户型专业知识
户型专业知识
1、大、中、小户型通常的说法是:大户型一居室60平米以上,二居室90至110平米,
三居室150平米左右;中户型一居室50平方米左右,二居室110平方米左右,三居室130
平方米左右;小户型一居室40平方米左右,二居室80至90平方米,三居室约为100平方
米。至于20平方米以下的户型,业界称之为“超小户型”。
2、什么样的住宅最理想
房型好的住宅是消费者和开发商共同追求的目标。随着人们住房消费意识的增强和对住
房条件要求的不断提高,在位置、环境等因素不可改变的情况下,房型越来越成为购房者关
注的焦点。一套住宅能否受到人们的青睐,一个楼盘在销售上能否获得成功,前期的房型设
计已成为重中之重。那么,什么样的住宅才算是房型好的住宅呢?
首先,房型好的住宅设计应体现舒适性、功能性、合理性、私密性、美观性和经济性。
好的住宅布局在社交、功能、私人空间上应该有效分隔。一般说来,客厅、餐厅、厨房是住
宅中的动区,应靠近入户门设置;卧室是静区,应比较深入;卫生间设在动区与静区之间,
以方便使用。
其次,房型好的住宅采光口与地面比例不应小于1∶7;房间宽度不应小于3.3米;主卧
室宽度不宜小于3米,面积应大于12平方米,次卧室的面积应在10平方米左右;餐厅应是
明间,宽度不宜小于2.4米;厨房净宽度应在1.5米左右,宜带一服务阳台;带浴缸的卫生
间净宽度不得小于1.6米,如为淋浴则净宽度不得小于1.2米。另外,房型设计还应考虑住
房的“时期消费”特点,即针对不同的家庭结构、不同的年龄层次,设计出合适的住宅生活
空间。
第三,房型好的住宅还体现在住宅的舒适性上。主要表现为户型设计理念是否“人性化”,
每一个空间设计是否充分考虑周全。当然,每一个年龄段的业主各自需求、对房子舒适度要
求也不尽相同。
第四,房型好的住宅对住宅的功能性也有一定的要求。在现代的户型设计中,对功能性
的要求十分显著,过去那种阳台改厨房,卧室改厅堂的局面,既不合理,又不舒适,同时还
影响了房屋的整体结构。所以,现在的户型设计,客厅、餐厅、公共空间、厨房、卫生间等
充分考虑功能区分十分明显。
另外,一套住宅的设计是否合理,不单纯表现在房型本身的进深、开间、高度等内部的
空间尺寸上,同时外部景观的配置也十分重要。如一些住宅户型虽好,但楼层稍高一点,对
部分人群来讲就不那么合理。为此,不少房地产开发商在“人性化”上下足了一番功夫。如
将在秋季房交会上亮相、以“活水环绕每一户”为特点的一些花园小区,把过去的中央景观
又用活水的方式串连到每一楼宇之间,形成处处有水景的景观。包括美震在内的一些房地产
公司负责人认为,如今,购房者除了要解决自身居住的问题外,对住房的美观性也有着强烈
的要求。既要有共性的体现,更要有个性的彰显。本着这一原则,一些新建的楼盘项目在设
计上应更加“人性化”,如菜单式精装修、多层安装电梯等,以满足各消费阶层的需求。(宗
禾)
3、好户型要具备良好采光通风
房型是住宅的基本要素之一,必须具备良好的采光、通风,对人体健康和环境卫生起着
重要的作用,因此它是住宅设计是否合理、是否成功的一个重要标志。
每套住宅卧室和使用面积在10平方米以上的起居室均应直接采光,且至少应有一间卧
室或起居室具有良好的朝向,能直接获得日照,一般为南向,南偏东或南偏西不可大于45
度。住宅应有良好的自然通风,应有在相对外墙上开窗所形成的穿堂风或相邻外墙上开窗所
形成的转角通风,对单朝向的套型必须有通风措施。厨房应有直接对外的采光、通风窗,卫
生间应设有直接采光、通风窗,对无通风窗的卫生间规定应设置出屋顶管道,并合理安排进
风和排风管道。 生活时报
4、优秀房型的设计特色
买房子除了看地段外,人们最为关注的就是房型了,更有人认为宁可没有好地段也要好
房型。好的房型设计有哪些特点呢?
