榆林城区住房建设规划

榆林城区住房建设规划

（2008—2012年）

榆林市房产管理局

二00八年五月

目 录

一、总则

二、房地产业发展现状和特点

三、规划期内住房需求量和供给量预测

四、指导思想

五、住房建设结构

六、规划目标

七、政策与策略

八、规划实施的保障措施

榆林城区住房建设规划

(2008—2012年)

一、 总 则

(一) 为贯彻落实国家宏观调控政策，充分发挥规划对房地产市场的引导作用，促进房地产业持续健康发展，满足人民群众的住房需求，根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）、《陕西省人民政府办公厅关于做好城市住房建设规划编制工作的通知》（陕政办发[2006]64号）、建设部《关于督促做好住房建设计划和住房建设规划制定和公布工作的函》（建办归函[2007]740号）等文件精神，特制定本规划。

（二）本规划以《榆林市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》、《榆林市城市总体规划》、《榆林市土地利用总体规划》和《榆林城区“十一五”住房建设规划》为依据，按照中、省房地产调控的相关政策，结合本市实际情况编制。

（三）本规划的规划范围为榆林市中心城区，规划期限为2008年至2012年。

（四）本规划坚持以满足不同收入层次居民的住房需求为

导向，有针对性地加强对房地产市场的宏观调控，以实现住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定为原则，促进住房建设和房地产业发展与经济社会发展相协调，维护社会的和谐稳定和经济的可持续发展。

二、房地产业发展现状和特点

（一）房地产业发展的现状

1、人口与居住条件

至“十五”末，榆林城区居住人口32万人。居民住房以自有产权房为主，约占82%。按建筑面积计算，平房较多，约占60%，多层及高层约占40%。人均住房面积25平方米。

2、榆林城区“十五”期间房地产开发和经济适用房（包括集资建房，下同）建设情况。

“十五”期间，榆林城区完成住宅建筑面积145.2万平方米，完成投资14.22亿元。其中，房地产开发规模102万平方米，投资11.03亿元，商品住房销售价格2001年1250元/平方米， 2005年底 1850元/平方米。经济适用住房建设规模43.2万平方米，完成投资3.18亿元，城区经济适用房总量达到60万平方米，经济适用住房销售价格 2001年750元/平方米，2005年为1000元/平方米。

(1) 房地产开发建设情况

(2)经济适用房建设情况

3、榆林城区2006-2007年，两年共建住房102.9万平方

米，其中商品住房62.8万平方米, 经济适用住房40.1万平方米。

4、房地产企业概况

截至2007年底，全市有房地产开发企业115家，其中，二级资质企业9家，三级24家，四级62家，暂定资质20家，固定从业人员4000多人。与房地产业密切相关的物业管理企业达到67家，房地产价格评估机构7家，房屋拆迁机构14家。

（二）房地产业的发展特点

1、房地产业呈快速发展趋势。我市房地产业起步于90年代后期，2000年以后逐渐进入快速发展期。房地产投资和建设规模逐年增加，房地产开发企业由“九五”末的35家发展到2007年底的115家，规划期间，房地产业将继续保持良好发展势头。

2、房地产业为推动经济快速增长发挥了重要作用。近几年来，随着我市能源化工基地建设步伐的加快，人民群众生活水平的提高，房地产逐渐成为投资和消费的热点。住宅建设投资占固定资产投资比例一直保持在3-4%左右。房地产业也带动了相关产业特别是建筑业、建材加工业、交通运输业、商业、餐饮业和服务业的快速发展。同时，为社会提供了大量的就业岗位。房地产业的发展在拉动国民经济增长的同时，促进了城

市基础设施的完善，改善了城市居民的生活环境和居住条件。房地产业已成为推动经济快速增长的重要因素之一。

3、“十一五”时期乃至今后较长一个时期内，我市房地产业发展尚有较大空间。近几年来住房建设投资和消费出现了大幅增长，这与国民经济发展水平是相适应的，是在基数较小情况下的持续、快速、平稳增长。随着城镇化进程的推进，居民收入不断增加，消费者优化居住环境、住宅更新换代的需求旺盛，房地产业发展还有较大空间。

