华远地产财务报表分析

华远地产股份有限公司财务报表分析

（2015年度）

姓 名： 蒋仙位

所 属 系： 经济管理系

专 业： 市场营销

学 号：授课教师：

目 录

一、背景........................................................................................................................................... 1

（一）公司概况 . ...................................................................................................................... 1

（二）公司的主要经营业务及行业情况 . .............................................................................. 1

1. 主要经营业务 . ............................................................................................................... 1

2. 行业情况 . ....................................................................................................................... 2

（二）环境分析—PEST 分析 ................................................................................................ 3

1. 政治因素 . ....................................................................................................................... 3

2. 经济因素 . ....................................................................................................................... 3

3. 社会人文因素 . ............................................................................................................... 3

4. 技术因素 . ....................................................................................................................... 4

二、资产负债表分析 . ...................................................................................................................... 4

（一）资产负债表水平分析 . .................................................................................................. 4

（二）资产负债表垂直分析 . .................................................................................................. 8

1. 资产结构分析 . ............................................................................................................... 9

2. 资本结构分析 . ............................................................................................................. 10

三、利润表分析 . ............................................................................................................................ 11

（一）华远地产股份有限公司利润表水平分析 . ........................................................................ 11

1. 净利润分析 . ................................................................................................................. 12

2. 利润总额分析 . ............................................................................................................. 12

3. 营业利润分析 . ............................................................................................................. 12

（二）华远地产股份有限公司利润表垂直分析 . ................................................................ 13

四、财务比率分析 . ........................................................................................................................ 14

（一）华远地产股份有限公司的偿债能力分析 . ................................................................ 14

1. 短期偿债能力 . ............................................................................................................. 15

2. 长期偿债能力 . ............................................................................................................. 15

（二）华远地产股份有限公司的营运能力分析 . ................................................................ 15

（三）华远地产股份有限公司盈利能力分析 . .................................................................... 17

五、财务综合分析 . ........................................................................................................................ 17

（一）相关财务指标 . ............................................................................................................ 17

（二）杜邦分析法综合分析 . ................................................................................................ 18

六、结论及建议 . ............................................................................................................................ 19

七、附注......................................................................................................................................... 20

一、背景

（一）公司概况

华远地产股份有限公司成立于1987年，建于北京市西城区，原名为华远建设开发公司1993年改组为北京市华远地产股份有限公司，之后先后和中外合资，境外间接上市，创造了房地产公司利用境外的资金实现地产公司高速发展的记录。自此，成为我国第一家中外合资的控股的房地产公司。直至2000年，本公司的总资产超过了800亿元，及资产也高达30亿元。一举跨入了我国大型的方地产的行列。其资产、销售额、开发量等各项业务连续多年位于北京市的领先地位，到目前为止，累计开发的住房高达8万多套华远地产的建筑面积为40多万平方米，其中包括，西单文化广场，华威大厦、华南大厦、划艇嘉园、华清嘉园、凤凰城等北京市教委知名的大项目。

2001年，华地产开始了二次创业，2002年建立了北京市远远地产股份有限公司，该公司的注册资金就高达5.0085亿元，该公司旗下设立了很多知名的子公司，以及华远经纪、物业管理等公司，自此，初步形成了从项目的开发、销售代理、物业管理的地产的开发的综合体系, 并对华远地产股份有限公司财务分析的主要目的在于以后能够更准确的把握本公司的偿债的能力，赢利的能力以及本公司能够正常运营的财物的分析等。由此得出的相关的结论，使华远地产股份有限公司以后有更好的发展，提供了有效的数据支持，也为中国其他方地产的发展作了参考依据并进行及时的调整，积极调整公司的发展模式，合理的整合资源，夯实基础，立足抓好现有的业务的内生性的增长，争取保持营业和业绩的持续的发展。

（二）公司的主要经营业务及行业情况

1. 主要经营业务

公司的经营范围为：房地产开发、销售商品房；施工总承包、专业承包；物业管理；老旧城区危房成片改造；土地开发；出租办公用房；出租商业用房；销售建筑材料、机械电器设备、五金交电、化工产品（不含危险化学品及一类易制毒化学品）、制冷空调设备；信息咨询（不含中介服务）；货物进出口、技术进出口、代理进出口。房地产开发与销售、租赁，属于房地产行业。公司开发的房地

