原则与例外:不动产所有权移转的规则
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原则与例外：不动产所有权移转的规则 作者：谢晓斌
来源：《法制与社会》2014年第30期
摘 要 “动产依交付，不动产依登记”的权利移转规定与我国立法不符。依据《民法通则》第七十二条，不动产所有权移转原则上应以交付为准，法律另有规定的除外。《物权法》明确了法律规定不动产物权移转应登记的，自登记于不动产登记簿上生效。我国立法对于设施农用地农业设施所有权移转并无特别规定，因此应以交付移转其所有权。在“以物抵债”情形下尚须对协议的效力进行审查。
关键词 不动产所有权 农业设施 移转 规则
作者简介：谢晓斌，副教授，淮阴工学院。
中图分类号：D923 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2014）10-012-02
一、 据以研究的案例
2007年初甲与某国有农场签订《土地使用权租赁合同》一份，租赁该国有农场土地创办肉禽养殖场。合同签订后，甲投资建设了四幢鸡舍并添置了设备。2011年1月，甲与李某订立以物抵债协议，以该四幢鸡舍冲抵甲欠李某的300万元债务，并随即将养殖场交付给李某。2011年2月董某（注：甲的债权人）向人民法院提起诉讼要求甲偿还所欠借款66万元。并以上述鸡舍属于甲所有为由，申请人民法院对上述鸡舍进行财产保全。
2011年10月，李某以该鸡舍所有人名义，向人民法院提出财产保全异议，被人民法院驳回。2012年3月，董某向人民法院提出强制执行申请，2012年12月，人民法院对涉案养殖场财产进行评估。2013年3月，李某向人民法院提出执行异议申请，要求解除对涉案鸡舍保全措施。2013年5月，人民法院作出（2013）淮法执异字第003号民事裁定书，裁定驳回李某的异议申请。李某遂于2013年5月以甲及董某为被告向法院提起涉案鸡舍所有权确认诉讼。法院于2013年11月作出（2013）淮法民初字第0860号民事判决书，驳回李某请求，李某不服该民事判决，向中级人民法院提起上诉。并委托笔者作为诉讼代理人参加诉讼。本案的争议焦点为：涉案鸡舍所有权究竟归谁。
二、 原审法院的观点
原审法院认为，我国立法采取房地一体主义立法原则，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条的规定，建筑物、及其附属设施的转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物构筑物、及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。甲与李某签订鸡舍转让协议将养殖场鸡舍转让给李某，并将养殖场占用范围内的土地使用权一并转让给李某，该转让行为未经农场同意该协议无效。此外，甲与李某行为系“以物抵债”行为甲明知自己有众多债权人的情况