企业生命周期及其土地弹性出让年期研究
上海国土资源 Shanghai Land & Resources
doi:10.3969/j.issn.2095-1329.2014.02.016
企业生命周期及其土地弹性出让年期研究
范 华1,2
（1. 上海市地质调查研究院，上海 200072；2. 上海市国土资源调查研究院，上海 200072）
摘 要：梳理了工业用地弹性年期出让制度提出的背景及其内涵，以上海市通用设备制造业、专用设备制造业、交通运输制造业和通信设备、计算机及其他电子设备制造业四个行业为研究对象，采用生存分析法研究了企业进入退出特征、平均生存年期及退出风险期。基于企业平均生存年期及综合考虑因素，认为工业用地弹性年期应设为20年，并提出地价评估、土地使用权到期续期等相关土地政策，为深化土地供应制度改革提供科学依据。关键词：工业用地；企业生命周期；弹性出让年期
中图分类号：F293.2 文献标志码：A 文章编号：2095-1329(2014)02-0062-04
随着经济的发展和城市化进程的加快，我国土地资源紧缺与社会经济发展的矛盾日益突出[1]。目前大部分工业企业的生命周期大大低于现行的土地使用权最高出让年限，土地出让年限与企业生命周期之间的不匹配，是造成东部沿海地区土地资源紧张和土地利用低效并存的重要原因。因此，在土地资源日益紧缺情况下，开展企业生存规律研究，探索产业用地弹性年期出让制度，对提高建设用地节约集约用地水平具有十分重要的现实意义。
进产业结构的调整和升级，是加快经济发展方式转变的重要步骤和战略需要[2]。工业用地一次性出让50年，经常出现需要土地的新兴产业企业无地可用、不少传统产业却占用大量土地低效利用甚至闲置的情形。实行工业用地弹性年期出让[3]，有利于灵活土地供应方式，促进以节约集约用地为核心，依托存量增量并举的用地模式[4,5]，缓解供需矛盾，降低保护耕地红线的压力。
二是有利于加快城市更新。城市更新是为了进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进资源节约集约利用，促进社会可持续发展而采取的一系列综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。上海市已陆续实施了黄浦江两岸、苏州河沿岸和城市工业区等区域改造更新。随着中心城及中心城外围的进一步发展，实行工业用地弹性年期出让，有利于政府加强调节土地市场的能力，降低盘活存量土地的难度，配合城市更新步伐。
1 研究背景和意义
2009年《国土资源部、监察部关于进一步落实工业用地出让制度的通知》提出，要对工业用地进行详细分类，主张对不同类别的工业用地选取灵活的差别化土地出让政策，为探索工业用地弹性年期出让制度埋下伏笔。在2010年1月工作会议上，国土资源部提出“探索更加灵活的土地供应方式”工作思路，探索采用工业用地使用权弹性年期出让的方式，加快工业用地的循环使用频率，提高土地利用效率。
随着我国特大型城市产业发展已处于后工业化阶段，产业转型发展趋势显现，各地也积极探索工业用地弹性年期出让制度。深圳市于2008年率先提出要实行更具弹性的产业用地供应机制，并于2009年根据电厂用地的剩余年期，将用于电厂灰渣处理场1宗用地的出让年期定为34年，根据物流产业的特点，将位于龙岗区平湖物流产业园的7宗物流用地的出让年期定为30年。上海市也在弹性年期出让方面也进行了积极探索，2010年10月出台文件提出针对经过“三委两局”认定的高新技术产业化项目，可以依据产业生命周期、企业规模等划分差别化的出让年期。
因此，国家和地方政府均提出了探索工业用地弹性年期出让制度的要求，亟待科学合理制定弹性出让年期的技术方法和实施细则予以支持。
其研究意义：一是有利于促进产业结构调整升级。推
2 研究现状
2.1 国外研究现状
企业生命周期理论是由伊查克·爱迪思（Ichak Adizes）创立的，该理论认为企业是一个有生命的有机体，具有发展、成长、成熟和衰退四个主要阶段[6]，并且可进一步细分为十个阶段，即：孕育期、婴儿期、 学步期、青春期、壮年期、稳定期、贵族期、官僚化早期、官僚期和死亡。
爱迪斯准确生动地概括了企业生命不同阶段的特征，并提
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