如何处理房屋的遗产继承问题

继承关系中的房屋产权问题——身边的法律问题今年是“六五”普法启动年，20 多年的普法学习使广大居民的法律 责任得到了很大的提高，法律意识不断的增强，社区居民学法热情不断高 涨，万松街普法办、司法所加强与湖北诺亚律师事务所的联系，开展了所 所对接工作，深入开展法律“六进”活动，进街道、进机关、进学校、进 企业、进社区、进乡村，是我们的重要工作内容之一，我们通过深入社区 开展法律咨询，当场解答了居民的法律诉求，有效地解决了居民群众的家 庭矛盾纠纷，从构建和谐社会工作角度出发做出了努力工作。为了使每个 家庭成员都能和谐友好的相聚相处，不把家庭矛盾推向社会，我们律师通 过接待咨询，调查了解到了当今一个突出尖锐的矛盾，就是房产，所以我 今天就讲一讲继承关系中的房屋产权的问题。 近几年，房屋价格上升蛮快，连一些老房子也都增了很多值。对有房 子的人来说，是个好事；对于有房子的老人，更是个好事。房子值钱了嘛， 在儿女面前，老人也觉得能给后人留点什么，蛮好。不过，从实际上来看， 这几年的房价上涨也给一些家庭带来意想不到的麻烦和纠纷， 特别是在房 产继承这一块，矛盾明显比以前多了。 通过一些案例分析，和接触该类咨询的经验，我们对于这类矛盾得出 了以下结论：几乎所有当事人出现这类矛盾都是因为法律常识的缺失、对 相关问题重视不够和过于依赖传统观念或一般市民的认识进行了简单判 断而将不必要的矛盾积累出来的。 一、以案说法，有些麻烦还真不小 我以前有个朋友， 有一套旧房子想转卖， 不过因为产权问题过不了户，结果房子买不了。他的房屋产权问题是么样来的咧？这个房子，是他父亲 厂里的房改房。他是家里唯一的儿子，还有个妹妹，母亲早走了，父亲还 在。房子在他结婚的时候作为结婚房就给他去了，不过，一直没办过户， 房子还记在父亲的名下。现在，想卖房子，房管局的规定，二手房买卖要 产权清晰，而产权清晰的证明只看公证处的公证或者法院的确权判决。他 就去办公证，他父亲支持，他妹妹也没有意见。问题是，他母亲走得早， 走在外婆前面，而外婆除了他母亲外，还有六个子女，按继承法的规定， 这些人现在都是对这个房子有产权份额的，如果没他们的同意，这个房子 就办不了公证，也就没法转手出去了。这个问题一出来，我那个朋友是一 头的包。这在我们中国人的观念里简直是没法接受的：爸爸的房子，儿子 要卖，还要舅舅的同意，简直是么事啊？！ 这里说一哈继承法对他这个情况是么样规定的：按照《继承法》 ，法 定继承人是指在没有遗嘱、遗赠的情况下，可以直接继承遗产的人员。包 括：配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。其中，配偶、子 女、父母是第一顺位的。也就是说，发生继承时，第一顺位这些继承人平 均继承遗产；另外，如果被继承人的配偶、子女、父母等人都没有了，上 面列的其他亲属作为第二顺位继承人才能继承遗产。我这个朋友的情况 是，房子因为没办过户，就是他父母的共同财产，母亲有一半的产权。母 亲走的时候，外婆还在（得亏外公不在） ，那么，他母亲这一半的产权份 额要在他父亲、他、他妹妹和他外婆这些第一顺位继承人之间平分，也就 是说，外婆要分得他妈妈遗留下来的二分之一产权的四分之一。又过了段 时间，他外婆也走了。他外婆除了他妈妈外，还有六个子女，他外婆继承 的这八分之一产权再在他外婆的七个子女之间继承。 他和他妹妹通过代位 继承（简单的说，就是子女走在父母前面，孙子女直接继承他们的父亲或 母亲应该继承的份额）这八分之一的七分之一，每个人得到一百一十二分2之一；其他各家亲戚各分得五十六分之一，如果这个房子能卖一百一十二 万元，那么，这些亲戚家各能得到两万元。现在，要是想顺利办这个公证 好过户，就得征得这些亲戚的同意，放弃这两万元的利益或者给他们两万 元钱让他们同意。