产产品涉及住宅、写字楼、商业等多种物业类型。开发完成后的房地产产品以销售为主，自持少量投资性物业，主要为商业业态。报告期内，公司的主营业务未发生重大变化。

2. 行业情况

本公司所处的房地产行业是一个具有高度综合性和关联性的行业，其产业链较长、产业关联度较大，是国民经济的支柱产业之一。受益于人口红利和经济增长推动的需求上升和住房货币化改革等政策红利带来的需求释放，中国房地产市场在过去十几年间经历了高速增长的“黄金时代”。近年来，随着宏观经济发展进入“新常态”，房地产行业亦告别高速增长期，进入“白银时代”，行业整体增速逐步放缓，利润率有所回落。但自2015年下半年以来，中央和地方政府连续出台调整个人住房贷款政策以及房地产交易环节契税、营业税等政策措施，进一步降低了非限购城市个人住房贷款一套房和二套房首付比例，特别是地方政府纷纷推出促进房地产去库存的有针对性的政策。同时，货币政策稳健偏松的预期增强，资金供应充足，房地产市场加杠杆政策促进了资金的活跃，流入房地产市场资金明显增多。这一系列政策措施对房地产市场形成明显的利好，促进了房地产市场的回暖。

未来城镇化进程带来的人口流动依然是中国房地产行业发展的重要推动力。 根据国家统计局数据，过去10年来，中国城镇化比例以每年1至1.5个百分点的速度推进，到2015年已经达到56.1%。城镇化比例每增长1个百分点，意味着约有超过1300万人口涌进城市，无疑将为中国城市带来巨大的住房和配套需求。在国内市场竞争日趋激烈的情况下，各城市、区域间的房地产发展分化也将逐渐显著，一线和核心二线城市由于经济发展潜力较强、城市配套基础设施齐全、教育和医疗等资源充足，将吸引更多人口及资本流入，为该地区房地产投资及销售的增长提供有力支持，预计其市场表现也将会显著强于三、四线城市。同时，人均收入的增长、新居民教育及知识水平的提升将促使消费者更加注重项目质量及品牌，品质良好的一线房企将更受市场青睐。

长远来看，随着宏观经济的中高速增长、全面二胎政策的放开、居民收入的不断提升以及大量新兴房地产需求的不断涌现，仍可为行业整体的健康发展提供良好支持。

未来房地产行业集中度进一步提高也将是大势所趋， 在细分及新兴领域的集中度甚至可能超越传统房地产开发。能够顺应经济及社会结构发展趋势，并率先抓住机会的房地产企业将获得更为广阔的发展前景。

（二）环境分析—PEST 分析

1. 政治因素

一系列调控政策的接踵而至，如专项整治房地产市场秩序，治理“捂盘惜售”；加强国有建设用地管理；促进节约集约土地，合理安排住宅用地，优化住宅用地结构；建立健全的廉租房、经济适用房制度等多种因素集体效力，都从外部考验这房地产开发企业的耐力。

长期来看，行业的资质管理、招投标制度、项目全程监理和工程事故追究等制度的完善将对行业的发展发挥重要作用。

2. 经济因素

（1）GDP 持续快速增长

连续这么多年的经济飞速发展，人民收入的增加也导致了购房需求的旺盛。同时导致了居民手中货币的增加，面对着资金的流向问题，不少人选择了购买楼房。所以在过去的十年内，房地产业火热，房价飞速上涨。

（2）房地产泡沫

首先，土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。当经济发展处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中，这样就使得土地资源的供给十分有限，由此造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，以期获取价格上涨的好处，房地产交易十分火爆。加上人们对经济前景看好，再用房地产抵押向银行借贷，炒作房地产，使其价格狂涨。

其次，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。且金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。

3. 社会人文因素

（1）家庭结构因素

目前我国家庭结构发生了显著的变化，向小型化发展。计划生育政策和离婚率上升共同作用的结果。同时随着观念的改变，很多年轻人结婚后不愿与父母一起居住，家庭购房需求加大。

（2）房地产市场竞争更趋白热化

近年来，大大小小的房地产公司，甚至其他行业的集团公司，都纷纷加入到房地产开发的大军中，争分市场。然而，任何行业和市场都不会是一帆风顺的，随着市场的竞争激烈化，外资开发商、境外投资者加速扩张，房地产开发企业将

