专家讲坛:如何从小兵成为一名最牛地产律师?膜拜!

主讲嘉宾：北京-非法

讲座地点：地产法务群131101469

一个案子，从拿到手开始，我们第一眼看到的应该是这个案件的事实部分，而习惯性的，我们会想到相关的法律法规。

但是，一个案子，一个事实，由于着眼点和切入点的不同，所选择的诉由以及由此而及的法律适用，在庭审中的进退，对对方进攻防守的防守反攻，以及让法官审案时的法律适用的舒适度，案件的执行，直接产生影响。所以，切入点，是最关键（切入点不是标准用词，但是，你们都懂的）

?先说选择诉由：

由于我们都在房地产行业，接触最多的可能就是合同纠纷，而合同纠纷中，第一反应就是违约金神马的，但是，根据案件的不同，可能还会涉及到其他的如：侵权损害赔偿、定金罚则、实际损失还是可信赖利益的损失、违约导致的扩大损失等等 总结不全面，大家可以补充

一般的那些诉由，就简单了，我也不多讲，讲了是浪费口水和大家的矿泉水。

说一下：可信赖利益损失作为诉由

一般来说，这个诉由，对诉讼参与各方尤其是法官的理论水平要求极高，所以，在准备采用这个诉由之前，一定要在网上（百度哦，哥是百度代言人）多多搜索相关案例，假设，你是在北京朝阳打这个官司，那么尽量搜索到朝阳法院类似的判决，如果有幸你找到了，那么恭喜你，你赶紧打印下来，作为你诉讼的一个辅助的材料，递交给承办法官。为什么一定要提？因为，法院内部有个惯例，法院为保持本院审判案件时，判决书判决的一致性，往往不会出现相同事由却出现不同判决的情况（特例：政策导致）

这是最初的工作，查法院的以往判例，虽然说咱们不是判例法国家，但是，相信我，绝对对咱们诉讼有巨大的帮助。

接下来，咱们要做一个更细致的工作，那么就是在案件分发到承办法官手上的时候，通过各种关系，调查此法官的背景，包括毕业学校，该法官以往的判例，审判理念，看他的判决书的说理部分，是否说理充分，尤其是是否注重法理的阐述，适用的法理理念是否超前、大胆。

上海-晓歌-法务

有的法官会不收入判决书的，认为这侮辱了他的智商

主讲嘉宾:北京-非法

嗯 类似的情况会出现，所以，既然不收，那咱们变通方式，在庭审时辩论意见的时候，提出相关的判决书，如此即可。

基于上述的分析，那么我们大家都应该体会到：同一个事实，可能会有多个法律来支持，在诉讼中，不是说你你引用的法律和法条越多越好，选择最合适的最能契合案情以及维护自身权益最大的法律，才是最好的，莫太多求大，不要以为自己很牛逼，低调杀人，才是最高境界。

虽然，很多案情/条文适用上可能会很契合，但是，一定要考虑一个哲学的道理：“事物是不断的发展前进变化的”。因此，不可以脱离实际去生搬硬套法律法规。

曾经有个案子，是小区电梯噪音超标的。交房时间是05年，起诉的时间是08年，时间上已经过了三年，当初交房的时候，噪音检测是符合当时的标准的，但是，由于北京经济的发展，该小区当时所在地方是很偏僻的，现在已经变成一个繁华的商业街，因此，现在业主依据现在的情况，对噪音进行测量

测量后发现，噪音已经严重超标，所以，业主所请的律师就直接套用法律，按照相关法律规定（自己查啊，非法懒了。。。。），噪音超标的话，应该进行维修整改，应该进行赔偿，甚至还提出了精神损害赔偿。

我只把前面的情况跟法官说了一下，然后，给法官提了一个命题——按照05年（忘记了啊，也许不是）建筑物抗震标准，北京的楼房抗震是8级，08年改为十级，那按照原告的逻辑，我们是不是也要对所有楼房进行加固？此案，最终是业主撤诉，然后打横幅维权的方式，与我公司协商解决。