同前面一样，如果他舅舅姨妈中要是哪个已经走了，他 们的子女也一样代位继承，那么，就是说，我这个朋友为这个事要招呼的 亲戚还不止六个舅舅姨妈， 可能还有表兄表妹、 甚至可能还有表侄表姑娘！ 要是好说话还好点，稍微有个把不好说话喜欢歪拐的人，躲着不露面，这 个房子就根本买不了。现在这样的二套房政策，他要是想换个新房子都不 行。 现在， 让我从头来重新来审视这个案例。 如果我这个朋友法律意识足， 重视这个问题，在妈妈走之前就把户过了，就没这个问题了；再不行，在 外婆走之前把他妈妈的遗产弄清楚，也不存在这大的麻烦了。害得他现在 这么困难的原因，就是我们中国人传统的“父母的财产天然是子女的”这 一想当然的认识。今天给大家讲这个案例，就是要提醒大家，在遗产继承 安排上，大家要多了解法律，不要想当然，要提高重视，特别是涉及到房 产的遗产安排，更是要注意，把麻烦提前解决，是非常有必要的。 二、简要说法，其实法律就在身边 今天来给大家讲继承关系中的房屋产权问题，其实压力很大，因为这 个话题涉及到的是遗产继承和房地产纠纷两个比较大的法律领域，而且， 这两个领域受现实情况影响很大，复杂程度因人、因地区有很大的差异， 要完全说清楚，不是一两个小时甚至一两天的事。不过，这两个方面的法 律问题，大家日常应该也碰到过不少了，今天，我就给大家讲点框架， 相 信大家能有个概念后，对这个问题也会有个大概认识： （一） 、继承关系3房产继承，是按照《继承法》的规定，把被继承人所遗的房产转归继 承人的行为。它是房地产转让中的一种方式。但这种转让方式主要是指土 地使用权或房屋所有权的转移行为，而不是直接反映商品的关系。继承是 一种法律制度， 继承关系要在一定的条件下才能发生。 下面， 先讲讲继承： 1、几个继承相关基本概念： A、继承应当在被继承人（在房产继承中就是遗留下房产的人）死亡后 才能发生。这是继承的首要条件。有的房产所有权人为了避免继承人在日 后可能会因争夺房产而产生纠纷，在生前就将房产权交给继承人，如分给 某个或各个子女，这也是合法的行为，但这不是继承，因为这时继承还没 有开始，而是生前的赠与行为。 B、继承遗产的人应当是被继承人的合法继承人，就是依照法律的规 定能作为继承人的继承人。这是继承的第二个条件。被继承人如果立下遗 嘱， 将房产指定给法定继承人以外的人，或是捐献给国家、 集体，这也 是被继承人处分遗产的方式，但这不是继承而是遗赠。 C、遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产。 这是继承的第三 个条件。 有的房产是共有的，如常见的夫妻之间的共有，当一方死亡以 后，并不是所有的房产都成了遗产。这时，应当先将房产进 行产权分割 将属于被继承人配偶的份额 （除有约定者外， 一般应分出房产份额的一半） 分割出来以后，再对遗产进行继承。 2、继承个流程：继承开始后,按照法定继承办理:有遗嘱的,按照遗嘱 继承或遗赠办理；有遗赠扶养协议的按照协议办理。被继承人死亡后,如 果生前立有遗嘱,或是曾经与某一社会组织或个人签订有遗赠扶养协议的, 应当先按遗嘱或遗赠扶养协议的内容对遗产进行处理。 没有遗嘱或协议的, 则按法定继承处理。43、法定继承人的范围和分配方式：法定继承是依照法律的规定,由继 承人按继承顺序、继承份额进行继承。 《继承法》规定的法定继承人是： 配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 如前面案例所讲，继承是分继承顺序的，继承顺序是指上述继承人继 承遗产的先后顺序。 《继承法》将继承人分成两个继承顺序： 第一顺序：配偶、子女、父母； 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 继承开始后，先由第一顺序的继承人继承，没有第一顺序继承人继 承 （包括没有第一顺序继承人及虽有第一顺序继承人但全部放弃或丧失继 承权的，才由第二顺序继承人继承。 