4、住宅建设水平有待进一步提高，市场监管有待进一步加强。与周边城市和同等规模城市比较，我市的住宅设计和建设标准、规模、档次以及设施配套水平还比较低，对节能、节水、节材的新材料、新工艺，还缺乏认识和广泛的运用。许多房地产企业往往忽略了住宅的核心品质，在技术创新、管理创新、组织创新方面做的还有待提高。房地产市场的违法违规行为屡禁不止，尤其是在基本建设程序、销售环节和物业管理中还存在不少问题，仍需进一步加强监管，不断整顿规范。

三、规划期间住房需求量和供给量预测

（一）住房需求量预测

根据《榆林市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》及《榆林市城市总体规划》，到2012年，榆林城区人口将

由“十五”末的32万增加到48万人。按人均住房面积不低于30平方米的计算，同时考虑旧住宅自然淘汰和其它购房因素，预计规划期内住房总需求量390万平方米。

（二）住房供给量预测

1、供给量预测说明

住房市场的供给量是由新建房量和二手房上市量决定的。其中新建房是最主要的部分，它反映了市场新增的供给能力，而二手房上市量的多少并不能增加或减少城市的住房总量，因此，规划测算主要是新建住房量。

新建住房量的来源主要有开发量和政策性住房建设量（经济适用房、廉租房）。开发量的来源主要有开发商存量项目能向市场提供的商品房、在规划期的前期可能投放市场的土地所开发的商品房和平房片区以及已搬迁的旧机场增加的能向市场提供的商品房等四个方面。政策性住房建设中，党政单位集资建房政策已一律停止，廉租房建设的规模和比例也相对较小，因此，今后政策性住房主要是由政府划拨土地安排建设的经济适用住房。

2、供给量预测

（1）开发商存量项目能向市场提供的商品住房，其中包括正在销售的楼盘、即将开工和销售的楼盘、已确定土地开发权

的项目，预计住宅建筑面积约120万平方米。

（2）根据《榆林市土地利用总体规划》， 2008至2012年，政府将出让商住用地或以划拨形式用于经济适用房建设用地约2400亩，其中，商品房开发用地1400亩，经济适用住房建设用地1000亩，共可建设320万平方米建筑，其中住宅部分预计约240万平方米。

（3）根据旧城改造规划，预计规划期内，将实施三个区域的改造开发，即：（1）西至文化路、东至长乐路、南至崇文路、北至王家楼村，（2）西至建榆路、东至文化路、南至保宁路、北至西人民路，（3）西至建安路、东至河滨路、南至柳营路、北至外贸家属院，总占地面积约600亩，改造开发后，除安置改造区域内的原有住户和用于商用部分外，可新增商品住宅40万平方米。

(4) 根据目前正在编制的《榆林市中心商务区修建性详细规划》，预计规划期内，将实施航宇路西侧已搬迁的旧机场中200亩土地用于住宅开发，可新增商品住宅20万平方米。

以上测算，平均容积率均按2.0计算，住宅部分占总建筑面积的比例按75%计算。预计在本规划期内，榆林城区住宅供给总量可以达到420万平方米，完全可以满足市场需求。政府可根据市场需求和价格状况，通过调控土地供应节奏，实现对

房地产开发的宏观调控目的。

四、指导思想

2008—2012年全市住房建设以满足居民基本需求为目标，加大住宅建设力度，调整供应结构，发挥政府住房保障职责和市场调节作用，进一步完善以市场为主导的多渠道、多层次的供房供需平衡，稳定住房价格，努力提高和改善居民的居住水平和居住条件，促进全市房地产建设和经济持续、健康发展。

五、住房建设结构

（一）住房套型结构

规划期内，凡新审批、新开工的各类住房项目，套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

（二）住房供应结构

商品住房满足中等以上收入家庭住房需求，经济适用住房保障城市低收入家庭住房需求，廉租住房保障低保家庭住房需求。

六、规划目标

（一）总体发展目标

进一步完善以市场为主导、政策性住房保障为补充的多

渠道、多层次的住房分类供应体系，严格控制房价大幅度波动，

满足不同收入层次居民的住房需求。规划期内住房建设的总量目标是：建设各类住房388.65万平方米。到规划期末，基本实现常住人口户均一套住房，完全解决双困家庭的住房问题；人均居住面积达到或超过30平方米，住宅成套率达到70%以上。