功能分区要合理
住宅的使用功能一般有如下几个分区:
1、公共活动区:如客厅、餐厅、门厅等。
2、私密休息区:如卧室、书室、保姆房等。
3、辅助区:如厨房、卫生间、贮藏室、健身房、阳台等。
这些分区,在平面设计上应正确处理这三个功能区的关系,使之使用合理而不相互干扰。
房间间隔分布要讲究
从各房间的大小来看,人们较理想的卧室面积应在12-15平方米之间,较理想的客
厅面积在21-30平方米之间,卫生间、厨房、健身房、贮藏室各占5-8平方米,阳台
占5-6平方米。这样的面积分配,基本保证了功能的安置,符合当前人们生活使用的需求
和习惯。
重视客厅的设计
客厅是家庭住宅的门户,在整套房子中占有重要的地位。客厅设计中最大的禁忌是所有
房间绕厅布置,造成开门太多,完整墙面少。由于通行路线交叉穿越,不利于厅内家具的布
置和使用,也影响了休息区的私密性和安静。从方便布置两三件家具的角度出发,厅内连续
可使用的墙面最小长度最好在4米以上。
厨房、卫生间的功能和面积
厨房除了加大面积之外,还应注意功能的开发和室内环保,考虑冰箱、微波炉等物品的
位置。厨房、餐厅、小阳台采用“三位一体化”设计,好的厨房带有一个2平方米左右的服
务阳台。厨房与餐厅联系方便,便于家庭什物放置在小阳台上,也便于厨房操作人与用餐人
交流,产生一种舒适的生活情调。卫生间的设计,现在是向两个方向发展。一是设置双卫生
间,通常是一间供主人卧室专用,一间公用。二是洗漱与厕所分开,保证了清洁卫生。
其他功能“玄关”
就一般城市住宅而言,这一小块城区所构成的过渡空间,对增加住宅的实用性,十分必
要,因为它为人们进出家门时换鞋、挂衣、存雨具、放包等提供了方便。此外,还可以进一
步利用“玄关”顶部或成吊顶或吊柜,适当压低该处空间高度,让人进门时先抑后扬,感受
空间变化的情趣,也有利于空间形态的塑造,使客厅趋于规整。
贮藏功能
可以是单独的贮藏室,也可以在卧室中设计嵌入式的壁橱。更应考虑到一年四季的变化,
设立衣橱,实用方便。解决贮藏功能,既可堆放什物,又可保持房间整洁,节约生活空间,
提供更多的方便。
健身器材的摆放
有条件的,可以专设健身房,一般的可将贮藏室空出一部分,或置于较大的平台上亦可,
尽量提供一个能活动的空间,为家庭室内健康运动提供方便。
总之,一个优秀的住宅设计,既要以人的居住、休息、娱乐等方面的需要为中心,也要
注重温馨、舒适,符合健康居住的理念。北京现代商报记者 赵丽萍
5、作为家庭团聚、娱乐和会客之用的起居室(厅) ,本来就是住宅构成的基本空间,但
在我国由于不同时期住宅面积标准的变化,厅在住宅中的地位经历了不同的发展阶段。上世
纪60年代困难时期,由于面积指标偏低,不可能每户设置一个厅,取而代之的是卧室兼起
居室;70、80年代,随着面积指标的微调,出现了将户内走道扩大而成的小方厅,用于布
置进餐,做到了食寝分离。近年来,随着人们生活水平的提高,住宅面积标准有了较大幅度
的提高,住宅设计中相继设置了厅,并逐步确立了起居室(厅) 在住宅构成中的地位。新住宅
规范也对此加以明确,应该说这是住宅设计合理化的重要表现。但随之而来出现了“大厅小
卧”之说,提倡“大厅小卧”的设计方向,甚至于小套型中出现了40多平方米的大厅,似
又走入了新的误区。
生活常识告诉人们,住宅面积不在大,在于好用,即空间分配合理。生活水平越高,人
们在生理上、心理上对空间的需求就越加细分,空间功能正越来越趋向单一、专门化。以厅
为例,随着社会的发展,娱乐设施的完善,以及整个社会对私密权的注重,人们已经越来越
少地邀请朋友到家中聚会了。特别是现代的年轻高收入阶层,大约也没有多少时间在家里面
招待自己的朋友,而是更习惯与在饭店、酒吧或咖啡厅进行这种人与人之间的沟通。一项有
关小康居住调查的统计结果也表明,在家8人以上聚餐的频率,每周一次的占12%,每月
一次的占10%,节日聚的占25%,而仅偶然一聚和极少聚的却占达24%和29%,且在家8
人以上聚餐的原因中,家族团聚的占49.61%。由此可见,住宅客厅的开放度在显著降低,
客厅的社会功能正在蜕化。
“会客”功能淡化后的客厅,人们习惯于称它为“起居室”。起居室的功能更偏重一家