继承份额是指同一顺序继承人继承遗产时，份额一般均等。对于有特 殊困难的人、未成年人、缺乏劳动能力又无生活来源的继承人，应该予以 照顾，适当多分配一些遗产。对于有抚养能力和抚养条件的继承人，不尽 抚养义务的，在分配遗产时应当不分或少分。继承人经过协商一致，可以 平均分配遗产,也可以不平均分配遗产， 这一点在房产的继承上尤为重要。 另外，如果一个继承人在被继承人之前就已经过世了，那么，在发生遗产 继承时，他本该继承的遗产，就由他（她）的子女直接通过代位进行继承， 这里需要指出的是，这种代位继承关系不涉及他（她）的配偶。 4、 一些特别情况： 继承人的继承权可以因继承人的下列行为而丧失— — A、故意杀害被继承人的； B、为争夺遗产而杀害其他人的； C、遗弃被继承人的，或者虐待被继承人情节严重的；5D、伪造、篡改或者销毁遗嘱，情节严重的。 (二)、房产继承特点 以上是关于一般继承的基本框架，房产继承在继承关系的基础上，有 一些其他的特点：一方面，房产的继承和分割与其他财产不同，房产虽然 可以分割，但这种分割是有限的，如不能把一间房屋分成许多份。在这种 情况下，可以由继承人共同继承，作为共有的房产。如一定要分割时，可 以采用作价分割的方法。另一方面，房产有物权性，也因此而引入了物权 的一些复杂关系。比如：房屋过户就是物权登记的一种，房管部门对继承 得来的二手房转让过户必须有权属公证或法院确权的要求， 也从相当的程 度上增加了房屋继承过程的复杂性。 1．房产继承时如何申请产权转移登记？ 房产继承时申请所有权转移应提交下列文件：①申请书；②继承人身 份证伯；③原房地产权证；④被继承人死亡证明；⑤继承证明文件及公证 书。 2．分割房屋遗产，采取何种方式为宜？ 房屋遗产分割不同于其他财产的分割，因为房屋是不动产，不能随意 移动，或因继承人人数较多不易分割，或因房屋遗产本身的结构也难以分 割等，如果强行分开、割断，可能损害房屋的效用，以致造成生产无法正 常使用，或给生活带来不便。 因此，如果分割房屋遗产在客观上可行， 且不损害房屋的效用，不影响生产、生活， 可以分割处理。对于不宜分 割的房屋，可以采取以下两种方法处理： A、折价补偿方法。一般是归居住使用者所有，由其按各继承人应继 承的房屋遗产份额折价补偿。房屋作价标准可以由继承人自行协商确定，6或根据房屋所在地人民政府规定的私房评估标准， 并参照当地的市场价格 合理评定。 B、共有方法。各继承人也可以商定遗产房屋为共同所有，可以是按份 共有，也可以是共同所有。在房屋遗产分割中，应尽量采取折价补偿的方 法，共有的方法并没有彻底解决纠纷，应视为对第一种方法的补充，如折 价一方因经济能力负担不起折价款时，采取共有方法，也可减少矛盾。 3、权属问题，最好提前考虑，而且要稳妥的考虑！ 无论折价还是共有，权属问题，都是个不能回避的问题。折价，需要 转手，就要考虑过户的问题。从现实情况来看，房价的不断上涨以及旧城 区拆迁改造，使一些房子价值升高，在巨大的利益面前，人容易不淡定。 于是，一些本不该争执的地方出现争执。冷静想一想，很多麻烦和烦恼， 是可以提前避免的。 现在，很多人也意识到这个问题，提前立个遗嘱什么的。可以说是个 进步，以前不重视这个。到老人走的时候，儿女们各有各的理由、各有各 的欲望，闹个不可开交。有鉴于此，有些老人为了身后儿女不闹，就开始 立遗嘱了，不过，从实际情况来看，这还是做得不够的。有遗嘱，还是有 人认为遗嘱没有效，闹了起来的。所以，最好的方法是：立遗嘱，还做个 公证；或者，请律师做个律师见证。遗嘱的效力就有保障了。当然，考虑 到房屋过户的需要，做公证会更好。现在做一个遗嘱公证，一两千元吧， 就房子的价值来说，应该不是个问题。不过，这里要提醒哈，公证处现在 生意很好， 很忙， 为了避免不必要的麻烦， 他们基本不接受老人卧病在床、 弥留之际之类的遗嘱公证。