经济适用住房建设和完善廉租住房制度实施方案

为贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔xx〕24号）、《江西省人民政府关于积极推进经济适用住房建设和完善廉租住房制度的若干意见》（赣府发〔xx〕35号）、《江西省人民政府贯彻落实国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见的实施意见》（赣府发〔2011〕14号）和景德镇市《关于积极推进经济适用住房建设和完善廉租住房制度实施方案》（景府发〔xx〕5号）等文件精神，切实解决我市城市中低收入家庭和最低收入家庭的住房困难问题，根据国家和省市有关规定，结合我市实际，制定本实施方案。
　　一、指导思想和基本原则
　　（一）指导思想。坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决城市低收入家庭住房困难作为维护人民群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，逐步建立健全高、中、低价位相结合的住房价格体系和廉租住房、经济适用住房、微利商品住房、普通商品住房相配套的住房供应体系，多渠道解决城市低收入家庭的住房困难问题。
　　（二）基本原则。解决城市低收入家庭住房困难，要坚持立足市情，满足基本住房需要；统筹规划，分步解决；政府主导，社会参与；统一政策，因地制宜。坚持真正让低收入家庭得到实惠；坚持公开、公平、公正、阳光操作，依法依规办事；坚持遵循市场规律，履行政府责任；坚持保护消费者利益，保护投资者利益，规范房地产市场健康有序发展。
　　二、工作目标和任务
　　（一）廉租住房保障目标。2011年底，对符合住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的低保家庭基本做到应保尽保；2011—2012年底，城市廉租住房制度保障范围，由城市最低收入住房困难家庭逐步扩大到符合条件的低收入住房困难家庭，并实现应保尽保。低收入住房困难家庭的收入标准由市政府根据有关规定确定。住房标准原则上按家庭人均住房建筑面积15平方米以下确定。
　　（二）经济适用住房建设目标。2011年至2012年，根据实际情况，每年按照我市年度商品住房开发总量的10%—20%的比例，安排新建一批经济适用住房。
　　三、完善配套措施，确保住房保障工作目标的落实
　　（一）落实建设用地。“两房”建设用地实行行政划拨方式供应。对“两房”建设用地，要切实保证供应，在土地供应计划中优先安排，合理确定区位布局，并在申报年度用地指标时单独列出。
　　（二）落实廉租住房保障资金。一是市财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。二是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房保障资金。三是土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%。四是廉租住房租金收入实行收支两条线，专项用于廉租住房的维护和管理。
　　（三）落实优惠政策。一是“两房”建设一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府基金。相关税费按照有关规定减免。经济适用住房项目外基础设施建设费用由政府负担。二是各商业银行应积极配合经济适用住房建设单位以在建项目作抵押申请住房开发贷款。购买经济适用住房的个人贷款，贷款利率执行中国人民银行公布的贷款利率。贷款人除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应提供准予购买经济适用住房的证明。三是公积金管理部门对申请提取个人公积金和住房公积金贷款的购买经济适用住房个人，应给予优先办理。
　　四、经济适用住房建设
　　（一）经济适用住房建设按照政府组织协调、市场运作的原则，可以采取项目法人招标的方式，选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施；也可以由市房管部门根据经济适用住房年度建设计划，直接组织建设。
　　（二）建设经济适用住房要做到标准适度、功能齐全、质量优良、经济适用、环境优美、便利节能。建设单位要严格控制经济适用住房面积标准，以每套建筑面积60—80平方米左右为主，最高不得超过90平方米。

