房地产信贷风险及控制措施

　　【摘 要】随着我国市场经济的发展，房地产行业为国民经济的发展做出了巨大的贡献，房地产本身就属于高风险高回报的行业，在面临发展机遇的同时，房地产行业也承担着巨大的信贷风险。企业的经营运行都会存在一定的风险，如果把风险控制在掌握范围之内，就不会影响企业的正常运行，房地产行业的高风险性对企业的正常运行产生威胁，因此，控制房地产信贷风险，是使房地产企业健康发展的保障。本文总结了房地产信贷风险的产生原因，并提出了控制房地产信贷风险的措施，希望对房地产信贷管理提供有效建议。 　　【关键字】房地产；信贷风险；主要类型；控制措施 　　房地产的信贷风险是指银行在办理和经营房地产的信贷业务过程中，受到众多不确定因素的影响，造成房地产办理信贷业务的实际收入和预期效益产生偏差，造成房地产企业经济损失的可能。房地产企业的信贷风险既不同于一般的信贷风险，也不同于一般的企业风险，它与客户风险密切相关，具有不可避免性、全程性、传染性，强烈的信贷风险甚至会引起金融危机，发生一系列连锁反应，因此，房地产的信贷风险不仅影响着企业的生死存亡，也影响着国家经济的发展与社会的稳定。 　　一、房地产信贷风险的产生原因 　　（一）缺乏健全的金融体制 　　房地产行业属于高投入、高收益的行业，其运行需要巨大的资金支持，由于金融体制的不完善，信息的不对称，容易给银行的选择带来问题，有些信誉较差、实力较低的借款人一旦获得了贷款，就给银行带来了信贷风险。由于房地产行业的利润高，吸引了很多开发商，为了追求高额的利润，一些不法商人利用银行贷款投资，房地产的高利润也使得银行放松了警惕，放松了对房地产企业的风险评估，导致贷款过度，使银行面临更多的风险。 　　（二）人们的信用观念淡薄 　　我国现代处于经济转轨时期，这一时期人们对经济利益的追求过于强烈，受到个人认识、不良习俗的局限，人们的信用观念比较淡薄，逃帐、违约、赖账、违规、诱骗等丧失信用的事件经常发生，特别表现在我国的房地产行业上，据调查，在国家对行业的信用调查结果中，房地产行业居于倒数第四，仅位于酒店、外贸、冶金行业之前，很多开发商只顾自己盈利，完全不顾银行利益，即使有资金也不愿意偿还银行，还是投入到下一个开发项目中去，甚至屡屡用银行贷款进行项目的开发，银行对借款人的经济状况也不能清楚的了解，我国也没有建立个人信用记录，不能了解借款人的真实经济状况。 　　（三）产权关系不明晰 　　我国房地产产权制度存在一定的落后性，个人的房产和土地所有权处于分离阶段，很多住宅的产权关系不清晰，抵押物的产权和收益不清楚，土地具有保值增值的功能，但房产是否具有这种功能还不好说，使得债权人的收益得不到保障。我国的二级房地产事业发展比较慢，旧房市场大多不愿问津，新房入市又比较困难，用于抵押债券的住宅难以变现，使银行的信贷风险不容易被分散，同时，由于建筑施工企业过于追求工期，忽视了工程质量，使得很多住房的质量都达不到国家要求的安全标准，很多建筑施工技术也不能达到要求，常见的有上下水管的按照、防水工程、供热系统等，开发商需要对这些不合要求的地方进行修改，造成一定的资金损失。 　　（四）政府的错误引导 　　我国赋予了地方政府发展地方经济的责任，各地政府在促进地区经济发展的做法上，有时候脱离了实际情况，只顾追风，盲目攀比，忽视了地区实际的经济发展水平，大肆修建步行街、商品楼、别墅区、旧城区改造等，实施了一系列的形象工程，不但没有给地方经济的发展带来好处，还劳民伤财，造成了资源的浪费。