京城商业楼盘"偷天换日"变住宅 偷改规划牟取暴利
来源：新华网 作者：杨光
2011年08月26日02:47我来说两句(0)
[提要] 住宅市场在限购令的严防死守中几乎“沦陷”，“商改住”项目却打着“限购”与“禁售”的擦边球异常活跃。北京市场上在售的“商改住”仍然多达50多个，严重扰乱了北京的住宅市场秩序，新华网将对“商改住”逐一盘点，希望能给京城购房者以置业提示。
东方红 东二环高层4200元全款减300元
公园首府 谈固东街现房清盘7200元/平
金日丽景 槐安路VIP最高减6000元
科苑广场 公寓6800/平全款减1000
众美凤凰台 学区房6200/平全款减400
东方红 东二环高层4200元全款减300元
公园首府 谈固东街现房清盘7200元/平
金日丽景 槐安路VIP最高减6000元
科苑广场 公寓6800/平全款减1000
众美凤凰台 学区房6200/平全款减400
编者按：北京住宅市场在限购令的严防死守中几乎“沦陷”，“商改住”项目却打着“限购”与“禁售”的擦边球异常活跃。北京住建委已于6月1日起全面叫停“商改住”项目，据不完全统计，北京市场上在售的“商改住”仍然多达50多个，严重扰乱了北京的住宅市场秩序，新华网将对“商改住”逐一盘点，希望能给京城购房者以置业提示。
',1)">
“商改住”不仅扰乱城市规划、给购房者带来风险，更让目前刚刚取得良好开端的房地产调控工作面临挑战。北京市房协的一位专家表示，北京“商改住”项目规模庞大，很多项目在售，如果不控制这部分项目的销售问题，很可能让商业项目扰乱住宅市场的调控工作。
6月1日起，北京市住建委会联合多部门出台了《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》。自此，北京“商改住”项目将不再有增量，这意味着 符合“限购”条件的外地人可购买房屋的最后一条路即将被堵死。这也意味着存量“商改住”项目将成为“稀缺品”，于是“商改住”项目开始上演最后的疯狂。
延伸阅读：
>>京5部门发文打击“商改住” 每户禁单设卫生间
>>粤水电毁林千余亩 违规别墅竟披"棚改"外衣
>>面对楼市调控不断加压 商住两用公寓成投资新宠
东亚上北鑫座幸运地赶在政策出台之前，于5月13日开盘，抓住了最后的时机，打着“绝版”的旗号大肆宣传其在昌平区回龙观的这一“表里不一”的办公项目，目前主推5月份开盘的1号楼和3号楼，产权50年。记者实地走访发现“不限购”和投资价值正是上北鑫座鼓吹的重点。北京市房地产交易管理网的数据显示，截至7月17日，5月13日开盘的东亚上北鑫座办公项目已售出480套。
事实上，在对住宅市场调控愈演愈烈之时，记者在采访中明显感到，与政策出台前相比，不少商住项目开发商对于商住字眼颇为敏感，怕引起政策打压。同时，部分购房者心里也在暗自打鼓，“现在买的房子是期房，政策并没有明确什么情况的商住楼不能办房产证，真到收房了是否能拿到房产证？” 东亚上北鑫座变相打擦边球这一做法是否存在“违规”操作，也让越来越多的业主以及投资者心生背弃。
“挂羊头卖狗肉”通过“规划”关
上北鑫座是东亚新华的办公项目， 从6月1日开始正式实施的“商改住”新规中，被业内公认掐住“商改住”项目“死穴”的一条是商业、办公类项目不能每户单独设卫生间。这种情况下如何自住？销售人员向记者保证，房间预留了上下水，而且“商改住”的流程很简单：购房者如果想买房用于自住，要进行两次验房。首次按毛坯房收房，之后与开发商指定的装修公司签订装修合同，可直接获得住宅装修方案，“厨房、卫生间就都有了”。通过开发商赠送的“精装修”，办公项目摇身变成了“住宅”。相关人士分析，开发商这样做是先按照办公项目建楼，建成验收后再改屋内规划。
高通律师事务所创始合伙人敬云川分析，开发商这样做的意图是让购房人为更改规划负责。这样做相当于是购房人自己与装修公司达成协议，在装修过程中改变房间内规划。通过这种手段，开发商就可以不为擅自更改规划的违规行为负责，即使日后相关部门要进行处罚，也无法处罚开发商。同时由于房屋规划变更而引发的相关风险也随之转嫁到购房人身上。
一位上北鑫座的业主在向记者表示他的无奈与担忧时说：“我买不起别的房，只能买它了。前一阵子刚出台禁止商改住的政策时我曾问销售，他们说政策出台前拿到的销售许可证，不受政策影响，我还挺高兴的！后来还是不放心，又找建委的朋友咨询了一下，原来他们根本就没按商改住报批，而是直接按商业写字楼报批的，以前这种情况通常是等政府监管部门完全验收之后再进行代工（代替业主统一施工）装修改造，再把卫生间分隔出来。这样可以打政策擦边球，而又不影响拿到产权证。不过现在五部委联合严察监管，就是为了防范政策露洞，以后能否拿到房产证不好说，不过开发商盖卫生间是肯定的。如果当初按商改住（酒店）报批就不会存在此问题，现在也不是没办法，顶不济了等办下产权证来再给业主装卫生间。”