　　（三）经济适用住房小区的配套。小区的基础配套设施和公共配套设施齐全，并与住宅工程同步建设，同步交付使用。
　　（四）经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准，积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备，提高建设水平。经济适用住房建设项目开发商对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。建设项目开发商应当向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并承担保修责任。保修期从住房交付使用之日起计算。经济适用住房小区应当实行物业管理，为居住区居民提供符合基本生活需要的物业服务。
　　（五）对距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，经批准利用自有土地集资、合作建房，全部纳入经济适用住房建设年度计划和用地计划当中，接受本市相关部门监督，实行住房制度改革的深化延续。
　　五、经济适用住房价格标准
　　经济适用住房面向社会公开销售。销售价格实行政府定价，由市物价部门会同市房管部门每年向社会公布。
　　（一）经济适用住房的销售基准价格和浮动幅度，按照原国家计委《经济适用住房价格管理办法》（计价格〔xx〕 2503号）的规定，由市物价部门会同市房管部门按照保本微利的原则在项目开工前确定，并向社会公示。
　　（二）经济适用住房销售实行明码标价。销售价格不得超过公布的最高限价，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。市价格主管部门要依法进行监督。
　　（三）经济适用住房的最高限价应以本市中低收入家庭通过8至10年的努力，基本具有买得起80平方米左右住房的能力为标准来计算。2011年乐平市经济适用住房销售最高限价为每平方米1183元。今后时期，乐平市经济适用住房销售最高限价按以下公式确定，并逐年予以公布。
　　乐平市经济适用住房销售最高限价计算公式：
　　（上年本市年人均可支配收入－本市年人均支出）×3人×0.9系数×10年／住房建筑面积80平方米
　　注：本市年人均支出不包括住房支出。
　　六、经济适用住房供应对象
　　（一）乐平市符合购买经济适用住房条件的中低收入家庭，人均年收入标准线依据市统计部门向社会公布的上年城镇居民年人均可支配收入乘以0.9的系数划定。住房面积标准根据家庭人均住房建筑面积在15平方米以下划定。
　　（二）经济适用住房的供应对象必须同时具备以下条件：
　　1、持有本市城镇居民户口（含符合安置条件的军队人员），家庭收入符合市政府划定的中低收入家庭年收入线标准。
　　2、城镇无房户或现住房面积低于人均住房建筑面积15平方米的住房困难家庭。
　　3、经济适用住房应优先出售给符合条件的中低收入家庭中的无房户、危房户和住房困难户以及烈军属、劳动模范。
　　（三）凡具有以下情形之一的，不能申请购买经济适用住房。
　　1、已参加集资建房的；
　　2、已购买过经济适用住房（含安居工程住房）的；
　　3、已参加过房改购房（含在外地已参加房改购房）的；
　　4、单位奖励赠送住房的。
　　七、经济适用住房申请、审批、购买和退出程序
　　（一）经济适用住房销售应当在公平、公正、公开前提下，按照“个人如实申请、社区群众评议、房管部门管理、政府严格审核、逐级张榜公示、分类摇号排序、社会公开监督、违规操作必纠”的原则确定申请购买程序。
　　（二）准入机制
　　1、经济适用住房申请对象的购买资格，采取居委会、街道办、市政府三级审查和三榜公示方式予以认定。居委会或单位负责所辖范围内申请家庭的初审或出具证明工作，街道办负责复核，市政府负责审定。
　　2、居委会收到申请人递交的《乐平市居民购买经济适用住房评议申请表》及证明材料后，应当及时委托申请人所在工作单位对申请人申报的情况进行群众评议。申请人无工作单位的，由申请人居住地居委会组织居民小组进行评议。申请人工作单位或居委会应根据评议情况作出评议结论，评议程序必须在10日内完成。
　　居委会对评议结论进行初审后，将符合条件的申请人在其所在单位或居住地张榜公示。公示时间不少于5天。
　　居委会对公示期间的投诉举报材料进行调查核实，将无投诉或经调查核实投诉不实的申请人组织填写《乐平市居民购买经济适用住房申请表》，并将初审意见和申请材料报洎阳街道办。
　　3、洎阳街道办应当自收到申请材料之日起10日内，就申
