率的性质和高容积率居住小区的影响的分析,以及对相似地区(香港)的高容积率小区开发模式的研究,为重庆高容积率居住小区建设提出以下改善措施:
1)建立完善的房地产开发管理体制,在控制性详细规划中,制定出一套适合重庆地区实际情况的具有弹性的居住小区建设容积率以及相关指标体系,执行部门并
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严加控制。容积率作为城市土地开发强度指标之一[7],国家以及各个城市为了让城市土地得到合理的开发,应该制定相关的规范对建筑容积率加以控制及引导。建筑容积率作为一项开发强度指标,在管理体制以及指标体系的制定中要充分参考具有成功经验的高容积率居住小区的建设案例(详见表2香港不同地区居住区建筑容积率控制指标一览表[5],以供参考),吸取其精华之处,结合本地,并以满足业主的需要,适合居住小区长期营运为主要目的,再创新实践,得出适合重庆居住小区开发建设的管理体制以及指标体系。
表2 香港不同地区居住区建筑容积率控制指标一览表
居住密度都市区新市镇(除荃湾)
R1333
8/9/103(香港岛)
现存的开发区6/7.533(九龙坡及新界)
()
5
8.0R2
R3
R4
53—
0.4003最大居住建筑容积率依场地的A、B、C8、33。333R1—,、底层做商业用途。
R2,但是没有作为商业用途的空间。R3,,或者是受到城市设计交通或环境因素制约的地区。R4—,包括停车场。
2)政府部门提供一些大面积开发建设的优惠政
策,采取货币优惠或者实物优惠再或者政策优惠等措施,促使开发商进行大面积开发。大面积开发有利于基础设施的共享,以利于减少土地资源的浪费,降低开发商建成成本,提高利润空间;大规模开发有利于居住小区配套服务设施的完善,使居民生活更加便利;大规模开发,有利于整个片区统一有序的开发,有利于建筑风格、色彩、形态、间距、道路开口设计、管道铺设的协调,提高片区的整体性,改善一个城市的整体形象。大规模楼盘开发时,建筑形态的选择对经济利益的影响较小,选择余地较多,有利于丰富建筑空间格局。因此,要通过各种手段鼓励开发商进行大规模开发。
3)在高容积率居住小区绿化率制定时,严格执行居住小区规范中人均绿地面积,绿化率跟容积率成同一方向增长,容积率越高,其相应的绿化率也越高。
4)在居住小区规划设计时,设计人员要充分考虑高容积率小区所带来的不利之处,要通过扩大建筑间距来充分利用自然通风与自然采光;预留开敞的多样性的绿地空间,作为小区内部的私有空间,有利于邻里间活动与交流以及小区内生态系统的形成,同时广阔的开敞空间有利于城市风的流通,改善小区的热岛效应,提高居住小区内环境质量。
5)在居住小区设计时,设计人员更多把握美学原理以及相关规范的内容,减少被经济利益的冲击,结合环境质量、经济技术、社会心理需求,设计出更多具有
整体美感的、建筑空间格局丰富的、利益达到最大化、环境达到最优化,并能适合人类长期居住的居住小区。
3 小 结
综上所述,所调查的楼盘中存在建筑容积率过大、建设形态单一、小区的土地使用面积过小等一系列问题,这些问题将引发开敞空间过低、间距过小影响自然通风采光、私密性以及片区开发凌乱不堪等问题,影响着居住小区环境质量、社会心理、经济利益以及影响整个城市景观与热环境。因此,在将来建造和设计高容积率住宅时,有关部门和相关的设计人员必须综合考虑各个方面的问题,参照高容积率居住小区建设成功的案例,取其精华来发展重庆高容积率小区建设,使环境质量、经济技术、社会心理相协调一致,达到利益最大化、环境最佳化。扩大建筑物之间的间距,尽量利用自然采光、自然通风,减少资源的浪费,满足生态小区的要求,符合可持续发展的社会需要。
(下转39页)
第6期 傅剑平,等:带抗剪环的钢管混凝土柱环梁节点单调直剪试验研究文试验的破坏形态基本一致,但其计算值明显低于本文试验实测值。此外,尽管文献[7]按抗剪环筋支承面上混凝土的局部承压强度计算的受剪承载力Vu1和按抗剪环的受弯承载力计算的受剪承载力Vu4均比Vu3偏低很多,但本文3个试件均未发生与Vu1和Vu4相应的破坏,表明带抗剪环的钢管混凝土环梁节点的直剪破坏形态以及相应的承载力计算尚有待文献[7]建议的基础上作进一步改进。
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(编辑 胡 玲)