更重视品牌，呈现市场越来越细分，精细化发展成为了趋势，以及项目开发与企业经营的专业化。

（3）人口因素

中国七八十年代生育高峰时出生的那一批人有大部分人已经在城市站稳脚跟，他们对房子的需求具有极大的刚性。再者，对于计划生育初期出生的那一代人，现在也是住房消费人群。而这些人的消费能力是巨大的，首先他们的经济条件良好，其次，从父母那里得到的赞助也会很大。这些客观原因使得外界普遍对近期房价下降不报大的希望。短期内房地产行业仍然会非常兴盛。

（4）社会城市化

中国的经济发展迅速，而中国旧有的农村人口将会逐渐向城市转移。每年约有1200万人从乡村转移到城市。而这些城市人口的增加必然会带动房地产的行业的发展。

4. 技术因素

技术体系的集成，房地产市场的热点不断翻新。房地产业数字化创新工程将进一步推进，信息技术将改造传统的房地产产业，推动产业的现代化进程，以环保、节能为主题的绿色生态住宅正在兴起。住宅产业化之后，将采用工业化生产的方式来建造住宅，以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。也通过实施信息化实现了对企 业运营的优化调整，有效地提高了房产企业的竞争力和企业的整体实力。购房者自我意识的觉醒、对高生活品质的追求倾向，使住宅的品质成为群众关注的 热点。在当今环保日益成为主流价值观的市场氛围下，倡导“节能省地型”住宅的建设， 提高住宅的品质和性能，不仅能增强住宅开发、设计、施工企业的市场竞争力，同时也 更加契合住宅消费者的实际利益，促进社会和谐发展。

二、资产负债表分析

（一）资产负债表水平分析

华远地产股份有限公司资产负债表水平分析, 如表2-1所示。

表2-1 资产负债表水平分析

通过资产负债表水平分析，可以发现华远地产股份有限公司财务状况变化主要表现在以下几个方面：

1. 该公司2015年资产规模有所扩大，从年初的[1**********].71元增加到年末的[1**********].9元，增长额为1100239300.19元，增长率为5.38%。其中，流动资产增长额为1194325224.41元，增长率为6.11%。非流动资产减少94085924.22，减幅为10.28%，流动资产增长率远远高于非流动资产增长率。

该公司资产规模的扩大，来源于负债和所有者权益的增加。其中，非流动负债增长额为2207363241.94元，增长率为50.17%，非流动负债的增加与其他应收款项有很大关系，流动负债虽减少，不能满足流动资产的需求，但用了递延所得税负债来弥补；流动负债减少了1535780674.31元，增长率为-13.04%；所有者权益增加了428656732.56元，增长率为10.02%。

2. 流动资产中，货币资金增长额为-998812820.95元，增长率为-34.38%。应收账款增加额为-261557251.55元。增长率为-70.23%，应收账款是由企业的赊销产生的，说明华远地产公司的赊销情况严重，需要重点关注该公司的货款回收情况。

预付款项从年初的251187489.44元减少为年末的163166212.6元，减少额为88021276.84元，降幅为35.04%，，而预付款项变现性比较差，所以对于预付款项的减少，从附注中可知预付款项主要用于预付拆迁补偿款。

其他应收款大大增加，增加额为447532121.6元，增长率到达909.14%，根据附注表示，由于公司依据陕西省住房和城乡建设厅印发的“新建住宅物业保修金管理办法”交存给西安市住房保障和房屋管理局的物业保修金, 该保修金应于住宅保修期限满时退还，由于工程建造方已与担保公司签订工程质量担保协议，

故未计提坏账准备。而该项目合作款项，占其他应收款期末余额的50.99%。

存货增加额为1974207109.26元，增长率为12.54%，结合利润表分析，存货的增长率与营业收入的增长率大体一致，说明企业存货管理能力相对较好。

3. 非流动资产中，可供出售金融资产减少了33314444.98元，降幅为20.83%，从财务报表附注来看，嘉华利远于 2015 年购买上海中城创盈商业经营管理有限公司 6.67%股权，且该公司 2014 年入伙芜湖歌斐文欣投资中心。可供出售金融资产的减少是由于该公司增加了金融资产的投资。投资性房地产减少了43760385.95元，降幅为10.49%，从投资性房地产附注来看，投资性房地产的减少主要是处置华远嘉利所致。

长期股权投资增加了3169567.05元，增长率为3.63%，固定资产减少额为3079852.44元，降幅为3.38%。长期股权投资属于对外投资，而固定资产属于对内投资，说明该公司关注于主业，同时注重内部积累。