人的沟通,包括交谈、看电视,而满足这些功能并不需要太大的面积,20多平方米足矣。
而现在的厅,动辄达40-50平方米的面积其实没有必要。更何况,一般来讲,客厅是给人看
的,居室是自己用的,越来越务实的人们现在已不再为“面子”所累,更多考虑的是家人的
需要和对舒适生活的最大享受。
其实,厅的这种变化体现出的正是对人的充分尊重这样一种需要。
国外住宅设计十分注意体现对人的充分尊重,这从近年来北京楼市中一些有国外设计人
员加盟的项目设计中可以看出来。不同于国内住宅通常以卧室、客厅、卫生间、厨房等来划
分空间,外国住宅设计强调功能分区,以功能区为标准,将室内空间划分为礼仪区(入口、
起居室、餐室) ;交往区(早餐室、厨房、家庭室) ;私密区(主卧、次卧、卫生间、书房) ;功
能区(洗衣间、储藏室、车库、地下室、阁楼) ;室外区(前开敞庭院、后私密花园、观景平台、
花园小品) 等等,使住宅能够科学地体现日常生活中对空间利用的规律,满足了住户饮食起
居、交流礼仪等各方面的家庭生活需要。 北方网
6、怎样挑选户型
1.应做到生理分居和功能分室。
生理分居是指8岁以上子女应该和父母分开居住,18岁以上异性子女应分室居住,
两代夫妻应分室居住,以满足生理上对居住的要求。如果主卧、次卧、客房挤在一起,家里
来了客人,或是双方老人,住起来因为居室挨得太近,会有很多不便。
功能分室是指不同的生活功能应有不同的活动空间。例如用餐要有餐厅,会客要有
客厅,睡眠要有卧室,盥洗要有卫生间,烹饪要有厨房,存物要有贮存室,工作要有书房,
休息要有起居室,入口要有门厅,保姆要有保姆房,想接近大自然要有阳台等等。
2.动静分区
客厅、餐厅和卫生间、厨房间需日夜使用,活动频繁,列为“动”区;用于工作学
习的书房则归为“静”区,那卧室便是“静”区的核心。因此“前厅后卧”应视为是一种典
型的户型结构。
3.厅要有独立性、采光性
a .厅要有独立性,在客厅内不应有通往卧室的门,厅就是厅。
b .客厅的面积应适中,要遵守“黄金分割”的原理。如果层高为2.7米的话,25-35
平方米被认为是普通住宅的厅应有的合适面积,其中33平方米的客厅最为舒适,近似于“黄
金分割” 的计算原理。
c .“黑洞”面积不应超过7平方米。所谓“黑洞”就是阳光照射不到的地方。在客
厅里,如果有7平方米以上的地方无法采光,那这个客厅就有点交待不过去了(阴面的住宅
是另一个问题)。
4.厨房流程分布要按照操作流程设计
要有秩序地组织储藏、清洗、配餐、烹饪、涮洗餐具等全部炊务,而且要与进餐的
餐厅有机地联系起来。从居住功能角度分析,厨房合理的面积应在5平方米左右。 5.卫
生间要以能安装按摩浴缸为佳
卫生间不仅有传统的洁身功能,而且是松弛身心和恢复精力的幽静场所。目前卫生
间的面积一般在4平方米左右,这与不断提高的生活需求似乎有点不合拍,因此时下较为时
髦的卫生间面积纷纷提高到5-6平方米,是否再大些呢?那要以是否能安装下按摩浴缸及台
面洗手池为衡量标准。
6.注意私密性
应从两个层次上谈,一是对外的私密性,卧室、卫生间应处于与客厅相对分离的位
置,客人去往客厅还要经过大卧室、卫生间,多有不便。二是对内的私密性,大人与小孩的
卧室要拉开距离,两代人应各有各的空间。
7、投资小户看黄金分割
小户型以其“低总价、低首付、低月供”把众多刚刚踏入社会的年轻人吸引为有房
一族。虽然北京市场上对小户型的需求很热烈,但也同样具有投资风险。如何进行小户型投
资?最近富顿中心国际公寓根据“正版一居”的市场反响,得出一套有趣的“黄金分割论”。
时间分割
因为工作时间与居家时间之比正好构成一个黄金分割,即0.618比0.382,所以,
专家认为,最有价值的地段可能是工作与社区之间的黄金分割点。
诸如北京最早商务黄金圈东三环,在建国门、朝阳门和东直门核心区,就不如与核
心区保持黄金分割距离而又能享受社区环境的地段。比如介于国贸与劲松桥之间,就较直接
位于国贸立交桥的核心位置更好,离CBD 不远的生活区较临主路的其他社区更理想。最好
要离商务区稍有一段距离,离生活区更近一些。要地段,更要生活,才是小户型投资的地段
论,当然也是富顿中心选址的重要条件之一。
尺度分割