（二）年度规划指标 1、住房建设年度规划指标

单位：万m 2、亿元

2、廉租住房建设年度规划指标

根据2007年底调查，列入城市低保家庭共37326户。计

划2008年，对全市人均住房建筑面积低于8平方米的城市低保家庭基本做到应保尽保; 到2010年, 对全市人均住房建筑面积低于10平方米的城市低保家庭基本做到应保尽保; 到2012年, 住房保障范围将扩大到人均住房建筑面积低于16平方米的城市低收入家庭, 使城市低收入住房困难家庭的住房条件得到明显改善。

3、年度新增住宅建设用地规划指标

单位：亩

七、政策与策略

（一）保证住房用地供应，规划期内，按照住房发展规划目标，适度增加住房用地供应规模，年度土地供应要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和政策性住房建设，且不得

低于居住用地供应总量的70%。

（二）加强商品住房建设管理，逐步深化商品房销售制度改革。要进一步加强房地产开发企业动态管理，对连续几年没有开发业绩、没有土地储备和有违规行为的开发企业，要逐步予以淘汰。加强对房地产开发企业管理人员的培训和继续教育，推行管理人员持证上岗制度，不断提高开发企业的经营管理水平，规范开发建设行为。要严格商品房预销售管理，逐步提高商品房预售门槛。进一步完善商品房销售制度政策，对新出让的商品住房项目，逐步推行竣工验收后销售的模式。

（三）严格控制房地产建设开发强度，加强住宅建筑节能工作，不断提高住宅建设水平。既要坚持节约、集约利用土地的原则，又要严格控制开发强度。容积率多层上限1.5（旧区1.6），中高层上限1.8（旧区1.9），高层上限3.5，绿化率不低于30%，建筑间距、建筑密度等指标严行按规定要求执行。要严格开发项目审批，充分考虑住宅小区总体布局、外观设计、绿化、亮化、水、路、电、热、气、节能等各种因素，大力倡导和推广新工艺、新技术、新材料，建设一批布局比较合理、外观新颖美观、设施比较配套的标准较高的住宅小区，不断提高开发建设水平和住宅产业化水平。

（四）加快住房保障体系建设，不断扩大住房保障范围，

完善住房保障机制，充分发挥政策性住房对稳定住房价格、解决中低收入家庭住房困难的保障作用。

1、加大政府划拨土地进行经济适用房建设的力度。保证经济适用住房建设用地。落实经济适用住房建设各项优惠政策。完善经济适用房建设和销售管理制度，加强建设和销售全过程的监管，落实政府划拨土地建设的经济适用房出售管理的相关规定。

2、建立健全廉租住房制度，完善住房保障体系。制定廉租房配套管理办法，启动建设适当规模、标准的廉租住房。积极探索住房货币补贴等多种形式的住房保障办法，逐步建立多层次、多渠道的住房保障体系，切实解决群众实际住房困难。

3、加强廉租住房建设资金管理。廉租住房建设资金主要来源于两个渠道：一是财政预算安排，各级财政每年在安排转移支付资金时，应同时安排一定比例的廉租住房保障支出；二是从城市土地出让金增值净收益中落实不低于5%的资金。要加强廉租住房建设资金监管，保证资金合理、节约使用。

（五）加快进行城市改造。本着积极稳妥、有序推进，政府主导、市场化运作，统筹兼顾、综合改造，区别对待、分类指导的原则，结合旧机场开发，使全市住宅建设水平发生一次质的飞跃，逐步实现旧城区居住生活环境的普遍改善，实现城