接下来，是非法历经200余案子，最最核心部分的总结，请仔细，等我讲完这个核心，大家可以提问。关于诉讼中，各参与人的心理行为的把握。

主讲嘉宾:北京-非法 10:18:16

喝口水，大家喝口水。。。。。哈哈哈哈哈

一个案子，对于我们小不点的讼棍来说，最关键的人物是法官。那么，在案件到了法官手上的时候，就应该开始对法官的各种言行进行把握、分析、揣测。

察言观色，法官的表情，说话的语气和神态，法官的优越感，法官的喜好，法官看重的是什么，等等等等，摸清上述东西，对咱们办案子 犹如吃了大力丸

但是，做以上工作，咱们必须有一个大前提，就是：永远不给自己的卧底法官出难题。所以，说到底，就是如何做一个法官眼里“识相”的诉讼参与人。

主讲嘉宾:北京-非法 10:23:57

第一次和法官的接触，是你的起诉状或者你的答辩状，那么你一定要把握细节，比如你的文笔要清晰，排版漂亮，纸面干净，等等等，所有提交给法院的文件，必须漂亮，没别的，就是漂亮。。。。。漂亮。。。。

在把东西交给法官的时候，尽管你心里觉得这法官就他妈一傻逼，你也要在脸上表现出兑他的崇拜、向往以及虚心、不耻上问的表情。然后，如果你会来事，可以随意说：XX（此处用XX，表明我觉得他是XX），我是刚学这个，您帮忙看看，指点一下，比如。。。。 给法官一个好印象，非常重要，非法教大家学坏，你们不可以真的坏哦

在摸清了法官的心态的时候，那么法官可能会有如下几种了

有的法官，是真的油菜，也洗菜（有才，惜才），那么你的诉状，出了文本上要漂亮之外，还要在诉状或者答辩状中表现出你的优秀理论素养，精准点穴，一定要表现的非常专业，甚至连法官都没有想到的法律都可以查询到，在法庭辩论的时候，要机智应变，灵活，充分的阐述理由，尤其是注重法理————童鞋们，法理，不是法条的阐述，表现出你受过优秀良好系统的训练。

主讲嘉宾:北京-非法 10:30:37

庭审结束后，不要以为就完事了，关键工作在庭审之后（我的案子，都是不以做幕后工作为前提讲述的，非法此刻讲的是在法律允许的范围内采用的最合法的手段）

庭审之后，我们必须以情况说明，补充说明，材料补充等等手段（即便有些东西本来可以在庭审时一起交的，我们也可以分开来，但是各位要具体情况具体分析），直接给经办法官交过去，目的不是真的就说的很充分了，而是增加与法官交流的机会，并多次的说，反复的说，祥林嫂知道不？做个合格的祥林嫂，给法官反复加深印象。

只要你这点做的够到位，同时是恰到好处，那么法官会因此喜欢你，说不定，会爱上你哦。非法和搭档，曾经多次获得办案法官的当众点明表扬，谢谢，谢谢，小小吹嘘一下。

主讲嘉宾:北京-非法 10:38:47

如果，你的案子是胜算十足的，但是，你却在一个陌生的法庭，陌生的法官，而对方，确实一个长期在这个法庭厮混的地头蛇。。。。

而对方的律师，却是一个长期在这个法庭厮混的地头蛇的律师，怎么办？

那么这个案子就有输的危险了，那我们想想，如果法院要判我们输，那么这判决就犹如南京彭宇案一样的可笑，法官违心、甚至违法，更有乱来的地方

广东-霜-成本 10:42:45

非法老师继续

我们目前的官司面临的就是这个情况：）

主讲嘉宾:北京-非法 10:43:11

那么，我们要注意我们面对的对象是：一个公务员法官，一个是执业的律师，他们的身份特殊（公司法务好就好在这里，没有任何执照），那么，你这个时候应该对法官法、律师法等有相关了解，对于其中的违法行为的处理的条款，夺取看看，有收获的。现在讲一个我的案例来说一下

主讲嘉宾:北京-非法 10:46:57

北京，望京，拆迁补偿，记忆里应该300万的补偿款吧。当时，房子主人委托她的侄子来起诉我们违法拆迁，没有给补偿。侄子请了个律师，而这个律师就是这个地头蛇。经过一次开庭，我们发现此法官与此律师狼狈为奸，很多不属于我们的举证义务让我们去举证。我勒个去。但是，庭审中，房子主人不出庭。后来，我们以书面申请的方式，以及在庭审中口头提出，让房子主人出庭，以便查明事实。在我们强烈要求下，房子主人终于出庭，按照惯例，我们被他们压制着，但是，我们把我们的理由也充分阐述，对于他们的理由、矛盾的地方着重指出来。庭审就这样结束。