《精品购物指南》最新一期的“2011楼市金酸莓奖”也将东亚上北鑫座戏谑了一番送上第一名的宝座，撰文记者称：“开发商是用一招“偷梁换柱”，既钻了目前“商改住”政策的空子，似乎又对购房者有了交代。只是，不知在未来楼市宏观调控不容乐观的前景之下，这样偷换概念的做法还能维持多久？而在北京房地产交易管理网站东亚上北鑫座的交易情况页面上，也特别提示要求购房者应按照规划设计用途使用。言下之意就是告诉购房者：“购买有风险，后果请自负。”
户型如蜗居 周边环境恶劣
记者在东亚上北鑫座的售楼中心采访时发现，不算宽敞的售楼处里只摆放了一个项目沙盘，没有样板间，只有一纸户型图，所有关于项目的细节全仰赖于售楼人员的口述。从项目沙盘可以看到，项目完全按照商业和写字楼的定位进行设计，前排为临街商业街，后排为7层住宅。根据项目户型图的标示，东西向的长长走廊将空间一分为二，每套房间沿走廊两侧门对门排列。每层甚至还配备了公共卫生间。对此，售楼人员告知，公共卫生间是为了规避政策，入住后不会开放使用。
而主打小户型的东亚上北鑫座，户型建筑面积在36.17-161.72平方米之间，部分户型的实用面积不足70%。以目前在售的B4户型为例，37.25平方米的建筑面积，实际使用面积仅为25平方米左右。一位不愿意透露姓名的上北鑫座的购房者对记者坦言：“这个项目性价比不高。拿50平米的户型来说，得房率在70%，换言之实际居住面积35平米，两层按照1.6的系数来乘（有挑空），实际居住面积为56平米。总价约100万。这样楼面价为2万元左右一平米。这个价格基本和周边住宅的价格差不了太多。但层高仅有2.1米-2.3米，一层30多户的居住环境。这个品质比住宅差的太远了。”
另外，由于整个建筑的设计以商用为特征，因此前排商业街与后排住宅之前的距离远远达不到纯住宅社区的楼间距，再加之建筑体形存在拐角和架空，因此位于住宅底层和把角的户型都存在一定程度的挡光情况，而这些户型也是目前项目一直未能售出的部分。
与此同时，由于项目“商改住”的定位为商业项目的区域，往往不是宜居区域，周边配套也不是为居住服务；从城市发展来看，“商改住”打乱城市原有的功能规划和功能布局，可能导致某些区域人口和车流超负荷，加重城市病。
就东亚上北鑫座这一案例来看，有一点值得注意，记者从北京市规划委员会网站的2010年3月15日平西王府车辆段公示图上了解到，昌平区规划建立回龙观污水处理厂、垃圾中转站、粪便处理厂、环卫车辆厂。这四个处理厂的位置为回龙观东部社区的上风口，众所周知，北京的四季风向主要为北风和西北风，单独一个污水处理厂产生的污泥气味覆盖区域为周边两公里，则覆盖整个回龙观东部地区和霍营众多商品房小区，会引起很大的居民的不满和抗议。更何况有其他三个都会产生异味的工厂呢？这里已经购买或者按照政府安排的保障居民为了保证北京城市规划已经做出很大牺牲，让出市里的黄金地段，然而等待他们居住的是离小区如此之近的污水处理厂、垃圾场、粪便处理厂，可想而知他们心理是多么难受和委屈。而对于本来就持观望态度的投资者，不得不说如此恶劣的环境和有待重新审视的区域规划，更加敲响了他们心中的退堂鼓。
开发商利字当头 购房者“伤不起”
此前据多家媒体报道，东亚上北鑫座是2009年6月中国建筑下属中建国际旗下智地创展和创智天地两家子公司联合体以2496元/平方米楼面地价招拍挂拿下回龙观 （A08、C07-1、C07-2、D01地块）地块之后不久，将地块中的大部分转让给东亚新华公司。该项目预计最低售价1.68万元/平方米起，但实际上个别在售户型的价格已经超过2.1万元/平方米，如此算来该项目利润率可达到30%，可谓相当可观。
由于土地属性为办公商业用途，除了在使用年限上比纯住宅项目少了20年外，在购买成本和居住成本上，同样与纯住宅项目大有不同。根据北京房地产交易网站上的特别提示，项目的贷款年限不能超过10年，且无法申请住房公积金贷款；同时不能享受普通住宅的税费优惠，也不能办理户籍手续。而在项目售楼处的公示文件上，可以看到项目的水费为6.21元/吨，电费（峰段）为1.293元，供暖费每季为35元/平方米，并无燃气供应，各项生活成本远远高于普通住宅。
一位在京工作的安徽小伙小苑向记者讲述了他的看房遭遇。小苑本来准备在近期买套普通住宅，在新居内与女友完婚。但是，由于他在北京纳税的时间不足5年，“京十五条”出台后，他不得不将目光转向“商改住”楼盘。“我知道这种楼盘不通天然气，只能用电磁炉做饭，生活成本确实高，但能有什么办法呢？想到这种楼盘的房价比普通住宅低，我就打算狠狠心买了！” 可更让小苑的无奈是，“商改住”项目还隐藏了另一个巨大的秘密：因土地性质的原因，国家对“商改住”房屋每年都征收房产税，具体金额为：房产原值的70%×1.2%。这意味着一套100万元的“商改住”房，每年要交8400元的税。这无疑给“商改住”的购房者又增添了一笔经济以及心理上的负担。
“商改住”现象长期存在禁而不止，一个主要原因是存在这种需求。去年4月以来，对住宅的限购令反而成为“商改住”项目的所谓利好消息，在开发商的宣传之下，很多此类项目甚至成为市场上难得的“畅销”产品。“商改住”的禁令实施后，客观上来说，对现有“商改住”项目是有利的，诸如东亚上北鑫座这些项目的开发商会打出“绝版”牌，甚至提高售价等，但无论开发商如何宣传，本文提到的这些“商改住”项目的缺点是不可能改变的。