房地产市场宏观分析--2014年6月22日

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第一部分：市场分析

一、宏观市场分析

房地产行业自去年下半年以来，受制于经济发展增速减缓和国家宏观调控的双重阴影之下，出现了全国普遍意义的房地产弱势局面。而且目前看，除了一线城市及周边一小时交通圈区域以内，多数城市的成交价格和成交规模都明显下滑，尤其以三线四线城市表现最为明显。这种情况在投资性购买者中已经具有很大的普遍性，并且由于国家金融体系对房地产消费支持力度的降低，实际购买行为中受制于资金总量的不足，很多理应成交的客户也改为无法成交或者延迟成交周期。即使在行业内部，对房地产行业的未来发展也比较普遍的悲观情绪。

根据我个人对房地产市场和中国经济的理解，从宏观角度与目前主流看法可能略有不同。首先，从房地产成本计算可以得知，大量三线四线城市的房产价格，扣除土地成本和相关建设费用和税费成本以外，并不完全属于暴利行业，历史上的暴利更多来自于土地价值的体现或者阶段性市场的不理性行为。在简单的视角下，房地产项目开发的利润率是偏高的，但与普通制造业不同，房地产开发的周期通常都需要持续数年，所以房地产项目的所谓暴利经过年化平滑收益率以后，从财务上看，并没有特别值得炫耀的成分。

其次，在很多三四线城市房地产市场的购买需求与市场供给之间已经严重不匹配，这种现象是存在的，但是仅仅因为目前状态下的供

需失衡，就简单理解为供应泡沫是不完整的，至少没有考虑到两年内即将启动的户籍制度改革。如果我们把中国独有的户籍制度改革考虑进去，就会发现至少多数城市，即使是三线城市，也会带来一定量的购买需求。我在去年曾经进行过一些不太严谨的测算，测算结果是至少可以支持3—5年的实际购买需求。其中三线城市这个数据比较薄弱，大约只能支持3年的市场需求。也就是说从需求供给的角度看，在2016年以前，不会有持久的房地产熊市，至少拐点的出现需要等待2016年以后。

第三，在现今世界上，任何国家的房地产市场牛市，一般都最终受制于整体经济环境的变化，尤其是本币汇率的不稳定。事实上，近百年来，在本币升值期间，从未有过房地产市场普遍性熊市的出现，在本币下降期间，房地产市场却涨跌互现。以目前国内的货币体系和生产力产能结构推断，至少在可见的一段时间内，人民币依旧会保持较强走势，在这段时间内，房地产市场的疲软周期一定是短暂的。

第四，房地产的购买行为，一般都需要依赖货币总量或者货币乘数效应，我个人对此也做过一些数据分析，现把结论摘录如下：

1、目前人民币货币M2总量偏大，社会上有一种思潮，就是中国投放了天量的货币，M2/GDP已经全球最高，这是泡沫的根源。这种观点其实是有很大问题的，根据经典经济学公式费雪方程：货币总量*货币流通速度=物价*社会总产出。由于我国目前货币流通速度比较慢，所以货币总量的“多”是有必然因素的，这里面很关键的因素就是利率不能市场化，私人机构进入金融体系比较艰难等客观因素存

在。所以货币的紧缩也是暂时的，除非在货币流转速度上和金融主体结构上有了突破。

2、房地产作为国家支柱产业是客观存在的，地产行业对其他相关行业的拉动效应是最多最大的。一旦经济状况不好，政府势必会重新回到原来发展的老路上，至少在其他行业能够局部替代房地产行业之前，必然会如此。中国现任领导人对经济发展目标的宣传口径已经从去年底的GDP增长7.2%，到今年年初的7%，到了最近的7.5%。从数据上看，已经有了明确的变化，因此未来政策的掉头转向也是可以预期的。

3、我对中国现在的住房按揭贷款总量和收入做过一些简单的分析，并在去年底将这个数据和同阶段类似经济体做过比对，得到的数据相对偏于乐观。如果以全民住宅按揭贷款负债水平计算，可知大约负债率还能够提升至少50%—80%之间。但是考虑国内福利体系的不完善和全球最高的首付款比例，压缩了一些短期负债量的上升，从中国现有信贷体系分析，短期内也不会对个人信用体系有明显突破。事实上这也是今年银行体系对房地产消费整体控制的主要因素之一。但是这样的操作也全面降低了房地产市场在未来全面走熊的可能性。所以即使两三年后，房价走势走平或者整体呈现下跌也不会有全面的暴跌出现，下跌的幅度也不会过大。也就是说现阶段房地产整体风险仍然是偏低的，风险是可控的。

4、有一个很主流的观点是房地产的发展周期理论，多数研究人员将目前中国房地产和80年代的日本房地产横向比较。我个人把这

个分析却放在了上世纪20年代的美国。1928年美国房地产泡沫到达顶峰时候，迈阿密每四个工作人员就有一个是地产经纪人,。但是很少有人看到美国房价的大泡沫却是在1920年后才吹起来的。之前美国从1880年后期开始 房价连续上涨30年，部分地区甚至超过40年，而当年美国房地产发展的主因也是前所未有的人口大迁徙和快速的社会城市化，该阶段美国的城市化比例也和现阶段中国的城市化比例大致相仿。最终泡沫的泛滥也是由1890年后普遍的住房贷款引导而成。

根据以上方方面面的分析可知，中国房地产市场仍然会有一个相对繁荣的阶段，当然不会有2005年—2012年之间这种普遍性的火爆局面产生，但是持有比较悲观的看法也是不一定正确的。

2014年6月22日