在法官敲响法槌之后，我当着所有人——法官、律师，原告、侄子——说：

如果这个案子判原告胜诉，要我们公司再支付一笔拆迁补偿款，那么，我们立马去报案，这明显是利用法院生效判决进行诈骗的行为，同时，向北京律协举报。我们的原则是：欠你的，一分不少，不欠你的，一分不给。

主讲嘉宾:北京-非法 10:50:40

律师反正是律师费已经收了，不会为一个案子而丢了执照，法官也不会因为一个案子而丢了饭碗，结果是这个案子我们胜诉。而此案中，说实话，我们很多证据上 所形成的证据链，是真的不够完整的。这，赢得侥幸了。但是，仅给大家一个思路。

郑州烟头 10:51:24

反正你不是以律师身份不怕得罪法官

主讲嘉宾:北京-非法 10:51:27

嗯 对了

一个好的讼棍，除了了解法律，最好还是要了解一下法院内部一些规则，比如，结案率等等，其实，还是对法官需求的一个满足。

不知道大家有没有接触过集团诉讼的案子，而集团诉讼的案子，法官到头来往往让原告拆分成无数个小案子来处理，这，是在帮他们自己，也是在帮咱们做原告的。当然，被告，最讨厌案子拆分神马的了。

主讲嘉宾:北京-非法 10:55:42

我接触过好多个集团诉讼的案子，有幸原告被告都做过了，对此体会蛮深的。做被告的时候，烦啊，烦的是以后的执行，省心的是不用做那么多材料。做原告的时候，做准备材料的时候，那叫一个繁琐啊，累啊，但是诉讼起来的时候，那叫一个舒服啊，执行起来，那叫一个省心啊。

主讲嘉宾:北京-非法 10:56:54

对于拆分案件，有个小秘密告诉大家：如果有个别案子，如果单独去做，可能会输，但是如果和其他的案子放一块，一股脑儿推出去，那么随大流的就赢了。我做被告的时候就碰到了。。。。

这个 叫 浑水摸鱼

主讲嘉宾:北京-非法 11:00:17

08年奥运 不能施工，合同上没有明确约定“政府行为导致的。。。。也算是不可抗力范围”（北京审判指导意见有相关规定，如果有约定“政府行为、政府政策的，可以按不可抗力来处理”，具体如何表述，非法不记得了，只记得这个原则）。很不幸，其中有个业主的（就 一个）合同上约定了这个，而其他几十个案子的合同上都没有约定，于是，对方律师浑水摸鱼了。尽管我们在庭审的时候，就此案单独进行答辩，提交意见等等，最终不能避免法官随大流的判决了此案，遗憾啊。但是，收益也颇多。

主讲嘉宾:北京-非法 11:04:50

做原告进行拆分的案例，去年年底起诉，上个月结案并申请执行。本来，此案也是可以作为一个案子来处理的，但是后来也分成五十多个案子来处理，具体案情简要如下：一个设计公司，盗用我哥们设计公司网站上的设计成果图片150多个，于是，我们刚刚开始的时候把150多个图片的侵权，一股脑儿，作为一个独立的侵权案件来处理。到了法院那边，法官那叫一个为难我们啊，一会说我们这里不行，那里不行，后来，我们说，我们可以把案子在您这里拆开来一个个图片的起诉吗？法官眼里闪烁着绿莹莹的光芒，，，，，150个图片的侵权啊（有重复的），所以我们就和法院沟通，按照他们的意见，分门别类的细分成50多个案子，交给这个法官来处理。法官心里乐开了花。。。他们当时想调解，我们说，我们不要钱，要理！

而这个案子在判决生效后，提交到执行局，我们作为原告，一点都不着急，慢悠悠的等法官通知我们一起去执行。上个月立上的执行案件，法官以及亲自上门找被告两次了。童鞋们，50多个案子，压在法官那里，执行不出来，这不要了他们亲命了么？所以，集团诉讼案件进行拆分处理，才最特么牛逼了。