4. 流动负债中，短期借款减少了117000000元，降幅为18.96%，可以说明该公司的流动资金略微不足，且无法用短期借款来弥补。从附注中也可看出，该公司为向江苏银行北京中关村西区支行借款 500000000 元由本公司的子公司华远置业提供抵押担保。也导致短期借款减少。应付账款从年初的1213918815.81元，增加到年末的1596503242.74元，增加了382584426.93元，增加率为31.52%。附注显示应付账款全部为应付工程款，由于该公司的收益周期较长，所以该现象也属于正常现象。

预收款项减少了603439184.84元，降幅为17.36%。结合上述的应收账款可以说明，该公司的房地产供大于求，销路不畅，该公司应对产品结构做出相应的调整。应付职工薪酬减少了18156048.97元，降幅为97.48%，根据附注可知，本期支付应付未付工资所致。应交税费减少了85964797.47元，降幅为21.28%，附注中显示主要是由于城市维护建设税和营业税减少，通过税项的分析，城市维护建设税减少可能源于部分税收增加所致，而营业税减少源于营业税改征增值税的政策。

应付利息增长率高达417.83%，但其增长额及所占总资产的比重并不大。其他应付款减少了869431445.4元，降幅为20.18%，根据附注得知，原因是由于转让北京千禧房地产开发有限公司根据协议约定尚未结算的款项所致。一年内到期的非流动负债减少了292810603.55元，降幅为17.04%，说明企业偿还了部分一年内到期的非流动负债。

5. 非流动负债中，长期借款减少了688860977.04元，降幅为15.7%，是非流动负债增加的其中一个原因之一，结合附注可以看出长期借款大部分为信用借款，说明企业信用状况良好。

6. 所有者权益中，实收资本没有变化，说明所有者权益的增加并不是靠投资

者追加投资引起的，资本公积与而没有变化，盈余公积增加额为30567918.06元，增长率为12.97%，未分配利润增加了481809906.66元，增长率为27.2%。说明所有者权益的增加主要依靠盈余公积和未分配利润的增加，而这两者的增加都是有企业盈利引起的，说明该公司所有者权益质量良好，所有者投入的资本不仅得到了保值，还得到了增值。少数股东权益减少了20.22%，说明少数股东的权益没有的到保障。

7. 总之，从资产负债表的水平分析来看，该公司注重自身主业的发展，资金来源主要依靠内部积累，财务状况适中，但是需要关注一下与上下游企业之间的谈判能力。

（二）资产负债表垂直分析

华远地产股份有限公司资产负债表垂直分析表，如表2-2所示。

表2-2 资产负债表垂直分析表

单位：元

通过资产负债表垂直分析，可以发现华远地产股份有限公司资产结构和资本结构的变动主要表现在以下几个方面： 1. 资产结构分析

流动资产所占比重从年初的95.53%上升为年末的96.19%，非流动资产所占比重从年初的4.47%下降为3.81%，变化幅度不大。

流动资产比重的上升主要为其他应收款和存货的上升引起的，其他应收款由年初的0.24%上升到2.3%，其他应收款的增加应该结合现金流量表进行分析；存货由年初的77%上升到82.23%，而存货的数量上升，说明企业要加强对存货的管理，减少资金成本的积累。应收账款在流动资产中的比重下降了1.31%，与水平分析基本一致。

该公司的金融资金仅有可供出售金融资产，且所占比重仅有0.59%，说明企业更加注重自身发展，并不依靠金融市场的投机行为获利。

存货所占比重年初为77%，年末为82.23%，存货是占总资产比重最高的资产，可能是与企业所处行业特点有关。存货比重有所上升，表明该公司用在存货上的投资并没有形成新的生产经营能力，从利润表中的营业收入可以得到印证，营业收入的变动率为10.2%。

投资性房地产所占比重从年初的2.04%下降到1.73%，说明提高了企业的资产率以及所有者权益。

长期股权投资所占比重虽然绝对额有所上升，但比重却下降了0.01%，变化不大。

总之，从该公司的资产结构来看，该公司是一家注重自身主业发展的公司，而且发展比较稳定。需要注意的是其他应收款减少的必要性。 2. 资本结构分析

负债所占比重从年初的79.08%下降到78.16%，变动幅度不大，但是也降低了财务杠杆作用。其中流动负债比重从年初的57.56%下降到47.5%，下降了10.06%，下降比重较大，而流动资产所占比重却提高了0.66%，短期偿债能力压力较大。应注意的是应付账款的比重从年初的1.82%下降到0.52%，无应收票据，说明该公司对供应商的谈判能力较强，与水平该分析一致。