小户型因其小,面积更要精打细算。在小户型越来越热的过程中,市场有一个趋势,
即户型越小越好。绝对的小既不符合居住者的正常生活需求,也绝对不会是潮流。新消费或
投资趋势表明,小户型在面积大小上也存在黄金分割率。
在30至80平方米之间,有一个黄金分割数,正好是50余平方米。所以,市场上
50余平方米的小户型热卖度超过了其他规格。
空间主要是卧室与起居,30平方米根本无法细分任何功能区,难以满足高品质居
家生活。而50多平方米是功能上黄金分区的最小面积,即可分出30平方米的主体空间和
20平方米的配套空间,解决独立厨卫、阳台、储藏等各个功能。以富顿中心50余平方米小
户型为例,6米面宽,有独立玄关厅、独立卫生间。经过精心设计后达到80平方米小户型
的所有功能。其中的“投资一居”户型不仅户户有景观,大部分为正南向阳光户型,而且小
高层的设计采光良好、日照充足,很容易吸引追求高档生活品质的雅皮一族。
因此,根据“黄金分割”论选择的小户型应该是既节余户型面积,减少投资总额,
同时满足空间上的审美和功能需求,保证居住者的生活品质与居家情趣。 北京晚报
8、 少中求精购买中户型三大注意
一般来说,在以大户型为主打的楼盘里,一般大户型会被奉为“上宾”,在设计上尽善尽美,而中户型作为辅助产品重视度可能相对减弱,所以到这类楼盘去选中户型时,应该更加慎重:
厨房采光是否良好:有的厨房附送一半阳台面积,这部分是不算入建筑面积的,因此开发商在设计时可能考虑到建筑成本,而忽视厨房的阳台设计,因此这个阳台看起来就像一个只能堆放杂物的贮藏室,所以必须要检查厨房的阳台是否可用,是否通风、采光;
卫生间采光是否被忽略:黑厨黑厕屡见不鲜,如果是一个整日需开灯的卫生间,用起来心情肯定不爽;除了采光,在面积上也要考虑不可过小,有的卫生间可能所有洁具一应俱全,而且都是随楼附送,但因为面积太小,在里面活动显得非常局促就不可取;另外,有些附送的橱柜或卫浴设施可能是劣质产品,入住不久即漏洞百出,与其到时修修补补,还不如考虑毛坯房;
客厅开间是否有3.9米左右:中户型相对来说面积有限,各个空间都不可能像大户型一样开阔。不过,最好客厅的开间能保持在看电视时视线最佳的尺度,一般来说开间达到3.9米的视线最不容易疲劳;如果小于3.9米,则不是很理想了。南方都市报
9、调查:位置、中等户型成置业首选
2003年房地产市场的竞争日显激烈,随着互联网概念的不断深入,互联网这个媒体平台以其独特的优势已经被大多数购房者所接受,逐渐成为购房者与开发商联系沟通最有效的渠道。互联网让购房者充分解物业信息;使开发企业和项目更好的与客户交流,打造出独特的企业发展战略。
近期焦点房地产网做了一次题为《2003年您想买什么样的房?》的网上调查,引起众多买房人的强列关注。从调查问卷统计结果看,参加调查的欲购房者大部分为25岁至35岁的年轻人,占调查人数的73%。;家庭年收入大多在6万元至10万元的占37%,10万元以上的占32%;这些参加调查者大部分是首次购房,占调查人数的66%;而购置第二套、第三套的投资型购房比例高达34%。
80至150平方米户型最受欢迎
在参加调查的购房者中,准备购买面积在80至150平方米中等户型的,占到调查总人数的66%,其中准备购买100至150平方米的购房者为37%,准备购买80至100平方米的购房者为29%。准备购买150平方米以上大户型的占12%,而准备购买60平方米以下小户型的最少,仅占6%。
在这些购房者中,绝大部分准备购买两居室或三居室的房子,占调查总数的81%。其中准备购买两居室的为39%,准备购买三居室的占42%。其次是准备购买四居室的,占11%,准备购买一居室的最少,占7%。
59%的购房者青睐多层楼
目前,北京楼市上住宅的建筑类型推陈出新,“板楼”、“小高层”、“塔楼”、“点式塔楼”、“Townhouse ”等百花齐放,那么,“焦点网民”喜欢住什么建筑形式的房子?调查显示,多层房屋(8层以下),占59%;其次是高层房屋(24层以下),占28%;低层房屋(如别墅),占10%;超高层房屋(24层以上),占3%。
买房首选要素是位置