　　请人家庭收入、家庭住房状况、评议材料是否符合条件进行复审，提出复审意见，并在街道或居委会公开栏进行公示，公示时间不少于5天，对公示无异议或异议不成立的，将复审意见和申请材料报市政府。
　　4、市政府应当自收到申请材料之日起委托市房管部门在10日内通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况等情况进行核实。申请人及有关单位、组织或个人应当予以配合，如实提供有关情况。经审核，符合规定条件的报市政府核准，并由市政府将结果在政府网站或相关媒体上进行公示，公示时间不少于5日。
　　市政府对经公示无异议或异议不成立的，确定为符合经济适用住房购买条件的申请人，将名单予以公布。由市房管部门对经政府批准公布的申请人发放《乐平市经济适用住房准入通知单》、《乐平市居民经济适用住房摇号通知单》，并报市政府备案。
　　（三）购买程序
　　符合条件的职工可主动向单位提交购买经济适用住房申请，填写申请表。任何单位不得阻挠、拖延、拒绝办理。
　　1、公告房源。市房管部门通过媒体公告房源位置、数量、基准价格、开发建设单位、销售方式、时间等。
　　2、申请登记。申请人在销售项目申请购买期限内向单位及有关部门提出申请，单位及有关部门对申请人的申购条件进行审查，并公示其基本情况。
　　3、分类摇号。对提出申请的购房户，按照收入状况、住房困难程度、家庭人口、年龄大小分类，由市房管，公证，监察等部门进行公开摇号。对符合购买条件的中签家庭，按序组织选购，并向社会公示。
　　4、准购通知。符合经济适用住房购买条件的，由市房管部门向申请人核发《乐平市居民经济适用住房购买通知书》，并注明申请人可以购买的面积标准和购房期限。在规定购房期限逾期未选购的，应当按照规定重新申请。
　　5、按序选房。申请人按序号，持有关材料在规定时间内到指定地点按顺序选房。申请人自动放弃选择的房源，由候补申请人按顺序选房。
　　6、轮侯制度。轮侯户数按出售的经济适用住房总户数10％的比例确定。进入轮侯期的申请人，未能购买到经济适用住房的或参加摇号未中签的申请人，可以参加下次申购经济适用住房摇号，但须经市房管部门重新核实申报条件。
　　7、签订预售合同。经市房管部门核准的经济适用住房购买人，持核准证明与项目开发商签订《经济适用住房（预）售合同》。
　　（四）退出机制
　　1、市房管部门、街道办事处及居委会，建立中低收入家庭的动态监管体系。逐户建立中低收入家庭的收入、住房和家庭常住人口状况的动态档案，并对中低收入家庭的居住状况进行定期复核，对住房和收入状况发生变化的，及时调整申购资格和分类排序。
　　2、采取社区公示、网络查询和热线电话、有奖举报等多种方式，对中低收入家庭进行广泛社会监督。
　　3、经济适用住房应直接销售给符合条件的申请人，不得向单位成批或整栋销售。开发单位不得向未经市政府审批取得购买资格的家 庭出售经济适用住房。
　　4、已享受国家优惠政策购买住房的，购买经济适用住房前应按届时房改政策价格返售给原售房单位。
　　八、售后和交易管理
　　（一）经济适用住房物业管理服务收费标准按普通商品住房同等级标准70%收取，专项维修资金首期交存比例按商品住房的最低比例执行。
　　（二）居民购买经济适用住房，应当按照规定办理权属登记。在办理权属登记时，国土资源、房管部门应当分别在土地使用证上注明“划拨土地”，房屋所有权证上注明“经济适用住房”，并在产权人栏目中填写申请人家庭所有居住人员姓名。
　　（三）购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让的，由市政府按照原购房价格并考虑折旧和物价水平等因素回购。市政府回购的经济适用住房继续向符合条件的中低收入住房困难家庭出售。购买经济适用住房满5年后，购房人可将其上市交易，并按照同地段普通商品住房与经济适用住房差价向市政府缴纳土地收益和税、费减免等价款，具体交纳比例由市政府确定。向市政府交纳的价款全额上缴市财政，作为“两房”建设的专项资金。
　　（四）个人购买的经济适用住房不得改变使用性质，不得用于商业性经营、仓储等非居住性用途。对未参加房改但已享受住房分配货币化补贴的职工，如已购买了经济适用住房，应当停止发放住房补贴。
　　九、完善廉租住房制度
　　（一）廉租住房制度是政府采取住房租赁补贴、实物配租和租金减免等方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房制度。城镇最低收入家庭廉租住房保障方式以租金补贴为主，实物配租和租金核减为辅。实物分配主要面向孤、老、病、残等特殊困难家庭和急需救助的家庭。