所以，如果打算立遗嘱，做公证，也要注意提 前做好。 三、律师说法，有些经验可以分享7现在， 关于房产继承的纠纷多了， 我们律师做这类案子的机会也多了， 于是我们也形成了一些经验，归纳下，就是目前比较多发的一些纠纷，可 能有以下一些： 1、 房改房的权益权利问题现实生活中，特别是传统中心城区，这个问题很多发。大家都知道， 房改房里面，有个工龄折算或者工龄优惠问题，真正拿来买房的钱，其实 和房子本身价值少很多。一旦这样的房子在老人走后，矛盾很多，而且， 也蛮复杂的，基本还能分以下几类： A，买下房子办房产证的钱是某一个子女或某几个子女出的， 房产证上 写的是老人的名字； B，买下房子办产权证的钱是某一个子女出的， 房产证上写的是这个子 女和老人的名字； C，买下房子办产权证的钱是某一个子女出的， 房产证上写的是这个子 女的名字； D，房子就是老人买的，已经给某一个子女去了，过户也过了； 可能有人认为，最后一个怎么会成为问题呢？实际上，这样的纠纷武 汉有、外地也有。主要是有些人认为，房改房价值比出的钱多很多，因为 里面有个工龄折算或工龄优惠的问题，这部分，应该是父母的财产，可以 作为遗产来分的，而且，持这种观点的人很多。 实际上，我们在法律实践中，并不是这么认为的。最高人民法院曾出 过一个函,明确认定那只是一种政策性补贴，不是财产或财产权益，不能 作为遗产的。 明确这个核心问题后，再来看其他几个类型。房屋买下来后，就是私8房了，那就只需要看房产证上是谁的名字。所以，C 类好办，房子是那个 子女的；B 类，房子是房产证上几个人共同共有的，按份来分；A 类要麻 烦一点，房子是父母的没问题，问题是那几个子女出的钱，如果并没打什 么欠条之类的，么样算这些钱，还真是具体问题具体分析了，这会也只能 讲到这里。 当然， 这是就以上问题都没有其他家庭内部协议的情况来看的， 如果存在效力可验证的内部协议的话， 最终的权属可能还是要按内部协议 来办。 2、 关于房子是父母的，但是，其中一个子女长期和父母住在一起的问题 这里面其实也分两个类型： A、 一个是其中这个子女和父母住在一起是尽的赡养义务。按继承法规定，这个子女是可以多分份额的，就算没有遗嘱，闹到法院， 法院也会支持他（她）多分；当然，如果父母考虑到这个子女不容 易，孝心好，想多分或全分给这个子女或者为以后减少矛盾，最好 还是立个遗嘱并做好公证； B、 另一个是其中这个子女和父母住在一起就是在吃父母的。按照继承法规定，如果能证明这个子女有特殊困难、生存能力有问题， 就算没有遗嘱，闹到法院，法院也会支持他（她）多分；当然，如 果不是，父母偏心，非要多分或全分给这个子女，那么，也最好还 是立个遗嘱并做好公证； 3、 扶养协议问题如果有子女外的人一直帮助老人，尽到了赡养义务，老人为了报答她 （他）或鼓励她（他）一直扶养下去，立下遗嘱或者遗赠扶养协议，把房9子赠与给她（他） ，如果出于真心，为避免以后麻烦，最好做个公证；如 果没有公证的话，多半会打官司。 总结：综合前面所述，遗嘱、家庭内部遗产分割协议、财产分割协议， 很重要。同时，尽快做好公证或律师见证，是保证这些协议、遗嘱效力的 最好途径，也是减少以后身后家庭纠纷的最好途径。当然，在这些协议、 遗嘱之外，如果早已决定把房子给某个子女，可以在身前办理过户，通过 赠与途径来达到这个目的。不过，这个时候就要考虑一个问题：法定继承 房屋不征契税，而房屋赠与要收房屋市场价 3%的税。 另外，房屋继承因为涉及到两大法律领域，一个和人有关、另一个和 物的所有权有关，我以上所说，也只是一些基本的情况，在现实生活中， 复杂程度可能会高很多很多，那就需要具体问题具体分析了，所能给大家 的建议是：遇到这类问题，尽早找律师咨询，那是最保险的了。湖北诺亚律师事务所 闵力胜 2011 年 4 月 23 日10