非流动负债主要是长期借款，所占比重从年初的21.46%下降到17.17%，降幅为4.29%，说明公司减少的财务的杠杆作用。

从归属于母公司的所有者权益内部结构来看，实收资本和资本公积所占比重都有所下降，分别下降了0.45%和0.01%，而盈余公积从年初的1.15%上升到1.24%，未分配利润所占比重从8.66%上升到10.45%。盈余公积和未分配利润的上升，说明企业依靠自身积累为股东创造了价值，股东的投资得到了把保值增值。少数股东权益下降了0.49%，说明少数股东的权益没有得到保障。

总之，该公司资本结构具有一定的稳定性。企业的资金来源主要依靠内部积累，资金不足部分主要依靠银行的长短期借款，可以说明企业信用状况良好。需要注意的是应付账款所占比重的提高。

三、利润表分析

（一）华远地产股份有限公司利润表水平分析

华远地产股份有限公司利润表水平分析, 如表3-1所示。

表3-1 利润表水平分析

单位：元

通过利润表的水平分析，可以看出华远地产股份有限公司经营成果的变动主要表现在： 1. 净利润分析

净利润反映了企业的最终经营成果，归属于企业的所有者，是利润分配的源泉。华远地产公司2015年实现净利润817850564.07元，比上年增长了143947514.69元，增长率为21.36%，增幅较大。净利润的增幅是利润项目中增幅最大的。根据房地产行业2015 年国家政策措施对房地产市场形成明显的利好，促进了房地产市场的回暖。 2. 利润总额分析

利润总额是反映企业除交纳企业所得税以外的其他经营活动取得的全部经营成果，不仅包括企业的营业利润，还包括了营业外收支情况。华远地产公司2015年实现利润总额1110590058.53元，，较2014年增长了177370786.95元，增长率为19.01%。利润总额的增加关键原因在于营业利润的增长，营业利润增长了178694921.85元，增长率为19.24%，利润总额的增长幅度未超过营业利润的原因在于，是非流动资产处置损失的下降，降幅为24.9%。而非流动资产处置损失属于营业外收入，营业外收入不具有可持续性，其下降对利润质量并无影响。 3. 营业利润分析

营业利润既包括主营业务利润和其他业务利润，又包括公允价值变动净收益和对外投资的净收益，它反映了企业自身正常生产经营活动的经营成果。华远地产公司2015年实现营业利润1107227716.71元，较上年增加了178694921.85元，证增长率为19.24%。营业利润的增加是由营业收入的增加、营业成本的控制以及投资收益的增加共同作用的。

该公司营业收入增加了689166019.39元，增长率为10.2%，增幅较高，可能由于房地产2015年随着政策力度的持续深入，商品房市场的回暖给房地产上市公司的收益改善创造很好的条件。营业成本增长率11.24%，与2014年的增长率77.64%相比，说明该公司成本控制较好。再看三项期间费用，销售费用增加22268169.66元，增长率为16.04%，与去年同期相比有所下降，说明该公司的销售效率较好；管理费用减少了1881740.55元，降幅为1.72%，管理费用的下降说明企业费用控制好；财务费用减少了13877045.12元，降幅为168.36%，降幅较大，结合资产负债表分析，是由于该公司长期借款减少，说明企业不存在偿债问

题。

资产减值损失降幅为184.08%，但增加额为26187535.02元，对营业利润的影响并不大；该公司公允价值变动收益增加额仅为120911.78元，变化不大；投资收益增加了117598074.04元，增幅为816.3%，根据附注显示，大部分是公司的理财收益，对营业利润的增加有极大的贡献。

总之，通过对华远地产股份有限公司利润表的水平分析，可以看出该公司注重企业自身经营业务，成本控制较好，对外投资也取得较大的投资回报。需要注意的是，营业收入增长较慢，而该公司的财务费用减少较多，建议该公司可以多增加长期借款来平衡财务杠杆作用。