　　货币补贴是指市政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，由其自行承租住房。
　　实物配租是指市政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。
　　实施廉租住房保障，主要通过发放租赁补贴，增强城市低收入住房困难家庭承租住房的能力，也可通过新建和收购等方式，增加廉租住房实物配租的房源。
　　1、采取货币补贴方式的，补贴额度按照城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额、每平方米租赁住房补贴标准及自然户家庭人数确定，即：
　　（1）低收入家庭货币补贴额度为：（保障面积标准—家庭人均现住房建筑面积）×自然户家庭人数×租赁补贴标准。
　　（2）低保家庭货币补贴额度为：（保障面积标准—家庭人均现住房建筑面积）×低保家庭保障人数×租赁补贴标准。
　　（3）现保障面积标准确定为人均住房建筑面积10平方米。
　　（4）现住房面积为受理核查时该住房困难家庭的自有住房面积。
　　（5）现低保家庭保障人数是指由市民政部门核定的低保困难家庭的实际人数。
　　（6）城区低收入住房困难家庭每平方米租赁住房补贴标准，由市政府根据本市经济发展水平、市场平均租金、城市低收入住房困难家庭的经济承受能力等因素确定，其中对城市居民最低生活保障家庭，按照我市市场平均租金确定租赁住房补贴标准。市场平均租金由物价部门会同市房管部门测定。
　　2、采取实物配租方式的，配租面积为城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额。
　　实物配租的住房租金标准实行政府定价。实物配租住房的租金，按照配租面积和市人民政府规定的租金标准确定。
　　（二）廉租住房供应对象的认定标准（收入线标准、住房困难标准）由市政府确定。现阶段廉租住房供应对象为民政部门认定的生活在最低生活保障线以下和人均住房建筑面积低于10平方米的城区困难家庭。今后时期市政府将逐步扩大廉租住房制度覆盖面，有计划、分步骤解决最低收入家庭住房困难。
　　（三）廉租住房资金以财政预算安排为主，多渠道筹措，形成稳定规范的住房保障资金来源，主要包括：
　　1、年度财政预算安排的廉租住房补贴专项资金；
　　2、提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；
　　3、土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金；
　　4、政府的廉租住房租金收入；
　　5、中央和省财政廉租住房保障专项补助资金；
　　6、社会捐赠及通过其他渠道筹集的资金。
　　（四）廉租住房严格执行申请、审批等程序。廉租住房租金标准实行政府定价，原则上由房屋维修费和管理费两项因素构成，并与 城镇最低收入家庭的经济承受能力相适应。
　　（五）申请廉租住房保障的家庭应当同时具备下列条件：
　　1、取得本市城市常住户口5年以上（含5年），并在本市城区范围内实际居住的人员；
　　2、家庭人均收入低于市政府公布的低收入家庭标准；
　　3、家庭人均现住房建筑面积低于市政府每年公布的保障面积；
　　4、申请家庭成员之间有法定的赡养，扶养或者抚养关系。
　　（六）申请廉租住房保障，按下列程序办理：
　　1、申请廉租住房保障的家庭，应当由户主向居住地所在居委会提出书面申请。
　　2、申请人应当真实填写《乐平市城镇居民廉租住房申请登记表》，并如实提交下列材料的原件和复印件：
　　（1）家庭成员户口簿、身份证；
　　（2）申请人工作单位、居住地居委会出具的家庭成员收入和家庭住房情况证明；
　　（3）有效的城镇居民最低生活保障金领取证；
　　（4）合法有效的家庭成员之间的赡养、抚养和扶养关系的证明；
　　（5）烈属、孤老、残疾的，需提供合法有效证明；
　　（6）家庭现居住房屋的权属证明、家庭主要成员；
　　（7）其它有关材料。
　　3、洎阳街道办应当自受理申请之日起30日内，就申请人的家庭收入、家庭住房状况是否符合规定条件进行核实，提出初审意见并在洎阳街道办事处和居委会公示栏内张榜公示，公示期限不少于5日，公示无异议或异议不成立的，将初审意见和申请材料一并报送市民政部门。
　　4、市民政部门应当自收到申请材料之日起15日内，就申请人的家庭收入是否符合规定条件提出审核意见，并书面反馈市房管部门。