政府的支持更是促进了房地产行业的升温，为了使房地产行业尽快开工，政府往往以组织协调插手房地产和银行之间的关系，鼓励银行借贷给房地产行业，有些地方政府甚至给银行信贷下达了任务，政府强迫银行贷款，无论是房地产项目的开发和收益是否顺利，政府都不用承担责任，这就加大了房地产信贷风险。 　　二、房地产信贷风险的控制措施 　　（一）银行应该具有房地产信贷风险意识 　　银行应该提高认识，不能仅看眼前利益，应该清楚的认识到房地产信贷风险的严重性，谨慎的把贷款贷给房地产行业。既要支持有发展前景的房地产企业发展，又要尽可能降低风险。要严格房地产贷款的审批手续，坚决不贷款给不具有资格的企业和开发商，同时，要对贷款进行动态的监督，开发商应该开设独立的账户，定期还款，便于银行掌握开发商的经济动态，杜绝开发商造假获取贷款；合理运用利率杠杆，上浮高档住宅的利率，抑制房地产泡沫现象。 　　（二）扩大房地产业的融资渠道 　　房地产行业运行的资金来源主要依赖于银行，房地产信贷数额的增多增加的信贷风险，这时候扩大房地产业的融资渠道能够有效分散风险。首先，要促进房地产的证券化，向社会筹集资金，监管部门在一定程度上放松对房地产企业的上市要求，鼓励上市；其次，建立专门的房地产基金，专门用来房地产行业业务的开展，鼓励社会群众投资房地产行业，减轻房地产行业的资金短缺问题；再次，房地产企业发放债券，有利于把分散的资金集中起来。 　　（三）提高信贷业务的监管力度 　　房地产行业向银行借款的数额巨大，信贷风险也大，无论是对房地产企业的发展，还是对银行的发展都十分不利，因此应该提高对房地产行业信贷业务的监管力度。银行应该制定明确的监管制度，包括监管目标、监管方式等等，对房地产的借贷有一定的约束作用，要定期或者不定期的对房地产的信贷业务进行检查或者抽查，重点检查房地产企业是否符合借贷要求，贷款时间是否超过十年期限、是否用流动资金来代替还贷资金等，对违规现象要进行严肃的处理，绝不姑息养奸，杜绝以贷谋私、收受贿赂的现象。 　　（四）政府发挥职能 　　地方政府应该从实际情况出发，正确对房地产行业的发展进行指导，促进房地产行业的规范化、制度化，对房地产行业的发展用地要严格的控制，完善房地产开发项目的审批程序，避免盲目扩张，稳定房价，鼓励商品房销售，采取政策对房地产行业进行管理，纠正房地产行业发展的不正之风。 　　总结： 　　房地产行业的飞速发展促进了银行信贷业务的发展，但房地产信贷业务在发展过程中出现了很多风险，这就要求房地产企业和银行都应该具有风险意识，按照信贷风险的类型分析信贷风险的成因，找出降低信贷风险的有效措施，保证各项工作的顺利进行，促进房地产行业的健康发展。 　　参考文献： 　　[1]唐路路.周淑君.龚玉晶浅析我国商业银行个人住房信贷风险[期刊论文]-时代金融（下旬） 2011（2）. 　　[2]钟璐琳.樊犇商业银行房地产贷款业务的风险研究[期刊论文]-经济研究导刊 2009（19）. 　　[3]人行长沙中支衡阳中支联合课题组 房地产企业风险日趋演变为银行不良资产——对衡阳市房地产贷款风险情况的调查[期刊论文]-金融经济（理论版）2007（11）. 　　[4]朱平安 我国商业银行房地产信贷风险研究——从声誉、伪装偏好和制度公正角度研究[学位论文]硕士 2006. 　　[5]中国人民银行金融市场弼房地产金融分析小组.中国房地产金融报备2006[M].北京：中国套融出版社，2007.