本次调查列出10项购房首选要素。房屋所在位置排在了首位,占67%;而价格排在了第二,占57%;交通状况排第三,占53%;小区环境排第四,占43%,房屋本身品质排第五,占39%;其余依次为:配套设施、物业管理、高性价比、开发商的实力与信誉、低密度。说明随着理性购房的深入人心,买房首先看价格的做法已有所改变,人们会首先根据自身的实际需要,确定自己买房的首选要素,这应该是消费者日益成熟的一种表现。
“焦点网民”想买哪里的房
从调查结果看,三环至五环间的项目,成为大多数人的首选,占调查总数的60%;排在第二位的是城铁、地铁沿线,占调查总数的19%。准备购买郊区住宅的仅占8%。这个结果与参加调查的欲购房者大部分为25岁至35岁的年轻人有关。因为这个年龄的人大都要在城里工作,孩子要上学,因此选择离市区较近、交通方便,环境较好的区域成为他们购房选择的主要因素。
毛坯房仍然是首选
虽然取消毛坯房的呼声由来已久,有关管理部门也在积极推进制定相关政策,但在本次调查中,毛坯房仍然受到相当一部分购房者的青睐。准备买毛坯房的购房者占到参加调查者总数的47%;准备购买装修房的购房者占34%;而准备买精装修房的仅占19%。买装修房,特别是精装修房,对买房人来讲,当然是省心省力。如果开发商做得好,买房人同时还应该省钱。
参加调查的欲购房者基本情况分析
参加调查的欲购房者大部分为25岁至35岁的年轻人,受过高等教育,有良好的职业和丰厚的收入,具有较强消费能力、经济实力、影响力的购房中坚分子。刘沛臣
10、看清不可取户型
在选择理想的户型前,先认清哪些户型属于“落伍”或“弱智”类户型是最保险的,因为如果你把“落伍”户型排除在选择范围之外,那么剩下的户型起码会是较为合理的。
1、 客厅是大过道不仅仅是以前的楼房,即便是现在有的中高档的商品房,都有这样的客厅存在。客厅左右都有通往卧室的门,这样的客厅毫无独立性可言,家人出入卧室都须经过客厅,如果有客人在谈话,实在是不方便。
2、 厨房布局无流程考虑厨房的水龙头与切菜案台不在同一侧,没有并联,这样把洗完的菜拿到案板上很不方便,把水淋的满地都是,有的碎菜总要掉到地板上。
3、 卫生间居中,不利于浊气散发厕所居于住宅中部,厨厕相连,不能外开窗,致使厕所门和排气窗经过厨房等弊病,污染了厨房卫生。
4、 卧室无私密性即客人去客厅,首先要经过卧室的门才能到达,这样使卧室无私密性可言;另一点,卧室距离邻居的窗户太近,近在咫尺,岂不是在别人的监视或监听下生活。
11、如何挑出优秀户型
大家都知道挑房子要挑好户型。随着选择面越来越宽,人们在眼花缭乱之余,不禁要问现在的新楼盘这么多,究竟怎样才称得上是优秀户型?其实,对于这个问题设计师们也很难达成统一意见,不过总的来说,好户型通常功能和空间的分布合理、重点突出,具有升级的潜力。
1. 面积分布合理紧凑
由于购房款是按照建筑面积计算的,所以人们最不希望自己几千块钱每平方米买来的却是一些无效面积。根据相关统计资料,人们理想的卧室面积应当是在15平方米左右,客厅面积在20至30平方米之间,厨房、卫生间5至8平方米,而阳台也要有5至6平方米。这样的面积分配能够基本满足人们的需求和生活习惯,功能安置合理,较少面积的浪费。
在装修与装饰的过程中,大家应当注意区分各空间的使用功能,否则会造成主次不分,影响生活的质量。通常,设计师会将一套住宅分为以下几个功能区:1. 私密区,如供主人处理私人事务、睡眠、休息用的卧室、书房等;2. 公共区,如供起居、会客用的客厅、餐厅等;3. 辅助区,该区域为上述两区提供辅助支持,包括厨房、卫生间、贮藏室、阳台等等。在挑选户型时,购房者应注意这三个功能区是否分布合理而相互之间又不干扰。
2. 厨卫设计舒适体贴
厨房和卫生间是居住中最为重要也是活动最为频繁的辅助区域,一套好的户型设
计,应该赋予厨房足够大的使用面积,充分考虑到冰箱、微波炉等物品的位置,并为厨房升级预留合理的空间(如添置洗碗机、消毒柜等)。好的厨房通常会带有一个2平方米左右的服务阳台。厨房、餐厅、小阳台“三位一体”的风格,目前非常实用并且大受欢迎。
至于卫生间的设计,现在主要朝两个方向发展,第一是“双卫式”,第二是“分离式”。前者指的是一户设置两个卫生间,后者指的是洗浴与厕所分离,但喜欢装浴缸的购房人应适当考虑洗澡间的面积。