　　5、市房管部门应当自收到申请材料之日起15日内，就申请人的家庭住房状况是否符合条件规定提出审核意见。经审核，家庭收入、家庭住房状况符合规定条件的，由市政府在市政府网站或相关媒体上予以公示，公示期限为15日。对经公示无异议或异议不成立的，报市政府批准，作为廉租住房保障对象予以登记，书面通知申请人，以适当方式向社会公开登记结果，并由市房管部门备案。
　　6、经审核，不符合规定条件的，市房管部门应当书面通知申请人，说明理由。申请人对审核结果有异议的，可以向市政府或上级廉租住房保障主管部门申诉。
　　（七）市房管、民政等有关部门以及洎阳街道办事处、居委会可以通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况等进行核实。申请人及有关单位和个人应当予以配合，如实提供有关情况。
　　（八）市房管部门应当综合考虑城市低收入住房困难家庭的收入水平、住房困难程度和申请顺序以及个人申请的保障方式等，确定相应的保障方式及轮候顺序，并向社会公开。
　　对已经登记为廉租住房保障对象的城市居民最低生活保障家庭，凡申请租赁住房货币补贴的，要优先安排发放补贴，做到应保尽保。
　　实物配租应当优先面向已经登记为廉租住房保障对象的孤、老、病、残等特殊困难家庭，城市居民最低生活保障家庭以及其他急需救助的家庭，
　　（九）对轮候到位的城市低收入住房困难家庭，市房管部门应当按照已确定的保障方式，与其签订租赁住房补贴协议、廉租住房租赁合同或者租金核减认定证明，予以发放租赁住房补贴、配租廉租住房或者核减租金。
　　发放租赁住房补贴、配租廉租住房和核减租金的结果，在市政府网站或相关媒体上予以公布。
　　（十） 租赁住房补贴协议应当明确租赁住房补贴额度、停止发放租赁住房补贴的情形等内容。
　　廉租住房租赁合同应当明确下列内容：
　　1、房屋的位置、朝向、面积、结构、附属设施和设备状况；
　　2、租金及其支付方式；
　　3、房屋用途和使用要求；
　　4、租赁期限；
　　5、房屋维修责任；
　　6、停止实物配租的情形：包括承租人已不符合规定条件的，将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途，无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住或者未交纳廉租住房租金等；
　　7、违约责任及争议解决办法：包括退回廉租住房、调整租金、依照有关法律法规规定处理等；
　　8、其他约定。
　　十、完善对经济适用住房和廉租住房制度的监督机制
　　（一）市政府建立经济适用住房和廉租住房申请家庭、已购买家庭和已租家庭的信息档案管理系统,并对经济适用住房和廉租住房的申请标准，实行动态管理，每年元月三十一日前向社会公布一次。制定有效措施，防止高收入家庭购买经济适用住房、承租廉租住房和已购经济适用住房家庭重复购买经济适用住房。
　　（二）市有关部门应建立健全监督机制和监管措施，加强对经济适用住房和廉租住房建设、购买、租赁中违法违纪行为的查处。对未经批准、擅自改变经济适用住房土地用途的，由土地行政主管部门依法进行处罚；对不执行政府公布的经济适用住房最高限价、廉租住房租金标准的，由价格主管部门依法进行处罚；擅自向未取得购买通知书的家庭出售经济适用住房，向不符合条件的家庭出租廉租住房的，由政府责令期限收回，并对有关责任单位和责任人给予严肃处理。
　　（三）对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用住房，骗租廉租住房的个人，由市房管部门取消其经济适用住房购房资格，收回已购（已租）住房，或者退还已领取的租赁住房补贴、补交核减的租金，并可提请所在单位对申请人进行处分；对出具虚假证明的单位，由市房管部门提请有关部门追究单位相关人员的责任。
　　（四）市政府要加强对已购经济适用住房的后续管理，房管部门要切实履行职责，对已购经济适用住房及享受廉租住房保障的家庭的居住人员、房屋的使用性质等情况进行定期检查，发现违规行为及时纠正。
　　十一、住房保障制度的组织实施
　　（一）市政府负责本方案的组织实施。市房管部门具体负责住房保障制度有关政策拟定、统筹协调和日常管理等工作。
　　（二）各相关部门按照各自职责做好相关工作。国土资源部门根据每年政府确定的经济适用住房建设规模，确保土地供应；财政部门根据住房保障制度专项资金需求计划，保证资金到位，并对专项资金的使用进行监督；发展和改革、物价、监察、民政、税务、工商等行政主管部门和金融机构根据职责分工，协同配合，确保住房保障制度的顺利实施。
　　十二、本方案由市政府负责解释。
　　十三、本方案自公布之日起实施。