股市与楼市:跷跷板还是正相关?

　　国家发改委4月发布的《一季度住房市场价格形势分析》，对今年二季度的房价进行了预测，认为“上涨压力加大”。同时，近期股票市场深幅调整大量资金逃离股市，随着我国经济增长的放缓，部分生产流通环节也会退出部分资金，在投资渠道狭窄和通货膨胀率居高不下的情况下，这些资金很可能选择再次进入房地产市场，或将成为未来推高房价的主因之一。 　　此文一出，引来市场众多争议。有媒体对北京、深圳、上海的楼市进行调查，得出股市资金并未流入楼市。 　　股市和楼市的关系一直都用跷跷板效应来解释，但2008年以来，股市和楼市都表现不佳，有人又把两者的关系比喻为相克、相生。那么，是谁撬动了“楼市与股市”的跷跷板?十年来首次实行的“货币从紧”政策，对股市和楼市有怎样的影响?随着股市的调整，楼市将产生怎样的变化?两者的关系到底怎样? 　　本期嘉宾 　　尹中立　中国社会科学院金融市场研究所副主任 　　贾卧龙　香港太平洋国际集团国内首席执行官 　　徐　斌　安邦集团研究总部高级分析师 　　本期主持：本刊记者　曾慧娟 　　观点集萃： 　　尹中立：按照股市与楼市之间的波动规律来推测，如果股票市场2008年还像2007年一样飙升，2008年的房价肯定是涨的。反过来说，如果2008年的股价出现了大幅度下跌，房价(尤其是中心城市，像深圳、北京、上海)想涨也难。大家可以密切关注股市的波动情况，为自己的投资决策提供一些参考和帮助。 　　贾卧龙：从投资者心理预期来说，面对股市惨烈的下跌，一批中小投资者被套牢，那些本指望赚出买房首付钱的人更是彻底绝望。虽然现在还不能精确测算出股市的下跌究竟对楼市有多大影响，但可以肯定的是，会有一些人因为金融资产的缩水而无力进行住房消费。更值得注意的是，股市近期的持续低迷使得大多数投资者对市场预期的判断更加谨慎，加之楼市表现同样不理想，因此投资者在做选择时不会轻易做出决定。 　　徐斌：人民币大幅升值另一个结果就是外汇储备大幅缩水，其损失立即大白于天下，只怕国内“愤青”们的口水又是铺天盖地，不知央行是否对此做好准备。如果不大幅升值，还是照老方抓药，不消说，通胀形势会继续恶化，实际负利率越来越大，导致股市、楼市泡沫越吹越大最终完全失控。 　　 　　股市楼市共振 　　 　　主持人：有数据显示，2008年一季度居民户存款达14978亿元，同比多增3927亿元。由于物价持续走高，人们普遍认为，存钱是等着随CPI一起贬值。要么买房子保值，要么买股票。而目前，股市深度调整，房地产市场也出现交易冷清局面，“跷跷板效应”并未显现，对此现象，各位认为折射出怎样的市场现象?投资者和购房者者怎样的心理状态? 　　贾卧龙：在政府频繁加息、提高存款准备金率等一系列金融手段影响下，作为资本市场主要阵地的股市楼市面临着同样严峻的外部环境。再加上两市前期涨幅都过大，客观上有回调的要求，因此，目前股市楼市的“跷跷板”效应呈现出了一种平衡状态。 　　由于不同阶段，股市规模、投资者结构、个人投资者财富不同，股市楼市相互作用的方向、力度也各不相同。在目前的市场环境下，股市楼市虽有一定的相关性，但这种关联性的影响远没有理论上那么大，真正起决定作用的因素是国家政策的调控。 　　从宏观层面来看，2007年年底，中央经济工作会议指出，2008年要实、施稳健的财政政策和从紧的货币政策。这是中国10年来首次提出从紧的货币政策，也是基于2008年宏观调控的首要任务和基调提出的。 　　从投资者心理预期来说，面对股市惨烈的下跌，一批中小投资者被套牢，那些本指望赚出买房首付钱的人更是彻底绝望。虽然现在还不能精确测算出股市的下跌究竟对楼市有多大影响，但可以肯定的是，会有一些人因为金融资产的缩水而无力进行住房消费。更值得注意的是，股市近期的持续低迷使得大多数投资者对市场预期的判断更加谨慎，加之楼市表现同样不理想，因此投资者在做选择时不会轻易做出决定。 　　徐斌：2005年股票开始上涨，房价也没有停止上涨的步伐，只是上涨幅度小于股市。从2007年lO月份，使得股市和楼市同时下调。而且因为股市之前的涨幅大干楼市，其下降幅度目前大干房价。因此可以发现房地产、股市是共振，两者一起涨跌，但时间不固定。 　　因为两者都是产品，既然是产品就都有各自的价格，因此可以断定股市和楼市的涨幅背后都是资金在驱动。从2007年10月开始的货币紧缩政策货币从紧政策致使社会的钱减少，收紧流通领域的货币，在产品不变的情况下，货币变少所以资产价格下调。