3. 功能空间主次分明
客厅是住宅的重中之重。最忌讳的设计就是所有房间绕厅分布,从而导致开门过多,完整墙面减少,不但不利于摆放家具而且会影响到休息区域的私密与安静。目前的新楼盘设计非常流行开间(房屋横向距离)4.2米的做法,更有业内人士笑称“3.9米起步,4米以上是小康”。从装饰和布置家具的角度来讲,在挑选户型时应当注意厅内至少应该拥有一堵大于4米的连续的可使用墙面。
其他如玄关,它虽然只是门内引伸出的一小块面积,但是却构成了一个过渡的空间,增加了住宅内部的私密性;同时它还具有较强的实用性,为换鞋、挂外套、存雨具等提供方便;一个好的户型还应具有足够的贮藏功能,储藏室和嵌入式的壁橱都可以解决这个问题,隐蔽的储藏空间可以很好地保持房屋的清洁。有健身考虑的购房者可以专设健身房,或是在起居室或是客厅的一端寻找一块较大的平台,为家庭室内健康运动提供方便。
总的来说,一套好的户型设计应是休息起来舒适,娱乐起来开心,功能布局合理,符合审美和健康的双重理念。江南时报
12、舒适的居家户型什么样
大厅小卧向理性回归
前几年,国内的住房一度从“有卧无厅”或“有卧黑厅”的福利房大步跨越到了“大厅小卧”的商品房市场。“大厅小卧”之风源于香港,因为它顺应了人们对于“客厅”这一生活空间的要求。随着生活水平的提高,电视、音响产品的发展,闲暇时间的增多,“大厅小卧”户型一时间成为市场的热销产品。然而,客厅面积的增大出现了极端的倾向,以至于忽略了住宅功能的合理性。许多住宅的厅大至40~60平方米,甚至更大。有的高层建筑中的住宅厅的面积竟达到90余平方米,而卧室却成了暗室,一些小卧室小至5~6平方米。
据有关专家介绍,美国住宅的户型建筑面积远远大于我国。美国豪华住宅中的起居室面积一般为19~38平方米,其中80%在20~31平方米之间,而我国目前住宅面积大多为80~120平方米,但客厅的面积却超过了美国。基于我国居民目前的生活模式及未来的发展,结合发达国家的经验,客厅面积在22~28平方米(不含餐厅)应该是较为合适的。
而卧室的问题正好与客厅相反,尤其是主卧室,面积普遍偏小,大多数住宅主卧室的开间为3.3m ~3.6 m,而进深则在4.2m ~4.5 m之间。装修时,衣柜进深通常在0.5 m ~0.6 m,剩余空间除放一张双人床和床头柜外,几乎无法再放其他家具。而目前我国大多数家庭中的卧室,并非只用来睡觉,还需具有存放洁净的衣被及放置化妆台等功能,因此面积还应扩大。
家政储藏空间很重要
一个家有足量的厅和厨卫还远远谈不上舒适。舒适的家还应该有玄关、衣帽间、储藏空间、与主卧相配的进入式更衣间、家政阳台、可沐浴阳光的露台等。
所谓玄关,即住宅分户门内侧的小块空间,这一空间应该是与户内其他功能区的过渡。这一空间主要是增加住宅的私密性,并用来换鞋、放包,因此也是一块不该少的实用空间。
嵌入式的衣帽间则是今后住宅中体现生活水准的实用空间,它可以使人们的生活方式有所改变。家人或客人进入住宅时,可将外衣、雨具、背包等物都放入这个二三平方米的
封闭空间,使家里十分整洁。
只要过日子,就会有各种杂物需要堆放,如吸尘器、各类工具等。因此,家里最好有一个可以步入的储藏空间,同时它可以作为洗衣、烘干、熨烫等家务劳动的家政室。
近年来,市场上已经有了“家政阳台”的称谓。所谓“家政阳台”是与“景观阳台”相对应的概念,在设计上备有上水、地漏、电插座及晾衣架等,但其面积也就在二三平方米,这种阳台往往处于北向,和设备间或者厨房相连接,与卧室的“静区”远离,既有良好的通风采光条件,也避免了洗衣晾衣弄湿卫生间地面及穿厅过室的不方便。
第二起居空间将受青睐
从房改房里走出的人们,从没有厅到现在有起居厅是一大飞跃,然而,目前的户型中起居厅与客厅是合二为一的。有专家认为,第二起居空间将是今后住宅的一个升级点。因为从功能上讲,起居厅与客厅是两个不同的空间:起居厅是家庭成员日常活动、休息娱乐的空间,而客厅则是用以接待客人的空间。对于大多数家庭来说,会客的机会不多,因此矛盾不突出,但一旦家庭中某个成员有客来访,其他家庭成员便不便在起居厅停留。比较理想的住房应具有第二起居空间。