主讲嘉宾:北京-非法 11:11:22

法官心里的把握，很需要个人社会力量对信息及其他资料的搜集，是一个很全面系统的工程。说完法官，接下来就是对方律师和原被告当事人本人的的心理把握了。

主讲嘉宾:北京-非法 11:13:14

律师，有很多种，博学多才的，半路出家的，情绪派，保守派，老实人等等。。。。基本，从对方律师提出的起诉状或者答辩状，就大概可以看出这个律师是一个什么样的水平

但是，非法不佩服上面任何一种，我只佩服一种：用心的律师。

云南-九谦-法律 11:16:38

“用心”太模糊、太简单了，具体解释一下，供我们学习

主讲嘉宾:北京-非法 11:17:44

对于用心的律师，我非常敬重，案件结束后尽量成为朋友。对于此种律师代理的案子，一般来说他们准备非常充分，角度也特别刁钻，没有特别大的把握，他们也不会出手。但是，此种律师一般有一个弱点，就是他们也欣赏有才的人，如果这个有才的人态度诚恳，不狡辩，那么和解的可能性会非常大，并且对我们特别有利。

因此，遇见这样的律师，咱们就只能尽量做到减少损失，态度诚恳一点，再诚恳一点，据理力争，言辞准确，适用法律和阐述法理更为准确一些，聊聊生活工作经历，老家在哪里？来北京几年了？ 反正就是拉近彼此心与心的距离

主讲嘉宾:北京-非法 11:20:46

用心——我个人遇到的和个人体会作如下解释：接手一个案子，先通读整个案件材料，并仔细把握和准确定位法律关系，找出利益最大化的诉由，同时把相关法律法规找齐全，所有提交给法院的和对方的材料不会少，不会缺，排版漂亮。。。。把一个事情做到极致，在庭审中认真记录并强有力反驳，庭后好好的和法院沟通。。。基本就是本课的主体，一个合格的讼棍。

主讲嘉宾:北京-非法 11:21:06

对于那些志得意满的，千万不要着急出招，着急出招会让我们自己显得和对方一样的水平和层次，有失身份。

对于志得意满的，要仔细的倾听（对，就是倾听）他的意见，找破绽，然后找其他的路子（所谓独辟蹊径），在最后一次庭审的时候，抛出所有的理由，让对方没有再在庭上说话的机会，让他在当事人面前难堪。之前讲的那个电梯噪音和抗震级别的案例，当时对方的律师就是志得意满，当我提出这些理由的时候，那律师和当事人讲话的时候都心虚的不行。

主讲嘉宾:北京-非法 11:28:27

还有的律师，属于情绪大师，心态是不淡定的。那么，有句话叫——人在愤怒的时候，智商是0，那么，那么，既然老一辈这么教导我们，那么我们对于情绪大师的律师，就可以用老祖宗的智慧了。

首先，让自己冷静，控制自己情绪，最好是控制住庭审中双方辩论的节奏，抓住某些客观存在的东西，激怒对方，或者让对方在当事人面前丢脸。这个时候，你在气场上就占了上风，情绪大师会很情绪的，心里一直懊悔，心思在懊悔上了，不会在案件和庭审上，这个时候对你最有利了。

例子：

一个房屋内天花板有管道层（管道通过）的案子。原告是个做了十几年装修的人，和律师一起来开庭。在阐述事实和理由的时候，律师说当事人根本就不知道当时有管道层。律师说完，原告本人说我要补充几句：第一句话就说，我是做了十几年装修的，我一看就知道这个是个管道层——————这话惹了祸了，我等原告本人说完他的事实描述，我就说：既然原告本人自己都说了是做了十几年的装修的，并且他一看就知道是管道层，也就说默认了这个管道的存在。而对方的代理人却说当事人本人根本不知道存在管道，明显是在说话。律师一听，火大了：请注意你的用词。我一看，对方小脸通红，哈哈，我一乐，说：那就说律师所述与事实情况不符。

累啊

主讲嘉宾:北京-非法 11:34:28

当然，有些地头蛇的律师，那么就采用威胁恐吓了，这个，可以参照适用刚刚讲的那个拆迁补偿的案例。

还有一些律师，很敬业，非常敬业，什么都想做到最好。那么，这样的律师，可以依据案情，不断的给他出难题，不断的去拉长这个案子的审限，不断的以诚恳的态度，友好的语言一天三个电话的去和他去沟通，协商，其实，说白了，就是去烦死他，说不定会有很好的收获哦。

主讲嘉宾:北京-非法 11:39:37

案例：

合同约定是木地板，我们公司铺的是地砖，于是按照合同约定双倍差价的索赔，每平方米的差价款我记得当时是280多块钱，这简直要疯了。因为我们有三百多户都是这样啊，每户平均80平方米，如果计算下来，那简直是个天文数字了。于是，我们便和他开始墨迹了，电话啊，当面啊，不断的沟通啊，做朋友啊，推心置腹啊。。。。最后，经历了三个多月的磨合（真的是“磨”），我们把价格谈到了“每平方米赔偿24元”。