（二）华远地产股份有限公司利润表垂直分析

华远地产股份有限公司利润表垂直分析表，如表3-2所示。

表3-2 利润表垂直分析表

单位：元

通过利润表垂直分析，可以判断企业经营成果的构成情况：

华远地产股份有限公司2015年净利润占营业收入的比重为10.98%，比上年度的9.97%，上升了1.01%；利润总额的比重为14.91%，比上年度的13.81%,上升了1.1%；营业利润的比重为14.86%，比上年度的13.74%，上升了1.13%。从利润项目的构成来说，该公司2015年盈利能力比上年略有提高。

该公司营业利润的比重上升，主要源于营业税金及附加下降所致，营业税金及附加的比重从上年的6.96%，下降到6.56%，下降了0.4%，是营业利润构成项目中比重变化最大的项目。可以看出该公司所需要交的税费占的比重下降了。该公司的销售费用占的比重小幅上升，上升了0.11%，管理费用和财务费用所占比重下降了，分别下降了0.17%和0.2%，对经营成果的影响较小。投资收益上升了1.56%，说明公司理财能力好。资产减值损失占营业收入比重较小。该公司利润受到公允价值变动收益的影响极小。

总之，通过对华远地产股份有限公司利润表的垂直分析，可以看出该公司的成本费用、利润占营业收入的比重变动较小，说明该公司经营稳定，利润略有上升。而利润的上升主要来源于该公司营业税的下降以及投资收益理财的上升。

四、财务比率分析

（一）华远地产股份有限公司的偿债能力分析

华远地产股份有限公司的偿债能力分析表，如表4-1所示

表4-1 偿债能力分析

通过对该公司的资产负债表计算整理的偿债能力分析，可以判断华远地产股份有限公司的偿债能力情况： 1. 短期偿债能力

该公司2015年和2014年的营运资本都为正数，2015年该公司的营运资本增加2730105898.72元，说明该公司的短期偿债能力风险小；2015年该公司的流动比率为2.03，大于合理的最低流动比率，与2014年的1.66相比，上升了0.37，与营运资本呈相同的增长趋势；华远地产2015年的速动比率为0.29，2014年为0.32，下降了0.03, 而房地产行业2015年的速动比率为0.48，说明房地产行业的速动比率普遍低于1，且2015年与2014年相比有所下降，说明该公司的短期偿债能力有所下降；该公司2015年现金比率较2014年有所下降，表明1元流动负债有0.19元现金资产作为保证，货币资金保留较少，短期产债能力保障下降。

总之，通过对华远地产股份有限公司短期偿债能力的分析可以看出，该公司营运资本2015年较2014年有所上升，无论是速动比率还是现金比率两年相差均不大，而流动比率高于2，但速动比率低于1，现金比率下降，说明该公司的短期偿债能力减弱。 2. 长期偿债能力

该公司的资产负债率2015年为78.16%，资产负债率在行业中属于相同水平，且房地产行业近两年发展前景较好，说明经营者对风险的把控较好。该指标较2014年的79.08%有所下降，说明该公司适度降低了财务杠杆水平。

华远地产产权比率2015年为357.83%，说明该公司负债总额大于所有者权益总额，财务状况不佳。权益乘数是表明企业财务杠杆的重要指标，2015年为4.58，较2014年的4.78，有所下降，说明该公司减少了财务杠杆作用，降低了盈利能力。由于产权比率和权益乘数是资产负债率的两个变形，分析结论与资产负债率的分析一致。

该公司2015年已获利息倍数为-196.1，较2014年下降较大，且由于该指标小于1，说明企业支付到期利息的能力较差，长期偿债能力也欠佳。

（二）华远地产股份有限公司的营运能力分析

华远地产股份有限公司的营运能力分析，如表4-2所示。

表4-2 营运能力分析

通过对该公司的资产负债表和利润表计算整理的营运能力分析，可以看出该公司的营运能力情况：

该公司的2015年的应收账款周转率为30.83次，较2014年的35.99次，下降了5.16，平均收现期为11.68天，较2014年10天相差不大，说明企业的信用政策两年变化不大；该公司2015年存货周转率为0.34次，较2014年的0.36次有所下降，从而将存货周转天数从上年的1008.03天增加至1055.04天，说明该公司存货管理水平有待提高；该公司2015年营业周期为1066.72天，较2014年内略有增加，主要由于该公司对于存货管理有所降低，存货周转天数有所上升所致。