第二起居空间并非客厅空间的简单重复,从户型的总体面积上并不一定要增加多少,它通常可以与餐厅、书房、娱乐空间,甚至与厨房结合布置,空间也不需要太大,12平方米足够用,若与其他空间合并可以适当大些。
13、投资高档公寓首选小户型
不同的投资置业者,投资置业的房地产品种也不尽相同。从本周起,本栏目将根据房地产市场的行情、投资置业者的需要,请专业人士对投资置业者的年龄、职业、婚姻状况、家庭人口、生活区域、工作状况、生活习惯、承付能力等个人因素进行综合评价(如果有可能,还同样应该对其配偶的情况进行了解、分析),为其度身定制出最佳的投资置业方案。
投资分析:
对于吴先生来说,他属于事业成功的多次置业者,对房地产有一定程度的了解;正当壮年,处于事业的顶峰时期,有一定的按揭承付能力和抗风险实力;此外,吴先生有自己的事业,工作繁忙,可能不会投入太多的精力亲自打理所投资的物业。
针对吴先生的自身情况,他可以购买总价在250万元左右的房产(按照八成二十年银行按揭计算,首付50万元,月供13000元左右)。再通过对他其他因素的分析,建议他购买东三环附近的高档小户型公寓3套。高档小户型公寓的承租客户主要是外资公司的外籍员工,因此,购买时要特别注意以下因素:
■购买位于距外籍雇员工作地点较近或交通便利的项目,周边配套设施要齐备; ■每套面积在50至80平方米的高级公寓(港、台及东南亚人士青睐),或者是每套面积在80至120平方米的高档服务式公寓(欧美人士偏爱);
■会所、娱乐等设施不可缺少;
■现房精装修交屋为基本配置,如果开发商提供家具和电器最佳,这样可以节省投资者的时间,缩短房屋空置期;
■物业公司的水准要高,既然租客极可能是外籍人士,则物业服务人员起码应具备基本的英语沟通能力,最好可以做到24小时无障碍沟通,如果物业服务提供租赁服务、家政服务就更佳;
这样的项目,单价一般在每平方米10000元以上,物业费也不会低于每月每平方米5元,这在一定程度上也保证了“邻居”的素质和社区品质,并最终保证了投资者的收益。按照目前的市场行情,符合上述标准的高端小户型公寓,月租金在每平方米10至12美元左右。需要额外指出的是,一些投资者并不了解置业投资的成本支出,往往抱有过高的收益期望。一般出租房屋所支出的成本有月供款、物业费、供暖费、相关税费、中介费、室内维修
维护费用等,一般要占到投资收益的70%至90%。
项目推荐:
坚果公寓
推荐理由:坚果公寓位于三里屯南街,距东三环和工体北路均500米路程,该项目临近CBD 商圈,周边三里屯酒吧街、太平洋百货、青鸟健身中心、朝阳医院、工人体育场等时尚消费场所和生活配套极其完备。
坚果公寓为客户提供了“套餐式”全套精装修服务,即除了提供室内装修外,同时还提供全套家私和电器。在一定程度上缩短回报周期。坚果公寓的总建筑面积在4万平方米左右,主力户型在50至80平方米。属于纯粹的高档精装服务式公寓。除了户型及装修设计外,坚果公寓的一大特色在于首创的4家私人主题会所,它与普通会所不同,按照客户的使用需求,在4层屋顶花园上设计了4个完全独立的会所,分别提供“厨房”、“客厅”、“影院”、“书房”四种使用功能,供业主交际、娱乐之用。
东方银座
推荐理由:东方银座总建筑面积16万平方米,公寓销售面积7万平方米。项目功能设施齐全,有上万平方米的超大规模会所、空中阳光大花房、空中泳池、儿童游乐场、网球场、壁球馆、电子游戏场、台球室、各式餐厅等应有尽有。
东方银座最大优势在于位置和交通:它位于东二环路东直门桥东南角,是东直门国门商务区门户。北面是规划中的亚洲最大的交通枢纽,其中包括机场磁悬浮列车的终点站、城市轻轨的最大中转站等。东方银座并非纯粹的小户型公寓,因此该公寓小户型投资者内部的竞争激烈程度也相对较低,其不足之处在于容积率较高,租户舒适度略有欠缺,但对于承租小户型的客户影响不大。
恋日·国际
推荐理由:纯粹的小户型精装修公寓,位于招商局大厦东南侧,地理位置优越。从该公寓步行到达国贸中心的时间在10分钟左右。恋日·国际也配送了白色家电,在一定程度上方便了投资客户。美中不足之处在于该项目是普通住宅的改建产品,并未设计适于高端客户的会所,这在一定程度上影响投资者的租售价格和回报。 北京晚报
14、什么户型是消费者的最爱?