另一方面，炒房投资都是为了赚钱，消费者都有的保值心态，必须跑赢CPI，以上两个因素共同造成了股市楼市的冷清。 　　 　　股市楼市应是正相关 　　 　　主持人：目前讨论股票下跌对房价的影响，存在两种观点：一是如国家发改委所分析的，股票下跌，大量资金逃离股市，在投资渠道狭窄和通货膨胀率居高不下的情况下，这些资金会选择再次进入楼市，或将成为未来推高房价的主因之一。另一种观点则认为，股票的上涨刺激消费增长。不仅提高楼市的购买力，而且通过上市公司的融资为地产开发公司提供了大量廉价的资金，助推地价和房价。各位怎么看待股市对房价的影响?股市与楼市的关系如何判断? 　　尹中立：股市下跌不仅不会导致房价上涨，而且会直接拖累楼市。 　　国际经验早已表明，股票市场存在财富效应，即股票市值的上涨会刺激消费的增长。股价往往成为楼价的先行指标，当股价大幅度上涨一段时间之后(通常是6个月左右)，楼价就会出现上涨。反之，股价大幅度下跌之后楼价就会出现下跌。即股市与楼市之间是正相关关系。 　　股市与楼市之间呈现正相关关系是有内在的逻辑的，因为决定股价走势和楼价走势的最基本的因素完全一致，都由经济的基本面决定。具体而言，当经济发展状况良好、老百姓就业和收入稳定增长、物价水平和货币购买力基本保持稳定时，股价走高，楼市繁荣；当经济状况不好，收入增长和就业存在不确定性、物价飞涨、利率飙升时，股价下跌，楼市也不会景气。 　　我国的股票市场和房地产市场都是从上个世纪90年代初开始起步，在2001年前后，股票市场的规模和房地产市场的规模都比较有限，当时的股市流通市值在1万亿元左右，而房地产的投资及销售规模为5000亿元左右。二者不仅在规模上比较小，在价格形成机制上还没有完全实现市场化，因此股市与楼市之间互相影响不明显。从时间上看，至2001年中，股票市场的价格已经很高，并出现了股价泡沫的破灭。当股票价格从高位难以为继而下跌时，房地产市场因为住房制度的改革及一系列措施的出台而逐渐走出低谷，因而使我们看到了股价不断下跌而房价不断上涨的一幕。 　　而股市与楼市在2005年之后都发生了巨大的变化。

　　2005年之前的股票市场对经济及金融的影响可以忽略不计，因为股票市值总量较小。2005年5月，当股票指数在1000点(指上海股票综合指数)时，深圳与上海两个市场的流通股总市值为12000亿元左右，占GDP的比例不到10％，即使是计算总市值也只有35000亿元左右，占GDP的比例为20％左右。但股市在2007年度发生了巨大变化。至2007年底，上海综合指数超过了5000点，两市总市值超过30万亿元，占GDP的比例超过100％。更值得关注的是，在股权分置改革之后，以前不能流通的股票逐渐开始流通，相当于在两年的时间里中国的GDP额外增加了一倍。问题的关键还在于，如果这增加的财富是实物资产的话，它可以吸收过多的货币，但事实上，这些增加的财富全部是金融资产，是流动性很高的金融资产!这些资产具有准货币的功能，它极大地提高了社会的实际购买力。 　　房地产市场在1998年住房制度改革的一系列政策的作用下也出现了根本的变化。个人购房的比重从1998年前的30％左右上升到95％以上，土地的转让从2003年开始也逐步进入了市场化的轨道，房地产的规模也开始迅速膨胀。住房不再是单纯的消费品，其金融功能开始逐渐被发挥出来。住房占居民存量财产的比重超过了银行储蓄存款，成为老百姓财产最重要的组成部分。 　　所有这些表明，股市不再是从前的股市，楼市也有别于从前的楼市，它们二者的关系也出现了明显的变化。股价的上涨使投资者的帐目资产迅速膨胀，不仅提高了房地产市场的购买力，而且通过上市公司的融资为地产开发公司提供了大量廉价的资金，助推了地价和房价。2007年，当股价大幅度飙升时，深圳、北京等城市的房价也出现了快速的上涨，房价与股价不再是此消彼长的关系了。 　　贾卧龙：在我国从现实看，股市对房地产市场的带动效应是有一定限制的。首先，我国证券化率不高，股市规模小、市值低，则股市带来的财富必定受到限制。其次，从个人角度来看，投资者从股市上获得的财富不一定非要投向楼市，因此对楼市的冲击力有限。另外，我国股市居民投资者虽然人数不少，但投资水平不高，导致整体投资收益不高，而拥有资金、信息优势的机构投资者却是最大的赢家，这就形成了投资收益严重向机构投资者与个人大户倾斜的再分配格局。