该公司2015年流动资产周转天数为973.08天，较2014年的966.48天略有上升，在应收账款周转率和存货周转率下降的情况下，流动资产周转率有所上升，说明企业流动资产的利用效果好，间接保障企业的盈利能力和偿债能力，可能是其他流动资产增加所致；该公司2015年固定资产周转率较2014年有所上升，但固定资产周转天数从2014年的4.91天，下降到4.33天，可能是由于固定资产平均净值下降所致；2015年较2014年总资产周转率持平，没有变化。由于公司处于扩张期，存货和固定资产规模也随之扩大。因此，我们认为应该适当加速账款回收，防止坏账风险，提高资金使用效率，从而提高权益净利率。

（三）华远地产股份有限公司盈利能力分析

华远地产股份有限的盈利能力分析，如表4-3所示。

表4-3 盈利能力分析

通过对该公司的资产负债表和利润表计算整理的盈利能力分析，可以看出该公司的盈利能力情况：

该公司2015年销售毛利率为23.34%，较2014年的24.06%，略有下降，说明该公司需要加强对成本的控制，来提高毛利率；该公司2015年销售净利率为10.98%，较2014年的9.97%，略有上升，说明企业盈利能力有所增强；该公司2015年成本费用利润率为17.19%,较上年的15.93%，略有上升，说明成本费用控制水平有所提高；2015年总资产收益率为5.26%，较2014年的4.94%略有提高，说明利用总资产创造盈利的能力有所提高；2015年净资产收益率为175.28%，较2014年下降了344.48%，说明从投资者的角度考虑，该公司的盈利能力下降较多。

五、财务综合分析

根据杜邦分析法的基本原理和分析步骤，对华远地产股份有限公司2015年和2014年的财务状况和经营成果进行综合分析。

（一）相关财务指标

华远地产公司相关财务数据，如表5-1所示。

表5-1 华远地产公司相关财务数据

根据上述财务数据，计算该公司2015年和2014年相关财务比率，如表5-2所示。

表5-2 华远地产公司相关财务比率

（二）杜邦分析法综合分析

该公司2015年净资产收益率为175.28%，较2014年的519.75%，降幅偏大，说明投资者投入资本的获利能力下降。从上表可以看出2015年净资产收益率的下降，由于净利润上升的程度没有平均净资产上升的程度大。总资产净利率的略有上升，是销售净利率的略有上升和总资产周转率基本不变综合后的结果。

下面利用因素分析法定量分析销售净利率、总资产周转率和平均权益乘数对净资产收益率的影响程度。

净资产收益率=销售净利率×总资产周转率×平均权益乘数 2015年 净资产收益率175.28%=10.98%×0.3547×45.0108 2014年 净资产收益率519.75%=9.97%×0.3548×146.9498 净资产收益率变动－344.48%=175.28%－519.75% 2015年与2014年相比，净资产收益率下降了344.48%。 销售净利率的变动对净资产收益率的影响为： （10.98%－9.97%）×0.3548×45.0108=18.13% 总资产周转率的变动对净资产收益率的影响为： 10.98%×（0.3547－0.3548）×146.9498=－0.16% 平均权益乘数的变动对净资产收益率的影响为： 10.98%×0.3547×（45.0108－146.9498）=－362.45% 三项因素变动对净资产收益率的影响之和为： 18.13%+（－0.16%）+(－362.45%)=－344.48%

这三项因素对净资产收益率比影响个不尽相同，说明该公司经营管理比赛特别稳定。通过上述分析，发现总资产周转率使净资产收益率有一定程度的降低，因为可以提高营业收入，做好资产管理的措施而提高总资产周转率。平均权益乘数总体有下降，主要是由净资产收益率的下降导致。虽然销售净利率增长，起到积极作用；但由于销售净利率下降幅度超过总资产收益率，因此总体呈下降状态。

六、结论及建议

根据以上华远地产股份有限公司的财务报表分析，我们可以得出结论： 首先，华远地产与2014年相比，华远房地产股份有限公司2015年净值的债务率呈现大幅度增长的发展态势，净值债务率的大幅度提高表明，该企业的财务风险也相应的提高了，与其他的房地产公司相比，2015年华远地产股份有限公司的有形的净值债务率，要远远高于其他同行业公司的债务率的平均值，这表明，该企业长期债务的期限相对较长，企业的偿还能力存在一定的风险，这样发展下去，如果不及时调整财务的结构，将影响企业的稳定健康的发展。