2003年京城楼市给人以找不着北的感觉,尤其东部CBD 发展区域,该区域的发展商似乎大有“既生瑜何生亮”的感叹,确实新的一年刚刚开始,一个不足4平方公里的区域竟一下子冒出十余个主打小户型项目,而且均是精装修,售价整齐地控制在每平方米6000—7000元,这不能不让发展商感到压力重重,是偶然的遭遇?还是市场竞争手段的雷同?很多发展商面对这种竞争局面或多或少有些束手无策。实际上开发商更重要的是要知道:“消费者是怎么想的,什么产品是消费者的最爱”,就不难从同质产品的小圈子里突出重围。
消费者不认为户型越小越好
尽管现在小户型卖得很火,尽管三四十平方米的小户型确实满足了一部分创业时间不长,积蓄不多的青年人阶段性的需要,但住着不配套的房子确实不舒服。事实证明,凡是超小户型楼盘,其单价必高无疑,等于花大价钱,却背上了负资产的包袱,将来想增值谈何容易。据有关调查和笔者的专门采访,大多数购买小户型的消费者并不是偏爱小户型,实属是因经济实力所限的无奈之举。
消费者也不认为户型越大越时尚
正当CBD 发展区域小户型市场激烈竞争的时候,西部的项目似乎户型越玩越大,140平方米嫌不够,170平方米不解气,直至玩到200平方米以上才罢手,均价每平方米8000元买一套高层住宅要150万元,美其名曰:“就是要为高收入人群打造高舒适度住宅”,真不明白这高消费人群在哪里,难道房子越大越舒适吗?回答是否定的。且不说能消费得起150
万元以上的买家有几何?单说居住习惯:年青白领成家后独立生活,将来添上一口人,80—90平方米2居足矣。老两口生活,有条件的购一套100—120平方米三居,节假日孩子回家有地方聚会,没条件的还不就住自己的老宅子。更何况西部地区没有东部的商务氛围,并不适合商业投资。
消费者认为90—120平方米的最好
无论是东部还是西部,无论是商务还是纯居住,重要的是交通便捷,社区环境优越,生活配套齐全,户型设计合理性和舒适性,最后别忘了综合性价比。凡能满足上述条件110平方米左右的房子最好。消费者认为城区楼盘应与郊区楼盘有区别。
城区住宅面积不宜超过120平方米,因为房屋单价不会很低,而郊区住宅面积不宜小于120平方米,因为城区的房价是郊区房价的两倍甚至更多,在城区买房考虑的是生活与工作的便捷度,减少时间成本,而在郊区买房考虑经济性和居住空间性,增加时间成本,因此,无论城区住宅还是郊区住宅均有各自的目标客户,别人谁也抢不走。
消费者需要了解周围的邻居是谁
随着房地产市场逐步成熟,楼盘个性化已经被越来越多的买房人关注,自己的邻居都是什么样的人,会不会在生活中相互干扰,合理的物业收费会不会因有人拒交而导致服务质量低下等等。能消费得起1万元每平方米的买房人,绝不会去7000元每平方米的社区里,而只能消费7000元每平方米的买房人说不定咬牙跺脚挤入1万元社区里的小户型,想想看结果会怎样。