由于时间有限，案情很简略，多多包含。

要不，这次课就讲到这里，没想到还有好几个方面没有讲。。。。

主讲嘉宾:北京-非法 11:40:56

但是，最关键的还是以上说的 心理的把握 。

还有几点，粗略说一下：

第一，人其实都是好的，第二，不要怕得罪法官，第三，一个优秀的搭档，会让事情事倍功半，第四，细节上的把握，第五，如何在法庭辩论中和案件处理时，不被对方牵着鼻子走，以及如何挖坑等等

东莞-小强-法务 11:43:36

呵呵，挖坑需要技术

非法可以讲下哈

哈哈哈

主讲嘉宾:北京-非法 11:44:06

你们都是坏人

杭州-Steven-律师 11:44:26

不是坏人，但是要熟谙坏人之道

主讲嘉宾:北京-非法 11:45:23

小s说的对，推而广之，要挖坑，首先要知道一个事情的来龙去脉，以及一些细枝末节，还要在前面说的那些（把握好对方律师的智商程度等等），然后偷偷挖坑

主讲嘉宾:北京-非法 11:45:37

挖坑最厉害的就是——悖论

粤北-三臣-法务 11:45:40

非法身经百战，果真不假，正是验证一句：读完本书不如行万里路，行万里路不如阅人无数，阅人无数不如听前辈“倾述”，O(∩_∩)O哈哈~

主讲嘉宾:北京-非法 11:46:00

就是你前进，你是死路；后退，俺爆你菊花！

比如：

我最近就遇到了一个恶心的事情，就被人在挖坑：工程因为被村民堵路而没有办法施工了，后来解决了，要对村民进行索赔，于是让施工方出点东西来辅助我们索赔。于是，人家出了索赔的东西。这，就是一个大坑啊

你们觉得是不是个大坑？

东莞-小强-法务 11:48:47

有点

之前上学时听老师讲过一个挖坑的案子：原告和被告打架，结果原告受伤，后原告起诉到法院。庭审时原告是脖子上挂着绷带的。后来到庭审辩论激烈处，被告律师突然问原告“你说你手受伤很严重，那你原来手能举多高呢”，结果原告一下把手举起来了。。。。

呵呵，这个事美国的案子

原告是个小男孩

当时听到这个时，觉得好经典哦

杭州-Steven-律师 11:51:04

那你那个索赔的现在咋处理呢

主讲嘉宾:北京-非法 11:51:05

之前，也是一个工程案子，民工闹事要结账回去过春节，于是在派出所的压迫下，写了一个承认工程量的单子。后来，那些人就凭这个单子来索要剩余工程款。于是，我们就开始挖坑了：在庭上，我们问对方，计算工程量，按照法律规定，应该如何如何，是不是？对方说 是按照什么什么。于是，我们接下来就说，那么我们申请工程量鉴定。然后我们把这个单子当时是怎么出来的，按照法律规定该怎么样处理的意见说出来。案子最后是对方撤诉重新再打了。之后，我离开了，就没有继续这个案子

广州+教授*+法务 11:51:07

多看看周星驰，就都明白了

主讲嘉宾:北京-非法 11:51:53

说的有点简单。。。但是大概意思大家不知道明白了没有

给大家找搭档提个建议： 要找一个和你互补型的搭档，要默契，但是资质上要机灵，至少在一方面要特别精通。

主讲嘉宾:北京-非法 11:53:14

最后两个建议

不可选如下人：特别老实木讷的，，害怕法官的，不敢承担责任的，思维固定僵化自以为是，报喜不报忧的，气质上像个小瘪三的，小肚鸡肠的，情绪化容易让人牵着鼻子走的，其中最重要的就是那种不会把握案件大方向的人。

最后一个，非法给大家推心置腹的建议：

如果你思考一个案子，无从下手，那么先搁置一下，同时建议你在如下场合进行再次思考：淋浴的时候（别在浴缸），大便坐马桶的时候（个人经验，蹲坑效果尤为明显，哈哈哈），挨批评的时候。。。。。。。。

其实，说到底，就是做诉讼，用心，认真，即可。

主讲嘉宾:北京-非法 11:56:48

本次讲课暂时到此为止，下午我还要去做诉棍......

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