其次，国家房地产实行调控政策，这对于房地产的回暖是极好的，在这种情况下，公司要谋求更好的发展，获得更多的利润空间，就更应该从利益出发，着眼于当下的环境，通过对成本的控制，增强企业的赢利的能力。以此来减小外部的挤压能力，企业要想多元化的方向发展，将资金投入较好发展的行业中去，以增加企业的资金的回报率，以夯实企业的发展基础。华远地产目前处于固定的营运成本较高、贷款的规模较大、因此，大大减小了该企业的盈利的能力。根据华远地产的情况，我认为从增强该企业的财务管理处罚，最大限度的降低企业的成本，以提高投资楼盘的获利能力。

再次，华远地产针对本公司的财务情况，要进行财物的调整，实施有效的成本的控制制度，目标要明确，权利和责任一定要划分清楚，采取有效的合理的措施，在企业的平稳的发展中，完成目标，或者实现超额完成目标。

最后，加强企业对成本的管理，建立成本的考核制度，完善企业的管理体制，促进企业经济效益的提高。

七、附注

表7-1 华远地产2014年资产负债表水平分析

单位：元

表7-1 华远地产2014年资产负债表垂直分析

单位：元

1. 收入与成本分析

单位：万元

2. 费用

单位：元

3. 资产、负债情况分析

单位：元

4. 重大资产和股权出售

（1）华远嘉利：

2015 年 3 月 31 日，北京市华远置业有限公司（以下简称“华远置业”）、北京华远浩利投资股份有限公司、北京莱福阳光投资有限公司与北京华谊兄弟娱乐投资有限公司签订协议书，北京华谊兄弟娱乐投资有限公司受让北京华远嘉利房地产开发有限公司（以下简称“华远嘉利”）的全部股权及债权；华远嘉利于 2015 年 11 月 24 日完成工商变更手续，转让后，华远置业不再持有华远嘉利的股权。

（2）青岛华安：

2015 年 6 月， 公司的全资子公司华远置业与青岛安华机电设备有限公司 （简称 “安华机电”）签订股权转让协议，将持有青岛市华安房地产开发有限公司（以下简称“青岛华安”）的 51%股权转让给安华机电，转让后，华远置业不再持有青岛华安股份。

5. 截至报告期末公司近 2年的会计数据和财务指标

单位：万元

6. 主要税率及税种

注：本公司及子公司房地产开发产品取得的预售收入按开发产品当地税务机关规定的比例预缴，符合收入确认条件时按当期确认的收入减去规定的扣除项目金额后的余额来计算土地增值税。房地产项目符合税务规定的土地增值税清算条件时进行清算，对预缴的土地增值税款多退少补。 7. 预付款项（按账龄所示）

单位：元

账龄超过 1 年且金额重要的预付款项未及时结算原因的说明：

账龄超过一年且金额重大的预付款项为 118,619,454.06 元，主要为预付拆迁补偿款，该款项尚未结算。

8. 期末按成本计量的可供出售金融资产

单位：元

注1. 嘉华利远于 2015 年购买上海中城创盈商业经营管理有限公司 6.67%股权，购买价为 100.00 万元。

2. 本公司 2014 年入伙芜湖歌斐文欣投资中心（有限合伙）。芜湖歌斐文欣投资中心（有限合伙）主要是对企业进行股权投资和其他投资，本公司仅为有限合伙人，由普通合伙人执行合伙企业事务。本公司的产品分配方式：按实缴出资比例分配给全体合伙人，直至每一合伙人累计分配所得现金收入等于其实缴出资额。 9. 短期借款

单位：元

短期借款分类的说明：

期末余额中向江苏银行北京中关村西区支行借款 500,000,000.00 元由本公司的子公司华远置业提供抵押担保。且期末短期借款中无已到期未偿还借款。 10. 或有事项

（1）资产负债表日存在的重要或有事项 截至2015年12月31日，本公司无未决诉讼。

（2）截至2015年12月31日公司为其他单位提供债务担保形成的或有负债 截至2015年12月31日，本公司为银行向商品房购买人发放的余额为3133535962.64元抵押贷款提供保证，该担保为阶段性连带担保，担保期限自公司按揭银行与购房者签订的抵押贷款合同生效之日起， 至公司为购房者办妥《房屋所有权证》并协助按揭银行办理抵押登记且将《他项权利证书》交予按揭银行之日止。