2016年房地产行业去库存研究报告

2016年房地产行业去

库存研究报告

2016年1月

目 录

一、我国库存探讨和测算 ................................................................... 5

1、库存指标探讨 .................................................................................................... 5

（1）未开发拿地建筑面积 ................................................................................................. 6

（2）在建已建未售房屋面积 ............................................................................................. 7

2、我国库存结构 .................................................................................................... 8

二、我国农民工城镇落户及置业需求探讨 ......................................... 9

1、基数庞大，具备一定的城镇定居意愿 .......................................................... 10

（1）人口年龄结构较年轻，新生代农民工落户意愿更强烈 ....................................... 10

（2）外出农民工自有住房比例较低，具备一定定居城镇意愿 ................................... 10

（3）大部分农民工并不具备购买力 ............................................................................... 11

2、农民工城镇落户意愿分析 .............................................................................. 12

（1）愿意落户动因：福利待遇是主因 ........................................................................... 12

（2）不愿意落户动因：土地等资产的羁绊 ................................................................... 13

三、海外低收入家庭住房政策经验 .................................................. 14

1、美国经验：住房金融体系的完善 .................................................................. 15

（1）住房金融体系解决居民购买力 ............................................................................... 15

（2）从公住房到租金券的演变 ....................................................................................... 16

（3）个人所得税减免 ....................................................................................................... 17

2、韩国经验 .......................................................................................................... 18

（1）金融支持下的补贴政策 ........................................................................................... 18

①住房补贴 ................................................................................................................... 18

②低息租金贷款 ........................................................................................................... 19

③低息购房贷款 ........................................................................................................... 19

（2）针对低收入家庭的税收减免 ................................................................................... 19

四、愿景很美好，落实存挑战 ......................................................... 20

1、公积金扩围需防范风险 .................................................................................. 21

（1）农民工房贷：梦想与现实 ....................................................................................... 21

①客观：审批条件的硬性约束 ................................................................................... 21

②主观：获贷信心不足及金融意识淡薄 ................................................................... 22

（2）公积金有助于提升住房购买力 ............................................................................... 23

2、直接住房补贴：有效，但难为无米之炊 ...................................................... 24

3、户籍改革加速，但公共服均等化推进缓慢 .................................................. 25

4、农地改革：赋予财产权利，但资产价值不确定性大 .................................. 27

我国库存探讨与测算：统计局商品房待售面积指标因遗漏了在建未售项目、出让未开发土地而无法反映行业真实库存规模。我们将在建未售、未开发土地一并纳入对行业库存进行测算，得出15年末全国库存约143亿平方米，按过去3年平均销售面积（15年为我们估算），去化周期约在10-11年左右。此外，通过中指320城土地出让数据和中国家庭金融调查的房屋空置率数据，我们得出以下结论（和行业共识一致）：我国房地产库存中三四线城市是重灾区，在现有环境下挖掘存量需求已经难以立竿见影，增量需求才是这些区域去化的看点。

农民工城镇落户及置业需求探讨：基于我国农民工庞大的人口基数、较年轻的人口结构、外出农民工偏低的城镇住房拥有率，农民工存在一定的落户城镇及定居置业需求，但大部分不具备购买力。从农民工落户城镇动因考察，教育、医疗等公共资源、土地承包权保留、高房价及生活成本是影响农民工落户意愿的重要因素。这些痛点也是我国政策未来主要突破口。

海外低收入家庭住房政策经验：我们梳理了美国、韩国解决低收入居民住房的政策经验，综合来看，完善的住房金融体系、财政支持下的补贴、以租赁为主导的保障模式是这些国家共同点，在实现居者有其屋目标的同时，也实现了市场库存的去化。

愿景很美好，落实存挑战：要激发我国中低收入人群潜在的城镇购房需求，政策应从公共服务均等化、住房金融支持等痛点着手，但考虑地方财力紧张、农民工低收入及贷款难等客观因素，政策落实存在挑战：1、考虑农民工低收入、工作不稳定、征信体系缺失等客观