市形象的根本提升。坚决停止审批个人零星插建。加强城乡结合部建设管理，从严控制低层和零星建设。

（六）加强土地管理，加大闲置土地处置力度，积极盘活存量土地，制止违法囤积土地和炒买炒卖土地的行为。依据闲置土地处置的法律、法规，结合本市实际，根据造成土地闲置的不同原因，采取延长开发建设时间、改变土地用途、进行土地置换、政府招标拍卖、依法收回并纳入土地储备等各类办法，对闲置土地积极予以盘活。落实土地交易买卖的有关政策，坚决打击非法炒买炒卖土地行为，维护正常的土地交易市场秩序，促进房地产业和城市建设快速健康发展。

（七）发挥税收、信贷政策对房地产市场的调节作用。严格执行税收政策，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购房价款后的差额征收营业税。严格房地产开发信贷条件，有区别地适度调整住房消费信贷政策。

（八）整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全程监管；对不符合规划控制性要求，超出规定建设的住房依法予以处理直至没收；切实整治房地产交易环节特别是预售环节的违法违规行为；严格规范房地产市场准入和管理。

（九）积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。 1、进一步促进住房二级市场发展，促进住房梯度消费，

优化住房资源配置。相关部门应加强房地产中介服务行业的管理，完善房地产市场的中介服务体系，完善二手房网上交易系统，继续提高二手房交易、办证效率。

2、进一步促进房屋租赁市场发展，引导居民转换消费

观念。相关部门应制定房屋租赁综合税费征收办法，继续扩大租赁管理覆盖面，建立全市统一的流动人口和出租屋信息资源库，建立房屋租赁市场综合管理长效机制。

（十）加强物业管理，大力推进物业管理市场化进程。逐步建立和完善以业主自治与物业企业管理相结合的市场化、专业化物业管理运行体制。积极扩大宣传，培育示范小区，不断扩大物业覆盖面，规划期末，物业管理覆盖面达到34%。进一步加大城市住宅专项维修资金的监管力度，保障住宅小区公共设施设备正常运转和业主利益。

（十一）加强住房公积金管理。继续加大住房公积金归集力度，不断扩大住房公积金覆盖面。按照资金自求平衡的原则，认真做好个人委托贷款发放工作。稳步扩大个人住房放贷规模，充分发挥住房公积金的贷款优势和互助互动作用，发挥住房公积金对解决干部职工住房困难的保障作用。

（十二）完善房地产统计和信息披露制度。建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，建立多部门参与的房地产市场预警与金融风险防范联合监测机制；开展住房调查，全面掌握全市住房状况。

（十三）加强房地产市场引导。坚持正确的舆论导向，加强对房地产调控政策的宣传，引导广大群众树立正确的住房消费观念，切实维护社会稳定。

（十四）加强住房发展的战略研究与法制建设。规划期内，应制定榆林城区住房发展战略，建立完善的住房保障制度体系，进一步加强房地产市场法制建设，建立较为完善的住房与房地产业发展法制体系。

八、规划实施的保障措施

（一）建立住房建设规划实施的分级负责制，加强政策的传递能力和与基层的沟通能力，增强政策的执行效率，强化各级政府、各相关部门的住房管理责任。

（二）强化住房建设规划年度实施计划制度。以年度实施计划作为落实本规划的重要手段。年度住房实施计划确定的住房目标和住房建设用地的调控指标，是规划许可和用地审批的具体依据。对不符合年度住房实施计划的住房项目，规划部门不予核准新建项目的规划选址。

（三）加强规划实施的技术管理。在住房建设规划编制体系、目标、内容、方法及标准上与上层次规划紧密协调，建立住房资源的动态检测系统与长效监测管理机制。

（四）完善住房建设规划监督管理。全面落实住房规划实施的相关责任单位，严肃纠正违反住房规划的行为并追究责任，加强住房规划实施的检查，完善住房建设规划公共参与机制。

附件：1、榆林市2008--2009年房地产开发项目计划表 2、榆林市2008—2009年经济适用住房建设计划表

2008年榆林市房地产开发项目计划

１７

2008年榆林市经济适用住房建设计划

单位：亿元、万㎡、公顷

１８

2009年榆林市房地产开发项目计划

单位：万元、平方米、亩

１９

2009年榆林市经济适用住房建设计划

单位：万㎡、亿元、公顷

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