我国房地产宏观调控主要目的之一是严厉禁止住房的投机性需求，因此机构投资者转向住房投资或投机有着难以逾越的政策障碍。 　　徐斌：以年为周期分析，两者没有发现必然的联系。股市和楼市的下调都是因为货币紧缩，所以个人不认同发改委的分析结果。股市是房地产的放大器，房企赚钱了，其股价就会上涨，从而可以更方便的融到资，反过来股价暴跌的幅度要远远大于房价的跌幅，2008年涨幅的大小，不归结于股市的涨幅，二者不是互为因果关系。 　　2007年，股市上涨的美好前景分流楼市投资资金，确实在一定期间内减缓了房地产价格涨幅。两者之间，作为投资品存在一定替代关系，由于楼市流动性较差，因此要较多房地产资金割肉出局杀进股市，几乎不大可能，所以不能指望楼价大跌、股价大涨的局面在近期出现。两者的一般相关系数是正的，也就是说楼市股市同涨，只不过涨幅大小，时间先后关系不同而已。 　　 　　只要投资就会有风险 　　 　　主持人：各位认为在目前的市场环境下，除了股市，房价的走势还与哪些因素有关?对于投资者来说，似乎又站在了十字路口，有人认为楼市相对于股市风险更小一些，不知各位怎么判断楼市与股市的风险? 　　贾卧龙：对所有投资者来说，不论恋战股市还是转战楼市，都必须清楚的意识到只要做投资就会有风险。 　　针对楼市，目前无论是从银行信贷角度，外资、热钱角度还是从股市与房地产市场资金的流通偏好角度来看，支持楼市回暖的资金因素依然非常紧缺。一方面，银行贷款收紧使得住房成交量急剧萎缩，去年一个接一个出现的“天价地王”在2008年销声匿迹。另一方面，伴随经济环境的内外变化，以及银根紧缩的切实落实，海外资金大规模流入中国房地产市场的难度越来越大，整个楼市陷入资金极度紧张状态。再者，从去年10月16日起，我国股市步入调整期，到现在为止已经下跌近半，股市的暴跌在很大程度上也阻碍了资金的流动。 　　而对于股市而言，虽然短期内股指有连续冲高的强劲势头，但毕竟中国宏观经济、上市公司盈利下滑等基本面因素并未改变，影响股市的因素，如资金面、盈利预期、宏观经济、“大小非”现状等仍使得后势存在诸多不确定因素。 　　资本的本性是逐利的。根据相关数据显示，2008年一季度人民币各项存款增加26353亿元，同比多增7606亿元。增加最多的是居民户存款，达14978亿元，同比多增3927亿元。不难看出，在股市深度调整，房地产市场也出现交易冷清局面的情况下，大部分投资者选择“以不变应万变”，以求资本保值。然而，由于2007年下半年物价持续走高，存钱就等于随着CPI一起亏钱。因此，在股楼动荡不定时，投资者选择逃避是不能解决问题的，而只能选择理性应对，否则将会两手空空，渔翁无利。 　　徐斌：和宏观经济，城市化进程，特别是人口结构有关，消费者对房子的刚性需求，使得房价上涨会持续很长时间的。2008年，人民币大幅升值再大幅加息，结果是出口萎缩，如果产业升级和产业转移出点小岔子，那么经济大调整、失业率大增的局面是必然要出现的。就是产业升级顺利，通过内需拉动经济增长的转变，这也不会是一帆风顺，总有一些调整，其中痛苦自然也不必待言。如果怕升值后导致出口萎缩、经济过分紧缩而不加息，那么股市楼市泡沫又会必然出现。另外，人民币大幅升值的另一个结果就是外汇储备大幅缩水，其损失立即大白于天下，只怕国内“愤青”们的口水又是铺天盖地，不知央行是否对此做好准备。如果不大幅升值，还是照老方抓药，不消说，通胀形势会继续恶化，实际负利率越来越大，导致股市、楼市泡沫越吹越大最终完全失控。 　　楼市股市二者都有风险，只是表现方式不同。楼市的风险是流动性非常差，买卖都很麻烦，所以对于关心流动性风险的投资者不合适，而且对政策更加敏感，股市则是信息不对称的风险，两个风险各有不同，需要根据投资者的喜好来进行选择。 　　尹中立：按照股市与楼市之间的波动规律来推测，如果股票市场2008年如2007年一样飙升，2008年的房价肯定会涨。反之，如果2008年的股价出现大幅度下跌，房价(尤其是中心城市，像北京、上海)想涨也难。大家可以密切关注股市的波动情况，为自己投资决策提供一些参考和帮助。 　　截至到4月中旬，股价已经从年初的高位下降了50％左右，股市从制造财富的场所变为吞噬财富的“黑洞”，这对中心城市的房价及其他消费将产生重大影响。从目前情况看，2008年的股价走势不会有太大起色了，这成为抑制今年房价的最重要因素。